Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 10 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 10 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12587 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCJ6B



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 19/06185





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4]-[Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet 2ASC IMMOBILIER (SAS) *********

C/O CABINET 2 ASC IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représenté par Me Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

ayant pour avocat plaidant : Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0720





INTIMEE 



Madame [J] [E] Veuve [U]

née le 11 février 1962 à [Localité 7] (Yougoslavie)

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Antoine DELABRIERE de la SELARL FENEON DELABRIERE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0585







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



M. [N] [U] et Mme [J] [U] ont acquis un local commercial objet du lot n° 11 de l'immeuble situé [Adresse 4]-[Adresse 1] à [Localité 5] (Seine-Saint-Denis) ;



Par acte du 16 août 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [N] [U] et Mme [J] [U] devant le tribunal de grande instance de Bobigny en paiement d'un arriéré de charges de copropriété et de diverses sommes ;



M. [U] est décédé le 29 août 2019.



Par jugement du 15 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a : 

- condamné Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :


2.066,48 € à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 26 juillet 2019, appel provisionnel du 3ème trimestre 2019 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

208,09 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 


- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

- condamné Mme [U] aux dépens ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 1er septembre 2020.



La procédure devant la cour d'appel a été clôturée le 10 mai 2023. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 23 février 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour à : 

- infirmer le jugement en ce qu'il n'a prononcé qu'une condamnation partielle à l'encontre de Mme [U] ; 

Statuant à nouveau, 

- débouter Mme [J] [U] de l'intégralité de ses demandes ; 

- condamner Mme [J] [U] à lui payer les sommes suivantes :


12.167,62 € au titre des charges de copropriété impayées au 12 juillet 2019 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 8.465,05 € et à compter du jugement pour le surplus ; 

4.000 € à titre de dommages et intérêts ; 


- condamner Mme [U] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code ;



Vu les conclusions notifiées le 1er décembre 2021, par lesquelles Mme [U], intimée, invite la cour à :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes ; 

- confirmer le jugement ;

- très subsidiairement, lui accorder les plus larges délais de paiement, 

Dans tous les cas, 

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.600 € par application de l'article 700 du même code ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 





Sur les charges de copropriété



A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la reprise de solde d'un montant de 3.048,60 € est justifiée par les pièces versées au débat et correspond à des charges d'un montant de 1.576,61 € pour l'année 2014 et 1.664,80 € pour l'année 2015. Il soutient par ailleurs que les index des compteurs individuels ne sont pas exploitables car les compteurs ne fonctionnent pas depuis des années et qu'en conséquence les charges liées à l'eau doivent être réparties selon les tantièmes ;



Mme [U] fait valoir que plusieurs dégâts des eaux ont rendu le local commercial inutilisable et qu'une procédure judiciaire est pendante. Elle conteste le montant sollicité par le syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées. Elle fait valoir que le syndic en exercice répartit les charges d'eau froide en fonction des tantièmes de copropriété et non en fonction de la consommation réelle constatée sur les compteurs individuels en violation du règlement de copropriété. Elle souligne que le local n'est plus occupé depuis 2012 de sorte qu'il n'y a en réalité aucune consommation d'eau froide alors qu'elle paie des charges à ce titre. Elle conteste également le montant de la reprise de solde de l'ancien syndic qu'elle estime non justifié ;



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; 



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



Les copropriétaires sont également tenus de verser au fonds de travaux mentionné à article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;



A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment les pièces suivantes : 

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [U] ;

- l'extrait du compte copropriétaire de Mme [U] arrêté au 12 juillet 2019 à la somme de 12.167.62 € ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 4 avril 2014, 7 juillet 2016, 10 février 2018 et 29 janvier 2019 ;

- les appels de fonds ;

- la mise en demeure de payer la somme de 5.237.17 € adressée aux époux [U] par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 février 2017 et le commandement de payer la somme de 4.938.28 € signifiée aux époux [U] le 27 juillet 2017 ;



Selon l'article 1342-10 du code civil 'le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. 

A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement' ;



Il résulte de l'article 9 alinéa 2 de l'arrêté du 14 mars 2005 que 'conformément à l'article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne' ;



Le décompte produit par le syndicat des copropriétaires comprend la reprise du solde débiteur établi par l'ancien syndic d'un montant de 3.048,60 €. Les paiements réalisés depuis cette date par Mme [U] étant d'un montant total supérieur à cette somme, il en résulte, en application de la règle de l'imputation des paiements édicté par l'article 1342-10 précité, que le solde débiteur repris en 2016 n'est pas réclamé par le syndicat des copropriétaire puisque déjà payé. Ce dernier n'a donc pas à en justifier ;



