Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 10 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 10 JANVIER 2024



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06096 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBXHI



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Octobre 2019 -Tribunal d'Instance de MELUN - RG n° 1116000461





APPELANT

 

Monsieur [N] [H]

né le 1er février 1936 à [Localité 4] (Tunisie)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Lola RUTKOWSKI-DEMEST de la SCP RUTKOWSKI-DEMEST GEROSA-RAULIN, avocat au barreau de MELUN, toque : M15







INTIME



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PARC DE GRANDE ROMAINE, [Adresse 1] représenté par son Président syndic en exercice, Mr [C] [L]

Demeurant : [Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Stéphane SAINTON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0949







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT







ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



M. [N] [H] est propriétaire d'une maison correspondant au lot n°18 dépendant de la copropriété de la Résidence du Parc de Grande Romaine située à [Localité 3] (77).



Le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de Grande Romaine, représenté par son syndic M. [C] [L], a fait assigner M. [N] [H] devant le tribunal de grande instance de Melun aux fins de le voir condamner à lui payer un arriéré de charges de copropriété et diverses sommes ;



Par jugement avant dire droit du 23 juin 2017, le tribunal a ordonné une expertise et désigné M. [G] [Z] en qualité d'expert pour étudier les pièces comptables établies par le syndic de copropriété, faire le compte entre les parties et déterminer le montant des charges de copropriété dues par M. [H]. L'expert a rendu son rapport le 1er octobre 2018. 



Le syndicat des copropriétaires a assigné M. [H] en ouverture de rapport.



Par jugement du 4 octobre 2019, le tribunal d'instance de Melun a :

 

- condamné M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.569,58 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2016 ;

- condamné M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de Grande Romaine la somme de 200 € au titre des pénalités de retard pour la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2016 ;

- condamné M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 583,54 € au titre des intérêts de retard pour la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2016 ;

- condamné M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 165,30€ au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2016 ;

- rejeté la demande en paiement du coût d'un commandement de payer de l'année 2005 ;

- rejeté la demande en paiement des charges de copropriété pour la période des exercices 2017 à 2019 ;

- rejeté la demande en paiement des pénalités de retard pour la période 2017 à 2019 ;

- rejeté la demande en paiement des intérêts de retard pour la période 2017 à 2019 ;

- rejeté la demande en paiement des frais de relance pour la période 2017 à 2019 ;

- déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en paiement de M. [H] en raison de l'autorité de la chose jugée ;

- dit que la demande de compensation judiciaire se heurte aux difficultés relatives aux titres exécutoires ; 

- se déclare incompétent pour statuer sur les difficultés relatives aux titres exécutoires ;

- dit que le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Melun a compétence exclusive pour trancher les difficultés relatives aux titres exécutoires et la demande de compensation judiciaire ;

- rejeté les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts ;

- rejeté la demande reconventionnelle en paiement d'une amende civile ;

- rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

- condamné M. [N] [H] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de Grande Romaine aux dépens, chacun pour moitié, en ce compris les frais d'expertise judiciaire de M. [Z] ;

- ordonné l'exécution provisoire.



M. [N] [H] a interjeté appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 avril 2020.



La procédure devant la cour d'appel a été clôturée le 1er mars 2023. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 6 juillet 2021, par lesquelles M. [N] [H], appelant, invite la cour, au visa de des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1343-2, 1382 du code civil ainsi que les articles 32-1 et 700 du code de procédure civile et 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 à : 

- constater l'illicéité et l'irrégularité de l'article 17 du règlement de copropriété de la Résidence du Parc de Grande Romaine (modifié) et de sa combinaison avec l'article 90 dudit règlement de copropriété ;

- infirmer le jugement entrepris en ces dispositions l'ayant condamné au paiement de charges de copropriété, de pénalités de retard, d'intérêts de retard, de frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2016 ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident et de façon générale de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- constater qu'il est loin d'être débiteur du syndicat des copropriétaires en est créancier à hauteur de la somme de 6.148,10 € arrêtée au 30 juin 2020 ;

- dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière porteront intérêts ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ; 

Subsidiairement, si la cour devait reconnaître une créance au syndicat des copropriétaires ;

- ordonner la compensation entre les créances réciproques de M. [H] à l'égard du syndicat des copropriétaires au titre du jugement du juge de l'exécution de Melun du 9 juillet 2013 et de celle dont pourrait se prévaloir le syndicat des copropriétaires à son égard ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10.000 € à titre de préjudice personnel et moral et celle de 3.000 € pour procédure abusive ;

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une amende civile de 2.000 € ;

- condamner syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du même code ; 

- le condamner en conséquence à lui rembourser la somme de 5.750 € qu'il a été amené à consigner au greffe du tribunal d'instance de Melun au titre des frais d'expertise ;



Vu les conclusions notifiées le 8 avril 2021, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1134 et 1347 du code civil, L213-6 du code de l'organisation judiciaire, 122 et 480 du code de procédure civile, à : 

- confirmer le jugement : 


en ce que le tribunal s'est déclaré incompétent au profit du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Melun, pour statuer sur les suites données à l'exécution des arrêts de la cour d'appel de Versailles du 7 mai 1997 (RG : 6290/95 - chambres civiles réunies) et de la cour de cassation du 22 mai 1995 (n°93-17683), ainsi que la fixation des intérêts de retard en exécution du jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Melun du 9 juillet 2013 (RG : 12/03206) ; 

en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en paiement formulée par M. [H] en première instance, se heurtant à l'autorité de chose jugée issue des décisions précitées ; 

en ce qu'il a condamné M. [H] à lui payer les sommes suivantes : 

- 4.569,58 €, au titre de l'arriéré de charges dû pour la période comprise entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2016 ; 

- 583,54 €, au titre des intérêts au taux légal dus sur l'arriéré de charges précité, arrêtée au 31 décembre 2016, à parfaire jusqu'au prononcé de la décision à intervenir ; 

- 165.30 €, au titre des frais de relance, comprenant 4 lettres recommandées A.R. par année entre 2006 et 2016 ; 

en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles de M. [H] en dommages et intérêts et en paiement d'une amende civile ; 


- infirmer la décision entreprise pour le surplus ; 

Statuant à nouveau, 

S'agissant de la période 2006-2016,

- condamner M. [H] à lui payer la somme de 1.906,65 € au titre des pénalités de retard dues sur l'arriéré de charges pour la période comprise entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2016 ; 

S'agissant de la période 2017-2021, 

- condamner M. [N] [H] à lui payer les sommes suivantes : 


- 2.314,95 €, au titre de l'arriéré de charges dû pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2021 ; 

- 904,37 €, au titre des intérêts au taux légal dus sur l'arriéré de charges précité, arrêtée au 31 janvier 2019, à parfaire jusqu'au prononcé de la décision à intervenir ; 

- 282,61 €, au titre des pénalités de retard dues sur l'arriéré de charges précité, arrêtée au 31 janvier 2019, et ce en vertu de l'article 17 (Chapitre III) du règlement de copropriété du 2 septembre 1968, à parfaire jusqu'au prononcé de la décision à intervenir ; 

- 51.96 €, au titre des frais de relance ; 


- dire que les intérêts précités porteront intérêts l'année suivant le prononcé de la décision à intervenir ; 

- subsidiairement, si la cour infirme la décision entreprise et se considère compétente pour opérer compensation des condamnations mises à la charge de M. [H] avec les créances éventuelles détenues contre le syndicat des copropriétaires ; 

- juger que la créance dont pourrait se prévaloir M. [H], aux fins de compensation légale, doit être limitée aux sommes suivantes : 


541,12 €, au titre de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 7 mai 1997 ;

744,25 €, au titre de l'arrêt de la cour de cassation du 22 mai 1995 ;

374 €, au titre des frais de la saisie-attribution pratiquée le 13 septembre 2012 ; 


 soit un total de 1.659,37 € ; 

