Cour d'Appel · 5ème Chambre — 10 janvier 2024

5ème Chambre





ARRÊT N° 1



N° RG 20/06266 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RGBQ













Mme [Y] [S] [K]



C/



M. [P] [I]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Morin Bonnin (+ afm)

 Me Paublan







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 JANVIER 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Novembre 2023, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 10 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Madame [Y] [S] [K]

née le 10 Août 1958 à [Localité 7], de nationalité française 

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Stéphanie MORIN-BONNIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES le 08 01 2021 n° 2020/14058)





INTIMÉ :

Monsieur [P] [I]

né le 02 Février 1958 à [Localité 5], de nationalité française 

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Danaé PAUBLAN de l'ASSOCIATION LPBC, plaidant/postulant, avocat au barreau de QUIMPER









Invoquant une convention verbale consentie à Mme [Y] [K] pour la location d'un appartement T2 sis [Adresse 8], à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel actualisé de 350 euros entre le mois de novembre 2017 et le mois d'avril 2018, M. [P] [I] a reproché à cette dernière de s'être maintenue dans les lieux postérieurement à la date convenue et de ne plus régler les loyers depuis le mois de janvier 2019.



M. [P] [I] a, par acte d'huissier du 5 juillet 2019, fait délivrer à Mme [Y] [K] une sommation de payer les loyers



Ce commandement est resté sans effet.



Par acte d'huissier de justice en date du 18 septembre 2020, M. [P] [I] a fait assigner Mme [Y] [K] devant le tribunal judiciaire de Quimper.



Par jugement en date du 13 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Quimper a :

- condamné Mme [Y] [K] à payer à M. [P] [I] la somme de 6 650 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 6 octobre 2020 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 13 novembre 2020,

- prononcé la résiliation du contrat de bail verbal conclu entre M. [P] [I] et Mme [Y] [K],

- dit que l'expulsion de Mme [Y] [K] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 350 euros, à compter de la date du 13 novembre 2020 et dit qu'elle ne pourra être réclamée qu'à compter de la date d'arrêté de compte, soit le 6 octobre 2020,

- dit que, par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à M. le préfet du département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [Y] [K] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

- condamné Mme [Y] [K] à payer à M. [P] [I] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le défendeur aux dépens de l'instance, lesquels comprendront notamment les frais de la sommation de payer et de l'assignation.



Le 21 décembre 2020, Mme [Y] [K] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 24 juin 2021, elle demande à la cour de :

- la déclarer recevable et fondée en son appel, 

Y faisant droit,

- infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

A titre principal,

- dire et juger qu'elle a toujours réglé ses loyers,

- dire et juger n'y a voir lieu à résiliation du bail oral entre elle et M. [P] [I] et dire n'y avoir lieu à expulsion,

A titre subsidiaire,

- dire et juger que les impayés de loyers courant de janvier à octobre 2019 ne lui sont pas imputables,

- réduire à la somme de 1 260 euros le montant des impayés de loyers effectifs qui lui sont imputables entre octobre 2019 et octobre 2020,

- l'autoriser à se libérer de cette somme par mensualité de 30 euros pendant 24 mois,

- suspendre toute mesure d'expulsion à encontre,

- constater que M. [P] [I] ne s'oppose pas à la demande de délai de paiement de la concluante,

- débouter M. [P] [I] de ses demandes reconventionnelles et de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

- condamner M. [P] [I] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par maître Chloé Ratsimbazafy, conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.



Par dernières conclusions notifiées le 23 juin 2021, M. [P] [I] demande à la cour de :

- confirmer purement et simplement le jugement intervenu en date du 13 novembre 2020 sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande visant à voir fixer l'indemnité d'occupation sur les mois de juillet et d'août à 350 euros par semaine,

Sur l'appel incident

- condamner Mme [Y] [K], s'agissant des mois de juillet et août, au paiement d'une indemnité d'occupation de 450 euros par semaine jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner Mme [Y] [K] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les frais et dépens.



Par ordonnance de référé du 13 avril 2021, le premier président de chambre a débouté Mme [K] de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire dont est assorti de droit le jugement du 13 novembre 2020 et l'a condamnée aux dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur le bail verbal



Mme [K] soutient qu'un bail verbal a été conclu depuis le 15 octobre 2017 entre M. [I] et sa mère, Mme [C] et non elle-même. Elle admet, toutefois, avoir été hébergée par sa mère et être restée dans le logement après le décès de celle-ci survenu le 27 octobre 2019. Elle explique qu'elle était hébergée par sa mère pour lui apporter son soutien au quotidien, celle-ci étant sourde et aveugle, déclarée handicapée à 80 %.



M. [I] rétorque qu'aucun élément matériel ne justifie de l'existence d'un contrat de bail qui aurait été régularisé avec la mère de Mme [K] mais qu'au contraire les différentes attestations CAF produites démontrent que Mme [K] était bien la locataire du logement, et ce bien avant le décès de sa mère. 

Il ajoute que Mme [K] a passé aveu d'être locataire en indiquant dans ses écritures avoir 'toujours entretenu le logement correctement et n'a pas failli à ses obligations en qualité de locataire' au visa de l'article 1383 du code civil.

Il demande de voir confirmer le jugement qui a retenu qu'un bail verbal a été conclu entre lui et Mme [K] à compter du 15 octobre 2017 pour un loyer mensuel de 350 euros.



Aux termes des dispositions de l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.





Les parties s'accordent sur le début du bail soit le 15 octobre 2017 et sur le montant du loyer mensuel soit 350 euros mais s'opposent sur le titulaire du bail.



S'agissant de l'aveu judiciaire allégué, il convient de relever que si Mme [K] a indiqué qu'elle n'a pas failli à ses obligations en qualité de locataire en dernière page de ces conclusions pour solliciter la suspension de la mesure d'expulsion et des délais d'exécution, cette phrase est insérée dans le subsidiaire des demandes de l'appelante et ne peut être considéré comme la volonté non équivoque de reconnaître un tel fait puisqu'elle conteste, aux termes des mêmes écritures, être la titulaire du bail. Cet aveu judiciaire n'est pas caractérisé.



Mme [K] ne produit aucune pièce de nature à accréditer ses affirmations selon lesquelles sa mère était la titulaire du bail. Au contraire, M. [I] produit des reçus de paiement du loyer libellé au seul nom de Mme [K] notamment le 17 septembre 2018. Il résulte également des échanges de mails communiqués et datant de mai et juin 2018 que Mme [K] est la seule interlocutrice de M. [I], qu'elle était la bénéficiaire de l'allocation logement pour l'appartement en cause dès le 2 juillet 2019 soit avant le décès de sa mère et qu'elle a continué à percevoir ces prestations postérieurement.



Au vu de ces éléments, c'est à bon droit que le premier juge a retenu qu'un bail verbal avait été conclu entre M. [I] et Mme [K] à compter du 15 octobre 2017 pour un loyer mensuel de 350 euros.



- Sur la demande de condamnation au titre de l'arriéré de loyer



Mme [K] soutient que M. [I] ne démontre pas le non-paiement du loyer et lui reproche sa mauvaise foi en multipliant par 4 le loyer pendant la période estivale sans la moindre approbation des locataires.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu'elle ne peut être tenue aux loyers qui étaient dus par sa mère jusqu'au 21 octobre 2019 et demande à ce que les éventuels loyers impayés de janvier à octobre 2019 soient portés au passif de la succession. Elle ajoute que le montant de l'APL directement versé entre les mains de M. [I] à hauteur de 245 euros mois soit déduit du montant des loyers réclamés et ne peut excéder la somme de 1 260 euros. 

Elle s'oppose à l'augmentation sollicitée à titre reconventionnel de M. [I] de voir porter le loyer à la somme de 450 euros par semaine soit 1 800 euros par mois pendant les mois de juillet et août. Elle conteste tout accord initial des parties sur cette augmentation temporaire importante du loyer.



M. [I] expose que Mme [K] se maintient dans les lieux sans régler de loyer ni aucune charge depuis janvier 2019 et ce alors que les charges sont importantes s'agissant d'une résidence de tourisme.

M. [I] sollicite la confirmation du jugement qui a condamné Mme [K] à lui payer la somme de 6 650 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation mais demande de le réformer s'agissant du montant des loyers dus pour les mois de juillet et août pour lesquels il demande la condamnation de Mme [K] à la somme de 350 euros par semaine pour ces deux mois. Il allègue avoir informé cette dernière que le loyer était de 350 euros par semaine pendant la période estivale par LRAR du 24 juillet 2018 et affirme qu'elle n'a pas contesté ce montant qu'il considère comme convenu entre les parties dès lors que l'appartement se situe dans une résidence de vacances. Il ajoute que ce type de logement se loue en période estivale entre 360 euros et 400 euros la semaine.





S'agissant des charges, il convient de relever que M. [I] ne formule aucune demande à ce titre.



