Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 8 — 10 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 8



ARRÊT DU 10 JANVIER 2024



(n° 2024/5, 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01099 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC6DE



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, 

J. EXPRO, JCP de bobigny - RG n° 18/08861





APPELANTE

 

S.C.I. LA CLAU, Société Civile Immobilière au capital social de 5 000 €, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences par le biais de son Représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 5] 

Immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro : : 500 410 105



représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : 216



INTIMÉES 



S.A.R.L. CABINET EMMANUEL TOUATI 

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° SIRET : 441 316 411



représentée par Me Laurent SIMON de la SELARL MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, toque : P0073, ayant pour avocat plaidant Me Céline LEMOUX de LAWINS Avocats AARPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, toque : C2341, plaidant à l'audience par Me Valentin GERVAIS, toque P0073



Compagnie d'assurance COVEA PROTECTION JURIDIQUE

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° SIRET : 442 935 227



représentée par Me Karima TOUIL de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173, ayant pour avocat plaidant, Me Florence VAYSSE-AXISA, SCP VAYSSE LACOSTE AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Béatrice CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Béatrice CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre

Mme Laurence FAIVRE, Présidente de chambre 

M Julien SENEL, Conseiller 



Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET



 

ARRÊT : Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par, Mme Béatrice CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre et par Laure POUPET, greffière, présente lors de la mise à disposition. 





****



EXPOSÉ DU LITIGE :



La SCI LA CLAU a conclu, le 15 avril 2008, un contrat de mandat de gestion immobilière avec la SARL CABINET EMMANUEL TOUATI, ci-après dénommé cabinet TOUATI. Elle a, par ce contrat, donné pouvoir au cabinet TOUATI de « gérer, tant activement que passivement » son bien sis [Adresse 2]. 



Le cabinet TOUATI a souscrit, le 25 mars 2010, auprès de la société DAS ASSURANCES MUTUELLES, ci-après dénommée DAS, un contrat d'assurance loyers impayés pour ses clients qui se compose de :

- conditions particulières n° 8560343,

- conditions générales n° 79,

- deux annexes.



Le 14 octobre 2011, la société DAS a informé, par courrier, le cabinet TOUATI majorer le taux de cotisation et modifier les conditions de garanties. Ainsi au 1er janvier 2012, le taux de cotisation était augmenté et une franchise de six mois de loyers serait appliquée à tout sinistre dont le premier incident de paiement serait postérieur à cette date et concernant un bail avec un locataire n'entrant pas dans le cadre du régime de compensation financière de l'Etat.



Le cabinet TOUATI a accepté les nouvelles conditions le 8 décembre 2011.



Le 20 juin 2011, le cabinet TOUATI a conclu, au nom et pour le compte de la SCI LA CLAU, un contrat de bail d'habitation pour le logement susdésigné avec M. [K] [Y] et Mme [Z] [L] épouse [Y], moyennant un loyer mensuel de 900 euros, outre 70 euros de provision sur charges.



Le 10 juillet 2013, un commandement de payer les loyers a été délivré aux époux [Y] pour un montant total de 7 449, 67 euros, dont 6 595,71 euros en principal.



Au mois de septembre 2015, au départ des locataires, leur extrait de compte a fait apparaître un solde débiteur de 26 004,60 euros.



Par courrier en date du 19 mars 2018, le conseil de la SCI LA CLAU a sollicité la société DAS, faisant valoir une déclaration de sinistre du cabinet TOUATI le 25 juillet 2012, afin que celle-ci lui indique les motifs de l'absence de prise en charge du sinistre.



La société DAS lui a alors transmis un courrier de non-garantie adressé le 2 novembre 2012 au cabinet TOUATI, faisant valoir que le sinistre était constitué depuis le mois d'avril 2012 et que la déclaration de sinistre avait été faite le 25 septembre 2012 soit postérieurement au délai contractuel de quarante-cinq jours à compter de la constitution du sinistre.



Par courrier en date du 19 mars 2018, le conseil de la SCI LA CLAU a mis en demeure le cabinet TOUATI de lui indiquer les raisons de la déclaration tardive du sinistre et de l'absence de prise en charge par l'assureur.



Par acte en date du 6 juin 2018, la SCI LA CLAU a fait assigner la SARL CABINET EMMANUEL TOUATI aux fins de la voir condamner à lui indemniser la perte de chance de recouvrer les loyers et les frais de procédure engagés.



Par acte en date du 15 avril 2019, la SARL CABINET EMMANUEL TOUATI a fait assigner en intervention forcée la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE, ci-après dénommée COVEA, venant aux droits de la société DAS, aux fins de la condamner à prendre en charge les loyers restés impayés à la date de sortie des lieux des époux [Y].



Les affaires ont été jointes le 16 mai 2019.



Par jugement du 7 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- dit non prescrite l'action de la SARL CABINET EMMANUEL TOUATI à l'encontre de la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE ;

- condamné la société CABINET EMMANUEL TOUATI à payer à la SCI LA CLAU la somme de 12 002,30 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné la société CABINET EMMANUEL TOUATI à verser à la SCI LA CLAU la somme de 1 300 euros et à la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les autres demandes de frais irrépétibles ;

- condamné la société CABINET EMMANUEL TOUATI aux dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration électronique du 13 janvier 2021, enregistrée au greffe le 20 janvier 2021, la SCI LA CLAU a interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2021, la SCI LA CLAU demande à la cour de :

- recevoir l'appel à l'encontre du jugement du 7 décembre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny ;

- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :

* dit non prescrite l'action de la SARL CABINET EMMANUEL TOUATI à l'encontre de la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE,

* mis en 'uvre la responsabilité contractuelle du CABINET EMMANUEL TOUATI, sauf y ajouté les moyens tenant :

o d'une part, à l'absence d'information et de conseil,

o d'autre part, à l'absence totale d'efficacité concernant la déclaration de sinistre à l'encontre de la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE (DAS),

o enfin, l'absence de suivi et d'engagement de procédure en recouvrement,

- REFORMER le jugement concernant le quantum des condamnations ;

- condamner in solidum la société CABINET EMMANUEL TOUATI et la société COBEA PROTECTION JURIDIQUE et, à tout le moins, la société CABINET EMMANUEL TOUATI à régler les sommes suivantes :

* 26 004,60 euros au titre des pertes de chance de recouvrer les loyers, indemnités et les frais de procédure engagés,

* 2 500 euros au titre du préjudice moral,

* 2 000 euros au titre de l'article 700 en cause d'appel ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Xavier MARTINEZ, avocat à la cour ;

- débouter purement et simplement le CABINET EMMANUEL TOUATI et la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE de toutes demandes et moyens contraires, y compris au titre de leurs demandes reconventionnelles.



Par conclusions d'intimée portant appel incident notifiées par voie électronique le 24 avril 2023, le cabinet EMMANUEL TOUATI demande à la cour de :

- REFORMER le jugement entrepris en ce que le tribunal a :

* condamné la société CABINET EMMANUEL TOUATI à payer à la SCI LA CLAU la somme de 12 002,30 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers,

* condamné la société CABINET EMMANUEL TOUATI à verser à SCI LA CLAU la somme de 1 300 euros et à la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuer à nouveau et,

À titre principal,

- juger que le refus de garantie opposé par la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE à la SCI LA CLAU est fautif ;

- condamner la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE à prendre en charge les loyers restés impayés à la date de sortie des lieux des consorts [Y] ;

- juger que la société CABINET EMMANUEL TOUATI n'a commis aucune faute ;



À titre subsidiaire,

- juger que la SCI LA CLAU échoue à démontrer subir un préjudice réparable ;







À titre infiniment, subsidiaire, 

- juger que le préjudice de la SCI LA CLAU, à le supposer établi, ne peut consister qu'en une perte de chance de percevoir l'indemnité d'assurance à hauteur de 20 184,60 euros qui ne peut excéder 50 % ;



En conséquence,

- débouter la SCI LA CLAU de toute ses demandes à l'encontre de la société CABINET EMMANUEL TOUATI ;

- condamner toute partie succombante à verser à la société CABINET EMMANUEL TOUATI une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurent SIMON en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Par conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 11 mai 2023, la COVEA demande à la cour de :

- CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la société CABINET EMMANUEL TOUATIde son appel en garantie contre la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE ;

- débouter la SCI LA CLAU de l'ensemble de ses demandes à l'égard de la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE ;

- condamner tout succombant à payer la somme de 3 000 euros à la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens qui seront recouvrés par application de l`article 699 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties il convient de se reporter aux conclusions ci-dessus visées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mai 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Au soutien de son appel, la SCI LA CLAU fait valoir en substance que :

- les dispositions de l'article R. 112-1 du code des assurances n'étant pas respectées, l'action du CABINET TOUATI à l'encontre de l'assureur n'était donc pas prescrite ;

- contrairement à ce qu'indiquait le CABINET TOUATI, le point de départ de la mise en place de la garantie est clairement défini :

* deux mois de loyer impayés consécutifs ou pas,

* une somme d'impayés sur une période de douze mois totalisant l'équivalent d'un mois de loyer;

- en l'espèce, il ressort de l'extrait de compte que le sinistre était constitué le 1er avril 2012 puisque deux termes de loyer étaient impayés (mars et avril), seules étant versées les allocations de la CAF ;

- dans ces conditions, le CABINET TOUATI avait jusqu'au 15 mai 2012 pour déclarer le sinistre; dans ces conditions, la société DAS a valablement fait application de la déchéance de garantie compte tenu de la déclaration tardive du sinistre ; 

- aux visas des articles 1134, 1147, 1991 et 1992 du code civil, le CABINET TOUATI a manqué à l'ensemble de ces obligations en :

* n'informant pas régulièrement la SCI LA CLAU de la situation locative,

* ne contractant pas ou en ne faisant pas le nécessaire auprès de l'assurance DAS dans les délais et dans les formes requises,

* en engageant un commandement de payer visant la clause résolutoire plus d'un an après les premiers loyers impayés,

*en n'informant pas la SCI LA CLAU de l'absence de mobilisation de la garantie et en lui laissant croire que la garantie de loyers impayés serait mobilisée à l'issue d'une procédure;

- la perte de chance ne peut s'assimiler à 50 % de la demande de recouvrement ; ainsi, si la déclaration de sinistre avait été réalisée convenablement, la SCI LA CLAU aurait bénéficié de l'intégralité de la somme de 26 004,60 euros ; 

- en conséquence, il est sollicité la réformation du jugement en ce qu'il a fortement limité la demande de condamnation financière du CABINET TOUATI à seulement 12 002,30 euros, soit 50 % de la réclamation alors que le tribunal aurait dû retenir l'intégralité de la réclamation, soit 26 004,60 euros dans la mesure où le décompte ne fait pas état des frais de gestion et des cotisations d'assurance ceux-ci ayant été dûment réglés par la SCI LA CLAU ;

- il est également sollicité l'indemnisation du préjudice moral de la SCI LA CLAU à concurrence de la somme de 2 500 euros.



En réplique, COVEA rétorque notamment que :

- le fait que l'assureur ait modifié le taux de cotisation à effet du 1er janvier 2012 et le montant de la franchise pour un locataire qui ne remplit pas les conditions posées par le dispositif étatique n'a pas eu pour effet de modifier les conditions générales applicables mais seulement les conditions particulières ;

- il appartenait à l'administrateur de biens souscripteur du contrat d'assurance, de déclarer le sinistre dans les quarante-cinq jours, soit mi-mai 2012 ; l'assureur a réceptionné et enregistré la déclaration de sinistre le 25 septembre 2012, d'où son courrier de non-garantie pour déclaration tardive en date du 2 novembre 2012 ;

- le CABINET TOUATI, qui est un mandataire professionnel de l'immobilier, ne peut ignorer son obligation de diligence en la matière, c'est lui qui est le souscripteur du contrat d'assurance, c'est lui qui a la responsabilité des déclarations de sinistre et qui doit mettre tout en 'uvre pour protéger les intérêts de son mandant.



Le cabinet TOUATI fait valoir que :

- la SCI LA CLAU ne peut solliciter la condamnation in solidum de la société CABINET TOUATI avec la société COVEA, les demandes formulées contre le concluant ne pouvant en réalité être envisagées que comme des demandes subsidiaires ; en conséquence, la cour ne pourra que débouter la SCI LA CLAU de sa demande de condamnation in solidum et ne sera amenée à statuer sur les demandes de dommages et intérêts formulées à l'encontre du CABINET TOUATI que dans l'hypothèse où il viendrait à juger que le refus de garantie opposé par la société COVEA est fondé ;

- le CABINET TOUATI ne saurait se voir imputer le refus de garantie qui se révèle avoir été opposé fautivement par la société COVEA ; faute pour cette obligation faite à l'assuré d'avoir été stipulée en caractères très apparents au sens de l'article L. 112-4 du code des assurances, la déchéance dont la société COVEA se prévaut est inopposable à la SCI LA CLAU ; 

