Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 9 janvier 2024

JP/CS



Numéro 24/64





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 9 janvier 2024 







Dossier : N° RG 23/01158 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IQGG 





Nature affaire :



Autres demandes en matière de baux commerciaux















Affaire :



S.A.R.L. MAISON ADIIOU





C/



S.C.I. G&C







 





























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 9 janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 14 novembre 2023, devant :



Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,





Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère







qui en ont délibéré conformément à la loi.

















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



S.A.R.L. MAISON ADIIOU

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Philippe BORDENAVE, avocat au barreau de Pau









INTIMEE :



S.C.I. G&C Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Florent BOURDALLÉ de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de Bayonne































































sur appel de la décision 

en date du 25 JANVIER 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU









Par ordonnance de référé contradictoire du 25 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de Pau a :




débouté la société MAISON ADIIOU de toutes ses demandes,

rejeté toutes demande plus amples et contraires,

condamné la société MAISON ADIIOUà verser à la SCI G&C la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la société MAISON ADIIOU aux dépens.




Par déclaration du 25 avril 2023, la SARL MAISON ADIIOU a interjeté appel de la décision.



La SARL MAISON ADIIOU conclut à :



- Réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- Condamner la SCI G&C à faire entreprendre, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à dater de la signification de 1'arrêt à intervenir, les travaux destinés à mettre hors d'eau les

locaux pris à bail par la SARL MAISON ADIIOU (atelier, sous-sol) ;

- Dire que l'astreinte courra sur une période de cinq mois, après quoi il sera autrement statué;

- Condamner la SCI G&C aux entiers dépens, au coût des deux constats de juillet et novembre 2022 et à une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



La SCI G&C conclut à :



Vu les articles 145 et suivants du Code de procédure civile ;

Vu l'article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile ;

Vu les pièces versées aux débats ;



Il est demandé à la Cour de :



- CONFIRMER l'ordonnance entreprise par le Président du Tribunal Judiciaire de PAU en date du 25 janvier 2023, ce en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

- CONDAMNER la SARL MAISON ADIIOU à verser à la SCI G&C la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre au paiement des entiers

dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 octobre 2023.



SUR CE



Selon acte authentique du 19 décembre 2014, les consorts [E]-[S] ont donné à bail commercial à la société ALMODOVAR divers locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2] à usage d'habitation et à usage commercial pour y exercer l'activité de : « BOULANGERIE, VIENNOISERIE, PATISSERIE, FABRICATION, CREMES GLACEES ET SORBETS, CCE DETAIL,CONFISERIE,ALIMENTS. »



Ce bail est mixte puisqu'il porte sur les locaux du sous-sol et du rez-de-chaussée servant à l'activité commerciale tandis que les premiers et deuxième étages peuvent servir à l'habitation, le premier étage comportant des WC et une terrasse et deux chambres se situant au deuxième étage relié au premier étage par un escalier intérieur.



Le bail a été fait concomitamment à la cession du fonds artisanal «BOULANGERIE, PATISSERIE, FABRICATION,CREMES GLACEES ET SORBETS,CCE DETAIL,CONFISERIE,ALIMENTS. » sis à [Localité 2] [Adresse 1].



Selon acte authentique du 17 juillet 2015, les consorts [E]-[S] ont cédé les locaux aux consorts [M] et [G].





Le 17 juillet 2019 la SAS ALMODOVAR a cédé à la SARLMAISON ADIIOU son fonds de commerce incluant le droit au bail commercial portant sur les locaux susvisés.



Selon acte authentique du 30 avril 2020, les consorts [M] et [G] ont cédé les locaux à la SCI G & C.



