Cour d'Appel · 5ème Chambre — 10 janvier 2024

5ème Chambre





ARRÊT N° 3



N° RG 20/06316 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RGGI













Mme [L] [A]

M. [I] [S]



C/



M. [M] [O]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Gérard

 Me Sourdin







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 JANVIER 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 10 Janvier 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 10 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTS :

Madame [L] [A], assistée de son curateur, l'Association Tutélaire d'Ille et Vilaine,

née le 30 Juillet 1972 à [Localité 7], de nationalité française, sans profession

[Adresse 1],

[Localité 3]



Monsieur [I] [S]

né le 08 Février 1971 à [Localité 4], de nationalité française, conducteur

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par Me Isabelle GERARD de la SELARL SELARL GERARD REHEL-GARNIER, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO





INTIMÉ :

Monsieur [M] [O]

né le 16 Septembre 1971 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8] JERSEY

Représenté par Me Jean-Michel SOURDIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2018, M. [M] [O] a donné à bail à usage d'habitation principale à M. [I] [S] et Mme [L] [A] un logement non meublé situé [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 780 euros outre les charges locatives récupérables, avec clause d'indexation en fonction de l'indice de référence des loyers.



Considérant que le logement loué présente un état manifeste d'indécence et des risques sanitaires, M. [I] [S] et Mme [L] [A] ont, par acte d'huissier de justice du 16 mars 2020 signifié à l'étranger au domicile de M [M] [O] à Jersey, avec retour de l'autorité requise à Jersey le 8 septembre 2020, fait assigner celui-ci devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins d'obtenir notamment la résiliation du contrat de bail aux torts du bailleur et une indemnisation de leurs préjudices.



Par jugement en date du 10 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

- constatant l'accord des parties, prononcé la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2018 entre M. [M] [O] d'une part, et M. [I] [S] et Mme [L] [A] d'autre part, concernant un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], à compter de la signification du présent jugement,

- condamné M. [M] [O] à payer à M. [I] [S] et Mme [L] [A] la somme de 3 840 euros au titre du trouble de jouissance subi et correspondant à une baisse du prix du loyer de 480 euros par mois pendant 8 mois,

- rappelé qu'à compter du 1er janvier 2020, les dispositions du bail s'appliquent de nouveau et les loyers redeviennent exigibles dans leur intégralité, et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

- dit qu'il appartiendra aux parties de faire les comptes entre elles,

- débouté chacune des parties de leurs plus amples demandes,

- condamné M. [M] [O] à payer à M. [I] [S] et Mme [L] [A] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [M] [O] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- mis les dépens à la charge de M. [M] [O],

- rappelé l'exécution provisoire de droit du présent jugement.



Le 22 décembre 2020, M. [I] [S] et le 6 janvier 2021, Mme [L] [A] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 18 mai 2021, ils demandent à la cour de :

- infirmer le jugement du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 10 novembre 2020 :



* en ce qu'il a condamné M [M] [O] à leur payer la somme de 3 840 euros au titre du trouble de jouissance subi et correspondant à une baisse du prix du loyer de 480 euros par mois pendant 8 mois, alors que les demandes portaient sur un montant et une période plus importante,

* et ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile,

- statuant de nouveau :

* réévaluer le loyer à compter du 1er mai 2019, date des premières constatations, et jusqu'au 29 novembre 2019, date de l'arrêté préfectoral, à la somme de 150 euros par mois,

* puis, à compter du 29 novembre 2019, dire qu'aucun loyer ne sera dû, compte tenu de l'insalubrité du logement loué, jusqu'à la libération des lieux le 18 décembre 2020,

* condamner M. [M] [O] à les indemniser du surplus des loyers perçus,

* débouter M. [M] [O] de sa demande de remboursement des frais de remise en état du système de chauffage à hauteur de 2 163,94 euros,

* condamner M. [M] [O] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance,

- condamner M. [M] [O] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais irrépétibles engagés par l'appel,

- condamner M. [M] [O] aux entiers dépens de l'instance.



Par dernières conclusions notifiées le 20 avril 2021, M. [M] [O] demande à la cour de :

- déclarer recevables mais mal fondés M. [I] [S] et Mme [L] [A] en leur appel,

Et en conséquence,

- les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- en revanche, le déclarer recevable mais bien fondé en son appel incident,

En conséquence,

- voir confirmer le jugement soumis à la censure de la cour, à l'exception des dispositions concernant le préjudice de jouissance des locataires en sa durée et son montant, en constatant qu'il n'affectait pas les pièces de vie de la maison, et n'a été ressenti que de façon incontestable d'octobre à décembre 2019 tout au plus,

- et en usant de son pouvoir souverain de modération, la cour réduira le montant de ce préjudice,

- en outre, elle condamnera M. [I] [S] et Mme [L] [A] à lui rembourser les frais de remise en état du système de chauffage équipement neuf lors de la prise de possession des lieux et qu'ils n'ont pas entretenu, pour un montant de 2 163,94 euros,

- condamner M. [I] [S] et Mme [L] [A] à lui verser la somme de 2 500 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur le trouble de jouissance



M. [S] et Mme [A] demandent de voir réévaluer le loyer du 1er mai 2019, date des premières constatations, au 29 novembre 2019, date de l'arrêté préfectoral à 150 euros par mois puis de dire qu'aucun loyer ne sera dû, compte tenu de l'insalubrité du logement, du 29 novembre 2019 jusqu'à la libération des lieux le 18 décembre 2020.

Ils critiquent le jugement qui a retenu que la période d'insalubrité du logement s'arrêtait au 27 décembre 2019, date de vidange du vide sanitaire alors que cette opération n'a pas supprimé la cause de l'insalubrité qui est liée à un défaut de conception de la pente d'écoulement des eaux usées qui n'a pas été reprise. Ils exposent que les eaux usées se sont, à nouveau, déversées dans le vide sanitaire en février 2020.

Ils contestent le rapport d'expertise de M. [P], expert de l'assureur dommage-ouvrage du constructeur de la maison, qui a considéré que le trouble de jouissance avait cessé après la vidange malgré la présence d'eaux usées deux mois après la vidange pour tenter, selon eux, de limiter la responsabilité de son assuré.

Ils reprochent également au bailleur de ne pas avoir été diligent et d'avoir attendu près d'un an pour relancer l'expert d'assurance, M. [P] et ce alors qu'il avait connaissance des désordres avant le courrier recommandé qu'ils lui ont adressé le 4 novembre 2019.

Ils exposent que la maison louée présentait des risques sanitaires et ne remplissait pas les conditions d'un logement décent tel que défini par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et que la présence, pendant 18 mois, d'eaux usées dans le vide sanitaire, l'humidité constante, les infiltrations et les odeurs ont fait obstacle à une pleine jouissance du bien loué, ce qui a accentué leurs problèmes de santé, asthme et arthrose pour M. [S] et stress et crises d'épilepsie pour Mme [A].



M. [O] sollicite de voir confirmer le jugement entrepris qui a retenu que le préjudice de jouissance n'affectait pas les pièces de vie et n'a été ressenti de façon incontestable que d'octobre à décembre 2019 mais de voir réduire le montant alloué pour ce préjudice.

Il soutient que le désordre du vide sanitaire n'a été constaté qu'en octobre 2019 et que les odeurs nauséabondes liées aux eaux usées stagnantes dans le vide sanitaire ne sont apparues qu'en novembre 2019 dans le garage et dans le placard du compteur électrique situé dans la cuisine mais pas dans les pièces de vie de la maison.



Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

(...)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.

c) D'entretenir les locaux en bon état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il ait besoin de stipulation particulière :

1°De délivrer au preneur la chose louée, et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.



Les critères du logement décent sont définis aux articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. 



M. [S] et Mme [A] indiquent avoir constaté en mai 2019 la présence d'humidité sur les cloisons de la chambre du rez-de-chaussée puis en octobre 2019 la présence d'eaux stagnantes dans le vide sanitaire. Ils affirment avoir adressé un courrier recommandé à leur bailleur le 4 novembre 2019, ce que celui-ci ne conteste pas. Le 20 novembre 2019, M. [O] a réalisé une déclaration de sinistre auprès de la société MMA, assureur dommages-ouvrages.



Les locataires ont sollicité l'intervention de la confédération du logement qui a dépêché un de ses représentant, M. [G] qui a relevé, aux termes de son rapport de visite du 21 novembre 2019, la présence de gros problèmes d'humidité dans le logement avec notamment la présence de remontées capillaires sur 40 cm sur un mur de la chambre du rez-de-chaussée ainsi que des eaux usées sur une hauteur de 15 à 20 cm dans le vide sanitaire avec des odeurs nauséabondes. Ces constatations ne sont pas contestées par M. [O]. L'ampleur des problèmes d'humidité constatée par le représentant de la confédération du logement corrobore les déclarations des locataires selon lesquelles les problèmes d'humidité sont apparus en mai 2019.



Un rapport de contrôle de conformité de l'assainissement collectif réalisé par la société véolia le 26 novembre 2019, établi à la demande des locataires, met en évidence la présence d'eaux usées dans la cave, des nuisances olfactives dans les deux salles de bains et le fait que la propriété n'est pas raccordée sur le réseau d'eaux usées dans la rue.