- conformément à l'article 1353 du code civil, pour se prétendre libéré de son obligation, l'assureur qui se prévaut de la déchéance de garantie doit démontrer que le retard dont il se prévaut lui a causé un préjudice ; l'absence de démonstration d'un quelconque préjudice est d'autant plus manifeste que le contrat d'assurance prévoyait en tout état de cause une franchise de six mois ;

- la cour ne pourra que condamner la société COVEA à prendre en charge les loyers restés impayés à la date de sortie des lieux des consorts [Y], juger que le CABINET TOUATI n'a, pour sa part, pas commis de faute, et débouter la SCI LA CLAU de ses demandes à son encontre ;

- les autres griefs invoqués par la SCI LA CLAU, tenant à un prétendu défaut d'information et de conseil et à une prétendue passivité dans le recouvrement de leur créance locative se révèlent être tout aussi infondés.



Sur ce,



La cour observe à titre liminaire que la déclaration d'appel critique le jugement en ce qu'il a dit non prescrite l'action du CABINET TOUATI à l'encontre de la société COVEA. Cependant, aux termes de leurs dernières écritures, toutes les parties s'accordent à solliciter la confirmation du jugement sur ce point. Ce chef de jugement sera, en conséquence, confirmé.



1. Sur la garantie de l'assureur



a. Sur la version applicable des conditions générales



L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, prévoit en son alinéa 1er que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».



En première instance, le cabinet TOUATI et son assureur COVEA étaient en désaccord sur la version des conditions générales à appliquer, l'assuré produisant les conditions générales n° 78b et l'assureur celles portant les n° 79.



En cause d'appel, le cabinet TOUATI admet que ce débat n'a plus lieu d'être, celui-ci se limitant autrefois à la clause relative à la prescription biennale.



La cour constate toutefois que les conditions particulières « Protection juridique générale », versées au débat tant par l'assureur que par l'assuré, font référence aux conditions générales n° 79 produites par l'assureur, en sorte que la cour retiendra, pour la suite de sa motivation, les conditions générales n° 79.



b. Sur la déchéance de garantie



i. Sur la validité de la clause de déchéance



Le dernier alinéa de l'article L. 112-4 du code des assurances prévoit que « les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents ».



En l'espèce, la clause de déchéance de la garantie, en raison d'une déclaration tardive, figurant en page 9 sur 16 des conditions générales, en gras et détachée des autres paragraphes, est formulée ainsi : « En cas de déclaration tardive, sauf cas fortuit ou de force majeure, une déchéance de garantie peut être prononcée si l'assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice ».



Le cabinet TOUATI estime que la clause de déchéance ne figure pas en caractères très apparents, seule la sanction étant en caractères gras et dans une police identique au reste du texte.







Si le tribunal a rejeté ce moyen à juste titre, en raison du caractère gras de la clause, il en a faussement déduit son caractère apparent. En effet, la clause se doit d'être en caractères très apparents, c'est-à-dire d'attirer spécialement l'attention de l'assuré. Or, par son caractère gras et par le fait qu'elle se détache du reste du texte, la clause de déchéance est rédigée en caractères très apparents.



Le moyen invoqué par le cabinet TOUATI est donc mal fondé.



ii. Sur l'opposabilité de la clause de déchéance



Selon le pénultième alinéa de l'article L. 113-2 du code des assurances, « lorsqu'elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l'assuré que si l'assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice ».



Sur la tardiveté de la déclaration



L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, prévoit en son alinéa 1er que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».



Les conditions générales n° 79, partie intégrante du contrat d'assurance, stipulent en page 9 sur 16 les modalités de déclaration du sinistre suivantes :

« Lorsque l'impayé atteint 2 mois complets de loyer, consécutifs ou non, ou lorsque le cumul des sommes impayées atteint 1 mois de loyer sur une période de 12 mois au plus, le souscripteur ou l'assuré adresse à l'assureur dans un délai de 45 jours au plus tard à compter de la date de constitution du sinistre une déclaration de sinistre accompagnée de toutes les pièces justificatives utiles à l'instruction du dossier. »



Le sinistre est défini en page 4 sur 16 des conditions générales comme un « évènement susceptible de mettre en jeu les garanties qui survient et est déclaré auprès de l'assureur entre la date de prise d'effet du contrat et la date de résiliation du contrat ».



La cour, pour déterminer si la déclaration de sinistre du 25 juillet 2012, pièce versée au débat par le cabinet TOUATI, est tardive, doit déterminer la date de constitution du sinistre, c'est-à-dire en l'espèce le moment où l'impayé atteint deux mois complets de loyer.



C'est à bon droit que le tribunal, suivi en cause d'appel par la SCI LA CLAU et COVEA, a estimé que c'est au 1er avril 2012 qu'un impayé de deux mois de loyer est survenu, l'extrait de compte produit par le cabinet TOUATI indiquant que le loyer a cessé d'être réglé les mois de mars et avril 2012 d'affilée. En effet, à la date du 1er avril 2012, n'étaient réglés ni le mois de mars, ni le mois d'avril, le loyer étant, selon le contrat de bail d'habitation versé au débat par la SCI LA CLAU, « payable d'avance et en totalité le premier de chaque mois ».



La date de constitution du sinistre est ainsi le 1er avril 2012. Le cabinet TOUATI avait donc jusqu'au 15 mai 2012, soit quarante-cinq jours après, pour le déclarer à COVEA. Sa déclaration datée du 25 juillet 2012 est, en conséquence, tardive.



Le moyen développé par COVEA, selon lequel la déclaration de sinistre serait en réalité datée du 19 septembre 2012, ainsi que celui développé par la SCI LA CLAU, soutenant que la déclaration est datée du 25 septembre 2012, sont surabondants dès lors que si la déclaration du 25 juillet 2012 est tardive, celles du 19 septembre 2012 et du 25 septembre le sont a fortiori.



En définitive, quelle que soit la date de la déclaration considérée, elle est nécessairement tardive.



Sur le préjudice subi par l'assureur



Le préjudice consiste en une atteinte à un intérêt, atteinte qui se manifeste en comparant la situation actuelle de la victime avec la situation dans laquelle elle se serait trouvée en l'absence du fait générateur.



Dans le cas particulier de la déchéance, il faut déterminer si une déclaration non tardive aurait empêché une atteinte causée par la déclaration réelle qui, elle, est tardive. À cette fin, la cour doit déterminer la date exacte de la déclaration.



Si le 4° de l'article L. 113-2 du code des assurance, imposant à l'assuré de déclarer à l'assureur le sinistre dans le délai fixé par le contrat, n'exige aucune forme particulière pour cette déclaration, il n'en demeure pas moins qu'il incombe à l'assuré, si le fait est contesté, de justifier de l'exécution de cette obligation de déclaration.



Bien que le cabinet TOUATI se prévale d'une déclaration du 25 juillet 2012, il ne prouve nullement qu'elle a été adressée à l'assureur à cette date, comme le font valoir COVEA et la SCI LA CLAU.



Il ressort des pièces versées au débat que le cabinet TOUATI a, le 19 septembre 2012, adressé un nouvelle déclaration de sinistre qui a été enregistrée par l'assureur le 25 septembre 2012. Ainsi, la date réelle de déclaration du sinistre est le 25 septembre 2012, date de connaissance du sinistre par l'assureur, ce dont il résulte que, comme la exactement jugé le tribunal, c'est à cette date qu'il faut apprécier le préjudice subi par COVEA en raison de la déclaration tardive faite par son assuré.



Au 25 septembre 2012, le solde débiteur était, selon l'extrait de compte, de 3 755,73 euros.



Cependant, le cabinet TOUATI expose à juste titre que COVEA ne démontre pas, alors qu'il le lui incombe, en quoi consiste son préjudice. En effet, pour ce faire, l'assureur aurait dû, au lieu d'invoquer péremptoirement une aggravation objective du risque, caractériser une dette locative plus faible en l'absence de retard dans la déclaration de sinistre, ce que COVEA ne fait nullement.



Le tribunal ne pouvait statuer comme il l'a fait, sans caractériser en quoi la déclaration du sinistre en temps utile aurait permis d'empêcher l'aggravation de la dette de loyers garantie par l'assureur et d'empêcher que la faculté de recouvrer les loyers impayés soit rendue plus difficile.



En conséquence, faute pour l'assureur de rapporter la preuve d'un préjudice résultant de la déclaration tardive du sinistre, COVEA est mal fondé à invoquer la déchéance de la garantie et elle sera condamnée à prendre en charge les loyers restés impayés à la date de sortie des lieux des locataires.



Le jugement sera infirmé sur ce point.



2. Sur la responsabilité du cabinet TOUATI



À titre liminaire, le cabinet TOUATI fait valoir qu'il ne saurait être condamné in solidum avec COVEA à indemniser la SCI LA CLAU de la créance de loyers impayés, seule COVEA étant débiteur de l'obligation contractuelle de règlement du sinistre en sa qualité d'assureur, qualité que n'a pas le cabinet TOUATI. En conséquence, il estime qu'il ne peut être condamné que si l'assureur n'est pas obligé de prendre en charge le sinistre.



COVEA, pour sa part, fait valoir que la SCI la CLAU ne peut demander la confirmation du jugement sur la déchéance de garantie et demander la condamnation solidaire du cabinet TOUATI et de l'assureur.



Dans le dispositif de ses écritures, la SCI LA CLAU demande à la cour de :

« - CONDAMNER in solidum la société CABINET EMMANUEL TOUATI et la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE et, à tout le moins, la société CABINET EMMANUEL TOUATI à régler les sommes suivantes :

* 26 004,60 euros au titre des pertes de chance de recouvrer les loyers, indemnités et les frais de procédure engagés,

* 2 500 euros au titre du préjudice moral,

* 2 000 euros au titre de l'article 700 en cause d'appel ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Xavier MARTINEZ, avocat à la cour »



Ainsi, contrairement à ce que soutient le cabinet TOUATI, qui dénature les écritures de la partie adverse, la SCI LA CLAU demande la condamnation in solidum du cabinet TOUATI et de COVEA à l'indemnisation de deux préjudices, l'un étant une perte de chance, l'autre étant moral.



Or il est tout à fait possible de demander la condamnation in solidum de plusieurs auteurs à indemniser un ou plusieurs préjudices subies par une victime si les coauteurs ont tous causés ces mêmes préjudices, en application des principes de la responsabilité civile.



Par conséquent, le moyen formulé par le cabinet TOUATI, tendant à invoquer le caractère subsidiaire de sa responsabilité, et celui invoqué par COVEA sont mal fondés.



a. Sur la faute



La SCI LA CLAU estime que le cabinet TOUATI a commis des manquements contractuels en :

- ne s'assurant pas de la solvabilité des candidats à la location et en n'informant pas régulièrement la SCI LA CLAU de la situation locative,

- ne contractant pas ou en ne faisant pas le nécessaire auprès de l'assurance DAS dans les délais et dans les formes requises,

- engageant un commandement de payer visant la clause résolutoire plus d'un an après les premiers loyers impayés,

- n'informant nullement la SCI LA CLAU de l'absence de mobilisation de la garantie en lui laissant croire que la garantie de loyers impayés serait mobilisée à l'issue d'une procédure.



En premier lieu, au titre de l'article 1991 du code civil, l'agent immobilier, négociateur d'une opération locative, est tenu d'une obligation d'information et de conseil, quelle que soit l'étendue de sa mission, en s'assurant de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses. Il incombe au créancier de prouver l'inexécution dont il se prévaut.



C'est à bon droit que le cabinet TOUATI soutient qu'à la date de conclusion du contrat de bail à usage d'habitation, soit le 1er juillet 2011, les locataires étaient solvables avant les difficultés rencontrées début 2012, en sorte qu'il n'est pas possible de caractériser à son encontre une inexécution sur ce point.



En conséquence, la cour ne suivra pas la SCI lorsque cette dernière soutient que son débiteur, le cabinet TOUATI, a engagé sa responsabilité en raison d'un défaut d'information et de conseil.



En second lieu, l'article 1992 du code civil impose au mandataire une obligation de reddition de comptes à l'égard du mandant.



Or, comme l'a exactement jugé le tribunal, le cabinet TOUATI s'est abstenu de :

- informer la SCI LA CLAU de la position de non-garantie de l'assureur,

- accomplir des diligences auprès des locataires s'agissant de leur situation locative.



Il y a lieu de considérer que, par ces faits, le cabinet TOUATI a inexécuté son obligation de reddition de comptes.



b. Sur les préjudices



Sur le préjudice financier



Constitue une perte de chance la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si celle-ci s'était réalisée.



Il appartient aux juges du fond de souverainement estimer le pourcentage de chance dont disposait la victime avant que le fait générateur ne lui fasse perdre cette chance.



En l'espèce, la SCI LA CLAU disposait, en l'absence des fautes de gestion imputables au cabinet TOUATI, de la possibilité, et non la certitude, de recouvrer les loyers, indemnités et frais de procédure engagés à l'encontre des locataires. Cette éventualité lui était favorable dès lors qu'elle lui aurait permis d'obtenir des sommes non versées mais dues ou bien des sommes indûment déboursées. De surcroît, les fautes de gestion lui ont fait perdre de manière certaine cette chance. Par conséquent, la SCI LA CLAU peut se prévaloir d'un préjudice consistant en la perte de chance de recouvrer les loyers, indemnités et frais de procédure engagés à l'encontre des locataires.



Toutefois, si la chance s'était réalisée, l'avantage qu'elle aurait procuré consiste en la totalité de la dette locative, à savoir la somme totale de 26 004,60 euros.



C'est par une exacte appréciation des faits que le tribunal a liquidé cette chance à hauteur de 50 %. Ainsi, le préjudice de perte de chance de recouvrer la somme de 26 004,60 euros, correspondant aux loyers, indemnités et frais de procédure engagés à l'encontre des locataires, sera liquidé à 50 % de cette somme, soit 13 002,30 euros.







Au surplus, le moyen relatif à la franchise contractuelle de six mois de loyer, invoqué par le cabinet TOUATI pour réduire le quantum du préjudice subi par la SCI LA CLAU, est inopérante s'agissant d'une action en responsabilité dirigée contre la SCI LA CLAU et non d'une action en exécution du contrat d'assurance à l'encontre de COVEA.



Par conséquent, le cabinet TOUATI, du fait de la commission des fautes de gestion à l'origine du préjudice de perte d'une chance de recouvrer les loyers, indemnités et frais de procédure engagés à l'encontre des locataires, chance évaluée à 50 %, sera condamné à verser à la SCI LA CLAU la somme de 13 002,30 euros au titre de ce préjudice.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur le préjudice moral



Constitue un préjudice moral toute atteinte à un intérêt d'ordre extrapatrimonial. C'est à la partie qui se prétend victime de le démontrer.



Le tribunal a rejeté la demande d'indemnisation formulée par la SCI LA CLAU, considérant qu'aucun élément ne permettrait d'en démontrer la substance.



En cause d'appel, la SCI ne fournit pas davantage d'élément à l'appui de sa demande réévaluée à hauteur de 2 500 euros.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



3. Sur la condamnation in solidum de l'assureur



Lorsque chacune des fautes imputables aux coauteurs a concouru à la réalisation des entiers dommages, la victime peut réclamer l'intégralité de la réparation à n'importe quel auteur, en vertu d'une obligation in solidum.



La SCI LA CLAU, au soutien de sa demande de condamnation in solidum à l'encontre de COVEA, fait seulement valoir que l'assureur doit être condamné solidairement si celui-ci devait, selon la cour, garantir le sinistre.



Or, à défaut pour la SCI LA CLAU de prouver une quelconque faute imputable à l'assureur, la cour la déboutera de sa demande de condamnation in solidum.



4. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Compte tenu de l'issue du litige, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné le cabinet TOUATI aux dépens de l'instance et à payer la somme de 1 300 euros à la SCI LA CLAU et infirmé en ce qu'il l'a condamné à payer 2 000 euros à la COVEA.



En cause d'appel, le cabinet TOUATI et la COVEA seront chacun condamnés à payer une indemnité de 1 000 euros à la SCI LA CLAU et seront déboutés de leurs propres demandes de ce chef.











PAR CES MOTIFS



LA COUR

Statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe,



INFIRME le jugement déféré seulement en ce qu'il a débouté la SARL CABINET EMMANUEL TOUATI de sa demande de condamnation de la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE à prendre en charge les loyers restés impayés à la date de sortie des lieux des locataires ;



Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,



Condamne la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE à prendre en charge les loyers restés impayés à la date de sortie des lieux des locataires ;



Déboute la SCI LA CLAU de sa demande de condamnation in solidum à l'encontre de la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE ;



Condamne la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE et la SARL CABINET EMMANUEL TOUATI aux entiers dépens ;



Condamne la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE à payer à la SCI LA CLAU une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SARL CABINET EMMANUEL TOUATI à payer à la SCI LA CLAU une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute les parties de toutes autres demandes.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE