Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 10 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 10 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02112 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDBIW



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 18/07363





APPELANT

 

Monsieur [F] [U] 

né le 29 août 1950 à [Localité 7] (Algérie)

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représenté par Me Alexandra DE SAN LORENZO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1794

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2020/049031 du 14/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMES 



Monsieur [P] [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]



DEFAILLANT





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic, le Cabinet AGENCE DU GRAND PARIS & STATES, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 819 890 674

C/O Cabinet AGENCE DU GRAND PARIS ET STATES

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0514 substituée par Me Caroline RONIN DULON, avocat au barreau de PARIS, toque : D1199















COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT





ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



M. [F] [U] est copropriétaire dans l'immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 5] à [Localité 3], dont le syndic est la société Paris France Immobilier.



Le 14 octobre 2013, il a acquis auprès de M. [L] le lot n° 62, constitué d'un cabanon au rez de chaussée, dans la cour de l'immeuble (5ème cabanon à droite dans la cour), ainsi que les 2 / 1.000 tantièmes de parties communes générales.



Peu avant l'acquisition de M. [U], M. [L] son vendeur avait obtenu l'autorisation de diviser son lot d'origine n° 2 du règlement de copropriété du 13 octobre 1955 affecté de 13/1.000è de tantièmes pour en faire trois nouveaux lots :

- n° 61 boutique et 10 tantièmes ;

- n° 62 cabanon et 2 tantièmes ;

- n° 63 cave et 1 tantième.



En effet, par une assemblée générale du 18 juin 2013, les copropriétaires ont décidé en résolution 15, de diviser ce lot n°2 selon le projet modificatif du règlement de copropriété établi par la société Geometris qui était annexé à la convocation.



De même, en résolution 13, ils décidaient de diviser l'ancien lot n° 3 en 4 nouveaux lots :

- n° 57 ensemble de caves et 35 tantièmes avec changement d'affectation en commerce ; 

- n° 58 local commercial et 47 tantièmes ; 

- n° 59 studio et 14 tantièmes ; 

- n° 60 cabanon 1 tantième ;

sachant que le changement d'affectation du lot de caves en local commercial était annulé par une assemblée de 2015 qui ramenait le lot 57 à 10 tantièmes sur 1.000 au lieu de 1025 tantièmes.



Par acte extra-judiciaire du 15 mai 2018, M. [U] a assigné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Paris France Immobilier, et M. [L] aux fins d'ordonner la rectification de la répartition des tantièmes affectés au lot 62 pour le porter à 1 tantième lors de la prochaine assemblée générale, de condamner le syndicat des copropriétaires, la société Paris France Immobilier et M. [L] à lui payer le surplus de charges avancées indûment, ainsi que la somme de 5.000 € au titre de ses préjudices.



Dans ses conclusions notifiées par la voie électronique le 16 avril 2019, M. [F] [U] a demandé au tribunal de : 

- ordonner la modification de la répartition des tantièmes du lot n°62, de 2 tantièmes à 1 tantième, dès la prochaine assemblée générale ;

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la société Paris France Immobilier et M. [L] à lui payer le montant des surplus de charges de copropriété avancées indûment depuis l'acquisition du lot concerné ;

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la société Paris France Immobilier et M. [L] à lui payer, chacun, la somme de 5.000 € au titre de réparation de ses entiers préjudices ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la société Paris France Immobilier et M. [L] à lui payer, chacun, la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la société Paris France Immobilier et M. [L] aux dépens ; 

- ordonner l'exécution provisoire ; 



Dans leurs conclusions notifiées par la voie électronique le 21 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires et M. [L] ont demandé au tribunal de :

- débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- condamner M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ;

- condamner M. [U] à payer à M. [L] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.



Par jugement du 6 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

 - débouté M. [U] de sa demande de modification des tantièmes affectés à son lot n° 62 ; 

- débouté M. [U] de sa demande de remboursement du surplus de charges de copropriété avancées indûment depuis l'acquisition du lot concerné, formée à l'encontre tant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3] que de M. [P] [L] ; 

- débouté M. [U] de ses demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3] qu'à l'encontre de M. [P] [L] ;

- condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3] et à M. [P] [L] la somme globale de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [U] aux dépens ; 

- ordonné l'exécution provisoire.



M. [F] [U] a relevé appel ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 janvier 2021.



La procédure devant la cour a été clôturée le 27 septembre 2023. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 4 avril 2021, par lesquelles M. [F] [U], appelant, invite la cour, au visa des articles 11, 12, 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à : 

- prononçant la nouvelle répartition des charges du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3], affecter le lot n°62 d'un unique tantième/1000 et enjoindre au syndicat des copropriétaires de procéder aux régularisations et publications subséquentes ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser les charges de copropriétés

indûment appelées ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à l'indemniser de son préjudice moral à hauteur

de 4.000 € ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Maître de San Lorenzo la somme de 3.000 € en vertu des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

- l'exonérer de toute contribution aux frais de la présente procédure ;



Vu les conclusions notifiées le 8 juin 2021, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3], intimé, invite la cour, au visa des articles 11, 12 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à : 

- débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- confirmer le jugement du 6 novembre 2020 en toutes ses dispositions ; 

y ajoutant : 

- condamner M. [U] à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts ; 

- condamner M. [U] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ;





SUR CE,



Si M. [P] [L] est mentionné dans la déclaration d'appel en qualité d'intimé, M. [F] [U] n'a pas justifié de la signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appel à son égard et il ne forme aucune demande à son encontre ; le jugement est donc définitif en ses dispositions concernant M. [P] [L] ;



Il sera donc statué par arrêt contradictoire ;



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 





Sur la demande de M. [F] [U] relative aux tantièmes attachés à son lot n° 62



M. [F] [U] a acquis par acte notarié du 14 octobre 2013, le lot n° 62 affecté de 2 tantièmes des parties communes générales ;



Il maintient en appel sa contestation relative aux tantièmes attachés à son lot ;



Il fait valoir que sur les deux modificatifs établis par le géomètre, seul celui respectant la division de l'immeuble en 1000èmes et attribuant aux lots 60 et 62 identiques en superficie et désignation, un unique tantième, est valable ;



Il demande à la cour au visa des articles 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965 de prononcer la nouvelle répartition des charges en affectant à son lot n° 62, un tantième unique ;



Aux termes de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, 'la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.