Ces constatations sont confirmées par l'arrêté préfectoral du 29 novembre 2019 qui a ordonné des mesures exceptionnelles d'urgence de salubrité dans le logement en cause suite au rapport de l'ARS du 25 novembre 2019 qui a relevé des désordres liés à la présence d'eaux stagnantes dans le vide sanitaire et au défaut ou à l'absence de raccordement au réseau public d'eaux usées présentant un danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants des lieux et nécessite une intervention urgente en raison des risques de survenue ou aggravation de pathologies notamment maladies infectieuses ou parasitaires. L'arrêté a mis en demeure M. [O] de procéder à l'enlèvement des eaux stagnantes et matière répandue dans le vide sanitaire ainsi qu'à son nettoyage et à sa désinfection et au raccordement au réseau public d'assainissement existant dans un délai de 3 semaines.



Le rapport d'expertise de M. [P] pour le compte de l'assureur dommages-ouvrages constate le 5 décembre 2019 la présence de traces d'étanchéité et de moisissures sur les cloisons entre la chambre du rez-de-chaussée et la salle de bains et entre la salle de bains et la cuisine ainsi que la présence d'eaux stagnantes sur 20 cm dans le vide sanitaire.



Il est constant que des opérations de vidange et de nettoyage du vide sanitaire ont été réalisées le 27 décembre 2019.



Lors de sa seconde visite le 6 février 2020, M. [P] indique que le vide sanitaire a été curé, que l'eau est présente dans le vide sanitaire sur quelques centimètres mais il considère que cette eau ne provient pas des eaux usées mais du terrain. Il ajoute que s'agissant du problème d'humidité, il existe un défaut d'humidité entre le receveur de douche et la cloison mais que l'humidité est en cours de récession et d'évaporation, ce qui explique, selon lui, que le taux d'humidité est de 57 % dans la maison et ce d'autant qu'il remarque que les entrées d'air ont été obstruées. Il dit ne pas constater d'odeur.



Les locataires contestent le rapport de M. [P] notamment sur la fin des désordres lors de sa seconde visite mais force est de constater qu'ils ne versent aucune pièce de nature à contredire ces constatations. Le jugement entrepris a retenu, à juste titre, que le trouble de jouissance avait cessé le 27 décembre 2019. 



Le jugement a parfaitement apprécié le montant du préjudice subi par M. [S] et Mme [A] en leur accordant une somme de 3 840 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. Le jugement sera confirmé mais par substitution de motifs, la cour ne pouvant que constater que cette somme a été allouée à titre de dommages et intérêts et non comme une baisse du prix du loyer, cette mesure n'étant possible qu'en cas de demande de réalisation de travaux au vu des dispositions de l'article 20-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Les appelants seront déboutés de toutes leurs demandes.



- Sur la demande de condamnation des locataires aux frais de remise en état du système de chauffage



M. [O] sollicite la condamnation de M. [S] et Mme [A] à lui rembourser la remise en état du chauffage par pompe à chaleur qui était neuve à leur entrée dans les lieux et qui a fait l'objet de la réserve suivante dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie : 'à contrôler'. Il produit deux factures de réparation pour un montant global de 2 163,94 euros.



M. [S] et Mme [A] relèvent que le cumul des deux factures est de 2 079,79 euros et non 2 163,94 euros. Ils contestent tout mauvais entretien du système et soutiennent que les factures produites, postérieures de un mois et de trois mois à leur départ, ne démontrent pas qu'elles sont en lien avec des dégradations. Ils ajoutent que les réparations du système de chauffage ne sont pas des réparations locatives.



En vertu des articles 1730 et 1731 du code civil, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.



En vertu de l'article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d'un local à usage d'habitation est obligé, d'une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf ceux occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



En l'espèce, M. [S] et Mme [A] ont pris à bail une maison neuve. Le procès-verbal d'état des lieux de sortie contradictoire du 18 décembre 2020 mentionne 'présence de la chaudière de chauffage central type pompe à chaleur de marque Chaffoteaux à contrôler, située à droite de la porte d'accès au jardin'. Le fait que ce constat indique seulement que la pompe à chaleur est 'à contrôler' ne permet pas d'imputer une quelconque dégradation aux locataires. Les factures produites ne permettent pas plus de caractériser la preuve d'une dégradation de la part des locataires, la première facture faisant état du remplacement d'une vanne sans autre précision et l'autre faisant état du remplacement de l'anode sur le ballon d'eau chaude.



Echouant à prouver une dégradation de la part des locataires, M. [O] sera débouté de sa demande.



- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Succombant en leur appel, M. [S] et Mme [A] seront condamnés à verser la somme de 1 500 euros à M. [O] au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.













PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme le jugement entrepris par substitution de motifs s'agissant de la condamnation de M. [M] [O] à verser la somme de 3 840 euros à M. [I] [S] et à Mme [L] [A] qui sera prononcée à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;



Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;



Y ajoutant,



Déboute M. [M] [O] de sa demande de condamnation aux frais de remise en état du système de chauffage ;



Condamne M. [I] [S] et à Mme [L] [A] à payer à M. [M] [O] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;



Condamne M. [I] [S] et à Mme [L] [A] aux entiers dépens d'appel ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.



Le greffier, La présidente,