 - juger que ladite créance doit entrer en compensation avec la créance détenue par le syndicat des copropriétaires contre M. [H], au titre de l'exécution des décisions suivantes : 

 l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 17 novembre 1989, à savoir le montant des intérêts légaux et majorés résultant de la condamnation issue de l'arrêt précité évalué par M. l'expert à 2.774,36 € ;

 

 


le jugement du tribunal de grande de Melun du 14 mai 2002 (RG n°99/02787, n°214), à savoir le montant de la condamnation aux frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, soit 1.200 €, et le montant des intérêts légaux arrêtés au 31 décembre 2016, soit 1.267,86 € ;


- opérer en conséquence compensation entre la créance revendiquée par M. [H] et celle détenue par le syndicat des copropriétaires pour un montant de 5.242,22 € ; 

En tout état de cause, 

- débouter M. [H] de l'intégralité de ses prétentions ;

- condamner M. [H] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 7.000 € par application de l'article 700 du même code ; 







SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés

et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées

en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur

les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 





Sur la demande en paiement des charges de copropriété



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



 Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



 L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; 



 En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;




Sur les demandes portant sur la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2016




 M. [H] fait valoir que l'expert judiciaire a constaté des anomalies dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires, qui n'était ni sincère ni fidèle et soutient que son compte individuel, établi à partir d'une comptabilité ni sincère ni fidèle ne peut générer la moindre charge en application de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 ;



 Il soutient par ailleurs qu'il doit être tenu compte de la réintégration des sommes qu'il a versées au titre des condamnations précédentes et qu'à défaut cela reviendrait à lui faire supporter des charges d'un montant supérieur à ce dont il est réellement redevable ;



 Le syndicat des copropriétaires expose que M. [H] n'a pas réglé spontanément ses charges de copropriété depuis le 1er janvier 1986 et que l'expert a conclu qu'il est redevable d'un arriéré de charges de 4.569,48 € après réintégration des sommes payées par celui-ci en exécution des différentes condamnations mises à sa charge ; il fait valoir que les anomalies et incohérences comptables relevées par l'expert n'ont aucune incidence sur l'exigibilité de la créance, laquelle se fonde sur des comptes approuvés en assemblée générale, purgés de toute voie de recours ;



 A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment les pièces suivantes : les procès-verbaux des assemblées générales et les annexes comptables en date du 10 mars 2005, 17 mars 2006, 23 mars 2007, 21 mars 2008, 27 mars 2009, 19 mars 2010,18 mars 2011, 27 janvier 2012, 25 janvier 2013, 7 février 2014, 6 février 2015 et 10 février 2016 ; 



 Comme l'a retenu le premier juge, il ressort de ces documents que les comptes du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2015 ont été approuvés par l'assemblée générale de copropriétaires qui a également fixé le budget prévisionnel et le montant des appels de charges de 2006 à 2016- 2017 ; les décisions des assemblées générales n'ont pas fait l'objet d'un recours formé dans le délai imparti par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;



 Dès lors, contrairement à ce que soutient M. [H], les charges de copropriété sont dues, à charge pour celui qui les réclame de justifier du décompte individuel ; en l'espèce, une expertise a été ordonnée afin, notamment, de faire le compte entre les parties ;



 L'expert a relevé que la comptabilité du syndic présentait de nombreuses anomalies et a conclu qu'elle n'était ni fidèle ni sincère ; il a ainsi relevé des anomalies entre les annexes de deux exercices successifs qui présentent des écarts entre le solde du compte de l'année précédente et celui effectivement repris l'année suivante, et ce, en 2009, 2010 et 2014 ; 



 Il a également constaté des écarts entre les annexes d'un même exercice, des incohérences entre la balance comptable et les annexes présentées à l'assemblée générale des copropriétaires en 2008, des incohérences entre les soldes de fin d'exercice et les soldes de début de l'exercice suivant en 2007 qui sont différents alors qu'ils devraient être identiques, des annexes présentées en assemblée générale qui ne sont pas conformes aux pièces comptables en 2015 ;



 Par ailleurs, l'expert a constaté qu'il existait dans les comptes de la copropriété, pour les années 2009 à 2013, des sommes intitulées «réintégrations d'avances ou provisions» constituées préalablement avec les condamnations de M. [H] ;



 Il n'est pas contesté qu'il s'agit de sommes de M. [H] a été condamné à verser au syndicat des copropriétaires ; ces sommes bénéficient donc à l'ensemble de la copropriété ; M. [H] en faisant partie, il doit également en bénéficier, ce que ne conteste plus le syndicat des copropriétaires ;



 Compte tenu des nombreuses anomalies relevées par l'expert, celui-ci a procédé au calcul des charges dues pour chaque année à partir des annexes 2 approuvées en assemblée générale et a établi que le total des charges dues pour la période de 2006 à 2016 s'élève à la somme de 4.569,58€ ;



 Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu'il a condamné M. [H] à payer la somme de 4.569,58€ au titre de l'arriéré de charges pour la période de 2006 à 2016 ;




Sur les demandes portant sur la période 2017 - 2019




 M. [H] prétend que les assemblées générales de 2017 et 2019 font l'objet d'une contestation en cours devant le tribunal de grande instance de Melun et soutient qu'il ne peut ainsi être condamné au paiement des charges de copropriété pour la période de 2016 à 2019 ;





 Le syndicat des copropriétaires soutient que M. [H] n'a pas payé les charges pour la période 2017-2019, qu'il est redevable de la somme de 1.305,39€ pour cette période outre les pénalités, intérêts de retard, et frais de relance ;



 Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales et les annexes comptables du 3 février 2017, 9 février 2018 et 15 février 2019, approuvant les comptes pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2018 et votant le budget prévisionnel pour les exercices 2019, 2018 et 2020 ;



 M. [H] a en effet saisi le tribunal de grande instance de Melun par assignation du 16 mars 2017 afin de voir annuler la résolution n°3 de l'assemblée générale de copropriétaires du 3 février 2017 portant sur l'approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016 et par assignation du 18 avril 2019 afin de voir annuler la résolution n°3 de l'assemblée générale de copropriétaires du 15 février 2019 portant sur l'approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 ; 



 Néanmoins, le tribunal judiciaire de Melun l'a débouté de ses demandes concernant l'exercice 2016 par jugement du 16 mars 2021 et M. [H] ne justifie pas avoir fait appel de cette décision ; seule l'instance concernant l'approbation des comptes pour l'année 2018 demeure donc pendante ;



 Les décisions d'approbation des comptes pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2017 et le budget prévisionnel 2019 sont donc définitives en l'absence de recours ;



 Force est de constater que les décomptes produits par le syndicat des copropriétaires (pièces n° 28 et 29) comportent l'un et l'autre des erreurs et que le premier (pièce n° 28), sur lequel le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes, ne détaille pas les charges et ne correspond aucunement au second, plus précis (pièce n° 29) ;



 La somme de 1.305,39 € que demande le syndicat des copropriétaires sur la base du premier tableau pour les années 2017, 2018 et 2019, correspond à la quote-part du lot de M. [H] sur le montant des sommes inscrites dans la colonne «budgets votés», à savoir 131/10.000e conformément au règlement de copropriété (par exemple pour 2017 : 1,31 % de 28.309,23 € = 370,85 €) ; néanmoins, cette colonne contient des incohérences puisqu'elle correspond à la somme du budget de fonctionnement, du fonds de travaux obligatoire et du budget des travaux d'entretien en ce qui concerne les années 2018 et 2019 alors qu'elle reprend uniquement le montant du budget de fonctionnement pour l'année 2017 ;



 Il ressort du tableau d'actualisation arrêté au 31 mars 2021 (pièce n° 37) que l'erreur se situe dans la colonne «budget de fonctionnement réalisé», puisque ce tableau reprend des charges de fonctionnement d'un montant de 24.334,21 € et que le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 février 2018 évoque un résultat de l'exercice clos, donc un total, de 28.309,23 € ;



 En tout état de cause, il doit être relevé que : 

- pour l'année 2017, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 370,85 € ; cette somme correspond à la quote-part de M. [H] sur le budget de fonctionnement approuvé, le fonds de travaux obligatoire et le budget des travaux d'entretien ; la demande est donc fondée ;

- pour l'année 2018, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 515,34 € ; cette somme correspond à la quote-part de M. [H] sur le budget de fonctionnement, le fonds de travaux obligatoire et le budget des travaux d'entretien approuvés, qui fait l'objet d'une contestation en justice ; il ne peut donc être tenu compte que des budgets prévisionnels votés lors de l'assemblée générale du 9 février 2018, soit 29.100 € pour le budget de fonctionnement prévisionnel, 1.455 € pour le fonds de travaux obligatoire, 1.200 € pour le budget de travaux d'entretien et 500 € pour l'ordinateur du syndic, soit 32.255 € au total ; la quote-part de M. [H] est donc de 422,54 € ;

- pour l'année 2019, le syndicat des copropriétaires sollicitait en première instance la somme de 419,20 € correspondant à la quote-part de M. [H] sur le budget prévisionnel de fonctionnement, le fonds de travaux obligatoire prévisionnel et le budget des travaux d'entretien prévisionnel ; la demande est donc fondée ;



 Par conséquent, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges pour les années 2017 à 2019 et M. [H] doit être condamné à lui payer la somme de 370,85 € + 422,54 € + 419,20 € = 1.212,59 € ;




Sur les demandes portant sur la période 2020 ' 2021 en cause d'appel




 Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande, sollicitant le complément de charges concernant l'année 2019 ainsi que les charges pour les années 2020 et 2021 ;



 Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales et les annexes comptables du 9 février 2018 et 15 février 2019 et les procès-verbaux des assemblées générales du 11 septembre 2020 et 15 mars 2021 approuvant les comptes pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2020 et votant le budget prévisionnel pour les exercices 2019, 2020 et 2021 ;



 Il ressort de ces pièces que :

- pour l'année 2019, le budget approuvé s'élève à 32.454,10, soit une quote-part de 425,15 € pour M. [H]. Le complément de charge pour 2019 s'établit donc à 425,15 € - 419,20 € = 5,95 € ;

- pour l'année 2020, le budget prévisionnel est de 36.000 € et le fonds de travaux obligatoire prévisionnel de 1.800 € ; les travaux d'entretien sont financés par les fonds ALUR déjà en réserve ; le budget approuvé n'est pas démontré puisque le procès-verbal de l'assemblée générale du 15 mars 2021 indique «l'assemblée générale approuve sans réserve les comptes de l'exercice 2021 tant en ce qui concerne les charges qu'en ce qui concerne la répartition qui en a été faite, tels que détaillés dans les annexes comptables jointes à la convocation et vérifiés par M. [D]» mais que les annexes comptables ne sont pas produites ; la somme sollicitée n'est donc pas justifiée et la quote-part de M. [H] doit être calculée sur le budget prévisionnel, soit : (36.000 + 1.800) x 1,31 % = 495,18 € ;

- pour l'année 2021, le budget prévisionnel global est de 35.850 € et la quote-part de M. [H] est par conséquent de 469,64 € ;



 Par conséquent, il est fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires en totalité pour les années 2019 (régularisation) et 2021 et partiellement pour l'année 2020 ; M. [H] doit être condamné à lui payer la somme de 970,77 € ;





Sur la demande en paiement au titre des pénalités de retard



 L'article 1226 du code civil, dans sa version en vigueur pendant la période concernée, définit la clause pénale de la façon suivante : « La clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution » ;



 L'article 1152 du même code, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, dispose : «Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.

 Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite» ;





 M. [H] allègue que le texte de l'article 17 du règlement de copropriété approuvé par l'assemblée générale du 18 mars 2005 ne mentionne pas des pénalités de retard mais des intérêts de retard, lesquels ne peuvent être interprétés comme des pénalités de retard ; il en conclut que le règlement de copropriété prévoit deux intérêts de retard avec deux taux différents et fait valoir que le taux de 1% par mois prévu à l'article 17 n'est pas conforme aux dispositions de l'article 36 du décret du 17 mars 1967 ;



 Il soutient par ailleurs que le règlement de copropriété tel qu'approuvé par l'assemblée générale de 2005 n'a pas été publié au bureau des hypothèques ;



 Comme en première instance, le syndicat des copropriétaires soutient que : 

- le règlement de copropriété prévoit une pénalité de 1% par mois de retard pour tout retard de paiement, que l'article 17 du règlement de copropriété est opposable à tous les copropriétaires même à défaut de publication au cadastre, que le règlement de copropriété et ses modifications adoptées par l'assemblée générale sans contestation dans les conditions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 s'impose à tous les copropriétaires, que l'opposabilité du règlement aux copropriétaires n'est pas subordonnée à sa publication au fichier immobilier, que la dernière modification du règlement de copropriété a été adoptée par l'assemblée générale du 18 mars 2005, que l'article 17 prévoyait déjà l'application d'une pénalité de retard avant la modification intervenue en 2005 ; 

- la pénalité prévue à l'article 17 du règlement de copropriété est différente des intérêts de retard prévus à l'article 90 du règlement de copropriété, que les deux peuvent se cumuler, que les intérêts de retard sont dus dès lors que la créance est liquide et exigible et même si les sommes mentionnées dans les mises en demeure sont erronées ; 



 L'article 17 du règlement de copropriété du 3 mai 1968 prévoit : «Les règlements de comptes trimestriels et provisions demandées par le syndic devront être versés dans le mois de la demande. Passé ce délai, les retardataires devront payer, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure, un intérêt de retard fixé à un/pour cent par mois de retard Tout mois commencé sera compté entièrement. Cette pénalité ne pourra excéder la moitié de la somme demandée» ;



 Il n'est pas contesté, comme l'a souligné le premier juge, que la modification du règlement, approuvée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2005, n'a pas porté sur cette partie du texte qui demeure inchangée depuis l'origine ; 



 Comme l'a justement relevé le tribunal, il ressort des termes employés que cette clause fait expressément référence à une 'pénalité' et vient sanctionner le retard de paiement des sommes dues par les copropriétaires ; en outre, elle s'applique sans nécessité d'une mise en demeure, ce qui correspond à la définition d'une clause pénale, les intérêts de retard étant quant à eux dus à compter de la sommation ou de la mise en demeure conformément aux dispositions de l'article 1153 du code civil dans sa version en vigueur pendant la période concernée ; de plus, un montant maximum est prévu par ce texte, ce qui permet également d'interpréter la clause comme étant une pénalité de retard ou clause pénale ; ainsi, la notion 'd'intérêt de retard' visée par l'article 17 doit simplement s'interpréter comme la matérialité de la pénalité prévue par le texte ;



 En outre, l'article 90 du règlement relatif aux intérêts de retard au taux légal fait référence aux «pénalités de retard applicables dans le cadre de l'article 17 du présent règlement» ;



 Par conséquent, c'est à bon droit que le tribunal a jugé que l'article 17 du règlement de copropriété constituait une clause pénale prévoyant une pénalité de retard ; sa finalité est de réparer le préjudice subi par le créancier en raison de l'inexécution de l'obligation contractuelle du débiteur mais aussi de contraindre le débiteur à exécuter son obligation ; elle a ainsi une nature différente des intérêts de retard destinés à compenser le préjudice résultant du retard, de sorte que le créancier peut solliciter le paiement d'une clause pénale et d'intérêts de retard ;




Sur les demandes portant sur la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2016




 Il ressort de l'expertise que la pénalité de retard due en application de l'article 17 du règlement de copropriété pour la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2016 s'élève à 1.906,65 € ; 



 Néanmoins, le tribunal a justement jugé que cette somme était manifestement excessive en ce que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires est déjà compensé par les intérêts de retard et que M. [H] était fondé à critiquer les sommes qui lui étaient réclamées compte tenu du manque de fiabilité de la comptabilité du syndic ;



 Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a réduit la clause pénale à la somme forfaitaire de 200 € pour la période de 2006 à 2016 ;




Sur les demandes en paiement portant sur la période 2017 - 2019




 Le syndicat des copropriétaires produit un décompte des sommes dues par M. [H] pour les années 2017 à 2019 selon lequel les pénalités de retard s'élèvent à la somme de 282,61 €, arrêtée au 31 janvier 2019 ;



 M. [H] est condamné à payer les charges dues sur cette période et le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu'il a rejeté la demande ;



 Néanmoins, le syndicat des copropriétaires expose des montants dans son décompte sans justifier de ses modes de calcul ;



 En tout état de cause, et pour les mêmes motifs qu'exposé plus haut, il convient de réduire la clause pénale à la somme de 40 € pour la période de 2017 au 1er trimestre 2019 ;





Sur la demande en paiement des intérêts de retard



L'article 1153 du code civil, dans sa version en vigueur pour la période concernée, dispose que «dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit» ; 



M. [H] fait valoir que les mises en demeure qui lui ont été adressées portaient sur des sommes injustifiées et ne peuvent en conséquence générer des intérêts de retard ;



 Le syndicat des copropriétaires soutient que peu importe le fait que les mises en demeure adressées à M. [H] aient porté sur des montants partiellement erronés ou aient comporté des erreurs de calculs, dès lors que la créance est liquide et exigible et que les appels de fonds ont bien été reçus ;



 L'article 90 du règlement de copropriété, dans sa version approuvée par l'assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2005, prévoit que «les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Cet intérêt est dû indépendamment des pénalités de retard applicables dans le cadre de l'article 17 du présent règlement» ;





Comme l'a exactement exposé le tribunal, l'intérêt de retard vient sanctionner le simple retard de paiement du débiteur pour une créance exigible ; il suffit que la créance soit exigible à la date de la mise en demeure pour faire courir des intérêts de retard à compter de celle-ci, même si elle n'est pas encore liquide ; les intérêts de retard peuvent donc courir à compter de la mise en demeure même si la somme réclamée est différente de celle ensuite fixée par la juridiction saisie ; dès lors, le caractère erroné du montant réclamé dans la mise en demeure est indifférent dès lors que la créance est exigible et les intérêts de retard courent en ce cas sur le montant effectivement retenu par la juridiction ; 



Il a été rappelé plus haut que les charges de copropriété étaient exigibles dès lors que les comptes avaient été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires et n'avaient pas faits l'objet d'un recours dans les délais impartis par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; 




Sur les demandes portant sur la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2016


 

 Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [H] 38 lettres de mises en demeure sous pli recommandé, entre janvier 2006 et octobre 2015 ; ces lettres de mise en demeure ont donc fait courir les intérêts de retard au taux légal à compter de leur date ; 



 Il convient donc de retenir la somme déterminée par l'expert, soit 583,54€ ; 



 Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. [H] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires ;




Sur les demandes en paiement portant sur la période 2017 - 2019




 Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune mise en demeure pour la période 2017-2019 ;



 Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande ;





 Sur la demande en paiement des frais de relance



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



En application de l'article 9 du code de procédure civile et de l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve des frais dont il réclame le remboursement ;




Sur les demandes portant sur la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2016




M. [H] fait valoir que les mises en demeure, eu égard à leur nombre, sont abusives, et qu'elles englobent des sommes qui ne peuvent être réclamées ;



Le syndicat des copropriétaires soutient que dès lors que M. [H] n'a pas réglé la moindre somme au syndicat des copropriétaires pour la période 2006-2016, la créance poursuivie était amplement justifiée, de sorte que les 38 mises en demeure doivent être mises à la charge du débiteur ;



Une seule mise en demeure est nécessaire au sens de l'article 10-1 précité pour le recouvrement de la créance ; les autres n'ont pour but que de faire courir les intérêts ; ils doivent dès lors être considérés comme des frais d'administration à la charge du syndicat des copropriétaires ;



M. [H] doit par conséquent être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4,35 € correspondant au coût d'une mise en demeure ;



Le jugement doit être infirmé sur ce point ;




Sur les demandes en paiement portant sur la période 2017- 2019




Le syndicat des copropriétaires ne produit pas les lettres de mises en demeure qu'il affirme avoir envoyées à M. [H] entre le 1er janvier 2017 et le premier trimestre de 2019 ;



Par ailleurs, comme indiqué plus haut, une seule mise en demeure est nécessaire au sens de l'article 10-1 précité pour le recouvrement de la créance ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires ;





Sur la demande de compensation



L'article 1347-1 du code civil, en son alinéa 1er, dispose que «sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles» ;



L'article L 213-6 alinéa 1 du code de l'organisation judiciaire dispose que «le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire» ; 



M. [H] soutient qu'il détient une créance à l'encontre du syndicat des copropriétaires pour toutes les décisions rendues dans le litige qui les oppose depuis trente ans, et ce, tant en principal, intérêts et frais d'exécution ; il allègue que les créances détenues par le syndicat des copropriétaires au titre de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 17 novembre 1989 et du jugement du tribunal de grande instance de Melun du 14 mai 2002 sont prescrites et ne peuvent plus être réclamées par le syndicat des copropriétaires ; il prétend qu'il y a lieu d'ordonner la compensation des sommes dont il serait reconnu redevable avec sa créance ; 



Le syndicat des copropriétaires soutient que les contestations de M. [H] relatives à certaines sommes constituent des difficultés relatives à des titres exécutoires, de la compétence du juge de l'exécution et fait valoir que l'expert a émis plusieurs hypothèses pour chacune des décisions invoquées, qui ne peuvent être tranchées par le juge du fond ;



Comme l'a justement retenu le tribunal, les difficultés relatives à la prescription de certaines décisions, de même qu'aux intérêts de retard et leur majoration, relèvent de la compétence du juge de l'exécution ; les différentes hypothèses émises par l'expert judiciaire, M. [Z], témoignent de ces difficultés ;



Par conséquent, il convient d'adopter les motifs développés par le premier juge et de se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de compensation ;





Sur les demandes de dommages et intérêts de M. [H]



M. [H] estime que le comportement fautif du syndicat des copropriétaires justifie sa condamnation à des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 € pour son préjudice moral et à hauteur de 3.000 € pour procédure abusive ;



Sans détailler les postes de préjudice, il indique subir un harcèlement judiciaire depuis plus de trente ans, responsable de son cancer ;



En dépit des incohérences et erreurs figurant dans les comptes et ayant nécessité un travail minutieux d'un expert judiciaire, M. [H] est débiteur de la copropriété depuis de nombreuses années ;



Dès lors, il ne peut être considéré que le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de Grande Romaine a eu un comportement fautif en engageant une procédure abusive. Par ailleurs, le harcèlement judiciaire évoqué par M. [H] n'est pas démontré ;



Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes ;





Sur la demande en paiement d'une amende civile



L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que «celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3. 000€ sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés» ;



Une partie des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires ayant été jugée fondée par la présente décision, il ne peut être considéré que le syndicat des copropriétaires du Parc de Grande Romaine a agi de manière dilatoire ou abusive ; 



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'amende civile ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



M. [H], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [H] ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de Grande Romaine de sa demande en paiement des charges pour les années 2017 à 2019 ;

- condamné M. [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de Grande Romaine la somme de 165,30€ au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2016 ;

- rejeté la demande en paiement des charges de copropriété pour la période des exercices 2017 à 2019 ;

- rejeté la demande en paiement des pénalités de retard pour la période 2017 à 2019 ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de Grande Romaine la somme de 1.212,59 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019 ;



Condamne M. [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de Grande Romaine la somme de 970,77 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021 ;



Condame M. [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de Grande Romaine la somme de 40€ au titre des pénalités de retard pour la période du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2019 ;



Condamne M. [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de Grande Romaine la somme de 4,35 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2016 ;



Condamne M. [N] [H] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de Grande Romaine la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; 



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT