Tribunal Judiciaire · Chambre 9 cab 09 G — 9 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 9 cab 09 G

 R.G N° : N° RG 22/01096 - N° Portalis DB2H-W-B7G-WRFH

Jugement du 09 Janvier 2024

N° de minute 

Affaire : 

M. [Z], [J] [V], M. [F] [M]
C/
M. [A] [I], Mme [Y] [C] [U] [P]












le:

EXECUTOIRE + COPIE

Maître Vincent DURAND de la SELARL ACTIVE AVOCATS
 - 896
Me Alizé VEILLERAS
 - 624











REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 
09 Janvier 2024 après prorogation du délibéré initialement fixé au 5 décembre 2023, le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 25 Mai 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 10 Octobre 2023 devant :

Célia ESCOFFIER, Vice-Présidente
Joëlle TARRISSE, Juge
 
Siégeant en qualité de Juges Rapporteurs, en application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile,

Assistées de Danièle TIXIER, Greffière

Et après qu’il en eût été délibéré par : 

Président : Célia ESCOFFIER, Vice-Présidente
Assesseurs :Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente
 Joëlle TARRISSE, Juge

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEURS

Monsieur [Z], [J] [V]
né le 17 Octobre 1984 à DIJON (21000), 
demeurant 29 rue Diderot - 69600 OULLINS

représenté par Maître Vincent DURAND de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [F] [M]
né le 04 Mai 1987 à DIJON (21000), 
demeurant 29 rue Diderot - 69600 OULLINS

représenté par Maître Vincent DURAND de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON


DEFENDEURS

Monsieur [A] [I]
né le 31 Mai 1982 à RIOM (63200), 
demeurant 80 Montée de la Quinsonnière - 69126 BRINDAS

représenté par Me Alizé VEILLERAS, avocat au barreau de LYON

Madame [Y] [C] [U] [P]
née le 16 Février 1983 à CLERMONT FERRAND (63000), 
demeurant 80 Montée de la Quinsonnière - 69126 BRINDAS

représentée par Me Alizé VEILLERAS, avocat au barreau de LYON


*********


EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale de vente en date du 31 mars 2021, passée en l'Etude de Maître [B], notaire associé à Vaugneray, Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] ont conféré à Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M], pour une durée expirant le 30 juin 2021 à 18 heures, la faculté d'acquérir si bon leur semble, au sein d'un immeuble situé 19 rue Rivet à LYON (69001), cadastré section AH 68, le lot de copropriété 46 (un appartement) et la moitié indivise du lot numéro 45 (un couloir) moyennant le versement d'un prix de 289 000 euros.

Après plusieurs visites du bien courant juin 2021, Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M] n’ont finalement pas levé l’option. Faisant valoir qu’ils avaient découvert lors de la visite du 26 juin 2021 que l’appartement présentait d’importantes traces d’humidité et que l’eau ruisselait des murs, Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M], se prévalant d’un vice caché pour justifier le défaut de réitération de la promesse, ont, par lettre de leur conseil du 30 août 2021, mis en demeure le notaire de restituer le dépôt de garantie de 14 450 euros versé conformément aux stipulations contractuelles. Par courriel du 18 octobre 2021, le conseil de Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] s’est opposé à cette demande, contestant l’existence de tout vice caché, et ont sollicité le versement de l’indemnité d’immobilisation de 28 900 euros stipulée à la promesse par la libération de la somme de 14 450 € séquestrée chez le notaire et le paiement du solde.

Chaque partie étant demeurée sur ses positions et aucun accord n’ayant été trouvé, Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M] ont, par acte d'huissier délivré le 2 février 2022, assigné en paiement Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] devant le tribunal judiciaire de Lyon.
 
Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 14 septembre 2023,Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M] entendent voir, sur le fondement des articles 1104, 1112-1, 1130, 1131, 1137, 1231-5 et 1240 du code civil :


A titre principal, 

- Juger que la demande de Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M] est recevable et bien fondée,

- Juger que la vente n'a pas été réitérée en raison d'une information déterminante du consentement de Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M], connue des promettant et volontairement caché aux bénéficiaires,

- Juger que la vente n'a pas été réitérée en raison d'une réticence dolosive de Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M], 

En conséquence,

- Constater que les consorts [I] et [P] ont remis en vente leur bien immobilier sans en informer les requérants,

