Cour d'Appel · 5ème Chambre — 10 janvier 2024

5ème Chambre





ARRÊT N° 5



N° RG 21/00818 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RKOC













Mme [I] [E]



C/



M. [P] [R]

Mme [T] [J] épouse [R]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me de Lantivy

 Me Honhon







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 JANVIER 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 10 Janvier 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 10 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Madame [I] [E]

née le 01 Janvier 1940 à [Localité 5], de nationalité française, retraitée

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES





INTIMÉS :

Monsieur [P] [R]

né le 24 Juillet 1953 à [Localité 7], de nationalité française, retraité

[Adresse 1]

[Localité 4]



Madame [T] [J] épouse [R]

née le 07 Décembre 1953 à [Localité 6], retraitée

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentés par Me Yves HONHON de la SARL HONHON-LEPINAY, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES





Par acte notarié des 15 et 20 décembre 1990, M. [P] [R] et Mme [T] [R] née [J] ont donné à bail à Mme [I] [E] une maison située [Adresse 2] moyennant un loyer révisable annuel de 28 800 francs, soit 2 400 francs par mois.



Par courrier du 28 mai 1999, M. [P] [R] a proposé à Mme [I] [E] de renouveler le bail à compter de son terme prévu le 30 novembre 1999 et informé la locataire de son intention d'augmenter le loyer à la somme de 3 600 francs par paliers successifs à compter de cette date.



Par courrier non daté, Mme [I] [E] a donné son accord à ces propositions.



Le 2 janvier 2019, à la demande de Mme [I] [E], la mairie de [Localité 8] a effectué une visite du logement. Celle-ci a mis en évidence la présence d'humidité dans la pièce dite «bureau» et dans la chambre ainsi que la défaillance des radiateurs dans le bureau et la salle de bain.



Par courrier du 14 janvier 2019, la mairie a mis les bailleurs en demeure d'y remédier dans un délai de deux mois ainsi que de remettre en état les murs et sols du bureau et de la chambre.



Par courrier du 17 mai 2019, Mme [I] [E] s'est plainte auprès des bailleurs de la dégradation de la maison depuis plusieurs années et de leur inertie malgré ses demandes réitérées, et les a mis en demeure de procéder aux travaux nécessaires. Parallèlement, elle a sollicité un réexamen du montant de son loyer.



Les tentatives de conciliation ont échoué.



Par acte d'huissier du 3 mars 2020, les époux [R] ont fait signifier à Mme [I] [E] un congé pour vendre pour le 1er décembre 2020.



Par acte du 24 juin 2020, Mme [I] [E] a fait citer les époux [R] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Nazaire afin de les voir condamner à lui payer diverses sommes.



Par jugement en date du 25 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

- déclaré prescrite l'action de Mme [I] [E] en contestation de l'augmentation du loyer,

- débouté Mme [I] [E] de sa demande de remboursement de trop-perçus de loyers,

- condamné Mme [I] [E] à payer aux époux [R] la somme de 7 560,60 euros au titre des loyers impayés, septembre 2020 inclus,

- condamné les époux [R] à payer à Mme [I] [E] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

- condamné Mme [I] [E] aux dépens.



Le 4 février 2021, Mme [I] [E] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 24 mai 2023, elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Saint-Nazaire en ce qu'il :

* a déclaré prescrite son action,

* l'a déboutée de sa demande de remboursement de trop-perçus de loyers,

* l'a condamnée à payer aux époux [R] la somme de 7 560,60 euros,

* a limité à 2 000 euros la somme qu'il lui a allouée au titre de ses dommages et intérêts,

* l'a condamnée aux dépens.

Statuant de nouveau :

- constater la nullité du congé délivré par les époux [R],

- condamner les époux [R] à lui payer la somme de 8 940 euros au titre des trop perçus de loyer,

- condamner les époux [R] à lui payer la somme de 14 000 euros au titre de dommages et intérêts,

- débouter les époux [R] de toutes leurs demandes fins et conclusions,

- condamner les époux [R] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.



Par dernières conclusions notifiées le 9 juin 2021, les époux [R] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement du 25 novembre 2020 du juge des contentieux de la protection en ce qu'il :

* les a condamnés à payer à Mme [I] [E] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,

* dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement du 25 novembre 2020 pour le surplus, en ce qu'il :

* a déclaré prescrite l'action de Mme [I] [E] en contestation de l'augmentation du loyer,

* a débouté Mme [I] [E] de sa demande de remboursement de trop-perçus de loyers,

* a condamné Mme [I] [E] à leur payer la somme de 7 560,60 euros au titre des loyers impayés, septembre 2020 inclus,

* condamné Mme [I] [E] aux dépens,

- dire et juger irrecevable la demande de Mme [I] [E] en nullité du congé pour vendre, subsidiairement l'en débouter,

- débouter Mme [I] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [I] [E] à leur verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 1 500 euros pour les frais de première instance et celle de 3 000 euros au titre des frais d'appel,

- condamner Mme [I] [E] en tous les dépens de première instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur la demande de restitution de loyers de Mme [E]



Mme [E] soutient que l'augmentation de loyer pratiquée en 1999 par les bailleurs est nulle en ce qu'elle n'a pas été réalisée dans les formes légales de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que les bailleurs n'ont pas justifié de la valeur locative et n'ont pas communiqué la liste des références ayant servi à déterminer la valeur locative et qu'ils ne pouvaient réviser le bail renouvelé que dans des conditions strictes imposées suite à l'octroi de primes à la construction sur le bien. Elle en déduit que M. et Mme [R] ont indûment reçu la somme de 8 940 euros et elle sollicite leur condamnation à lui payer cette somme.

Elle critique le jugement qui a déclaré son action prescrite. Elle fait valoir qu'elle n'a jamais demandé la restitution des loyers depuis 1990 mais seulement sur les cinq dernières années de sorte que son action ne peut être considérée comme prescrite s'agissant d'un contrat à exécution successive avec autant de points de départ de prescription que de créances.



En réponse, M. et Mme [R] sollicitent la confirmation du jugement qui a considéré que l'action en contestation de l'augmentation du loyer était prescrite. Ils exposent que le loyer a été régulièrement augmenté en 1999 avec l'accord de Mme [E] parce qu'il avait été sous-évalué et que cette augmentation n'avait jamais été contestée par la locataire jusqu'à la mise en demeure qu'elle a délivré le 14 novembre 2019. Ils font valoir que Mme [E] pouvait agir en contestation dès le mois de mai 1999, date à laquelle elle a eu connaissance de l'augmentation du loyer et que cette date constitue le point de départ de la prescription de sorte que son action est prescrite depuis 2013. Ils ajoutent que l'argument selon lequel il y autant de points de départ de prescription que de créances est valable pour l'action en paiement de loyer à devoir chaque mois mais pas pour l'action en contestation d'augmentation de loyer.



Aux termes des dispositions de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Aux termes de l'article 2222 dudit code, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.



Par courrier LRAR du 28 mai 1999, les bailleurs ont informé la locataire de l'augmentation du loyer à la somme de 3 600 francs par paliers successifs étalés sur 6 années soit 149 francs par an à compter du 1er décembre 1999 en visant l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989. Par courrier produit par les deux parties, non daté, Mme [E] a accepté cette augmentation de loyer et ne l'a pas contesté avant la mise en demeure qu'elle a délivré aux bailleurs le 14 novembre 2019.



Le courrier du 28 mai 1999 constitue le point de départ du délai de prescription de l'action en contestation de l'augmentation du montant du loyer. Contrairement à ce que soutient l'appelante, seule l'action en paiement du loyer, donnant lieu à des obligations qui se succèdent dans le temps, aurait permis de considérer qu'il y avait autant de points de départ de prescription que de créances. C'est dès lors, à bon droit, que le jugement entrepris a relevé que si l'action de Mme [E] n'était pas prescrite lors de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le nouveau délai de prescription a commencé à courir le 19 juin 2008 pour expirer le 19 juin 2013 de sorte que l'action engagée par Mme [E] le 24 juin 2020 était prescrite. Le jugement sera ainsi confirmé.



- Sur la demande en paiement des loyers par les époux [R]



Mme [E] fait valoir que les bailleurs ont fixé le montant du loyer de manière injustifiée et que le logement est insalubre de sorte qu'ils doivent être déboutés de leur demande.



M. et Mme [R] demandent de voir confirmer le jugement qui a condamné Mme [E] à leur payer la somme de 7 560,60 euros au titre de l'arriéré de loyers.



Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, il est constant que le loyer est de 730 euros par mois. Les bailleurs produisent un tableau récapitulatif des sommes restant dues au titre des loyers impayés soit 7 560,60 euros. La locataire ne conteste pas ce montant. Elle ne démontre pas que le logement est insalubre et le fait qu'elle considère que le loyer a été fixé de manière injustifiée est inopérant en l'espèce. Le jugement qui a condamné Mme [E] au paiement de la somme de 7 560,60 euros au titre des loyers impayés septembre 2020 inclus sera confirmé.



- Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [E]



Mme [E] demande de voir porter la somme allouée au titre des dommages intérêts à 14 000 euros. Elle soutient qu'elle vit dans un logement vétuste voire insalubre depuis de nombreuses années malgré les nombreuses demandes de travaux qu'elle a effectué auprès des bailleurs. Elle leur reproche de n'avoir réalisé que des réparations de fortune. Elle expose que l'état de grande vétusté du logement a été constaté par les services de la municipalité qui ont relevé l'atteinte à la santé et à la sécurité des occupants notamment en raison de l'état déplorable de la couverture, des murs, des cloisons, du plancher, des baies et des gaines de passage des canalisations. Elle dit produire en ce sens des photographies, un rapport d'expert d'assurance et un constat d'huissier. Elle affirme que cette situation lui a causé des problèmes de santé. 



M. et Mme [R] demandent de voir infirmer le jugement qui a alloué la somme de 2 000 euros à Mme [E] et de la débouter de sa demande de dommages et intérêts. Ils exposent que si la mairie a constaté la présence d'humidité dans le bureau et la chambre ainsi que des radiateurs défaillants dans le bureau et la salle de bains, ils y ont remédié, la mairie ayant constaté que le logement était conforme au règlement sanitaire le 31 octobre 2019. Ils soutiennent qu'ils respectent leurs obligations de bailleurs et qu'ils ont effectué les travaux nécessaires depuis une vingtaine d'années, comme Mme [E] l'avait d'ailleurs attesté en 2011. Ils ajoutent que pendant la durée des travaux, ils ont pris l'initiative de baisser le loyer à 573 euros entre janvier et novembre 2019, ce qui représente une somme de 1 723,70 euros et ils en déduisent que Mme [E] a déjà été indemnisée pour son trouble de jouissance.



Il est constant que le logement ne peut être qualifié d'insalubre en l'absence d'un arrêté préfectoral en ce sens et en l'absence de preuve que le logement présente des risques importants pour la santé et la sécurité des occupants.



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage de l'habitation.



En vertu de l'article 2 4. du décret nº 2002 ' 120 du 30 janvier 2002 devenu article 25. suite au décret n° 2017 ' 312 du 9 mars 2017, un logement décent doit comporter des réseaux et branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement et, conformément à l'article 3 1, le logement décent doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion, adaptée aux caractéristiques du logement.



En vertu de l'article 2 6. du décret nº 2002 ' 120 du 30 janvier 2002, tel qu'il résulte du décret n° 2017 ' 312 du 9 mars 2017, un logement décent permet une aération suffisante ; les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.







Si Mme [E] affirme vivre depuis de nombreuses années dans un logement vétuste en dépit de demandes qu'elle a adressé à ses bailleurs, il convient de relever que ceux-ci produisent une attestation du 1er août 2011 dans laquelle elle indique que M. [R] a toujours effectué les travaux incombant au propriétaire depuis 1990 avant de lister les différents travaux réalisés tels que le changement de chauffe-eau, le changement de la baignoire, le changement des volets, le ravalement... de sorte qu'elle ne peut alléguer une absence de réalisation de travaux avant 2011. 



Mme [E] a sollicité une enquête relative au respect des règles d'hygiène de l'habitat auprès des services de la commune de [Localité 8] qui ont constaté le 2 janvier 2019, après visite des lieux, la présence d'humidité dans la pièce bureau et la chambre et des radiateurs défaillants dans le bureau et la salle de bain et que l'état sanitaire du logement est de nature à porter atteinte à la santé et/ou la sécurité des occupants. Les bailleurs en ont été informés par courrier de la mairie du 14 janvier 2019 qui leur a demandé de remédier à ces anomalies dans un délai de 2 mois et de remettre en état les murs et sols du bureau et de la chambre.



Il convient de relever que les services de la commune n'ont pas mentionné l'état déplorable de la couverture, des murs, des cloisons, du plancher, des baies et des gaines de passage des canalisations contrairement à ce qu'affirme Mme [E].