En revanche, comme l'a retenu le premier juge, la somme de 500 € imputée en débit du compte le 7 juin 2019 correspond aux frais irrépétibles résultant d'une précédente condamnation, de sorte que l'exigibilité de cette somme fait déjà l'objet d'un titre exécutoire. La demande du syndicat portant sur cette somme doit donc être rejetée ; 



Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite au titre des charges de copropriété des frais pour un montant total de 1.933,30 €, sur lesquels il sera statué plus loin ;



Concernant les charges d'eau froide, le règlement de copropriété de l'immeuble stipule, dans sa section 6 - charges d'eau froide - 3§ que chaque copropriétaire supportera les dépenses correspondant à la consommation d'eau froide indiquée par le compteur individuel installé dans son appartement quel que soit l'occupant ;



Il est constant que le syndic a réparti la consommation d'eau froide en fonction des tantièmes de copropriété ; 



Il résulte des pièces versées par Mme [U] qu'entre les années 2005 et 2011, le précédent syndic avait réparti les charges d'eau en fonction des consommations réelles grâce aux index des compteurs individuels, la convocation à l'assemblée générale de 2011 faisant d'ailleurs état d'une régularisation en fonction des consommations réelles ;



Néanmoins, dans un courrier adressé au conseil de M. et Mme [U] le 28 juin 2018, le syndic indiquait : « les compteurs d'eau divisionnaires ne sont pas exploitables en la matière, de plus nous ne possédons aucun contrat avec une entreprise pour nous fournir des listings de consommation individuelles, ni pour assurer leur maintenance. Dans l'attente de la pose de nouveaux compteurs viables, toutes les factures d'eau sont réparties aux tantièmes » ;



Les explications du syndic sur l'inutilité des compteurs individuels d'eau sont corroborées par un échange de mail entre M. [U] et l'ancien syndic bénévole, M. [T] [Y], dans lequel ce dernier indiquait en juillet 2018 que le dernier relevé datait du 13 janvier 2011 et qu'il n'avait pas retrouvé de relevé plus récent ;



En outre, lors de l'assemblée générale du 4 avril 2014 a été portée à l'ordre du jour la résolution suivante : «les copropriétaires présents et représentés décident que le cabinet Mostimo prévoit pour l'installation de compteur d'eau individuel, afin d'éviter les impayés et des problèmes liés à l'eau». Cette résolution a été rejetée ;



Il apparaît donc que depuis plusieurs années, au moins depuis 2011, les compteurs individuels d'eau sont hors d'usage. Par conséquent, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, c'est à juste titre que le syndic a appliqué une répartition des charges d'eau froide entre les copropriétaires par tantièmes



Par conséquent, il convient d'infirmer le jugement et de condamner Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.734,32 € (12.167,62 € ' 500 € ' 1.933,30 €) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 12 juillet 2019, appel provisionnel du 3ème trimestre 2019 inclus ;





Sur les frais de recouvrement nécessaires



En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur ; 



La demande du syndicat des copropriétaires concerne pour 1.933,30 € des frais de recouvrement ; 



Il justifie de l'envoi d'une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception le 3 février 2017, facturée 36 € ;



Il est par ailleurs justifié du coût du commandement de payer les charges adressé le 27 juillet

2017 pour un coût de 172.09 € ; 



Ne peuvent être retenus les frais antérieurs à la mise en demeure justifiée d'un accusé de réception. Il en est de même pour les frais de relance du 1er mars, moins d'un mois après la mise en demeure, qui seront rejetés faute de démontrer leur nécessité. Par ailleurs, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n'est pas établi en l'espèce ;



Les frais d'assignation correspondent à des dépens et non à des frais de recouvrement ;



Les frais de signification de la précédente décision sont des frais d'exécution dépendant de cette dernière et non des frais de recouvrement au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Par conséquent, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [U] au paiement de la somme de 208,09 € au titre des frais de recouvrement nécessaires ;





Sur la demande de dommages et intérêts



En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire ;



Le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun préjudice indépendant du retard de paiement. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande ;



Sur les délais de paiement



L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;



Mme [U] justifie que ses revenus pour l'année 2019 n'étaient pas imposables. Néanmoins, elle ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier de sa situation financière actuelle.



Par conséquent, sa demande doit être rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Mme [U], partie perdante doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [U] ; 









PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.066,48 € à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 26 juillet 2019, appel provisionnel du 3ème trimestre 2019 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne Mme [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de de l'immeuble situé [Adresse 4]-[Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 9.734,32 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 12 juillet 2019, appel provisionnel du 3ème trimestre 2019 inclus ;



Condamne Mme [J] [U] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de de l'immeuble situé [Adresse 4]-[Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 3.000 € application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; 



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT