Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JANVIER 2024



N° 2024/ 3













Rôle N° RG 22/04420 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJDS5







[U], [R], [K] [G] épouse [A]





C/



[L] [E]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 





Me Agnès ERMENEUX 





Me Maëva GAUTELIER 

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Commerce d'AIX EN PROVENCE en date du 28 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 2021008475.





APPELANTE





Madame [U], [R], [K] [G] épouse [A] exerçant sous l'enseigne LA VENITIENNE, immatriculée au R.C.S. d'AIX EN PROVENCE sous le numéro [Numéro identifiant 6], née le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]





représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE







INTIME





Monsieur [L] [E]

né le [Date naissance 4] 1948 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Maëva GAUTELIER de la SELEURL GAUTELIER AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Pierre-jean LAMBERT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 juin 2007, M. [E] a confié la gestion locative de son bien sis [Adresse 5] à [Localité 3] à Mme [G], exerçant sous l'enseigne LA VENITIENNE.

Par acte sous seing privé du 06 septembre 2013 à effet au premier octobre 2013, avec une 'prise de possession le 07 septembre 2013", M. [E], par l'intermédiaire de son mandataire, a donné son bien à bail d'habitation à M. [X] [Z], Mme [Y] [D], Mme [S] [W] veuve [D] et Mlle [F] [Z], moyennant un loyer mensuel de 1150 euros, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Le 07 septembre 2013, l'agence immobilière LA VENITIENNE souscrivait auprès de l'assureur 'Fidelidade Mundial' une assurance 'garantie loyers impayés et dégradations locatives' pour M. [E], assuré, le logement garanti étant le bien loué aux consorts [D] et [Z].

Plusieurs impayés locatifs étaient à déplorer.

Par lettre du 27 septembre 2018, l'agence immobilière LA VENITIENNE indiquait à son mandant que l'assureur avait résilié le contrat d'assurance et que le nouvel assureur avait refusé toute garantie en raison d'une précédente déclaration de sinistre.

Par acte d'huissier du 13 novembre 2018, le mandataire de M.[E] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par lettre du 07 juin 2019, M.[E] a résilié le mandat de gestion locative.

Par acte du 21 octobre 2021, M. [E] a fait assigner l'agence immobilière LA VENITIENNE aux fins principalement de la voir condamner à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de 41.043, 10 euros correspondant au montant des loyers impayés que l'assurance aurait dû prendre en charge.

Par jugement réputé contradictoire du 28 février 2022, le tribunal de commerce d'Aix-en-Provence a : 

- condamné la société l'AGENCE IMMOBILIERE LA VENITIENNE à payer à M. [E] [L] la somme de 36 719, 71 euros, 

- débouté M. [E] de sa demande en paiement au titre du montant des factures d'eau, 

- condamné la société l'AGENCE IMMOBILIERE LA VENITIENNE à payer à M. [E] la somme de 2000 euros à titre d'indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société l'AGENCE IMMOBILIERE LA VENITIENNE aux dépens, qui comprennent notamment le coût des frais de greffe liquidés à la somme de 60,22 euros, dont TVA 10, 04 euros, 

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. 



Les premiers juges ont estimé engagée la responsabilité de l'agence immobilière en raison d'un défaut de conseil et d'information, alors que la garantie locative était clairement stipulée au contrat et qu'elle n'avait pas donné suite aux demandes de M.[E] qui souhaitait obtenir le courrier de résiliation de l'assureur afin d'en connaître les motifs. Ils ont fait état d'un préjudice financier subi par M.[E] en lien avec les manquements de son mandataire, lié à la perte soudaine de l'assurance 'loyers impayés'.Ils ont rejeté la demande au titre d'une facture d'eau en raison du défaut de production de cette pièce.

Par déclaration du 24 mars 2022, Mme [G] épouse [A], exerçant sous l'enseigne LA VENITIENNE, a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de M. [E] au titre des factures d'eau.

