Tribunal Judiciaire · Service des référés — 10 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58162 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CXR

AS M N° : 4

Assignation du :
30 Octobre 2023

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 10 janvier 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.C.I. BELCO
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Sarah MELKI CAROUBI, avocat au barreau de PARIS - #B1131


DEFENDERESSE

S.A.R.L. AGENCE LUXAR
Dans les lieux loués
[Adresse 1]
[Localité 3]

non représentée


DÉBATS

A l’audience du 29 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 






Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 20 juillet 2017, la société civile immobilière DES PYRENEES a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée AGENCE LUXAR des locaux situés [Adresse 1] - [Localité 3], moyennant un loyer annuel en principal de 49800 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle.

Par acte authentique en date du 24 juin 2021, la société civile immobilière BELCO a acquis la propriété des locaux sis [Adresse 1] – [Localité 3], loués à la société AGENCE LUXAR.

Par acte extrajudiciaire délivré le 2 juin 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 13 979,87 euros au titre de l’arriéré locatif, augmentée du coût de l'acte.

Par assignation délivrée le 6 novembre 2023, la société BELCO a attrait la société AGENCE LUXAR devant la juridiction des référés aux fins de voir : 
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;constater l'absence de constitution par le preneur d'une caution bancaire de 17 200 euros prévue à l'article 10 du contrat de bail ;ordonner l'expulsion de la société AGENCE LUXAR et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin, ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;condamner la société AGENCE LUXAR à payer à la société BELCO la somme provisionnelle de 14 473,59 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement ; condamner la société AGENCE LUXAR au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 4426,26 euros, augmentée de la somme de 150 euros correspondant aux charges et taxes, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;subsidiairement, dans l'hypothèse où l'acquisition de la clause résolutoire ne serait pas constatée, condamner la société AGENCE LUXAR à constituer la garantie bancaire prévue au bail, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente assignation ; condamner la société AGENCE LUXAR au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et des états des privilèges et nantissements.
Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 656 du code de procédure civile, la société AGENCE LUXAR n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 29 novembre 2023, la société BELCO a, par l’intermédiaire de son conseil, renoncé à sa demande de provision portant sur l'arriéré locatif et maintenu le surplus des prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.





Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur verse aux débats un commandement de payer visant la clause résolutoire mentionnant avoir été délivré le 2 juin 2023. Toutefois, cette pièce ne comprend pas le procès-verbal de signification, de sorte que la régularité de sa délivrance ne peut être vérifiée.

De surcroît, l'acte produit par la société BELCO fait commandement à la société AGENCE LUXAR de régler la somme en principal de 13 979,87 euros au titre des « Charges et loyers et soldes impayées selon décompte ci-joint », ledit décompte n'étant pas versé aux débats. 

Ainsi, d'une part une incertitude existe sur les modalités de délivrance du commandement de payer, d'autre part le bailleur ne démontre pas avoir fourni à son preneur un décompte détaillé lui permettant d'en motiver la critique ou de procéder au paiement de ses causes.

En tout état de cause, le décompte édité le 23 octobre 2023 mentionne le paiement de la somme de 13 979,87 euros par virement du 7 juin 2023, soit dans le délai d'un mois imparti par le commandement.

Il n'y a en conséquence pas lieu à référé sur la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes relatives à l'expulsion, au sort des meubles et à l'indemnité d'occupation.






Sur la demande subsidiaire de condamnation à constituer une garantie bancaire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il sera d’emblée relevé que la partie demanderesse ne justifie aucunement de l’urgence requise par le premier de ces textes ce dont il résulte qu’aucune prétention ne saurait prospérer sur ce fondement. 

Elle n'invoque ni ne démontre davantage l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite, de sorte que sa demande ne peut prospérer sur le fondement du premier alinéa de l'article 835 précité.

L'article 10 du bail du 20 juillet 2017 stipule : 
« Pour garantir l'exécution des obligations lui incombant et au titre de sa solvabilité, le Preneur s'engage à remettre ce jour par acte séparé, une caution bancaire d'un montant de 17.200 € correspondant à QUATRE (4) mois de loyers pour toute la durée du bail. 
A défaut de constitution de ladite caution deux mois à compter de ce jour, le présent bail ne produira aucun effet entre les parties, le bail sera réputé n'avoir jamais existé et le Bailleur conservera le montant du dépôt de garantie au titre de dédommagement »

Il ressort des termes clairs et non équivoques de cette stipulation que la société AGENCE LUXAR a contracté l'obligation de remettre à la société DES PYRENEES, alors bailleresse, une caution bancaire d'un montant de 17200 euros avant le 20 septembre 2017. Toutefois, l'article 10 précité du bail circonscrit temporellement l'obligation du locataire et prévoit expressément la conséquence du défaut de constitution de caution bancaire dans le délai imparti, de sorte que l'obligation invoquée par la société BELCO, plus de cinq années après l'expiration du délai imparti pour le bail pour l'exécuter, se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.








Sur les mesures accessoires 

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant en ses prétentions, la société BELCO sera tenue aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Condamnée aux dépens, la société BELCO sera déboutée de sa demande d'indemnité formulée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes principales de la société BELCO ; 

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire de la société BELCO ; 

Rejetons la demande d'indemnité formulée par la société BELCO au titre des frais irrépétibles ; 

Condamnons la société BELCO aux dépens de l'instance ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 10 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,


Anne-Sophie MORELMarie-Hélène PENOT