- Juger la non-réalisation de la vente du bien aux torts exclusifs de Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] en leur qualité de vendeurs,

- Condamner solidairement Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] à leur restituer la somme de 14.450 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation,

- Autoriser Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M] à se faire remettre par Me. [E] [N], notaire, sur simple présentation de la grosse de la décision à intervenir, la somme de 14.450 € dont il a été constitué séquestre, 

- Condamner solidairement Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- Condamner solidairement Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] à lui payer la somme de 525 euros au titre de la provision sur frais et émoluments versée à Me [N], notaire,

- Rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions contraires de Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P],

A titre subsidiaire, 

- Juger que les dispositions contenues dans l'article "indemnité d'immobilisation" invoquées par Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] caractérisent une clause pénale,

- Juger que Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] ne justifient d'aucun préjudice,

- Juger que le montant de la pénalité est manifestement excessif,

En conséquence,

- Modérer le montant de la pénalité forfaitairement convenue,

En tout état de cause,

- Condamner solidairement Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] à payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner solidairement Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] aux entiers dépens,

- Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, la SELARL ACTIVE AVOCATS pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

En réponse, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 septembre 2023, Monsieur [I] et Madame [P] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1112-1, 1130, 1137, 1217, 1603 et 1641 du code civil, de :

- Débouter Monsieur [V] et Monsieur [M] de l'intégralité de leurs prétentions, fins et moyens, 

- Condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M], au versement de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 31 mars 2021, 

En conséquence, 

- Ordonner la libération de la somme de 14 450 € séquestrée entre les mains de Maître [R] [B], Notaire à VAUGNERAY (69), par Monsieur [V] et Monsieur [M], au profit des époux [I], 

- Condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M] à verser aux époux [I] la somme de 14 450 € correspondant au surplus de l'indemnité d'immobilisation dont le montant total s'élève à la somme de 28 900 €, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2021, 

- Condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [M], à supporter les frais, droit d'enregistrement et émoluments dus au rédacteur de la promesse, Maître [R] [B] Notaire, 

- Condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [M] à verser aux époux [I] une somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

- Condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [M] à verser aux époux [I] une somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Alizé VILLEGAS sur son affirmation de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées en application de l’article 455 du code de procédure civile. 


Sur quoi, l'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mai 2023 et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 10 octobre 2023, a été mise en délibéré jusqu’au 5 décembre 2023 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 9 janvier 2024, 
 
MOTIFS

Sur l'étendue de la saisine

Les demandes tendant à une constatation, même lorsqu'elles sont libellées sous la forme d'une demande tendant à voir "juger que" ou "dire et juger que", ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, dans la mesure où elles ne tendent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert et recèlent en réalité les moyens des parties. Il ne sera donc pas statué sur les demandes formées en ce sens par les parties.

Sur les demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant que la promesse de vente consentie par Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] à Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M] n’a pas été réalisée avant l’expiration du délai fixé au 30 juin 2021, les bénéficiaires n’ayant pas levé l’option. Dans une telle hypothèse, la promesse stipule, s’agissant du sort de l’indemnité d’immobilisation de 28 900 euros prévue au contrat :
“Si la vente n’est pas réalisée, la somme globale de 28 900 euros correspondant à 10% du prix sera due au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour le préjudice résultant de l’immobilisation des biens et droits immobiliers pendant la durée des présentes.
Il serait alors remis au promettant la somme présentement versée de 14 450 euros par les soins du dépositaire et le promettant pourra utiliser tous les moyens de droit pour le recouvrement de celle de 14 500 euros correspondant à la différence entre le montant de l’indemnité d’immobilisation et celle présentement versée.”.

Pour solliciter le remboursement de la somme de 14 450 euros qu’ils ont versée entre les mains du notaire et s’opposer à la demande reconventionnelle de paiement de l’indemnité présentée par Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M], Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] soutiennent que ces derniers leur ont sciemment caché l’existence d’infiltration et ruissellement le long du mur en pierre du couloir de l’entrée menant à l’appartement proprement dit, leur indiquant que les aménagement situés au pied de ce mur n’avaient qu’une finalité esthétique. Toutefois, il ressort des pièces produites à la procédure, que les aménagements situés au pied du mur litigieux correspondent à une rigole dont la fonction est de permettre l’écoulement des eaux. Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M], qui ne rapportent pas la preuve de leur allégation selon laquelle il leur avait été indiqué que cet aménagement n’était qu’esthétique, ne pouvaient donc ignorer qu’il existait un risque de suintement alors que cette rigole était située le long d’un mur en pierre. Il résulte par ailleurs de l’examen des photos produites à la procédure que des traces d’humidité sont présentes sur le mur. 

Dans ces conditions, alors que le désordre allégué par Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M] était visible ou à tout le moins décelable pour un acquéreur normalement diligent, aucune réticence dolosive ne saurait être retenue à l’encontre de Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P]. Le paiement de l’indemnité d’immobilisation situplée au contrat est donc du. Si pour solliciter la modération du montant de cette clause, Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] font valoir qu’il s’agirait en réalité, en dépit de l’appellation retenue au contrat, d’une clause pénale, il convient de rappeler que la clause pénale est celle, stipulée pour contraindre le bénéficiaire à l’exécution du contrat, qui évalue à titre conventionnel et forfaitaire le préjudice résultant de l’inexécution du contrat et évalue l’indemnité due. Or en l’espèce, aux termes de la promesse de vente conclue entre Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] et Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M], l’indemnité d’immobilisation a été stipulée “en contrepartie du préjudice qui peut résulter [de la promesse pour le promettant] en cas de non réalisation des présentes alors même que toutes les conditions suspensives seraient réalisées, et notamment, par suite de la perte qu’il éprouverait compte tenu de l’obligation dans laquelle il se trouverait d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l’expiration du délai précité et de recommencer l’ensemble des formalités préalabales à l’acte de vente”. Il ne s’agit donc pas d’une clause destinée à compenser le prejudice subi en cas de non exécution de la vente, laquelle a toujours été possible, mais à indemniser le préjudice resultant de l’immobilisation du bien. Cette clause ne constituant donc pas une clause pénale, elle ne saurait être modérée dans son quantum.

En conséquence, Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] seront tenus de verser l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 31 mars 2021. Il y a donc lieu d’ordonner la libération de la somme de 14 450 euros séquestrée entre les mains de Maître [R] [B], Notaire à VAUGNERAY (69), et de condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M] à verser aux défendeurs la somme de 14 450 euros correspondant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation en l’absence de mise en demeure suffisante antérieure.

S’agissant des frais de rédaction d’acte, ils seront réglés conformément aux règles convenues lors de sa signature et il ne sera donc pas fait droit à la demande de condamnation de Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] à supporter les frais, droit d'enregistrement et émoluments dus au rédacteur de la promesse, Maître [R] [B] Notaire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tel qu’il s’applique au présent litige, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

S’il est de jurisprudence constante que l’exercice d’une action en justice ou la défense à une telle action est un droit qui peut toutefois dégénérer en abus, ce n’est que dans des conditions particulières le rendant fautif. Or, l’erreur même manifeste sur le bien fondé d’une action ou d’une prétention ne peut constituer un fait générateur de responsabilité et, en l’espèce, Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M] ne rapportent pas la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P]. 

Ils seront donc déboutés de sa demande de dommages et intérêts. 



Sur les autres demandes

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner solidairement Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P], qui succombent, aux dépens. Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Alizé VILLEGAS sera autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait directement l’avance sans avoir reçu provision. 

L’équité commande par ailleurs de condamner solidairement les mêmes à verser à Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Condamne solidairement Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] au versement de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente consentie le 31 mars 2021 et pour ce faire :
- ordonne la libération de la somme de 14 450 euros séquestrée entre les mains de Maître [R] [B], Notaire à VAUGNERAY (69), 
- condamne solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M] à verser aux défendeurs la somme de 14 450 euros correspondant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] de leur demande de restitution de la somme de 14 450 euros séquestrée entre les mains du notaire et de leur demande de réduction de clause pénale, 

Déboute Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M] de leur demande de condamnation de Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] à supporter les frais, droit d'enregistrement et émoluments dus au rédacteur de la promesse, Maître [R] [B] Notaire,

Déboute Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne solidairement Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] aux dépens et autorise Maître Alizé VILLEGAS à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait directement l’avance sans avoir reçu provision, 

Condamne solidairement Monsieur [A] [I] et Madame [Y] [P] à verser à Monsieur [Z] [V] et Monsieur [F] [M] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

En foi de quoi, le présente jugement a été signé par la Présidente et la Greffière,

LE GREFFIER LE PRESIDENT