Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 10 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72D



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 JANVIER 2024



N° RG 22/06442 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VPKW



AFFAIRE :



[C] [L]

et autre



C/



[S] [H]

 et autre





Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 17 Octobre 2022 par le Juge de la mise en état de NANTERRE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 20/03750



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me [T] [R],



Me Olivier BAULAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [C] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550



Monsieur [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550





APPELANTS

****************



Madame [S] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0207



Monsieur [O] [K] [I] [E] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0207





INTIMÉS

****************

























Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Novembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************





EXPOSE DU LITIGE



L'ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété, est issu de la division en 1985 d'une maison comprenant trois bâtiments A, B et C en sept lots (n° 1,2,3, 101,102,103 et 201).



Mme [C] [D] épouse [L] et son fils [J] [L] (ci-après les consorts [L]) sont propriétaires en indivision des lots n°2 et 3, 101, 102 et 103 correspondant respectivement à un appartement situé au 1er étage du bâtiment A, un appartement situé au 2ème étage du bâtiment A, un studio situé au rez-de-chaussée du bâtiment B ainsi que deux caves situées au sous-sol du bâtiment B.



Par acte authentique du 30 mai 2018, M. [I] [P] et Mme [S] [H] (ci-après les consorts [P]-[H]), ont acquis en indivision la propriété des lots n°1 et 201 correspondant respectivement à un appartement en rez-de-chaussée du bâtiment A et une grande pièce au sein du bâtiment C, les deux lots communiquant entre eux.



Reprochant aux consorts [P]-[H] d'avoir entrepris des travaux sans autorisation, les consorts [L] les ont fait assigner devant le juge des référés afin qu'ils soient condamnés à titre principal à déposer les ouvrages litigieux et à remettre la copropriété en l'état antérieur et à titre subsidiaire, si le juge des référés ne disposait pas de suffisamment d'éléments pour statuer, une mesure d'instruction. 



Par ordonnance du 2 mars 2020, le juge des référés a déclaré les demandes des parties recevables mais les a rejetées considérant qu'aucun trouble manifestement illicite n'était établi et qu'il ne lui appartenait pas d'apprécier si les éléments étaient réunis pour ordonner une mesure d'instruction, celle-ci ne pouvant être ordonnée qu'avant tout procès.



Dans ce contexte, les consorts [L] ont fait assigner les consorts [P]-[H] le 5 juin 2020 devant le tribunal judiciaire de Nanterre qui a été saisi au fond des mêmes demandes.



Les consorts [L] ont élevé un incident le 1er mars 2022 tendant à voir déclarer les consorts [P]-[H] irrecevables en leurs demandes reconventionnelles. 



Par ordonnance du 17 octobre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre, a : 

-Déclaré Mme [C] [D] épouse [L] et M. [J] [L] recevables en leurs demandes,

-Déclaré M. [I] [P] et Mme [S] [H] recevables en leurs demandes,

-Débouté Mme [C] [D] épouse [L] et M. [J] [L] de leur demande subsidiaire de désignation d'un technicien,

-Enjoint à Mme [C] [D] épouse [L] et M. [J] [L] d'assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires afin de lui rendre opposable le jugement à intervenir, 

-Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

-Rappelé que l'exécution provisoire était de droit,

-Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 1er juin 2023 à 9h30 pour clôture avec fixation d'un calendrier procédural.

 

Les consorts [L] ont interjeté appel suivant déclaration du 24 octobre 2022, à l'encontre des consorts [P]-[H]. Ils demandent à la cour, par leurs dernières conclusions transmises par RPVA le 12 décembre 2022, au visa des dispositions des articles 9, 15 et 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, 51 du décret du 17 mars 1967, 515, 696, 700 et 789 du code de procédure civile, de : 

- Infirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état ce qu'elle a : 

*Déclaré M. [I] [P] et Mme [S] [H] recevables en leurs demandes, 

 *Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Statuant à nouveau, 

- Juger irrecevables car prescrites l'ensemble des demandes reconventionnelles des consorts [P]-[H] ; 

- Débouter les consorts [P]-[H] de l'ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions, en ce compris celles formulées à titre incident ; 

- Condamner solidairement les consorts [P]-[H] à payer à Mme [C] [L] et M. [J] [L] une somme de 5.000 euros à titre de contribution à leurs frais irrépétibles de l'incident de première instance et de la présente procédure d'appel ; 

- Les condamner solidairement aux entiers dépens dudit incident et de ladite procédure d'appel. 



Les consorts [P] - [H] demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 1er décembre 2022, au visa des dispositions de la loi Elan, de la jurisprudence, du règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965, de :

A titre principal, 

- Infirmer l'ordonnance du 17 octobre 2022 et reconventionnellement : 

- Déclarer irrecevables les demandes des consorts [L] ayant trait aux travaux réalisés sur le lot 201 ou le bâtiment C par les consorts [P]-[H],

- Débouter les consorts [L] de leur exception de prescription, 

A titre subsidiaire, 

- Confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions qui donnent compétence aux juges du fond du tribunal,

Dans tous les cas,

- Condamner solidairement les consorts [L] à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'incident.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la recevabilité des demandes des consorts [L] 



Les consorts [P]-[H], poursuivant l'infirmation de l'ordonnance sur ce point, soutiennent que les demandes des consorts [L] sont irrecevables pour deux motifs, d'abord parce que les travaux ne concernent que le bâtiment C, partie spéciale, dont ils sont exclusivement propriétaires, ensuite parce que le syndicat des copropriétaires n'a pas été mis dans la cause. 



Les consorts [L] rétorquent que le premier juge a accueilli leurs demandes et les a déclarés recevables à agir pour faire respecter le règlement de copropriété, en sorte que la cour ne peut que confirmer l'ordonnance entreprise. Ils rappellent que l'alinéa 2 de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 autorise un copropriétaire à exercer seul les actions concernant la propriété de son lot qui comporte nécessairement une quote-part des parties communes. 



Sur ce,



* sur la recevabilité des demandes s'agissant de parties communes spéciales

Selon l'article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

Il est admis que chaque propriétaire a le droit d'exiger, sur le fondement de ce texte, le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

Il est également admis qu'un copropriétaire n'a en revanche pas qualité pour demander la cessation d'atteintes à des parties communes spéciales dans lesquelles il n'a aucun droit. 

En l'espèce, le règlement de copropriété distingue en page 13 les parties communes générales, communes à l'ensemble des copropriétaires, qui comprennent, sans que l'énumération soit limitative notamment « la totalité du sol bâti et non bâti, les murs de clôture et de séparation (') le hall d'entrée commun et ses portes » et les parties communes à l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment. 

Si le règlement de copropriété distingue également des parties communes générales et des parties communes spéciales à un bâtiment au niveau de la répartition des charges, force est de constater que les consorts [P]-[H] se contentent d'affirmer sans le justifier que les travaux litigieux ne portent « que sur le lot n°201 qui correspond exclusivement au bâtiment C ». Or, la simple liste des travaux repris dans l'assignation produite aux débats (pièce n°46 des appelants) démontre que certains des travaux litigieux concernent des parties communes générales (murs de séparation, portes notamment), outre que d'autres sont susceptibles d'affecter l'aspect esthétique de l'immeuble dans son ensemble (bardages en bois, toiture), en sorte que les consorts [P]-[H] échouent à démontrer que les consorts [L] seraient irrecevables pour défaut d'intérêt à agir. 

* sur la recevabilité des demandes s'agissant de l'absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires



Il résulte de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 que si le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu'en défense, même contre certains des copropriétaires, et peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ceux-ci, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic (3ème civ. 26 janvier 2017, n°15-24.030).



Le juge de la mise en état a retenu à juste titre que l'absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires n'était pas de nature à rendre irrecevable les demandes des parties qui ont qualité à agir seules pour faire respecter le règlement de copropriété.



Il suffira d'ajouter que pour contester l'intérêt à agir des consorts [L], les consorts [P]-[H] citent une jurisprudence de la cour de cassation qui depuis lors admet qu'un copropriétaire puisse demander la cessation d'une atteinte portée aux parties communes.



Dès lors, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a déclaré les consorts [L] recevables en leurs demandes.



Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles des consorts [P]-[H]



Les consorts [L], qui poursuivent l'infirmation de l'ordonnance à ce titre, font valoir que les consorts [P]-[H] sont irrecevables car prescrits. Ils critiquent d'une part que l'ordonnance ait déclaré les consorts [P]-[H] recevables en leurs demandes reconventionnelles au motif qu'ils avaient introduit leur action dans les cinq ans de la connaissance des travaux, ce qui impliquerait selon eux que tout nouvel acquéreur pourrait contester les travaux réalisés de tout temps dans une copropriété à condition qu'il formule ses demandes dans les cinq ans de son acquisition, alors qu'il ne peut détenir plus de droits qu'en avait son auteur et d'autre part parce que, contrairement à ce qu'a retenu le juge de la mise en état, le délai de prescription est de dix ans s'agissant de l'empiètement des parties communes intervenue à la suite de travaux autorisés et non d'appropriation des parties communes, ce qui est le cas de l'ensemble des travaux critiqués par les consorts [P]-[H].



Les consorts [P]-[H], de leur côté, font valoir que le délai de prescription ne court qu'à compter de la connaissance des faits et qu'en l'espèce ils n'ont pris connaissance des travaux que lors des opérations de modificatif du règlement de copropriété, outre que les travaux litigieux concernent bien des appropriations de parties communes et il s'agit bien d'une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire. 



Sur ce,



En vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le délai de l'article 2224 du code civil, soit le délai quinquennal, est applicable aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.



S'agissant des actions réelles, elles ne sont pas soumises aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les actions personnelles, mais soumises à la prescription trentenaire de l'article 2227 du code civil.



