Tribunal Judiciaire · Service des référés — 10 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 23/58297 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BBW

AS M N° : 5

Assignation du :
25 Octobre 2023

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 10 janvier 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE YANDABEN
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Jean-christophe BLANCHIN, avocat au barreau de PARIS - #A0410


DEFENDERESSE

S.A.R.L. BENDA
[Adresse 1]
[Localité 2]

non représentée


DÉBATS

A l’audience du 29 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 







Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 28 février 2018, la société civile immobilière YANDABEN a renouvelé le bail commercial consenti à la société à responsabilité limitée BENDA portant sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal de 16 200 euros, hors charges et hors taxes, payable à terme échu à une fréquence trimestrielle.

Par acte extrajudiciaire délivré le 7 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 40 667,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 août 2023, augmenté du coût de l'acte.

Par assignation délivrée le 25 octobre 2023, la société YANDABEN a attrait la société BENDA devant la juridiction des référés aux fins de voir : 
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l'expulsion de la société BENDA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin, assortir l'expulsion d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;condamner la société BENDA à payer à la société YANDABEN la somme provisionnelle de 44 850,76 euros au titre de l'arriéré locatif incluant l'échéance du troisième trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement ; condamner la société BENDA au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;condamner la société BENDA au paiement d'une somme de 4000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.
Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 654 du code de procédure civile, la société BENDA n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 29 novembre 2023, la société YANDABEN a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L'acte de renouvellement de bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 7 septembre 2023 a été délivré à personne morale. 

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-41 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société YANDABEN n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 40 667,34 euros en principal. 

La société YANDABEN, qui supporte la charge de la preuve de la persistance du manquement à l'expiration du délai d'un mois, verse aux débats une pièce numérotée 5, présentée dans le bordereau des pièces dénoncées comme un « relevé locatif au 1er octobre 2023 ». Toutefois, le décompte produit sous le numéro de pièce 5 ne mentionne pas la date de son édition ; il est en tous points identique au décompte annexé au commandement de payer, mentionné par ledit commandement comme arrêté au 3 août 2023. Sa dernière ligne correspond à un paiement opéré le 3 août 2023 et il ne fait figurer aucun nouvel appel d'échéance, alors même que l'échéance du troisième trimestre 2023 devrait y figurer en date du 1er octobre 2023. 

Le bailleur échoue ainsi à démontrer la persistance du manquement de la société BENDA aux clauses du bail à l'expiration du délai de mise en demeure.

Aussi n'y a-t-il pas lieu à référé sur la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes relatives à l'expulsion et à la fixation provisionnelle d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la société YANDABEN verse aux débats un décompte dont la ligne la plus récente correspond à un paiement opéré le 3 août 2023, mentionnant un solde débiteur de 40 667,34 euros au titre d'échéances de loyers et charges d'une part, de taxes foncières d'autre part. 

Or, il ne ressort d'aucune stipulation du bail renouvelé en date du 28 février 2018 que le règlement de la taxe foncière incombe à la société locataire.

En conséquence, le quantum de la créance non sérieusement contestable s'élève à 36 546,54 euros (40 667,34–814,8–832,8–850,8-872,4-750), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société BENDA à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement de payer.

- Sur les mesures accessoires 

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BENDA ne permet d’écarter la demande de la société YANDABEN formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes relatives à l'expulsion et à l'indemnité d'occupation ; 





Condamnons par provision la société BENDA à payer à la société YANDABEN la somme de trente-six mille cinq cent quarante-six euros et cinquante-quatre centimes (36 546,54 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 3 août 2023 (deuxième trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023 ; 

Condamnons la société BENDA aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 7 septembre 2023 ;

Condamnons la société BENDA à payer à la société YANDABEN la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 10 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,





Anne-Sophie MORELMarie-Hélène PENOT