Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 5 — 10 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 5



ARRET DU 10 JANVIER 2024



(n° /2024, 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09294 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDVTC



Décision déférée à la Cour : jugement du 16 mars 2021 rendu par le tribunal judiciare de Paris - RG n° 19/02524





APPELANTE

 

S.A.S. SILK ROAD [Localité 5] 1 DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS nouvelle dénomination de la SAS AR FRANCE INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au dit siège

[Adresse 1] 

[Localité 3]



Représentée par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de Paris, toque : D2153

Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Philippe DELECLUSE, avocat au barreau de Paris





INTIMEE 



S.C.I. UBOS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Maurice PFEFFER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1373





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ludovic Jariel, président, et Madame Sonia Norval-Grivet, conseillère chargée du rapport. 



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Ludovic Jariel, président

Mme Sonia Noval-Grivet, conseillère

Mme Elise Thévenin-Scott, conseillère





Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre Darj



 ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Ludovic Jariel, et par Manon Caron, greffière, présente lors de la mise à disposition.





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Dans le cadre de l'aménagement de la zone d'aménagement concerté (ZAC) Aerolians [Localité 5] située à [Localité 6], la société [Localité 5] Asia, devenue AR France invest puis Silk Road [Localité 5] 1 développement immobilier (Silk Road) a commercialisé 388 locaux commerciaux dits " comptoirs ", un restaurant et des locaux à usage de bureaux répartis en 20 pavillons comprenant chacun entre 8 et 22 comptoirs.



Par deux contrats de réservation du 14 février 2014, la SCI Ubos a fait l'acquisition, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, des lots n°113 et 113 b comprenant chacun un local commercial situé en rez-de-chaussée, un local de stockage à l'étage et deux emplacements pour véhicules au sous-sol, respectivement au prix de 438 750 euros hors taxes (HT), soit 526 500 euros toutes taxes comprises (TTC), et de 432 900 euros HT, soit 519 480 euros TTC. Les lots devaient être livrés, au plus tard, le 31 mars 2016.



Les ventes ont été réitérées par un acte authentique du 2 juillet 2014, comprenant diverses clauses, relatives notamment aux modalités de paiement du prix de vente et au délai de livraison ainsi qu'à l'indemnité prévue en cas de dépassement de ce délai.



Considérant que la livraison des lots n'était pas intervenue dans le délai contractuel, le conseil de la SCI Ubos a sollicité le paiement par le vendeur, qui l'a refusé, d'une indemnité de 85 000 euros.



Par acte du 10 février 2019, la SCI Ubos a fait assigner la société [Localité 5] Asia aux fins de la voir condamner à lui verser la somme de 206 400 euros au titre de l'indemnité de retard contractuellement prévue.



Par jugement du 16 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Condamne la société AR France invest à verser à la SCI Ubos la somme de 79 200 euros à titre d'indemnité conventionnelle de retard dans la livraison des biens immobiliers (lots n° 9001 et 9002) objets de l'acte authentique de vente du 2 juillet 2014 ;

Déboute la société AR France invest de sa demande reconventionnelle au titre des intérêts de retard conventionnels ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société AR France invest à verser à la SCI Ubos la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société AR France invest de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et tendant à ce que la charge éventuelle du droit proportionnel dégressif prévu par l'article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 modifié soit transférée au débiteur ;

Condamne la société AR France invest aux entiers dépens ;

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.



Par déclaration en date du 17 mai 2021, la société Silk Road a interjeté appel du jugement, intimant la SCI Ubos.





EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2021, la société Silk road demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 mars 2021 en l'ensemble de ses dispositions,

Et statuant de nouveau de :

Déclarer non fondées les demandes présentées à son encontre par la SCI Ubos,

En conséquence :

Rejeter l'ensemble des demandes formées par la SCI Ubos,

A titre reconventionnel :

Condamner la SCI Ubos à verser à la société Silk road, à titre d'intérêts de retard conventionnels, une somme de 70 864,10 euros à parfaire au jour du prononcée de la décision,

En tout état de cause :

Condamner la SCI Ubos à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI Ubos aux entiers dépens et frais d'exécution éventuels, en ce compris une somme équivalente au droit proportionnel éventuellement appelé par l'huissier en charge de l'exécution forcée, conformément aux dispositions de l'article 10 du décret du 12 novembre 1996.