M. [E] a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 septembre 2022 auxquelles il convient de se référer, M. [E] demande à la cour : 



- de juger irrecevables toutes les demandes de l'AGENCE LA VENITIENNE, 

- de confirmer le jugement rendu par le Tribunal de commerce d'Aix-en-Provence en date du 28 février 2022 sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre de la facture d'eau

- de condamner l'agence immobilière LA VENITIENNE à lui payer la somme de 4 333, 39 euros correspondant à l'indemnisation des factures d'eau, 

En tout état de cause, 

- de condamner l'agence immobilière LA VENITIENNE à lui verser 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner l'agence immobilière LA VENITIENNE aux entiers dépens tant de la première instance que de l'instance d'appel. 



Il estime engagée la responsabilité de son mandataire.

Il note que l'agence immobilière devait rendre des comptes de sa mission et notamment l'informer de toutes les démarches qu'elle effectuait.

Il note que la garantie de paiement des loyers, charges et taxes impayés, était stipulée en annexe du contrat de gérance locative. Il estime en outre que l'agence immobilière a manqué à son devoir de conseil, d'assistance et d'information, en ne l'informant pas de la résiliation de l'assurance. Il souligne que s'il en avait été informé en temps et en heure, il aurait pu anticiper la situation afin de limiter son préjudice.

Il chiffre son préjudice au montant des loyers impayés qui auraient dû lui être versés si l'assurance s'était poursuivie. Il estime que l'arriéré locatif est également constitué par un impayé au titre de factures d'eau qui doit être pris en compte dans son préjudice. 

Il ajoute que les manquements de son mandataire ont causé une aggravation de la dette locative.



Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 décembre 2022 auxquelles il convient de se référer, Mme [A] née [G], exerçant sous l'enseigne LA VENITIENNE, demande à la cour : 





- de réformer le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande en paiement au titre du montant des factures d'eau, 

- de débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes,

- de condamner M. [E] à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 



Elle soutient que M. [E] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une faute du mandataire, pas plus que celle d'un préjudice certain en lien avec la faute alléguée.

Elle soutient n'avoir commis aucune faute dans le cadre de son mandat. Elle indique avoir sollicité auprès des futures locataires de M. [E] un dossier complet afin de s'assurer de leur solvabilité et avoir pris l'initiative de faire délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle relève que M.[E] n'avait formulé aucun reproche lorsqu'il a résilié le mandat de gestion locative. 

Elle expose n'être pas responsable de la résiliation unilatérale de la garantie GRL par l'assureur et du refus de reprise par un autre assureur. 

Elle conteste toute faute constituée par un défaut d'information et en tout état de cause, tout lien de causalité entre un défaut d'information et le préjudice allégué, qui consiste en la disposition de l'assurance loyers impayés. Elle note que si elle avait immédiatement informé M. [E] de la résiliation de son assurance GRL, celui-ci en aurait malgré tout perdu le bénéfice et n'aurait pu souscrire une nouvelle garantie loyers impayés en raison du sinistre déjà déclaré. 

Subsidiairement, elle indique que le montant du préjudice allégué n'est pas démontré.

Elle note que le mandat a été résilié par M.[E] le 07 juin 2019. Elle relève que la dette locative s'élevait à la somme de 955, 86 euros au 25 novembre 2020, selon une pièce fournie par ce dernier. Elle souligne n'être pas responsable de l'aggravation de la dette locative qui s'est poursuivie depuis qu'elle n'était plus gestionnaire du bien. Elle souligne n'être pas responsable du fait que les locataires n'ont pas été expulsés en raison de la trêve hivernale.

Elle estime que si une condamnation au titre de la consommation d'eau devait intervenir, elle ne saurait dépasser la somme de 1919, 01 euros. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 02 novembre 2023. 



MOTIVATION



M.[E] ne soulève aucun motif d'irrecevabilité des demandes de Mme [G], exerçant sous l'enseigne LA VENITIENNE. Ses moyens tendent uniquement à démontrer que les prétentions de cette dernière sont mal fondées.

