Tribunal Judiciaire · Service des référés — 10 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/56048 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IGX

AS M N° : 14

Assignation du :
10 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 
le 10 janvier 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

[Adresse 10] 
[Adresse 10]
[Localité 4]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844


DEFENDERESSE

Madame [W] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735


DÉBATS

A l’audience du 29 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 







Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 10 juillet 2023, la Ville de [Localité 7] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7] a fait assigner Madame [W] [Y], née le 24 juillet 1957 à [Localité 8] arrondissement devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 1] (bâtiment A, escalier 1, rez-de-chaussée).

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience du 29 novembre 2023, la Ville de [Localité 7] entend voir :
condamner Madame [W] [Y] à payer à la Ville de [Localité 7] une amende civile de 50 000 euros ;rejeter les prétentions adverses ; condamner Madame [W] [Y] à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [W] [Y] aux entiers dépens. 
Au soutien de ses prétentions la Ville de [Localité 7] fait notamment valoir à titre principal que le local en cause n’est pas la résidence principale de Madame [W] [Y], que le local est à usage d’habitation et que Madame [W] [Y] a enfreint les dispositions de l'article 631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage du bien sans autorisation préalable. Elle précise que le local, construit après 1970, fait partie d'un immeuble à usage d'habitation dont la construction a été autorisée par arrêté du 22 juillet 1976.

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, Madame [W] [Y] demande de :
A titre principal :
débouter la Ville de [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes ;A titre subsidiaire :
condamner Madame [W] [Y] à une amende symbolique de 1 euro ;A titre infiniment subsidiaire :
ramener le montant de l'amende civile à une somme qui ne pourrait excéder 800 euros ;En tout état de cause :
rejeter les demandes formées par la Ville de [Localité 7] ;condamner la Ville de [Localité 7] à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.
Au soutien de ses prétentions, Madame [W] [Y] conteste avoir enfreint les dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation en invoquant l'insuffisance des éléments de preuve quant à l’usage du bien litigieux. 




A titre subsidiaire et s'agissant du quantum de l'amende civile, elle invoque son ignorance de la réglementation applicable, sa bonne foi, sa situation personnelle complexe, sa collaboration avec les services de la Ville de [Localité 7], la cessation des locations de courte durée et le retour du bien à l'usage d'habitation. 

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 10 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation

L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du [Adresse 3] juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».


L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.

Sur l'usage d’habitation du local

En l'espèce, il est constant que Madame [W] [Y] est propriétaire d'un appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 1], qui ne constitue pas sa résidence principale.

La Ville de [Localité 7] affirme que l'immeuble a été construit postérieurement au 1er janvier 1970. 

Dès lors, et conformément aux dispositions précitées, pour démontrer que ces locaux construits postérieurement au 1er janvier 1970, sont réputés à usage d’habitation, il appartient à la Ville de [Localité 7] de démontrer l’usage pour lequel la construction a été autorisée, par la production du permis de construire ou tout autre élément juridique permettant d’établir l’usage pour lequel cette construction a été autorisée.

La preuve n’est pas libre sur ce point.

En l'espèce, la Ville de [Localité 7] verse aux débats un permis de construire délivré le 22 juillet 1976 sous la référence 33.061, portant sur la « construction d'un bâtiment de 3 étages sur R.C, à usage d'habitation et 1 niveau de sous-sol à usage de parking [Adresse 1] à [Adresse 5] ».

Elle produit en outre un certificat de conformité en date du 14 avril 1980, se référant au permis de construire accordé à la société civile immobilière [Adresse 3] ET [Adresse 5] le 22 juillet 1976 sous la référence 33.061, autorisant celle-ci à « exécuter sur le terrain sis à [Localité 9] [Adresse 1] à [Adresse 5] les travaux suivants : construction d'un bâtiment de 3 étages sur rez-de-chaussée à usage d'habitation et 1 niveau de sous-sol (parking) ».

Madame [W] [Y] conteste l'imprécision de ces actes quant à l'usage pour lequel le rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 1] a été construit, invoquant d'une part une imprécision de l'assise géographique de la construction, d'autre part une incertitude quant à l'usage du rez-de-chaussée du bâtiment.

Le décret impérial du 15 pluviôse an XIII -soit le 4 février 1805- relatif au numérotage des maisons de la ville de [Localité 7] dispose, en son article 4 : « La série des numéros sera formée des nombres pairs pour le côté droit de la rue, et des nombres impairs pour le côté gauche. »

Il se déduit de ces dispositions que le permis de construire litigieux, accordé pour la construction d'un bâtiment [Adresse 1] à [Adresse 5], permet la construction d'un bâtiment unique situé du côté droit de la rue, dont les entrées comprennent uniquement des numéros pairs dont le numéro 4 desservant le local dont la défenderesse est actuellement propriétaire.

Par ailleurs, la rédaction du permis de construire détermine clairement que la construction autorisée porte sur un bâtiment dont les premier, deuxième et troisième étages ainsi que le rez-de-chaussée sont à usage d'habitation, seul le sous-sol ayant un usage distinct.

Il est ainsi démontré que la construction du local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] arrondissement a été autorisée pour un usage d'habitation. Dès lors qu'il n'est ni démontré ni allégué que ce local ait fait l'objet, postérieurement à sa construction, de travaux ayant eu pour objet d'en modifier l'usage, ce bien est réputé avoir un usage d'habitation.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage : 

En l'espèce il ressort des éléments de la procédure que :

Madame [W] [Y] ne conteste pas avoir mis en location courte durée le local litigieux dont elle est propriétaire, sans avoir obtenu d'autorisation de changement d'usage ; le constat de location meublée touristique du 11 avril 2022 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 7] fait état d’une annonce intitulée « Studio élégant au coeur de la Butte aux Cailles » pour la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se nomme [W] ; le constat fait état de 104 commentaires au 9 novembre 2021, dont le premier date du mois de mai 2017 et le dernier du mois d'octobre 2021.
Il en résulte qu’au cas présent, Madame [W] [Y] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant son appartement meublé destiné à l'habitation situé [Adresse 1] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende : 

L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros. 

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. 

En premier lieu, le constat de location meublée touristique du 11 avril 2022 établit que Madame [W] [Y] a mis en location le lot litigieux sur une plateforme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois de mai 2017 jusqu'au mois d'octobre 2021. Cela n’est pas contesté par Madame [W] [Y], qui souligne avoir acquis ce bien pour permettre à son fils, dont les fonctions le conduisaient à s'absenter de manière prolongée lors de missions militaires, de disposer d'un pied-à-terre à [Localité 7], et n'avoir mis en location le bien qu'après le décès de son enfant.

La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit ainsi du mois de mai 2017 au mois d'octobre 2021, soit une période de temps considérable. 

La Ville de [Localité 7] fait valoir que les calendriers attestent de réservations fréquentes, évaluées à 78 nuitées en 2020 et 102 nuitées en 2021. Elle estime à 75 600 euros le revenu tiré des locations illicites sur la totalité de la période concernée, ce que conteste Madame [W] [Y] qui évalue à 25 990,63 euros les profits dégagés durant les années 2018 à 2021 et à 431 le nombre total de nuitées louées durant cette période.

En tout état de cause, le fait de soustraire le bien à la location longue durée contrevient aux objectifs d'intérêt général poursuivi par la loi susvisée. Il est au demeurant relevé que Madame [W] [Y], qui a déclaré la mise en location touristique de son bien, a été informée à l'occasion de cette déclaration de la réglementation applicable, ainsi que cela résulte de la déclaration de loueur meublé qu'elle produit.





En deuxième lieu, la partie défenderesse fait état de sa situation financière. Elle justifie percevoir la somme mensuelle de 2820,25 euros au titre de prestations retraite et verse aux débats les justificatifs de diverses charges afférentes au bien sis [Adresse 1], lesquelles ne sauraient être prises en considération comme relevant des charges inhérentes à un investissement immobilier. Il ne peut en conséquence être considéré qu'il soit justifié d'une situation financière précaire.

En troisième lieu, la partie défenderesse démontre avoir coopéré avec la Ville de [Localité 7] et avoir accompli toutes les diligences nécessaires pour mettre fin aux locations illicites. A ce titre, elle rappelle qu’elle a cessé les locations de tourisme dès la réception du courrier de la Ville de [Localité 7] et a transmis toutes les pièces nécessaires à la constitution du constat de location meublée touristique. Il est également relevé qu'elle a déclaré les revenus afférents à la location du bien.

En considération de la durée conséquente de la période incriminée, du volume relativement limité des réservations, mais également de l'entière coopération de Madame [W] [Y] avec la Ville de [Localité 7], de la transparence dont celle-ci a fait preuve et du retour du bien à l'habitation dont il est justifié, il convient de fixer l’amende civile à 12 000 euros. 

Sur les mesures accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 7], Madame [W] [Y] supportera la charge des dépens. 
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 7] une indemnité que l'équité commande de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 [Adresse 3]° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire.










PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, 

Condamne Madame [W] [Y] à payer une amende civile de douze mille euros (12 000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ; 

Condamne Madame [W] [Y] à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de deux mille euros (2000 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [W] [Y] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 10 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,




Anne-Sophie MORELMarie-Hélène PENOT