Mme [E] produit le rapport d'expertise amiable de son assureur en date du 24 juin 2018 qui relève que si le propriétaire a fait des travaux importants fin 2018 visant à supprimer les fissures infiltrantes et à effectuer un drainage périphérique en pied de mur qui ont permis de supprimer l'humidité et les remontées capillaires dans les murs, les murs et sols des deux chambres sont très fortement dégradés et inhabitables en l'état.



Ces mêmes constats sont relevés par le procès-verbal d'huissier du 24 octobre 2019 qui indique que les travaux de remise en état des deux pièces ne sont pas réalisés.



En revanche, la commune de [Localité 8] informe les bailleurs par courrier du 31 octobre 2019 qu'après travaux, une contre-visite a été programmée le 30 octobre 2019 pour vérifier l'état sanitaire du logement et que cette visite a permis de constater que des travaux ont eu lieu dans le logement, le rendant conforme au règlement sanitaire départemental.



Il doit en être déduit que l'indécence du logement est établie de janvier au 30 octobre 2019.



Il est constant que les bailleurs ont effectué une réduction de loyer de 157 euros entre janvier et novembre 2019. Toutefois, l'indécence caractérisée du logement entre janvier et novembre 2019 a constitué pour Mme [E] un préjudice de jouissance qui ne peut être intégralement réparé par la réduction de loyer en ce qu'elle a été privée de l'usage de deux pièces pendant 10 mois. Au vu de ces éléments, le premier juge a parfaitement évalué le montant du préjudice subi par Mme [E] en lui allouant la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera confirmé.



- Sur les demandes relatives au congé pour vendre délivré par les bailleurs



Mme [E] demande de voir constater la nullité du congé pour vendre qui lui a été délivré le 3 mars 2020 au motif que les bailleurs n'ont pas respecté son droit de préemption subsidiaire. Elle soutient que le congé n'a été délivré que pour la forcer à quitter le logement et qu'aucune offre ne lui a été faite. Elle affirme que le prix de vente de 400 000 euros est prohibitif et ne correspond pas aux prix du marché.



M. et Mme [R] rétorquent que le congé précise qu'il vaut offre de vente pour le locataire de sorte que Mme [E] ne peut alléguer que son droit de préemption n'a pas été respecté. Ils font valoir qu'elle ne fonde sa demande de dommages et intérêts sur aucun texte. Ils confirment vouloir vendre le bien en raison leur âge et de leur état de santé ne souhaitant plus continuer à s'occuper de l'immeuble ni procéder aux travaux. Ils indiquent que le prix du mandat n'a rien d'excessif au vu des données locales.



Il convient de relever que M. et Mme [R] qui soulèvent l'irrecevabilité de la demande de Mme [E] en nullité du congé pour vendre aux termes du dispositif de leurs conclusions ne précisent pas à quel titre ni sur quel fondement. Ils n'ont d'ailleurs pas repris cette demande dans le cadre de leurs conclusions.



En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué... Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur... Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis... A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local... Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.



Mme [E] reproche au congé de ne pas avoir respecté son droit de préemption mais au contraire, il convient de relever que le congé précise en page 3 'ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, cette offre étant valable pendant les deux premiers mois de préavis'.



Elle affirme que le prix de vente de 300 000 euros qui figure au congé est prohibitif au vu du marché local. Or M. et Mme [R] justifient que le prix de vente n'est pas excessif en produisant l'évolution des prix au m2 et des annonces avec un prix équivalent. Il apparaît que le prix de vente s'est accru en raison de la division du terrain, le mandat de vente du 24 août 2020 ayant été fixé à la somme de 400 000 euros.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, Mme [E] échoue à démontrer une quelconque fraude commise par M. et Mme [R] de nature à entraîner la nullité du congé pour vendre. Par ailleurs, elle ne démontre pas non plus une quelconque intention malveillante de leur part. Le jugement, qui a débouté Mme [E] de sa demande de dommages et intérêts, sera confirmé.



- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Succombant en son appel, Mme [E] sera condamnée à verser la somme de 1 500 euros à M. et Mme [R] au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux entiers dépens d'appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.











PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déboute Mme [I] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;



Condamne Mme [I] [E] à payer à M. [P] [R] et à Mme [T] [J] épouse [R] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;



Condamne Mme [I] [E] aux entiers dépens d'appel ;



Déboute M. [P] [R] et à Mme [T] [J] épouse [R] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.



Le greffier, La présidente,