Se plaignant de désordres affectant les locaux notamment dans le sous-sol (l'atelier boulangerie) et au rez-de-chaussée (atelier pâtisserie et boutique), dus à des entrées d'eaux pluviales et à la vétusté de l'installation électrique générant une insécurité pour le personnel salarié et un trouble de jouissance des locaux loués, la société MAISON ADIIOU n'obtenant pas satisfaction malgré mise en demeure adressée au bailleur, a fait assigner en référé devant le tribunal judiciaire la SCI G & C à l'effet d'obtenir, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, une mesure d'expertise de l'installation électrique ainsi que la condamnation de la SCI à entreprendre sous astreinte des travaux de mise hors d'eau des locaux donnés à bail et, à compter de l'ordonnance, le séquestre des loyers entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats outre condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 25 janvier 2023 dont appel le juge des référés a débouté la société MAISON ADIIOU de toutes ses demandes.



En cause d'appel, la société MAISON ADIIOUa abandonné sa demande d'expertise de l'installation électrique, maintenant sa demande de condamnation sous astreinte de la SCI G & C à entreprendre les travaux destinés à mettre hors d'eau des locaux pris à bail (ateliers, sous-sol).



La société MAISON ADIIOU verse au débat deux constats d'huissier du 29 juillet 2022 et du 29 novembre 2022 dont il résulte que : « l'atelier boulangerie au sous-sol, la cage d'escalier ainsi que la terrasse sont impactés par des infiltrations ; la structure du bâtiment dans ces zones est vétuste. » L'huissier a relevé que des traces d'infiltrations d'eau sont visibles sur la partie arrière du local au niveau du sous-sol et de la cage d'escalier de la terrasse. L'eau de pluie en cas de précipitations n'est pas retenue au niveau de la cage d'escalier et descend jusqu'au sous-sol en présence de précipitations. La couverture de la protection au-dessus de la cour est composée de plaques en plastique jauni posées succinctement. L'eau de pluie passe au travers, l'eau se dépose sur le sol de la terrasse ainsi que sur les marches en métal et en pierre des escaliers menant au rez-de-chaussée et au sous-sol. L'huissier remarque que : « le sol et les marches sont extrêmement glissants, ce que nous constatons alors que les salariés de la requérante empruntent incessamment ce chemin devant nous dans le cadre de leur travail. » Il constate également que : « le mur mitoyen de cette zone est imbibé d'eau provenant du toit et l'état de ce mur est très dégradé. » S'agissant du sous-sol il a constaté que les plafonds en placoplâtre présentaient de nombreuses auréoles et traces d'infiltrations. »



Le constat du 29 novembre 2022 est effectué en complément du constat du 29 juillet 2022 et l'huissier a constaté au sous-sol du local que les infiltrations se perpétuaient à ce niveau avec la présence d'auréoles, un trou large de plusieurs centimètres, un goutte-à-goutte au centre de l'une des auréoles. S'agissant de la cour au rez-de-chaussée elle est toujours directement exposée aux intempéries ; l'eau de pluie passe au travers de la couverture placée au-dessus de la cour et il n'y a aucun changement par rapport aux constatations du 29 juillet 2022. La charpente en bois à ce niveau est imbibée d'eau. L'eau se dépose sur le sol de la terrasse ainsi que sur les marches en métal et en pierre des escaliers menant au rez-de-chaussée et au sous-sol. S'agissant du mur mitoyen au niveau du premier étage il a constaté que l'enduit du pignon et du mur au retour du bâtiment voisin, côté sud-ouest, était en très mauvais état, qu'il se délitait et que des morceaux se détachaient. Sur ce mur, l'eau s'infiltre. Il a précisé que ces constatations s'étaient déroulées par temps de pluie.



Le rapport de recherche de fuite du 24 janvier 2022 réalisé à la demande de la société MAISON ADIIOU conclut que : « maintenant, le phénomène étant bien plus aléatoire, il semblerait que ce soient des eaux pluviales en cause sachant qu'elles inondent la cage d'escalier par conséquent une partie du plafond au sous-sol. Il peut y avoir une infiltration par la terrasse bien que la pizzeria n'ait plus de dégâts mais l'eau peut passer par les doublages. »



En réponse la SCI G & C fait valoir qu'après l'acquisition des locaux concernés le 30 avril 2020, elle a immédiatement entrepris les travaux de réhabilitation souhaités par la société MAISON ADIIOU concernant les locaux d'habitation des premiers et deuxième étages. Elle énumère ces travaux qui ont consisté à une remise à neuf des lieux. Elle évoque le rapport du bureau de contrôle de l'APAVEqui a traduit un défaut de mise aux normes du local et l'absence de transmission par la SARL MAISON ADIIOU des plans des locaux avec indication des locaux à risques particuliers, cette carence ne lui ayant pas permis de mener à bien sa mission.



S'agissant des infiltrations d'eau, elle s'est appuyée sur le rapport de recherche de fuite ALTEO du 24 janvier 2022, du rapport de recherche de fuite MMA du 30 mars 2022 et du courriel PROMIUM d'avril 2022 relevant soit la responsabilité du preneur du fait des eaux de lavage du sol du rez-de-chaussée soit la responsabilité du propriétaire de l'immeuble voisin dans le traitement des eaux pluviales. Concernant les infiltrations les plus contemporaines, le rapport d'inspection dressé par le service salubrité de la ville de [Localité 2] a pu traduire qu' : «un escalier en colimaçon permet l'accès du sous-sol au premier étage et cette zone est particulièrement problématique du fait de l'état dégradé du mur de la propriété voisine. En effet, cette dernière est soumise aux infiltrations d'eau de pluie (dont la collecte est anarchique) et au manque d'entretien du bâti. » Preuve est ainsi apportée selon elle de l'imputabilité des infiltrations à la propriété voisine et non à la défaillance de la SCI G & C.



L'article 835 du code de procédure civile dispose que : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable,ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »



Les désordres affectant les locaux exploités par la société MAISON ADIIOU liés aux infiltrations d'eau, ne sont pas contestés. Une recherche de fuite a été diligentée par les compagnies d'assurances de la sociétéSCI G & Cet de la sociétéMAISON ADIIOU dont les conclusions se rejoignent en ce qui concerne les origines du sinistre en relevant que les dommages sont consécutifs aux eaux de lavage du sol du rez-de-chaussée par l'occupant. 



Les eaux pluviales inondant la cage d'escalier ont également été incriminées mais la responsabilité de la sociétéSCI G & C n'a pas été établie. Au contraire l'imputabilité des infiltrations à la propriété voisine a été mise en évidence et le propriétaire [I] [C], sous l'impulsion de l'inspecteur de salubrité publique de la ville de [Localité 2], a fait entreprendre les travaux nécessaires de sécurisation de la cour intérieure avant une intervention définitive programmée avec les façadiers du Béarn pour procéder à la purge des éléments de façade afin de remédier aux désordres constatés à la boulangerieADIIOU.



La SCI G & C pour sa part, démontre avoir effectué toutes les démarches utiles auprès de [I] [C] et avoir relancé les services de salubrité de la ville de [Localité 2] obtenant que le voisin défaillant fasse enlever les plaques d'enduit menaçantes présentes sur la façade et fasse reprendre les descentes d'eaux pluviales. Elle démontre également avoir fait faire un devis pour les travaux de toiture de l'appentis à réaliser et avoir entrepris des travaux de maçonnerie en décembre 2022 à l'effet d'éviter les écoulements d'eau de pluie à l'intérieur du local.



Dans ces conditions étant donné l'absence de responsabilité établie de la SCIG & C dans les dégâts liés aux infiltrations d'eau subies par la sociétéMAISON ADIIOU, les diligences effectuées par le bailleur auprès du propriétaire du fonds voisin pour remédier à cette situation et l'évolution de la situation dans un sens favorable suite à l'intervention des services de la ville auprès du propriétaire du fonds voisin, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation sous astreinte à l'égard de la SCI G & C en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile.









L'ordonnance déférée sera donc confirmée et la société MAISON ADIIOU condamnée à payer à la SCI G & C la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort



Confirme l'ordonnance du 25 janvier 2023 en toutes ses dispositions.



Condamne la société MAISON ADIIOU à payer à la SCI G & C la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Dit la société MAISON ADIIOU tenue aux dépens.



Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,