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2023, la SCI Ubos demande à la cour de :

Rejeter toutes les demandes de l'appelant,

Dire recevable et bien fondé l'appel incident la SCI Ubos,

Y faisant droit :

Dire que le certificat de l'architecte ou du maître d''uvre attestant de l'achèvement n'a jamais été produit jusqu'à ce jour,

Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société appelante,

Infirmer la décision en ce qu'elle a débouté la SCI Ubos du surplus de ses demandes,

Statuant à nouveau :

Condamner la société appelante à lui payer la somme de 424 200 euros déduction faite de la somme de 76 000 euros déjà payée,

Condamner la société appelante aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 24 octobre 2023 et l'affaire a été examinée à l'audience du 31 octobre 2023 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.



MOTIVATION



Sur la demande principale de la SCI Ubos en paiement d'une indemnité contractuelle de retard de livraison :



Moyens des parties : 



La société Silk Road soutient qu'alors que la date de livraison convenue entre les parties était fixée au plus tard au 30 mars 2016, elle a été en mesure de livrer effectivement les biens le 28 avril 2017, comme en témoigne son courrier du même jour adressé à l'acquéreur, ce qui a pour effet de porter le nombre de jours de retard à 393 jours. Elle indique que ses allégations sont confirmées par le maître d''uvre et soutient que rien ne s'opposait à ce que la SCI en prenne possession sans plus attendre, comme elle le lui a proposé à l'occasion de cinq convocations, adressées entre les mois d'avril 2017 et de décembre 2018, auxquelles la SCI n'a jamais déféré, alors que le site était accessible.



Elle se prévaut ainsi de ce que les lots étaient livrables à la date d'achèvement des travaux le 28 avril 2017 et, à défaut, au plus tard au 18 février 2018, date de la déclaration d'achèvement des ouvrages auprès de la mairie.



Elle soutient, en outre, que des causes extérieures justifient l'application d'un report sans pénalité de la date de livraison. A ce titre, elle se prévaut de l'impact négatif des actions de l'aménageur, la société Grand [Localité 5] aménagement, sur l'avancement des travaux, dès lors que sont imputables à ce dernier des délais exorbitants de mise à disposition du terrain, évalués à 120 jours effectifs mais comptabilisés à 240 jours conformément au doublement prévu par le contrat, ainsi que des retards de paiement imputables à la SCI Ubos, s'établissant ainsi à 41 mois, soit 1 230 jours, devant être comptabilisés au double, donc à 2 460 jours. Elle affirme que lorsque l'acquéreur ne respecte pas ses obligations en termes de délai, le vendeur se trouve également libéré de son obligation de délai de livraison à due concurrence du double du retard de l'acquéreur.



La SCI Ubos fait valoir que la société Silk Road cumule des jours de retards couvrant toute la période comprise entre le 30 mars 2016 et le 30 septembre 2021, dont il n'y a lieu de retrancher que 240 jours, correspondant aux seuls retards justifiés. 



Elle soutient que, contrairement à ce que fait valoir la société Silk Road, les biens n'étaient pas en état d'être livrés au mois d'avril 2017. Elle considère que l'attestation émise par le maître d''uvre le 11 avril 2017, comme celle produite en appel et datée du 20 janvier 2021, ont été établies pour les besoins de la cause. 



Elle relève que les allégations de la société Silk Road sont contredites par le courrier que lui a adressé le promoteur le 24 avril 2017, qui faisait état d'un stade hors d'air, et par celui du 14 novembre 2018, qui indiquait que les constructions étaient désormais au stade de la livraison, ce qui démontre qu'elles ne l'étaient pas avant cette date. 



Elle soutient toutefois que, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, les pénalités qui lui sont dues doivent être calculées distinctement selon les deux contrats. Elle fait valoir que si le notaire a artificiellement établi un seul contrat faisant état d'un prix unique, il existe bien deux contrats relatifs à chacun des lots. 