M. [I] a produit un décompte des sommes dues par Mme [K] duquel le premier juge a régulièrement déduit les sommes versées directement au bailleur par la CAF soit une somme de 6 650 euros arrêtée au 6 octobre 2020. Mme [K] ne démontre pas avoir réalisé de paiement entre janvier 2019 et octobre 2020. Elle ne justifie pas non plus en quoi la somme due devrait être fixée à 1 260 euros. Par ailleurs, étant titulaire du bail, il n'y a pas lieu de limiter sa dette après le décès de sa mère comme elle le sollicite.



M. [I], qui sollicite que le loyer soit porté à la somme de 350 euros par semaine pour les mois de juillet et août, ne justifie pas d'une clause écrite en ce sens. Il ne démontre pas non plus que cette augmentation aurait fait l'objet d'un accord exprès et non équivoque de la part de la locataire, le simple fait de ne pas avoir répondu à son courrier du 24 juillet 2018 est insuffisant à caractériser un tel accord de la locataire. Il sera débouté de sa demande et le jugement sera confirmé sur le montant de la condamnation mise à la charge de Mme [K] au titre des loyers impayés sauf à préciser que la somme de 6 650 euros arrêtée au 6 octobre 2020 avec intérêt au taux légal à compter du 13 novembre 2020, est due au titre des seuls loyers impayés et non au titre des indemnités d'occupation.



- Sur la demande de résiliation du bail, d'expulsion et d'indemnité d'occupation



Mme [K] sollicite à titre principal l'infirmation du jugement qui a prononcé la résiliation du bail oral et a ordonné son expulsion au motif qu'elle a toujours réglé ses loyers.

A titre subsidiaire, elle sollicite d'être autorisée à solder sa dette de manière échelonnée par versements de 30 euros par mois pendant 24 mois, le solde devant être apuré lors de sa dernière échéance. Elle demande de suspendre la mesure d'expulsion. Elle expose que M. [I] ne s'oppose pas à sa demande de délai de paiement.



M. [I] demande de confirmer le jugement qui a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de Mme [K].



Aux termes des dispositions de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.



Il a été précédemment établi que Mme [K] n'avait pas réglé son loyer depuis le mois de janvier 2019 et qu'elle n'a pas régularisé la situation après la sommation de payer qui lui a été faite le 5 juillet 2019 de sorte que le jugement, qui a prononcé la résiliation judiciaire du bail pour manquement de la locataire à ses obligations, en l'espèce le défaut de paiement des loyers, sera confirmé.



Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 350 euros à compter de la date de la résiliation. M. [I] sera débouté de sa demande de voir porter l'indemnité d'occupation à la somme de 350 euros par semaine pendant les mois de juillet et d'août.



M. [I] n'a pas spécifiquement conclu sur la demande de délais de Mme [K], ses conclusions ayant été signifiées la veille de celles de Mme [K]. Il convient néanmoins de relever qu'il a indiqué dans ses écritures que les charges du logement étant importantes comme s'élevant à 658,08 euros par trimestre et qu'il est 'impérieux et urgent que les lieux puissent être libérés par Mme [K] afin' qu'il 'puisse louer cette résidence de tourisme en bonne et due forme à des locataires saisonniers au tarif correspondant avec possibilité pour lui de recouvrir les charges de copropriété dont il est contraint de s'acquitter' de sorte qu'il paraît excessif d'affirmer, comme Mme [K], qu'il ne s'oppose pas aux délais qu'elle sollicite.



A l'appui de sa demande de délais de paiement, Mme [K] ne verse aucune pièce actualisée sur sa situation de revenus. Elle se contente de produire un attestation de paiement de la CAF du 30 décembre 2020 qui fait apparaître le versement du RSA pour 497 euros et d'une prime exceptionnelle RSA de 150 euros et l'avis de situation pour les impôts sur les revenus de l'année 2019 qui fait apparaître un revenu fiscal de référence de 5 315 euros. De plus, elle ne justifie pas avoir effectué le moindre versement. En outre, elle a déjà bénéficié de larges délais depuis le jugement entrepris du 13 novembre 2020 de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension de la mesure d'expulsion. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la mesure d'expulsion de Mme [K] et en ce qu'il a dit que sa décision sera transmise au représentant de l'Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [K].



- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Succombant en son appel, Mme [K] sera condamnée à verser la somme de 1 500 euros à M. [I] au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf à préciser que la condamnation de Mme [Y] [K] à verser à M. [P] [I] la somme de 6 650 euros sera due au titre des loyers impayés et non au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés ;



Y ajoutant,



Condamne Mme [Y] [K] à verser à M. [P] [I] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;



Condamne Mme [Y] [K] aux entiers dépens d'appel ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.



Le greffier, La présidente,