Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01279 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X5NS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JANVIER 2024
MINUTE N° 24/00058
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 24 Novembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société MALORA
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas SIDIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R047

ET :

La société PNEUS [Localité 4]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Bernard DUMONT, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2023, la société MALORA a consenti à la société PNEUS [Localité 4] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3].

Par acte du 19 juillet 2023, la société MALORA a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société PNEUS [Localité 4] aux fins de :
faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de la société PNEUS [Localité 4] et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec l'assistance de la force publique ;ordonner la séquestration du mobilier ; les voir condamner à lui payer à titre provisionnel :une somme de 13.134 euros à valoir sur les loyers impayés, hors charges, au 5 juin 2023, augmentée des intérêts de retard à compter de chaque échéance ;une indemnité d'occupation égale au dernier loyer contractuel majoré de 20%, augmenté des charges, taxes impôts et accessoires ;ordonner que la somme de 14.625 euros correspondant au montant du dépôt de garantie demeurera acquise au bailleur ; que les sociétés PNEUS [Localité 4] soient condamnées solidairement au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L'affaire a été appelée à l'audience du 24 novembre 2023.

Par conclusions soutenues oralement, la société MALORA maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 42.120 euros TTC subsidiairement 35.100 euros TTC, pour les indemnités d’occupation des 3e et 4e trimestres 2023, correspondant au loyer contractuel majoré de 20 %, outre 1.194 euros au titre des pénalités contractuelles de 10 % et 182,64 euros au titre des frais du commandement de payer, et porte sa demande au titre de l’article 700 à la somme de 5.000 euros. 

Par conclusions soutenues oralement, la société PNEUS [Localité 4] demande la suspension de la clause résolutoire et la possibilité de s’acquitter de l’arriéré dans un délai de 4 mois, le rejet des demandes relatives à la cause pénale et à la taxe foncière et subsidiairement, en cas de condamnation à indemnité d’occupation, dire n’y avoir lieu à TVA. Elle s’oppose à la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l’audience. 

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la société MALORA justifie, par la production du bail, du commandement de payer et des factures que son locataire n'a pas réglé l'intégralité des loyers et des charges dus et reste lui devoir une somme de 25 .200 euros HT au titre des loyers et indemnités d’occupation dus pour les 3e et 4e trimestre 2023, outre la somme de 1.150 euros au titre des provisions sur charges, soit la somme de 26.350 euros au total, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 

En effet, la majoration de 20 % du loyer contractuel excède le revenu locatif dont la société MALORA se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Tel est le cas en l'espèce, de sorte que cette demande au titre de la majoration ne relève pas de la compétence du juge des référés. En outre, les sommes réclamées au titre de la taxe foncière ne sont pas justifiées. 

L’obligation du locataire de payer cette somme de 26.530 euros HT n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de 26.530 euros HT.

Par ailleurs, le bail liant les parties stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement a délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 3 mai 2023 pour le paiement de la somme en principal de 13.134 euros (dont 11.940 euros au titre du solde du loyer du 2e trimestre 2023 et la somme de 1.194 euros au titre de la pénalité contractuelle de 10%). Le preneur justifie avoir réglé la somme de 11.940 euros au bailleur en date du 3 octobre 2023 au titre de l’arriéré. Aussi, le commandement étant demeuré infructueux dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 4 juin 2023. 

Néanmoins, il apparaît, au vu des pièces produites et des débats, que la société PNEUS [Localité 4] devrait être en mesure d’apurer sa dette dans un délai de 4 mois. Il convient donc, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le cas échéant, et dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux de la défenderesse, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, sans majoration.

La société PNEUS [Localité 4] demande enfin la somme de 1.194 euros au titre des pénalités contractuelles de 10 %. Cette somme est susceptible de s'analyser comme une clause pénale, et comme telle, est susceptible d'être réduite si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Tel apparaissant être le cas en l'espèce, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande, qui relève du juge du fond. 

Pour les mêmes motifs, sa demande de conservation du dépôt de garantie, qui est soumise à l’interprétation et à l’appréciation du juge, présente les caractéristiques d’une contestation sérieuse qui ne peut être tranchée en référé. 
Enfin, la somme réclamée au titre des frais de commandement de payer est comprise dans les dépens. 

Succombant, la sociétés PNEUS [Localité 4] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société MALORA l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à compter du 4 juin 2023 ;

Condamnons la société PNEUS [Localité 4] à payer à la société MALORA la somme provisionnelle de 26.530 euros HT correspondant échéances impayées des 3e et 4e trimestres 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société PARITEX se libère de la provision ci-dessus allouée dans en quatre mensualités égales et consécutives, la première mensualité devant intervenir dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, en plus des loyers et charges courants ;

Disons qu'à défaut de règlement de cet acompte ou d'une seule des échéances courantes à leur terme :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société PNEUX [Localité 4] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3],les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;la société PNEUS [Localité 4] devra payer mensuellement à la société MALORA, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes ;
Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation, de la clause pénale et de la conservation du dépôt de garantie ;

Déboutons pour le surplus ; 

Condamnons la société PNEUS [Localité 4] à payer à la société MALORA la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement les sociétés PNEUS [Localité 4] à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 JANVIER 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT