Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 11 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 22/14651 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYF2A

N° MINUTE : 




Assignation du :
29 Novembre 2022









JUGEMENT 
rendu le 11 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la S.AZ.R.L. CABINET PICKERING REAL ESTATE,
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant, vestiaire #C1869



DÉFENDERESSE

S.C.I. ATS
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Jean-Charles BENSUSSAN de la SELARL CABINET BENSUSSAN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0372







Décision du 11 Janvier 2024
Charges de copropriété
 N° RG 22/14651 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYF2A

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Octobre 2023
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] est organisé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis et a pour syndic en exercice le cabinet Pickering Real Estate. 

La société SCI ATS est propriétaire des lots n°1, 3, 14, 18, 19, 20 et 100 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6]. 

Ces lots constituent : 
 
- lot n°1 : un local commercial au rez-de-chaussée et aux 1er et 2ème sous-sols. 
- Lot n°3 : un appartement de 5 pièces au 1er étage. 
- Lot n°14 : une cave au premier sous-sol. 
- Lot n°18, 19, 20 : trois caves au deuxième sous-sol. 
- Lot n°100 : un local commercial situé dans une cour commune. 

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Pickering Real Estate, a assigné la SCI ATS devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de : 

« Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967, 
Vu l’article 9 du contrat de syndic type résultant du décret n°2015-342, 
Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, 1344-1 du Code civil, 
Vu les articles 514 et suivants du Code de procédure civile, 
 
- CONDAMNER la société SCI ATS à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par le cabinet Pickering Real Estate, ès-qualité de syndic, la somme de 13 984,78 € au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 6 septembre 2022, 3ème trimestre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 14 avril 2022, date de la mise en demeure. 
 
- CONDAMNER la société SCI ATS à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par le cabinet Pickering Real Estate, ès-qualité de syndic, la somme de 84 € au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 
 
- CONDAMNER la société SCI ATS à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par le cabinet Pickering Real Estate, ès-qualité de syndic, la somme de 3 000 € au titre des dommages et intérêts. 
 
CONDAMNER la société SCI ATS, à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par le cabinet Pickering Real Estate, ès-qualité de syndic, la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
- CONDAMNER la société SCI ATS aux entiers dépens ».

La SCI ATS n’a pas conclu.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux termes son assignation, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

La clôture des débats a été prononcée le 1er février 2023. 

L’avocat de la SCI ATS s’est constitué le 3 mars 2023.

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 octobre 2023, puis mise en délibéré au 11 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement des charges
En droit, aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un relevé de propriété que la SCI ATS est propriétaire des lots de copropriété constitutif de locaux commerciaux et d’un appartement dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- le règlement de copropriété 
- le contrat de syndic 
- un extrait K-bis de la SCI ATS du 13 septembre 2022 
- un état de répartition des charges de copropriété pour l’année 2021 
- un décompte de créance au 6 septembre 2022 : décompte global – décompte charges – décompte frais 
- des courriers de mise en demeure et de relance 
- les appels de fonds et de travaux du 1er trimestre 2021 au 3ème trimestre 2022 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 mars 2021 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2022 
- des attestations de non-recours des assemblées générales de 2021 et de 2022

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI ATS, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 13.984,78 euros selon décompte du 06/09/2022 incluant le 3ème trimestre 2022 et l’appel de fonds du 01/07/2022 « travaux étanchéité courette 3 ».

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de la réception de la mise en demeure du 14 avril 2022. 

La SCI ATS ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 13.984,78 euros selon décompte du 06/09/2022 incluant le 3ème trimestre 2022 et l’appel de fonds du 01/07/2022 « travaux étanchéité courette 3 », avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 novembre 2022.

2 - Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 84 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les intérêts de retard,

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de l'étude des pièces que les frais de syndic allégués correspondent selon le relevé de compte à :

- une mise en demeure du 12/04/2022 pour un montant de 24 euros 
- une relance impayé du 15 mai 2022 pour un montant de 60 euros.

Au regard des dispositions précitées, ces frais peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges.

Dans ces conditions, la SCI ATS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 84 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires 

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts. 

Pour autant, s'il l'allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que la défaillance de la SCI ATS a été à l’origine de difficultés de trésorerie ou a directement empêché la réalisation de travaux urgents.

La demande indemnitaire de ce chef sera donc rejetée. 

4. Sur les demandes accessoires

La SCI ATS succombant, elle sera condamnée aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE la SCI ATS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Pickering Real Estate, la somme de 13.984,78 euros selon décompte du 06/09/2022 incluant le 3ème trimestre 2022 et l’appel de fonds du 01/07/2022 « travaux étanchéité courette 3 », avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 novembre 2022,

CONDAMNE la SCI ATS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Pickering Real Estate, les sommes de 84 euros au titre des frais de recouvrement prévu à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Pickering Real Estate, de sa demande formulée à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ATS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Pickering Real Estate, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI ATS aux entiers dépens de l’instance;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Pickering Real Estate, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.


Fait et jugé à Paris le 11 Janvier 2024

La GreffièreLa Présidente