Tribunal Judiciaire · Service des référés — 10 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58112 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BXO

AS M N° : 15

Assignation du :
25 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 10 janvier 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

Madame [H] [X]
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Maître Alexandre DIOUF de la SELARL SELARL PIEUCHOT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #R0235


DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA SIRENE
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Sébastien BOUTES, avocat au barreau de PARIS - #P0311



DÉBATS

A l’audience du 29 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte authentique des 14 et 15 décembre 2016, Madame [H] [C] veuve [X] a renouvelé au profit de la société à responsabilité limitée LA SIRENE un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2].

Par acte extrajudiciaire délivré le 26 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 4 514 euros au titre de l’arriéré locatif, augmentée du coût de l'acte, et de produire des justificatifs d'assurance en application des stipulations contractuelles.

Par assignation délivrée le 25 octobre 2023, Madame [X] a attrait la société LA SIRENE devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

Aux termes de ses écritures oralement soutenues à l'audience du 29 novembre 2023, elle entend voir : 
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l'expulsion de la société LA SIRENE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin, assortir l'expulsion d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du neuvième jour suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;condamner la société LA SIRENE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur et durant tout le temps nécessaire à la relocation du bien ;condamner la société LA SIRENE au paiement, à titre provisionnel, de la taxe foncière de l'année 2023 au prorata de l'occupation effective des lieux jusqu'à son départ effectif ;débouter la société SIRENE de ses demandes ; condamner la société LA SIRENE au paiement d'une somme de 3500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Soutenant oralement les prétentions formulées dans ses conclusions et les complétant d'une demande subsidiaire, la société LA SIRENE entend voir : 
à titre principal : rejeter les prétentions adverses ;à titre subsidiaire : bénéficier de délais rétroactifs pour satisfaire à son obligation de justifier d'une assurance, suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais ; condamner Madame [X] au paiement d'une indemnité de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- l'inexécution de l'obligation contractuelle visée dans le commandement ou la sommation soit manifestement fautive,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L'acte de renouvellement du bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

L'acte de renouvellement de bail des 14 et 15 décembre 2016 stipule être consenti sous les mêmes charges et conditions et celles stipulées dans le contrat de renouvellement de bail commercial en date des 27 mars 2008 et 19 avril 2008, aux termes desquelles le locataire a l'obligation : 
« III/ RESPONSABILITE ET RECOURS
1° De s'assurer contre l'incendie, les explosions, émeutes, guerres civiles, dégâts des eaux notamment crues, refoulement d'eaux, insuffisance d'évacuation, le bris de glace et tout autre risque, à une compagnie notoirement solvable afin que le bailleur ne soit en aucun cas inquiété à ce titre, et justifier du paiement des primes au premier mai de chaque année et à toute demande,
De prendre une police d'assurance Responsabilité Civile pour couvrir les risques de dommages corporels, matériels ou immatériels causés aux tiers, à justifier au premier mai de chaque année.
Le preneur devra présenter au Bailleur sa première attestation d'assurances à la signature des présentes, prenant effet au premier mai 2007. […] »

En l'espèce, la bailleresse a fait délivrer le 26 juillet 2023 à la société locataire un commandement de payer la somme de 4514,40 euros et, après reproduction des stipulations précitées relatives à l'obligation de justifier d'une assurance, de « produire ces différents justificatifs d'assurance », dans un délai d'un mois.

Madame [X] fait valoir que le preneur n'a pas justifié de l'assurance garantissant les lieux loués et sa responsabilité civile dans le délai d'un mois.

La société LA SIRENE énonce avoir justifié dès réception du commandement du 26 juillet 2023 de l'exécution de son obligation contractuelle d'assurance. Au soutien de son affirmation, elle produit l'accusé de réception signé le 27 juillet 2023 par l'étude notariale en charge de la gestion du bien.

Elle ne produit toutefois pas le contenu de ce courrier, de sorte qu'elle ne démontre pas avoir justifié, dans le délai d'un mois, de l'exécution de son obligation.

Sur la demande reconventionnelle de délais d'exécution de l'obligation

Aux termes de l'article L145-41 alinéa second, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de ces dispositions, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire, quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur à ses obligations. 

En l'espèce, Madame [X] fait grief à la société preneuse, dans son assignation puis ses écritures oralement soutenues à l'audience, de ne pas justifier d'une assurance valide depuis l'année 2007. Toutefois, la bailleresse ne saurait invoquer l'éventuel manquement aux clauses du renouvellement de bail des 27 mars et 19 avril 2008 pour justifier l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail postérieur, soit d'un acte juridique distinct. 

Par ailleurs, les termes du commandement du 26 juillet 2023 ne somment pas explicitement le preneur de justifier d'une assurance durant toute la durée du bail en cours mais uniquement de justifier d'une part d'une assurance garantissant les locaux contre divers risques, d'autre part d'une assurance garantissant la responsabilité civile du preneur.


La société LA SIRENE produit un avis de renouvellement de ses contrats professionnels en date du 14 mars 2023 établie par le directeur général de la société PACIFICA, ainsi qu'une attestation d'assurance multirisque professionnelle mentionnant qu'elle est assurée au titre des dommages qu'elle peut subir et de sa responsabilité civile professionnelle du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024.

Ces pièces établissent que la preneuse était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L.145-41 du code de commerce, de sorte que des délais suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. Dans cette hypothèse, les locaux ayant été assurés avant la délivrance du commandement et les justificatifs afférents ayant été transmis, la clause de résiliation de plein droit aurait été réputée ne pas avoir joué.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande d'octroi de délais rétroactifs.

Compte tenu des justificatifs communiqués avant l'audience du 29 novembre 2023, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et il convient de constater que les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail et au paiement d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel sont devenues sans objet. Il convient d’ajouter qu’adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui a régularisé sa situation au jour de l’audience que celui qui a laissé perduré le manquement contractuel et est en mesure de solliciter l'octroi de tels délais. 

Sur la demande de provision 

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

En l'espèce, Madame [X] sollicite la condamnation provisionnelle de la société locataire à lui payer le montant de la taxe foncière due au titre de l'année 2023, calculée au prorata de son occupation effective des locaux.

Toutefois, elle ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention. De surcroît, il ne ressort d'aucune stipulation du bail renouvelé en date des 14 et 15 décembre 2016 que le règlement de la taxe foncière incombe à la société locataire.

La demanderesse n'apportant pas la preuve de l'existence de l'obligation qu'elle invoque, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les mesures accessoires 

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La défenderesse, dont le manquement contractuel est établi, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Nonobstant la condamnation de la société défenderesse aux dépens, des considérations d'équité imposent de rejeter la demande d'indemnité formulée par la partie demanderesse sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Constatons la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 août 2023 à minuit ;

Accordons à la société LA SIRENE des délais rétroactifs d'une année pour éteindre les causes du commandement de payer, suspensifs des effets de la clause résolutoire ; 

Constatons que la société par actions simplifiée a apuré les causes du commandement de payer dans le cadre des délais accordés ;

Réputons non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de renouvellement de bail des 14 et 15 décembre 2016 ;

Disons n'y avoir plus lieu à référé sur les demandes tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail et à voir ordonner l'expulsion de la société LA SIRENE des lieux loués, la séquestration et le transport des meubles ainsi qu'à la voir condamnée au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée au titre de la taxe foncière ; 






Rejetons la demande d'indemnité formée par Madame [X] au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société LA SIRENE aux dépens de l'instance ; 

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 10 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,





Anne-Sophie MORELMarie-Hélène PENOT