Il est admis qu'il appartient au demandeur à la fin de non-recevoir tirée de la prescription d'établir qu'elle serait prescrite (Civ. 3ème 6 mars 1991 n° 88-16.770 ; Civ. 3ème 7 mai 2003 n° 00-19.464).

 

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes reconventionnelles des consorts [P]-[H], les consorts [L] soutiennent que les travaux réalisés en 1986, 1987, 1991, 2001 et 2004 sont licites, autorisés par une assemblée générale, en sorte que s'agissant seulement d'empiétements sur les parties communes intervenus à l'occasion de travaux autorisés, il s'agit d'une action personnelle soumise à la prescription quinquennale et qu'il n'existe aucune appropriation des parties communes.



Il convient de reprendre point par point les travaux tels qu'évoqués par les consorts [L] au titre de la prescription.



S'agissant de la chaudière, il apparaît qu'elle a été installée en 2001 dans la cave, et accapare ainsi une partie de la cave qui selon le règlement de copropriété est une partie commune, en sorte que sa suppression qui tend à faire cesser une appropriation des parties communes est comme telle une action réelle soumise à la prescription trentenaire. Cette chaudière ayant été installée en 2001, l'action tendant à sa suppression n'est pas prescrite. Au surplus, le fait qu'une délibération d'assemblée générale en 2004 autorise les autres copropriétaires à s'y brancher (pièce n°51 des consorts [L]) n'efface pas le fait qu'elle accapare une partie de la cave et donc une partie commune, en sorte que c'est toujours la prescription trentenaire qui a vocation à s'appliquer.



S'agissant de la construction de la plateforme de parking, les consorts [L] qui ont la charge de la preuve ne démontrent pas à quelle date cette dernière aurait été construite, ne produisant que l'autorisation de l'assemblée générale du 29 juin 1991 (leur pièce n°14) alors même que s'agissant d'une emprise au sol, lequel est partie commune selon le règlement de copropriété, l'action est prescriptible par trente ans. 



S'agissant de la pose de compteurs privés (gaz et électricité) dans le hall d'entrée (partie commune selon le règlement de copropriété), ceux-ci sont encastrés dans des placards ou coffres, en sorte qu'ils restreignent l'usage des parties communes et en cela, la prescription trentenaire à vocation à s'appliquer. Or, alors qu'ils ont la charge de la preuve, les consorts [L] ne démontrent pas la date à laquelle les compteurs ont été installés à l'extérieur, les simples photos non datées et les factures de gaz et d'électricité (ne concernant pas les compteurs) ne permettant pas à cet égard d'établir leur date d'installation.



S'agissant de la création d'une surface de plancher, les consorts [L] n'apportent pas la preuve de la date de ces travaux, ne produisant qu'un plan et un planning de travaux qui n'est au demeurant pas relatif à ce plancher (leur pièce n°18), laquelle création de plancher constitue un accaparement des parties communes rendant applicable la prescription trentenaire. 



S'agissant des fenêtres de toit (bâtiment A), les consorts [L] apportent la preuve que ces travaux ont été exécutés il y a plus de 30 ans (en 1986), en produisant la facture (leur pièce n°19) en sorte que la prescription est acquise les concernant.



S'agissant des Velux (bâtiment B), qui ont nécessité pour leur installation une ouverture dans la toiture, partie commune selon le règlement de copropriété, et sans justifier d'une quelconque autorisation de la copropriété, constituent un acte d'appropriation des parties communes qui a pour conséquence de rendre prescriptible par trente ans l'action en démolition. Or, si ces Velux ont été achetés en 2004 (pièce n°20 des consorts [L]), leur pose, dont au demeurant on ne connait pas la date, a été nécessairement postérieure, en sorte que l'action n'est pas prescrite.



S'agissant de l'extracteur de climatisation, les consorts [L], qui ont la charge de la preuve, ne produisent aucun élément qui viendrait établir que cette extraction de climatiseur n'accapare pas les parties communes alors même qu'il apparaît être fixé sur le toit. Or, là encore, ces climatiseurs ont été fournis en 2004, tel que cela ressort de la facture (leur pièce n°22) en sorte que la prescription trentenaire, également applicable, n'est pas encore acquise.



Dès lors, excepté la demande reconventionnelle concernant les fenêtres de toit du bâtiment A qui est prescrite, l'ordonnance dont appel sera confirmée en ce qu'elle a déclaré les consorts [P]-[H] recevables en leurs demandes.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens de l'arrêt conduit à ce que chaque partie conserve la charge des dépens de l'incident et d'appel et l'équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles de l'incident et de l'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, par arrêt contradictoire, 



Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a dit la demande reconventionnelle des consorts [P]-[H] relatives aux fenêtre de toit du bâtiment A recevable ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit la demande reconventionnelle des consorts [P]-[H] relatives aux fenêtre de toit du bâtiment A irrecevable car prescrite ;



Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles d'incident et d'appel ;



Rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée pour la présidente empêchée, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, LaVice-présidente placée,