Ses demandes concernent en réalité Mme [G], exerçant sous l'enseigne LA VENITIENNE.



Selon l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.





L'article 1992 du code civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 



Mme [G], exerçant sous l'enseigne agence LA VENITIENNE, dispose d'un mandat de gestion locative du 04 juin 2007 portant sur le bien de M. [E]. 

Monsieur [E] a, par ce mandat, notamment autorisé Mme [G] à :

' (...) recevoir ...percevoir tous loyers, charges (...), indemnités d'occupation...et plus généralement toute somme ou valeur relative au bien géré',

'souscrire, signer ou résilier tout contrat d'assurance relevant de la gestion courante du bien ou encore de sa protection, mettre en oeuvre les garanties accordées par le contrat',

'représenter le mandant devant tous organismes publics ou privés (...)'

'(...) en cas de difficulté ou à défaut de paiement, diligenter tant en demande qu'en défense toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir un jugement, les frais signifier et exécuter (...). 



Par annexe à ce mandat de gestion, non contestée par les parties, ces dernières (Mme [G] d'une part, M. et Mme [E] d'autre part) convenaient d'une ' garantie de loyers-charges et taxes impayés' libellée de la sorte :

'le mandataire remboursera au mandant les pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers, charges et taxes prévues au bail ou des indemnités d'occupation fixées par le tribunal (...). Les pertes pécuniaires se composent du quittancement émis, des frais de contentieux y afférents, de tous les frais de procédure d'expulsion (...). 

Ce contrat prévoyait un plafond de garantie de 60.979, 61 euros par impayé et par locataire. Il énonçait qu'il serait résilié de plein droit en cas de résiliation du mandat de gérance principal. Il était également stipulé que le mandataire ou le mandant aurait la possibilité de mettre fin à tout moment à l'exécution de ce contrat par lettre recommandée avec avis de réception.



Mme [G], exerçant sous l'enseigne LA VENITIENNE n'a pas résilié ce contrat avant la résiliation du contrat de gérance locative.



Par ailleurs, le lendemain du jour de la signature du contrat de bail avec les consorts [Z] et [D], l'agence LA VENITIENNE souscrivait, dans l'intérêt de M. [E], une garantie de risques locatifs, dans le cadre d'un contrat de groupe auprès de l'assureur Fidelidade Mundial. Il était stipulé dans ce contrat d'assurance que les garanties prenaient effet à la date du bail, qu'elles étaient acquises pour une durée d'un an et se renouvelaient tacitement pour une durée identique. La garantie devait intervenir lorsque deux mois de loyers consécutifs ou non étaient impayés en totalité ou lorsque le cumul des sommes impayées sur une période n'excédant pas 12 mois atteint un mois de loyer, déduction faites des aides au logement versées à l'assuré en sa qualité de bailleur. Il était également noté que le contrat pouvait être résilié annuellement par l'assureur ou le souscripteur au moyen d'une lettre recommandée avec accusé de réception envoyée au moins deux mois avant la date d'échéance. Dans ce cas, l'adhésion cessait à l'échéance annuelle qui suit celle de la date de résiliation. Enfin, le contrat faisait état des cas de résiliation possible avant la date d'échéance annuelle.



Ainsi, M. [E], qui avait signé l'annexe au mandat de gestion locative qui prévoyait une garantie de loyers impayés et un contrat de souscription auprès de l'assureur Fidelidade Mundial pour une garantie des risques locatifs, pouvait considérer que les loyers impayés seraient parfaitement garantis.



Par lettre du 07 septembre 2018, M. [E] indiquait à son mandataire avoir appris par conversation téléphonique avec lui du 03 septembre 2018 qu'il n'y avait plus d'assurance [de loyers impayés] depuis plusieurs mois. Il se plaignait de n'en avoir pas été informé. Il sollicitait les lettres de l'assureur qui informaient son mandataire de l'arrêt de la prise en charge.



Par lettre en réponse du 27 septembre 2018, l'agence LA VENITIENNE relevait que l'assureur initial [Fidelidade Mundial]avait arrêté la garantie. Elle expliquait avoir trouvé un autre assureur qui avait refusé d'apporter sa garantie pour le logement loué aux consorts [Z]-[T]. Elle soulignait penser avoir informé son mandant par téléphone et notait qu'en tout état de cause, 'cela n'aurait rien changé'. Elle ajoutait que les locataires avaient apuré la dette qui avait fait l'objet d'une déclaration de sinistre. Elle précisait qu'un des locataires lui avait montré un dossier mentionnant un accord pour un prêt permettant de solder les sommes dues.



Or, en août 2018, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 4623,90 euros. 



Le 13 novembre 2018, Mme [G] a fait délivrer un commandement de payer aux locataires. 



M. et Mme [E] ont fait assigner leurs locataires par acte d'huissier du 21 janvier 2019. Par ordonnance du 28 mai 2019, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 13 janvier 2019 et statué sur ses conséquences (expulsion et condamnation des consorts [Z]-[D] à une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui qui aurait été dû à titre de loyers et charges en cas de non résiliation du bail). Les consorts [Z]-[D] étaient condamnés, à titre provisionnel, au versement de la somme de 13.292, 65 euros à valoir sur la créance de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêt au 11 avril 2019, mensualités d'avril 2019 incluse.



M. [E] a résilié le contrat de gestion locative par lettre du 07 juin 2019. Il savait dès le mois de septembre 2018 ne plus bénéficier d'une garantie assurance locative par le biais d'un assureur. Il savait également, dès la lettre en réponse du 27 septembre 2018, qu'il ne bénéficierait d'aucune garantie locative d'aucune sorte.



Le mandataire a manqué à son devoir d'information, de conseil et de mise en garde en n'avisant pas son mandant de l'absence de toute garantie locative dès le mois de septembre 2017, alors que M. [E] croyait, compte tenu de l'annexe qu'il avait signée lors du mandat de gestion locative et du contrat d'assurance souscrit lors du bail avec les consorts [Z]-[D], qu'il bénéficiait d'une telle assurance et qu'à compter du mois de mai 2017, les locataires accusaient à nouveau un arriéré locatif. L'arriéré, à compter de cette date, a toujours perduré.

Le mandataire a également manqué à ses obligations contractuelles en tardant à agir pour recouvrer les sommes dues, le commandement de payer ayant été délivré tardivement.

Le mandataire a encore manqué à ses obligations contractuelles en ne garantissant pas les loyers impayés, comme le mentionnait l'annexe au mandat de gestion locative.



L'assurance GRL était issue d'une convention signée le 20 décembre 2006 entre L'Etat et l'Union d'Economie Sociale pour le Logement, relative à la garantie des risques locatifs : la " GRL ". Cette convention visait à favoriser l'accès au logement d'un plus grand nombre de candidats locataires par le développement de contrats d'assurances souscrits volontairement par les bailleurs afin de garantir les risques d'impayés de loyers.

A compter de la parution du décret 2009-1621 du 23 décembre 2009, le PASS GRL a été remplacé par un dispositif assurantiel unique : la GRL (Garantie des Risques Locatifs).

Les dispositions réglementaires (décret N°2015-1654 du 11 décembre 2015) ont fixé les modalités de fin de la GRL.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2016, les contrats GRL ne pouvaient plus être distribués par les assureurs et ne pouvaient plus faire l'objet de nouvelles souscriptions. Le décret du 11 décembre 2015 prévoyait toutefois, à titre dérogatoire, que les contrats d'assurance GRL en cours d'exécution au 31 décembre 2015 ayant pour objet la couverture d'un bail signé par un locataire éligible au contrat socle pourraient bénéficier d'une unique reconduction, pour une durée de validité d'une année supplémentaire au maximum à compter de leur date d'échéance annuelle courant 2016 et qu' à titre dérogatoire, les contrats d'assurance GRL en cours d'exécution au 31 décembre 2015 ayant pour objet la couverture d'un bail signé par un locataire éligible au contrat socle pourraient faire l'objet, après le 31 décembre 2015, d'une unique reconduction sous forme d'une adhésion pour une durée de validité d'une année au maximum à compter de leur date d'échéance annuelle courant 2016 dans le cadre d'un transfert vers un assureur ayant signé l'avenant susmentionné [au décret].

C'est dans ce cadre que la société de courtage en assurances a confirmé (pièce 11 de l'appelante) qu'au moment de la bascule vers la nouvelle Garantie Loyers Impayés en 2017, en raison de l'arrêt de la Garantie de Risques Locatifs, les locataires n'étaient plus éligibles au dispositif car il y avait des impayés de loyers.



L'agence immobilière, lors de la souscription du bail, avait vérifié la solvabilité des locataires et leur éligibilité à pouvoir prétendre au dispositif initial. Elle n'est pas responsable de l'absence de possibilité de faire bénéficier son mandataire de la nouvelle garantie loyers impayés, après la fin de la garantie des risques locatifs.



Ainsi, la faute commise par l'agence immobilière consiste dans la tardiveté de sa réaction face aux impayés locatifs, dans l'absence d'information de son mandataire quant à l'arrêt de l'assurance Garantie de Risques Locatifs et dans l'absence de prise en charge des loyers impayés, alors qu'une telle option était prévue dans l'annexe du mandat de gestion locative. Cette assurance ne durait toutefois que le temps du mandat de gestion locative.



Le préjudice de M. [E], en lien avec la faute de son mandataire, consiste dans l'absence de possibilité d'avoir pu recouvrer les loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation, durant le mandat de gestion locative, c'est à dire jusqu'au 07 juin 2019, date de résiliation de ce mandat, soit la somme de 13.292, 65 euros (somme arrêtée par l'ordonnance de référé) outre la somme arrondie à 1482,50 euros (correspondant aux indemnités d'occupation pour le mois de mai 2019 et les sept premiers jours du mois de juin 2019).



L'annexe du mandat de gestion locative prévoyait la garantie des charges impayées. Le montant des factures d'eau entre dans le cadre de ces charges. Elles s'élevaient à la somme de 1919, 01 euros pour la période comprise dans le mandat de gestion.



Dès lors, Mme [G], agissant sous l'enseigne agence LA VENITIENNE, devra payer à M. [E], à titre de dommages et intérêts, en réparation de ses manquements contractuels, la somme totale de 16.694,16 euros.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.



Sur les dépens et sur les frais irrépétibles



Mme [G], agissant sous l'enseigne agence LA VENITIENNE, est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel.

Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M. [E] les frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné l'agence LA VENITIENNE (en réalité Mme [G] exerçant sous cette enseigne) aux dépens comprenant le coût des frais de greffe liquidés à la somme de 60,22 euros et à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [G] exerçant sous l'enseigne agence LA VENITIENNE sera également condamnée à verser à M. [E] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe



PRÉCISE que les condamnations de première instance à l'égard de l'agence LA VENITIENNE s'analysent en des condamnations de Mme [U] [G], exerçant sous l'enseigne LA VENITIENNE,



CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a estimé engagée la responsabilité contractuelle de l'agence LA VENITIENNE et qu'il l'a condamnée aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



INFIRME pour le surplus,



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,



CONDAMNE Mme [U] [G], exerçant sous l'enseigne agence LA VENITIENNE à verser à Monsieur [L] [E] la somme de 16.694,16 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice financier de ce dernier,



CONDAMNE Mme [U] [G], exerçant sous l'enseigne agence LA VENITIENNE à verser à M. [L] [E] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,



CONDAMNE Mme [U] [G], exerçant sous l'enseigne agence LA VENITIENNE aux dépens de la présente procédure.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,