Réponse de la cour : 



En ce qui concerne la détermination de l'achèvement des travaux et de la livraison :



Selon l'article 1601-3 du code civil, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.



Lorsqu'un acte de vente stipule une procédure relative à la constatation de l'achèvement des ouvrages vendus, il appartient au vendeur de mettre en application la procédure contractuellement prévue (3e Civ., 21 novembre 2012, pourvoi n° 11-19.309, Bull. 2012, III, n° 170).

 

Enfin, selon l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 



En l'espèce, l'acte de vente du 2 juillet 2014 définit l'achèvement des biens comme le moment où auront été exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipement indispensables à leur utilisation, dans la limite des travaux à charge du vendeur, les stipulations du cahier des prescriptions techniques et architecturales définissant limitativement la nature, la consistance et le degré d'achèvement du bien.



Les biens étant vendus bruts de béton et réseau en attente, leur livraison devait donc intervenir après achèvement des éléments d'équipement indispensables à leur utilisation. 



Or, la clause de l'acte de vente intitulée " constatation de l'achèvement des ouvrages et prise de possession " prévoit que le " vendeur notifiera à l'acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, le certificat de l'architecte ou du maître d''uvre attestant l'achèvement tel qu'il est défini " au contrat et " invitera l'acquéreur à constater la réalité de l'achèvement aux jour et heure fixés ". Elle précise qu'en cas d'absence de l'acquéreur " lors de la première convocation, il sera reconvoqué, par lettre recommandée avec accusé de réception et, dans le cas où il ne serait pas présent (') à la date fixée par cette seconde convocation, le procès-verbal d'état des lieux sera alors valablement établi par un huissier désigné par le vendeur " et devra être signifié à l'acquéreur, cette signification valant mise à disposition et la livraison étant alors réputée avoir eu lieu à la date de la première convocation.



Au soutien de son argumentation selon laquelle les biens étaient achevés et livrables dès le mois d'avril 2017, l'appelante verse notamment aux débats une attestation de " retard d'avancement des travaux " établie par l'architecte, la société ArchiFrance, le 11 avril 2017, aux termes de laquelle le maître d''uvre faisait état, à cette date, du retardement de l'avancement des travaux en raison des délais de mise à disposition du terrain et des raccordements nécessaires aux travaux de gros 'uvre et des travaux consécutifs. 



Toutefois, d'une part, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, ce document ne saurait caractériser un achèvement des lots au sens des stipulations précitées, comprenant non seulement l'exécution des ouvrages mais également l'installation des éléments d'équipement indispensables à leur utilisation. 



D'autre part, cette allégation de l'appelante est contredite tant par les clichés photographiques produits par la SCI, dont il n'est pas contesté qu'ils correspondent au chantier litigieux au 2 avril 2017 et qui montrent que les ouvrages n'étaient nullement terminés à cette date, ni prêts à être livrés, que par différents courriers émanant du vendeur et dont il résulte que la livraison n'était pas envisageable avant le mois de novembre 2018.



Par ailleurs, si l'appelante produit, en cause d'appel, une nouvelle attestation émanant de l'architecte, datée du 20 janvier 2021 et visant à éclairer celle du 11 avril 2017 et à caractériser un achèvement des travaux au mois d'avril 2017, cet élément ne permet pas d'établir l'existence d'une livraison des lots, laquelle diffère, en tout état de cause, de l'achèvement des travaux.



La circonstance qu'une déclaration d'achèvement des travaux a été effectuée le 18 février 2018 auprès de la mairie est également sans incidence sur la preuve, par le vendeur, de la mise à disposition de l'acquéreur des ouvrages en litige.



Compte tenu du refus dont elle se prévaut de la part de l'acquéreur d'accepter la livraison, la société Silk Road ne justifie ni même n'allègue qu'elle aurait, comme le prévoit dans une telle hypothèse le contrat, notifié à la SCI Ubos un certificat de l'architecte attestant l'achèvement des travaux avant de reconvoquer la SCI et, le cas échéant, de faire établir et signifier à cette dernière un procès-verbal d'état des lieux.



Dans ces conditions, aucun élément ne permet d'établir l'existence d'une livraison des lots litigieux.



En ce qui concerne le nombre de jours de retard de livraison imputables au vendeur :



En premier lieu, ainsi que s'accordent les parties sur ce point, il y a lieu, comme l'ont fait les premiers juges, de retrancher du nombre de jours de retards imputables au vendeur 240 jours, correspondant, en application du contrat, au doublement du nombre des jours de retards imputables à l'aménageur, la société Grand [Localité 5] aménagement, pour mettre le terrain à disposition du promoteur.



En second lieu, la société Silk Road demande que soient également déduits du nombre de jours de retard de livraison les retards de paiement de la SCI Ubos.



Toutefois, ainsi que l'ont à juste titre relevé les premiers juges, d'une part, il n'est pas établi que les retards de paiement allégués seraient la cause du retard important pris par la société Silk Road dans la livraison des lots. D'autre part, les parties se sont accordées, dans l'acte de vente, sur des sanctions contractuelles autonomes en cas de retard de paiement, qui ne permettent pas d'imputer d'éventuels retards de paiement de l'acquéreur sur des retards de livraison de la part du vendeur.



Dès lors, la société Silk Road n'est pas fondée à solliciter une quelconque déduction à ce titre.



En ce qui concerne la détermination des indemnités de retard dues par le vendeur :



S'agissant du montant de l'indemnité journalière de retard de livraison : 



En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu'elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits en estimant que l'indemnité contractuelle litigieuse était fixée à 100 euros par jour de retard.

Il convient, en conséquence, de confirmer la décision sur ce point.



S'agissant du montant total des indemnités dues par le vendeur :



Il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que les premiers juges ont fixé à 792 le nombre de jours de retard de livraison imputables au vendeur pour la période comprise entre le 30 mars 2016 et le 30 janvier 2019, ce qui porte l'indemnité due par le vendeur à la somme de 79 200 euros compte tenu de l'indemnité contractuelle fixée à 100 euros par jours.



Dès lors, le jugement sera confirmé sur ce point, sans qu'il n'y ait lieu de déduire les sommes déjà payées par la société Silk Road, cette question ayant trait à l'exécution du jugement.



Pour les sommes demandées correspondant à la période comprise entre le 30 janvier 2019 et le 30 septembre 2021, qui constituent une demande nouvelle recevable en cause d'appel, il y a lieu, en l'absence de toute livraison, de condamner la société Silk Road à payer à la SCI Ubos une somme équivalente à 974 jours de retard, soit un montant total de 97 400 euros.



Sur la demande reconventionnelle de la société Silk Road en paiement d'une indemnité contractuelle de retard de paiement :



Moyens des parties : 



La société Silk Road sollicite la condamnation de la SCI Ubos à lui verser une indemnité au titre de son retard de paiement des appels de fonds. Elle soutient que l'acquéreur a réglé les appels de fonds avec un retard cumulé de 41 mois, et est resté redevable d'impayés.



La SCI Ubos conclut à la confirmation du jugement ayant rejeté cette demande à son encontre. Elle fait valoir que les décalages de paiement sont tous imputables à la société appelante et que cette dernière ne lui a pas adressé des appels de fonds réguliers lui permettant de débloquer le crédit souscrit par elle.





Réponse de la cour : 



Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.



En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu'elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties.



Il convient, en conséquence, de confirmer la décision déférée sur ce point.



Sur les frais du procès :



Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qui concerne la condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens.



En cause d'appel, la société Silk Road sera condamnée aux dépens et à payer à la SCI Ubos la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant :



Condamne la société Silk Road [Localité 5] 1 développement immobilier à payer à la SCI Ubos la somme de 97 400 euros au titre de l'indemnité contractuelle de retard de livraison pour la période comprise entre le 30 janvier 2019 et le 30 septembre 2021 ; 



Condamne la société Silk Road [Localité 5] 1 développement immobilier aux dépens d'appel ;



Condamne la société Silk Road [Localité 5] 1 développement immobilier à payer à la SCI Ubos la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





La greffière, Le président de chambre,