A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire' ;



Aux termes de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 'dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier' ;



A l'appui de son appel, M. [F] [U] verse aux débats, deux projets de modificatif au règlement de copropriété, l'un du 26 mars 2013 attribuant aux lots n° 61, n° 62 et n° 63, issus de la division du lot n° 2 les tantièmes suivants :

- lot n° 61 : une boutique : 11/ 1.000èmes

- lot n° 62 : un cabanon : 1/ 1.000èmes

- lot n° 63 : une cave : 1/ 1.000èmes,

l'autre leur attribuant :

- lot n° 61 : une boutique : 10/ 1.025èmes

- lot n° 62 : un cabanon : 2/ 1.025èmes

- lot n° 63 : une cave : 1/ 1.025èmes ;



Il considère donc que seul le premier est valable ;



Il apparaît cependant que lors de l'assemblée générale du 18 juin 2013, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 15 portant autorisation au propriétaire du lot n° 2 de le diviser et de créer les lots n° 61, 62 et n° 63 selon le projet de modificatif au règlement de copropriété établi par Géométris ;



Or, ce projet de modificatif qui a donc été validé par l'assemblée générale est celui annexé à la convocation et qui prévoit bien l'attribution aux nouveaux lots issus de la division du lot n° 2, les tantièmes suivants :

- lot n° 61 : une boutique : 10 tantièmes

- lot n° 62 : un cabanon : 2 tantièmes 

- lot n° 63 : une cave : 1 tantième ;



Ainsi contrairement aux affirmations de M. [F] [U], seul le modificatif validé par l'assemblée générale et qui tient compte de la nature et de la consistance des lots, est applicable, et ce, d'autant que l'assemblée générale est définitive et qu'elle a donné lieu à l'enregistrement d'un modificatif au règlement de copropriété et à l'état de division le 14 octobre 2013 ;



De surcroît, comme le souligne à juste titre le syndicat des copropriétaires, l'assemblée générale a décidé d'affecter au nouveau lot n° 62, 2 tantièmes de charge de sorte que les dispositions de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 n'ont pas vocation à s'appliquer puisqu'il n'y a pas carence de l'assemblée ;



Au surplus, M. [F] [U] ne peut valablement soutenir que les tantièmes attachés à son lot devraient être les mêmes que ceux attachés à la cave, lot n° 63, alors qu'il ressort du projet de modificatif au règlement de copropriété établi par Géométris qu'ont été explicités les éléments de calcul des quote-parts de parties communes et qu'il apparaît que le cabanon est d'une superficie deux fois supérieure à celle de la cave, que ce cabanon est au rez-de-chaussée et non au sous-sol et que le coefficient lié à la consistance du lot est plus important pour une réserve que pour une cave ;



Enfin, le passage de 1025èmes à 1.000èmes n'a pas d'incidence sur le lot de M. [F] [U], puisque l'augmentation des tantièmes envisagée par le géomètre résultait du changement d'affectation du lot n° 57 (passage de cave à local commercial et corrélativement de 10 à 35 tantièmes) qui finalement a été abandonné ;



S'agissant par ailleurs de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 précité, il doit être constaté que M. [F] [U] ne développe aucun élément permettant de considérer que ses conditions d'application sont réunies ;



De surcroît, comme le souligne à juste titre le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions, le délai du recours en révision permis par l'article 12 apparaît prescrit dès lors que le règlement de copropriété a été publié le 15 novembre 1955 ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [F] [U] à obtenir une modification des tantièmes affectés à son lot n° 62 et en paiement du surplus des charges avancées indûment depuis l'acquisition des lots ; 



Par ailleurs, le jugement déféré non contesté en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formulée en première instance par M. [F] [U], sera confirmé de ce chef ;





Sur le préjudice moral de M. [F] [U] 



Devant la cour, M. [F] [U] forme une demande de dommages-intérêts pour préjudice moral au motif qu'il a été procédé à l'exécution forcée de la condamnation de première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile sans que ne lui soit proposé un échéancier et qu'il a été procédé à une saisie à son domicile constitué par le cabanon ;



Cette demande ne saurait prospérer dès lors qu'il appartenait bien à M. [F] [U] de régler la condamnation de première instance, assortie de l'exécution provisoire ;





Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires 



Le syndicat des copropriétaires forme également une demande de dommages-intérêts devant la cour au motif que M. [F] [U] a procédé au changement d'affectation de son lot, qu'il utilise la réserve à usage de domicile et que cet usage qui implique de cuisiner et de se chauffer, crée un risque d'incendie ;



En l'espèce, si M. [F] [U] reconnaît dans ses écritures que le cabanon constitue son domicile, ses conditions d'occupation sont inconnues de sorte qu'il ne sera pas fait droit à la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires ;





Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;



M. [F] [U], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 formulée par M. [F] [U] ;



 

PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Déboute M. [F] [U] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ;



Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3] de sa demande de dommages-intérêts ;



Condamne M. [F] [U] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT