Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 9 janvier 2024

PhD/ND



Numéro 24/ 62





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 09/01/2024 







Dossier : N° RG 22/01512 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IHBG 





Nature affaire :



Demande d'exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur















Affaire :



[Y] [S]





C/



S.A.R.L. ANAIARREBAK







 

























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 14 Novembre 2023, devant :



Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère 









qui en ont délibéré conformément à la loi.





















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [Y] [S]

née le 30 Août 1952 à [Localité 6] (64)

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentée par Me Christophe DUALE de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de Pau

Assistée de Me Stéphane MILLE, avocat au barreau de Bayonne







INTIMEE :



S.A.R.L. ANAIARREBAK

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Carole DUBOIS-MERLE de la SCP CDM, avocat au barreau de BAYONNE













































sur appel de la décision 

en date du 02 MAI 2022

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE



FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Par acte sous seing privé du 8 juin 2007, Mme [Y] [S] a cédé à la société New Sorecaba son fonds de commerce de bar, licence IV, qu'elle exploitait, sous l'enseigne « [5] », dans un local lui appartenant, situé au [Adresse 3] à [Localité 2].



Par acte sous seing privé distinct du même jour, Mme [S] a consenti au cessionnaire un bail commercial, d'une durée de neuf ans, sur lesdits locaux à usage exclusif de bar, licence IV, restaurant, glacier, sandwicherie.



Par acte sous seing privé du 16 décembre 2008, la société Anaiarrebak a acquis le fonds de commerce de bar, licence IV, restaurant, glacier, sandwicherie et le droit au bail.



Par acte d'huissier du 19 janvier 2021, la locataire a notifié à la bailleresse une demande de renouvellement du bail au 1er avril 2021.



Le 04 février 2021, la bailleresse a délivré un commandement, visant la clause résolutoire, de payer l'indexation des loyers et d'exécuter les travaux de mise aux normes du réseau d'évacuation des eaux usées de la cuisine du restaurant, prescrits dans un rapport de visite du 18 février 2016 de la Communauté Pays-Basque.



La locataire a régularisé l'indexation des loyers mais contesté son obligation de réaliser les travaux de mise aux normes incombant, selon elle, à la bailleresse.



Par acte d'huissier du 30 avril 2021, la bailleresse a notifié son acceptation du principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021 aux mêmes conditions, sauf à voir porter le loyer à la somme annuelle de 44.400 euros hors charges et hors taxes.



La société Anaiarrebak a saisi le juge des référés en contestation du commandement d'exécuter les travaux de mise aux normes et en sollicitant la condamnation de la bailleresse à réaliser un série de travaux.



Par ordonnance du 1er juin 2021, le juge des référés a débouté les parties de leur demande principale et reconventionnelle en présence d'une contestation sérieuse.



Suivant exploit du 22 septembre 2021, la société Anaiarrebak a fait assigner à jour fixe Mme [S] par devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins d'être autorisée à se substituer à la bailleresse afin de réaliser divers travaux dans le local commercial.



La bailleresse a conclu au rejet des demandes et à la résiliation du bail commercial.



Par jugement contradictoire du 2 mai 2022, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a :



- dit que la société Anaiarrebak est autorisée à faire exécuter les travaux de mise en conformité des branchements d'assainissement du local, les travaux de reprise des installations électriques et les travaux de remplacement des portes d'accès, en lieu et place du bailleur

- condamné Mme [S] à payer à la société Anaiarrebak les sommes suivantes :



- 4.200 euros au titre du coût des travaux de mise en conformité des réseaux d'assainissement du local commercial

- 11.765,76 euros, au titre du coût des travaux de reprise et mise en conformité de l'installation électrique du local commercial

- 7.783,42 euros au titre du coût du remplacement de la porte principale et de la porte arrière du local commercial

-3.364,80 euros au titre du coût du remplacement des volets métalliques du local commercial



- condamné Mme [S] à faire procéder aux travaux de réfection du seuil d'entrée de la cuisine et du sol de la cuisine et ce dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, à l'issue de laquelle il sera à nouveau statué par le juge compétent



- débouté la société Anaiarrebak de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance

- débouté Mme [S] de sa demande reconventionnelle de résiliation du bail commercial du 7 juin 2007

- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires

- condamné Mme [S] aux dépens en ce compris les frais d'huissier du 25 février 2019

- condamné Mme [S] à payer à la société Anaiarrebak la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- dit n'y avoir lieu à ordonner le séquestre des loyers jusqu'à parfait paiement du montant des condamnations prononcées par Mme [S].



Par déclaration faite au greffe de la cour le 31 mai 2022, Mme [S] a relevé appel de ce jugement.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 octobre 2023.

 

A l'ouverture des débats, et par mention au dossier, la cour a révoqué l'ordonnance de clôture et fixé la clôture au 14 novembre 2023, à la demande de l'intimée et avec l'accord de l'appelante, afin d'admettre aux débats la pièce 33 (facture des travaux d'assainissement), produite par l'intimée, à la demande de l'appelante qui n'a pas entendu faire d'observation sur cette pièce.

 

***



Vu les dernières conclusions notifiées le 9 février 2023 par Mme [S] qui a demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :



- débouter la société Anaiarrebak de l'ensemble de ses demandes

- subsidiairement, ordonner une expertise sur les travaux devant être réalisés

- ordonner la restitution, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2022, [des sommes versées en exécution du jugement entrepris]

- ordonner la résiliation du bail commercial du 7 juin 2007

- condamner la société Anaiarrebak à lui verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



*



Vu les dernières conclusions notifiées le 4 août 2023 par la société Anaiarrebak qui a demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, et statuant à nouveau de ce chef, de :



- condamner Mme [S] à lui verser la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance

- y ajoutant, liquider l'astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, soit le 6 mai 2022, à la somme de 4.600 euros

- condamner Mme [S] à payer la somme de 4.600 euros

- ordonner que la condamnation de Mme [S] à la réalisation des travaux de réfection du seuil et du sol de la cuisine soit assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir pendant une durée de six mois

-en tout état de cause, de condamner Mme [S] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



MOTIFS



1 - sur les travaux dans les lieux loués



L'appelante fait grief au jugement d'avoir mis à sa charge les travaux litigieux alors que, selon l'appelante, les désordres dénoncés relèvent de la responsabilité contractuelle de la locataire, soit au titre de la garantie d'aménagement de la cuisine, soit au titre de son obligation d'entretien et menues réparations, la bailleresse n'étant tenue, en vertu du bail liant les parties, qu'aux travaux liés à la vétusté et à ceux relevant de l'article 606 du code civil.



1 - 1 - sur le réseau d'évacuation des eaux usées de la cuisine au réseau



L'appelante fait plus précisément grief au jugement d'avoir, en violation de l'article 2 du bail liant les parties, mis à sa charge les travaux de mise en conformité de la cuisine prescrits dans le rapport du 18 février 2016 alors que, selon l'appelante, en vertu de cette clause, les travaux d'adaptation du local réalisés ou non par la locataire relève de sa seule responsabilité, sauf en ce qui concerne les travaux nécessaires du fait de la vétusté ou relevant de l'article 606 du code civil. L'appelante en déduit que la locataire doit répondre de la non-conformité du réseau d'évacuation des eaux usées de la cuisine.



Selon l'intimée, aucune modification n'a été réalisée sur le réseau d'évacuation de la cuisine dont la non-conformité aux normes d'assainissement pré-existait au bail. Aucune clause expresse du bail ne mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité du système d'assainissement du local, la bailleresse, tenue de délivrer et d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, doit donc en supporter le coût, en application de l'article 1719 1° et 2° du code civil.



Cela posé, il est constant que dans son rapport de visite technique de contrôle du 18 février 2016, la Communauté Pays-Basque a relevé la non-conformité réglementairedu réseau d'évacuation des eaux usées de la cuisine du restaurant qui ne passent pas par un bac à graisses avant le raccordement au réseau de l'assainissement collectif et dont doivent être équipés les établissements de restauration, boucheries, charcuteries, traiteurs et similaires.



L'article 2 « désignation » du bail liant les parties stipule que « le preneur déclare vouloir étendre l'activité bar à l'activité de restaurant, activité déclarée par Mme [S] pour l'exploitation du fonds [5] mais non exploitée de façon effective par elle, par la création d'une cuisine, ce que le bailleur agrée. Le preneur fera son affaire personnelle de tous travaux et autorisations administratives de quelque nature que ce soit, sans recours contre le bailleur. Les travaux devront être réalisés dans les règles de l'art et répondre aux normes applicables en la matière qui concerne l'hygiène, sanitaire,...etc, sans recours contre le bailleur ».









Par cette clause claire et dénuée d'ambiguïté, les parties sont convenues de transférer à la locataire la réalisation des travaux d'adaptation des locaux à l'activité de restaurant, en complément de l'activité de bar cédée, la bailleresse étant expressément déchargée de toute responsabilité en relation avec ces travaux.



Et, la locataire s'est obligée à réaliser des travaux d'adaptation des locaux à usage de cuisine de restaurant dans le respect des normes réglementaires en vigueur.



Cette clause d'adaptation du local à sa destination contractuelle n'a pas pour objet, ni pour effet, en l'absence de toute stipulation expresse en ce sens, de décharger la bailleresse de son obligation de répondre, au cours du bail, des travaux prescrits par l'administration ou de mise en conformité des locaux loués.



En revanche, en application de la clause précitée, la locataire est tenue, pendant le bail, de répondre des travaux de mise en conformité ou prescrits par l'administration qui sont imputables aux désordres ou non-conformités des travaux d'adaptation du local mis à sa charge, sans recours contre la bailleresse.



Par conséquent, et alors même que la conformité des locaux n'était pas en cause avant le bail dès lors qu'aucune activité de restauration, seule visée par les normes réglementaires de raccordement au réseau d'assainissement collectif, n'y était exploitée, la locataire devait,en tout état de cause, réaliser les travaux de création de la cuisine dans le respect des normes en vigueur, le cas échéant en veillant à adapter l'évacuation des eaux usées du futur restaurant au réseau d'assainissement collectif, et ce sans aucun recours contre la bailleresse.



Or, l'intimée reconnaît que la non-conformité relevée dans le rapport du 18 février 2016 existait à la date du bail, ce dont il résulte que la non-conformité constatée est imputable à la locataire alors en place qui n'a pas réalisé les travaux autorisés par la bailleresse dans le respect des normes en vigueur.



Par conséquent, la société Anaiarrebak, successeur dans le bail venant aux droits et obligations du locataire cédant, doit répondre de la non-conformité réglementaire du réseau d'évacuation des eaux usées de la cuisine relevée dans ledit rapport, en application des clauses du bail tenant lieu de loi aux parties.



Le jugement sera donc infirmé sur ce point et la société Anaiarrebak déboutée de ce chef de demande.



1 - 2 - sur l'installation électrique



L'appelante fait grief au jugement d'avoir mis à sa charge les travaux de mise en conformité de l'installation électrique alors que, lors de la délivrance des lieux l'installation électrique du local était conforme et en bon état et que les désordres dénoncés ne sont pas imputables à la vétusté mais à un défaut d'entretien ou de dégradations imputables à la locataire, en application de l'article 5-2 du bail.



En droit, il est constant que, en vertu du bail liant les parties, la bailleresse répond des travaux rendus nécessaires par la vétusté.



Les désordres dénoncés par la locataire ne concernent pas l'installation électrique de la cuisine réalisée par la locataire précédente mais l'installation électrique d'origine desservant les autres parties du local.







Ensuite, il ressort du rapport contradictoire du bureau de contrôle Anco du 22 août 2022, des rapports de contrôle périodique [D] 2021 et 2022, comme du rapport unilatéral Exatis du 17 octobre 2019, ces documents se complétant sans se contredire, que les installations électriques des parties bar-salle-sanitaire et de l'armoire électrique originelle, qui datent de la construction des locaux, présentent à la fois des défauts structurels de vétusté et des défauts d'entretien courant ou liés aux interventions initiales de l'exploitant pour l'adapter au tarif jaune.



Cependant, la cour constate que le risque d'incendie et d'explosion, mentionné dans le rapport [D] 2022, est exclusivement lié à la présence, dans le coffret électrique du bar, d'un dépôt de poussière important sur les canalisations, qui nécessite seulement un nettoyage et une isolation des entrées de câbles.



Et, l'exploitant initial a étendu le tarif jaune à l'ancien tableau électrique qui n'était pas adapté à cet usage.



En revanche, il est certain que la vétusté structurelle de l'installation électrique, source de dysfonctionnements, n'est pas compatible avec la garantie d'une jouissance paisible des lieux nécessitant le maintien de la conformité de l'installation aux normes en vigueur exigeant, notamment, la présence d'un tableau de protection électrique équipé de disjoncteurs avec protection différentielle 30 mA, dont les défauts ponctuels ont été relevés dans les rapports [D], en mode triphasé « tarif jaune ».



La facture de travaux [F] d'un montant de 11.301,36 euros, détaille des travaux nécessaires en lien précis avec les non-conformités et désordres constatés.



Compte tenu de la vétusté de l'installation et des points de non-conformités structurels, rendant nécessaire le remplacement du tableau électrique originel, mais aussi des interventions inappropriées de l'exploitant et du défaut d'entretien courant ayant contribué à accélérer la vétusté de l'installation électrique, il y a lieu de confirmer le jugement sur le principe de la condamnation de Mme [S] mais de réduire le montant de la condamnation en laissant à la charge de la locataire une partie du coût des travaux à concurrence de la somme de 2.000 euros. 

 

Le jugement sera confirmé sur le principe de l'obligation de la bailleresse mais infirmé sur le montant de la condamnation qui sera ramené à la somme de 9.765,76 euros.



1 - 3 - sur la porte arrière du local, de la porte d'accès principale et des volets de sécurité.



Il est constant, en l'espèce, que la bailleresse répond, en vertu du bail liant les parties, de la vétusté et des réparations de l'article 606 du code de procédure civile.



L'appelante fait grief au jugement d'avoir mis à sa charge le coût du remplacement de ces dispositifs d'accès et de protection du local alors que les lieux ont été donnés en bon état d'entretien général et que les désordres affectant ces dispositifs relèvent des menues réparations incombant à la locataire en application de l'article 1754 du code civil.



Cela posé, il résulte de l'article 1732 que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.







En application de ce texte, il n'incombe pas à la bailleresse, comme l'a suggéré le jugement, de démontrer que les dégradations constatées dans les locaux sont le fait du preneur, mais à celui-ci de démontrer qu'elles ne résultent pas de sa faute.



En l'espèce, concernant la porte arrière et les volets de protection, l'intimée se borne à faire état de dégradations et à invoquer l'état hors d'usage des volets de protection mais sans déterminer la cause de ces désordres.



De même, l'intimée n'a produit aucune attestation de son assureur sur la non-conformité du système de fermeture de la porte arrière qui exclurait les garanties de l'assureur en cas de sinistre.



Par conséquent, infirmant le jugement de ce chef, la société Anaiarrebak sera déboutée de sa demande d'indemnisation au titre du remplacement de la porte arrière et des volets de protection.



En revanche, il ressort du constat d'huissier de Me [E] que la porte principale du restaurant est usagée et ne présente pas les garanties de sécurité : la poignée a du jeu, elle est branlante. La porte est usagée ; un des gonds est manquant (...) ; cette porte desservant le bar et la salle de restaurant de l'établissement est dépourvue de dispositif d'ouverture de sécurité, tel que crémone pompier, à poignée ou levier, ou autre dispositif de sécurité.



A l'évidence, et au-delà de l'absence d'un gond relevant des réparations locatives, ces constatations établissent que la porte principale présente des désordres de vétusté de nature à compromettre le fonctionnement de cet équipement ainsi que la sécurité du local exposé à un risque élevé de vulnérabilité en cas d'effraction nécessitant son remplacement intégral.



Dès lors que cet équipement participe du clos du local, Mme [S] doit répondre de son remplacement.



Au vu de la facture versée aux débats, le montant de la condamnation de Mme [S] sera ramené à la somme de 4.657,50 euros HT, soit 5.589 euros TTC.



1 - 4 - sur la reprise du sol de la cuisine



L'appelante fait grief au jugement d'avoir mis à sa charge la reprise du revêtement de sol de la cuisine alors que, l'éventuelle non-conformité du carrelage est imputable à la locataire qui, en vertu de l'article 2 du bail, était tenue de réaliser des travaux conformes aux normes en vigueur, tandis que le carrelage présente des dégradations résultant d'un défaut d'entretien imputable à la locataire.



L'intimée, au soutien de sa demande, se prévaut exclusivement, du rapport unilatéral Exatis, soumis à la libre discussion des parties mais qui ne peut établir, à lui seul, la preuve des faits sur lesquels le juge fonde sa décision.



Ce rapport Exatis conclut à la non-conformité réglementaire du revêtement du sol de la cuisine et son support pour l'exploitation d'une cuisine professionnelle.



Or, l'intimé reconnaît que son auteur n'a entrepris aucun travaux sur le revêtement du sol de la nouvelle cuisine, et affirme que les non-conformités relevées dans le rapport Exatis existaient à la date du bail mais en déduit des conséquences erronées alors que Mme [S] n'exploitait pas de restaurant et que son local, qui n'avait aucun usage de cuisine, ne relevait pas des normes sanitaires, d'hygiène et de sécurité des personnes applicables aux cuisines, découlant notamment du Règlement européen 852/2004 du 29 avril 2004, faisant partie du « paquet hygiène », entré en vigueur le 1er janvier 2006, et alors que, en tout état de cause, il incombait à la locataire, en vertu de l'article 2 du bail, de mettre la cuisine aux normes en vigueur, sans recours contre la bailleresse.



Par conséquent, il résulte des conclusions de l'intimée que les non-conformités du revêtement du sol de la cuisine sont imputables aux travaux réalisés par la précédente locataire en méconnaissance des normes en vigueur applicables aux cuisines professionnelles.



Le jugement sera infirmé en ce sens et la société Anaiarrebak déboutée de sa demande d'exécution des travaux de reprise du sol de la cuisine.



2 - sur la résiliation du bail



2 - 1 - sur l'acquisition de la clause résolutoire



Le moyen tiré de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de réalisation des travaux de raccordement au réseau d'assainissement collectif dans le mois du commandement du 4 février 2021 est inopérant dès lors que, en acceptant, le 30 avril 2021, le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021, la bailleresse a renoncé à se prévaloir des manquements contractuels antérieurs de la locataire.



2 - 2 - sur la résiliation judiciaire du bail



Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, l'appelante fait grief à la locataire d'avoir :



- manqué à son obligation d'entretien et de réparation du local commercial

- refusé de la laisser accéder au local commercial

- refusé de payer le loyer indexé



En droit, il résulte de l'article 1184 ancien du code civil et 1224 nouveau du code civil que le contrat de bail peut être résilié en justice en cas d'inexécution suffisamment grave de ses obligations par une partie envers son contractant.



Concernant le premier grief, il résulte des motifs qui précèdent qu'aucun manquement grave, de nature à rendre intolérable le maintien des relations contractuelles, ne peut être caractérisé contre la société Anaiarrebak au titre de son obligation d'entretien, d'autant qu'elle a réalisé l'ensemble des travaux nécessaires à la reprise des désordres et non-conformités objet du présent litige, et que, au surplus, en acceptant le 30 avril 2021 le principe du renouvellement du bail au 1er avril 2021, la bailleresse a renoncé à se prévaloir de toute inexécution contractuelle antérieure à son acceptation.



Concernant le deuxième grief, le moyen est inopérant puisque l'expert mandaté par la bailleresse a pu visiter les lieux le 6 août 2021, dans le mois du commandement visant la clause résolutoire en date du 15 juillet 2021.



Concernant le dernier grief, recevable en ce qu'il concerne les paiements de l'indexation du loyer postérieurement au 30 avril 2021, les défauts sont ponctuels et mineurs, et non susceptibles de caractériser une inexécution grave du locataire à son obligation de payer les loyers et alors même que la bailleresse a failli à son obligation de délivrance.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [S] de sa demande de résiliation du bail.



3 - sur la demande de dommages et intérêts



Pas plus en appel qu'en première instance, la société Anaiarrebak ne caractérise le principe d'un préjudice de jouissance concret consécutif aux manquements de la bailleresse



4 - sur la demande de restitution des sommes versées en exécution du jugement entrepris



Le présent arrêt partiellement infirmatif sur le montant de la condamnation mise à la charge de Mme [S] constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement, et les sommes devant être restituées portent intérêts au taux légal à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution.



Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de restitution formée par Mme [S].



5 - sur les mesures accessoires



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [S] aux dépens, sauf le coût du constat d'huissier du 25 février 2019, lequel n'est pas inclus dans les dépens de l'article 699 du code de procédure civile à défaut d'avoir été ordonné en justice.



Mme [S] sera condamnée aux dépens d'appel.



Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance, infirmant le jugement de ce chef, qu'en appel.



PAR CES MOTIFS



la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a :



- autorisé la société Anaiarrebak à faire réaliser certains travaux ainsi que sur le principe de la condamnation de Mme [S] à financer ces travaux

- débouté la société Anaiarrebak de sa demande de dommages et intérêts

- débouté Mme [S] de sa demande de résiliation du bail

- débouté Mme [S] de sa demande d'expertise judiciaire

- condamné Mme [S] aux dépens, sauf en ce qu'il y inclut le coût du constat d'huissier du 25 février 2019



INFIRME le jugement pour le surplus,



et statuant à nouveau,



LIMITE la condamnation principale mise à la charge de Mme [S] aux travaux ci-après autorisés et pour les montants ci-après fixés :



- au titre des travaux de reprise de l'installation électrique, la somme de 9.765,76 euros

- au titre du remplacement de la porte principale d'entrée, la somme de 5.589 euros



DEBOUTE la société Anaiarrebak du surplus de ses demandes,



DIT que les dépens de première instance ne comprennent pas le coût du constat d'huissier du 25 février 2019,



CONDAMNE Mme [S] aux dépens d'appel,



DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière La Présidente