Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JANVIER 2024



N° 2024/5 













Rôle N° RG 22/04481 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJDY3







S.C.I. [Adresse 4]





C/



[W] [K]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 

Me Christelle OUILLON



Me Jacqueline MAROLLEAU 























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 23 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00326.







APPELANTE





S.C.I. [Adresse 4], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Christelle OUILLON, avocat au barreau de TOULON, plaidant







INTIME



Monsieur [W] [K]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5096 du 17/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Jacqueline MAROLLEAU de l'AARPI MAROLLEAU & TAUPENAS, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2013 à effet au premier mai 2013, la SCI [Adresse 4], représentée par son mandataire la SAS SUN IMMOBILIER, a donné à bail d'habitation à M. [K], un logement au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 380 euros, majoré d'une provision sur charges mensuelle de 10 euros. Ce bail comportait une clause de travaux à la charge du locataire, clause réitérée par un avenant du 18 octobre 2014. 

Par déclaration au greffe reçue le 13 janvier 2020, Monsieur [W] [K] a saisi le juge des Contentieux de la Protection pour être autorisé à consigner ses loyers.

Le 23 janvier 2020, le bailleur a fait délivrer à son locataire un congé. 

A l'audience du 28 octobre 2020, Monsieur [K] sollicitait la nullité du congé, la condamnation de son bailleur à effectuer des travaux et à lui verser des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Il demandait également une réduction de loyers et la suspension de ceux-ci durant les travaux. 

Par jugement contradictoire du 19 mars 2021 était ordonnée une expertise judiciaire. Le rapport était déposé 16 juillet 2021.

A l'audience du 24 novembre 2021, Monsieur [K] sollicitait principalement la condamnation sous astreinte de son bailleur à effectuer les travaux listés par l'expert judiciaire, la réduction du loyer et des charges avec consignation de ceux-ci, la suspension du paiement des loyers le temps des travaux, l'injonction faite à son bailleur de lui proposer une solution de relogement, des dommages et intérêts, la nullité du congé et la restitution de certaines sommes à son profit.

Par jugement contradictoire en date du 23 février 2022, le tribunal judiciaire de Toulon a : 

- déclaré recevable la demande de M. [K], 

- déclaré nul le congé pour reprise du 23 janvier 2020 tant en sa forme qu'en son contenu concernant un appartement au 6e étage Type 2 sous forme de duplex du 48m2 sis [Adresse 2] à [Localité 5]. 

- constaté le maintien du bail passé par acte sous seing privé en date du 08 avril 2013 à effet du 1er mai 2013 où la SCI [Adresse 4] a donné à bail à M. [K] un appartement au 6e étage Type 2 sous forme de duplex du 48m2 sis [Adresse 2] à [Localité 5] ; 

- condamné la SCI [Adresse 4] immatriculée au RCS Toulon sous le n°401 831 185 dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité au dit siège à verser à M. [K] : 

* 500 euros au titre du préjudice moral subi.

* 998 euros au titre de remboursement de travaux d'embellissement du logement avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; 

- condamné la Société Civile Immobilière SCI [Adresse 4] immatriculée au RCS Toulon sous le n°401 831 185dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en leur qualité au dit siège à procéder à la réalisation des travaux de réfection de la toiture mentionnés par l'expert dans son rapport du 16 juillet 2021 sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de deux mois après la signification du jugement ;

- dit se réserver la liquidation de l'astreinte ; 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires ; 

- dit que chacune des parties conservera à sa charge le montant des frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SCI [Adresse 4] immatriculée au RCS Toulon sous le n°401 831 185 dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité au dit siège aux entiers dépens dont le montant des frais d'expertise ; 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



Par déclaration du 25 mars 2023, la SCI [Adresse 4] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a  condamnée à verser à Monsieur [K] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi, la somme de 998 euros au titre de remboursement de travaux d'embellissement du logement avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, en ce qu'elle l'a condamnée à procéder à la réalisation des travaux de réfection de la toiture mentionnés par l'expert dans son rapport du 16 juillet 2021 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de deux mois après la signification du jugement et en ce qu'elle l'a condamnée aux entiers dépens dont le montant des frais d'expertise.

Monsieur [K] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 février 2023 auxquelles il convient de se référer, la SCI [Adresse 4] demande à la cour : 



- d'infirmer partiellement le jugement déféré en ce qu'elle l'a condamnée :

* à verser les sommes de 500 euros au titre du préjudice moral subi et de 998 euros au titre de remboursement de travaux d'embellissement du logement avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; 

* à procéder à la réalisation des travaux de réfection de la toiture mentionnés par l'expert dans son rapport du 16 juillet 2021 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de deux mois après la signification du jugement ;

* aux entiers dépens dont le montant des frais d'expertise. 

- de débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes comme injustes irrecevables et non fondées. 

- de condamner M. [K] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise judiciaire. 



Elle estime que les travaux sur la toiture et sur la verrière incombent au syndicat des copropriétaires et qu'elle ne peut donc être condamnée à exécuter des travaux sur des parties communes.

Elle souligne avoir fait toute diligence pour remettre le logement en état et avoir répondu dans les meilleurs délais aux doléances de son locataire. Elle soutient n'avoir manqué à aucune de ses obligations et estime n'avoir donc pas à verser de dommages et intérêts.

Elle précise que Monsieur [K] a régulièrement refusé l'accès des lieux litigieux au syndic ou aux entreprises chargées des travaux de rénovation de la toiture de l'immeuble, ce qui explique le retard des travaux de réparation. 

Elle note que le rapport d'expertise n'évoque aucun préjudice subi par le locataire.

Elle note que l'appartement loué à ce dernier n'a subi que quelques traces d'infiltrations et qu'il n'est pas insalubre. Elle s'appuie sur un avis de la ville de [Localité 5] du 10 février 2020.

Elle conteste tout préjudice moral subi par Monsieur [K]. Elle rappelle avoir avisé le syndic à chaque dégât des eaux dénoncé, afin de permettre à son locataire une jouissance paisible des lieux.

Elle s'oppose au remboursement des travaux effectués par son locataire à hauteur de 998 euros qui auraient permis une plus-value du logement. Elle soutient que les justificatifs produits ne peuvent correspondre à des travaux effectivement réalisés dans l'appartement.



Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer, M. [K] demande à la cour : 



- de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a :

*condamné la SCI [Adresse 4] à lui verser 500 euros au titre du préjudice moral subi et 998 euros au titre de remboursement de travaux d'embellissement du logement avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

*débouté les parties du surplus de leurs demandes,

*dit que les parties garderont à leur charge les frais irrépétibles, 

A titre principal et en tout état de cause :

-d'homologuer le rapport judiciaire du 16 juillet 2021, 

- de dire et juger que le loyer et provisions sur charges mensuels de M. [K] seront réduits de 100 euros/mois, jusqu'à parfaite réalisation des travaux et au constat du taux d'humidité des murs à 0% mesure et constat dont le coût sera pris en charge solidairement par le bailleur, 

- de dire et juger que le loyer et les provisions sur charges, réduits judiciairement, seront consignés entre les mains d'un compte ouvert auprès de la CARPA jusqu'à constat de la parfaite réalisation de l'intégralité des travaux et d'un taux d'humidité nul, constat par huissier de justice aux frais du bailleur, 

- de dire et juger que le loyer sera suspendu durant la durée des travaux,

- d'enjoindre à la SCI [Adresse 4] de lui proposer une solution de relogement durant les travaux sous astreinte, 

- de condamner la SCI [Adresse 4] à lui payer la somme de 5 686, 32 euros au titre de son préjudice de jouissance pour la période de octobre 2017 à juillet 2022 inclus, somme à parfaire à compter du 1er août 2022 jusqu'au constat de la réalisation des travaux qui mettront fin à l'intégralité des désordres et du taux d'humidité des murs à 0%, dont le coût de la mesure et du constat sera à la charge du bailleur, 

- de condamner la SCI [Adresse 4] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de son préjudice moral, 

- de condamner la SCI [Adresse 4] à lui payer, la somme de 1 996 euros, reconnue par le bailleur, et dont il n'était pas convenu qu'elle serait à la charge du locataire

- de débouter la SCI [Adresse 4] de ses demandes

- de condamner la SCI [Adresse 4] à lui payer la somme de 1000 euros pour la première instance et 2000 euros pour l'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il expose subir depuis l'année 2013 des infiltrations dans son logement devenu humide. Il reproche à son bailleur une violation de son obligation de lui assurer la jouissance paisible du bien. Il demande en conséquence la condamnation de ce dernier à effectuer les travaux listés par l'expert pour remédier aux problèmes d'humidité et lui permettre de jouir paisiblement des lieux loués.

Il soutient que son bailleur n'a effectué aucune démarche efficace entre 2015 à 2019 à l'encontre de la copropriété et relève que ce dernier n'a pas appelé le syndicat des copropriétaires en la cause.

Il déclare que son bailleur lui doit la jouissance paisible des lieux, quand bien même la cause des désordres résiderait dans des parties communes.

Il note que le premier juge a omis de répondre à sa demande de réduction du loyers pendant les travaux. Il demande que soit prononcée cette réduction en raison des désordres qui affectent le bien loué et qui rendent le logement indécent. Il sollicite la consignation du montant du loyer et des charges à verser ainsi que la suspension du paiement des loyers pendant les travaux.



Il estime que son bailleur doit lui proposer une solution de relogement pendant les travaux. 

Il expose que les travaux nécessaires lui permettant une jouissance paisible n'ont toujours pas été exécutés.



Il sollicite la condamnation de son bailleur à lui verser des dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance lié aux infiltrations d'eau les jours de pluie, qui existe depuis sa prise de possession des lieux.

Il demande également la condamnation de son bailleur à lui verser des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, alors qu'il subit depuis la prise d'effet du bail plusieurs dégâts des eaux et qu'il multiplie en vain les démarches auprès de son bailleur. 

Il demande le remboursement du surplus des travaux qu'il a effectué, alors que la clause de travaux mettait uniquement à sa charge un montant de 2000 euros de travaux.

Il soulève enfin la nullité du congé.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 02 novembre 2023.



Par conclusions de procédure notifiées par RPVA le 08 novembre 2023, la SCI [Adresse 4] demande à la cour :

- de déclarer irrecevable les écritures de Monsieur [K] signifiées le 30 octobre 2023, ainsi que ses pièces 30 et 31, 

A titre subsidiaire, 

- d'ordonner le renvoi de l'affaire à la mise en état pour permettre à la SCI [Adresse 4] de répliquer. 



Elle estime que les conclusions de son adversaire notifiées le 30 octobre 2023 et les pièces 30 et 31 communiquées le même jour l'ont été tardivement ce qui constitue une violation du principe du contradictoire.

Subsidiairement, elle sollicite le renvoi de l'affaire à la mise en état afin qu'elle puisse répliquer à ces conclusions.



MOTIVATION



Sur le rejet des conclusions de Monsieur [K] notifiées le 30 octobre 2023 et des pièces 30 et 31; sur le renvoi à la mise en état.



Les conclusions de Monsieur [K] du 30 octobre 2023 ne font que répondre succinctement (pages 17 et 18) aux arguments adverses, énoncés dans des conclusions du 23 février 2023, relatifs aux diligences accomplies par le bailleur et au vote de la résolution n° 33 d'une assemblée générale de janvier 2023. Le délai de réponse de Monsieur [K] à ces conclusions est équivalent au délai de réponse de la SCI [Adresse 4] aux premières conclusions de Monsieur [K].

Ainsi, en dépit de la proximité des conclusions de Monsieur [K] avec l'ordonnance de clôture, les conclusions de ce dernier ne violent pas le principe du contradictoire.

Il en est de même des pièces 30 et 31 de Monsieur [K] qui, pour l'une, n'est que l'illustration de ce qu'il notait dans ses précédentes conclusions (persistances des infiltrations d'eau) et pour l'autre, l'illustration qu'il ne s'opposerait pas à ce que des travaux puissent être effectués. 

Il n'y a donc lieu n'écarter, ni les conclusions, ni les pièces notifiées par Monsieur [K] le 30 octobre 2023. Il n'y a pas plus lieu d'ordonner le renvoi à la mise en état.



Sur le congé délivré par la SCI [Adresse 4]



Le premier juge a déclaré nul le congé pour reprise. La SCI [Adresse 4] ne forme pas d'appel sur ce point et Monsieur [K] en sollicite la confirmation. En l'absence de contestation, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré nul le congé délivré le 23 janvier 2020.



Sur les obligations du bailleur



L'article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d'habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière.

L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ». Il dispose encore « que le bailleur est obligé : (...)

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse [de travaux], 

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués.



Il appartient au locataire qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d'entretien ou de jouissance paisible d'en rapporter la preuve. 

L'obligation du bailleur ne cesse qu'en cas de force majeure.



Monsieur [K] loue un appartement situé au 6ème étage d'un immeuble en copropriété.



L'état des lieux d'entrée mentionnait un problème d'étanchéité au plafond de l'entrée et un plafond au crépi gondolé avec des fissures concernant la chambre en mezzanine. Il était également noté que les deux vélux en bois et en PVC de l'entrée était en mauvais état.



Dès le 20 octobre 2014, Monsieur [K] a établi un constat amiable de dégât des eaux avec le mandataire du bailleur. Il était fait état d'infiltrations d'eau autour des vélux, entraînant des dégradations sur les enduits, peintures des murs et plafonds.

D'autres constats amiables étaient effectués (20/10/2017; 10/10/2018) avec la société SUN IMMOBILIER (qui est mandataire du bailleur et syndic de copropriété) en raison d'infiltrations d'eau au niveau des poutres en bois au plafond.Ces constats faisaient état de plafonds et poutres endommagés.



Par lettre recommandée du 22 octobre 2018 avec accusé de réception, Monsieur [K] mettait en demeure son bailleur d'avoir à faire des travaux pour réparer les causes des infiltrations d'eau au plafond de la pièce principale. Il indiquait que ces dernières provenaient vraisemblablement de la toiture de l'immeuble 'au niveau du toit-fenêtre du haut' et qu'en dépit de l'intervention de diverses entreprises, le problème n'avait jamais réellement été résolu. Il affirmait avoir averti son bailleur à plusieurs reprises par téléphone et courriel afin qu'il puisse agir et éviter une aggravation de la situation et avoir de son côté déclaré 'à chaque fois', un dégât des eaux auprès de son assureur.



Dans une lettre recommandée du 10 septembre 2019 avec accusé de réception, Monsieur [K] indiquait à son bailleur que deux fenêtres de toit, qui devaient être changées les premières semaines de son entrée dans les lieux, ne l'avaient été que 21 mois après. Il expliquait que les infiltrations qu'il subissait l'empêchaient d'avancer les travaux auxquels il s'était engagé. Il faisait état de cinq dégâts des eaux en six années de location et relevait avoir dû, après chaque dégât des eaux, refaire les enduits et repeindre les poutres et les plafonds. Il notait que les infiltrations apparaissaient toujours au même endroit, à savoir autour du cadre du 'vélux du haut'. Il notait avoir subi en septembre 2019 un nouveau dégât des eaux, avec des infiltrations apparaissant, non seulement au niveau du vélux, ce qui avait entraîné des flaques dans l'appartement, mais également à deux autres endroits. Il faisait état d'infiltrations d'eau par la toiture.



Le 10 février 2020, la ville de [Localité 5] enjoignait le bailleur à faire une recherche des causes des infiltrations et y remédier, en raison de traces d'infiltrations sur le plafond de la pièce principale.



L'expert judiciaire, qui s'est rendu sur les lieux le premier juin 2021, a constaté des traces d'infiltration au niveau de la troisième poutre en partant de la façade et au niveau de la deuxième fenêtre de toit. En faisant des essais d'eau à partir de la toiture sur la fenêtre de toit le premier juin 2021, il a constaté une infiltration au niveau de cette fenêtre et de la troisième poutre, qu'il a décrite (page 17) comme une micro-fuite. Les mêmes essais d'eau, reproduits le 08 juin 2021, n'ont entraîné aucune fuite.

Il a également noté des infiltrations le 08 juin 2021 au niveau de la verrière, dues à la détérioration des joints de vitrage.

L'expert a relevé que les infiltrations situées sur la verrière, sur la fenêtre de toit et au niveau de la troisième poutre supportant la toiture étaient des parties communes, ce qui n'est pas contesté par les parties.



L'expert a précisé que la société ACROBAT 83 était intervenue à quatre reprises pour des interventions d'étanchéification :

- en 2014 : étanchéification des vitres de la verrière,

- en 2015 : remplacement des vitres de la verrière,

- en 2016 : travaux sur toiture et fenêtre de toit,

- en 2018 : travaux sur toiture et fenêtre de toit,

Il a noté que la société ACROBAT avait remplacé les fenêtres de toit en 2015.

L'expert relevait que les infiltrations étaient minimes et n'affectaient pas la structure du bâtiment. Il notait que les infiltrations, lors des pluies, étaient une gêne permanente pour l'occupant mais n'étaient pas de nature à rendre le local impropre à sa destination. Il faisait état d'une diminution de l'usage de la jouissance du bien lors de la saison pluvieuse.



L'expert a indiqué qu'il était convenu de reprendre les joints de la verrière avec un mastic et qu'un rendez-vous avec l'entreprise ACROBAT 83 avait été fixé au lundi 14 juin 2021.

Concernant la toiture, il a évoqué la nécessité de repositionner des tuiles sur la toiture et expliqué n'avoir pas constaté de défaut de pose des fenêtres de toit.



Il a ainsi conclu à la persistance d'infiltrations au niveau des joints de verrière et de la fenêtre en aval, tout en précisant qu'en dépit de plusieurs essais d'eau, aucune infiltration n'avait pu être reproduite le 08 juin 2021.

Il a estimé que la conception des profilés de la verrière était une des causes de la dégradation des joints qui devaient être entretenus régulièrement et noté que le syndic de copropriété s'orientait vers un remplacement de la verrière. Il a chiffré à la somme de 840 euros le montant des tuiles à repositionner sur la toiture.



Il ressort de ces éléments que Monsieur [K] subit de façon récurrente des infiltrations dans son logement en dépit des travaux effectués. Toutefois, il ne démontre pas que ces infiltrations seraient importantes et rendraient le logement indécent. Les premières doléances datent d'octobre 2014 comme en témoigne un constat amiable de dégâts des eaux. Les tests effectués par l'expert judiciaire, qui n'a toutefois pas contesté la récurrence des infiltrations, démontrent que chaque mise en eau ne provoque pas nécessairement une infiltration dans le logement. L'expert a lui-même indiqué que les infiltrations étaient minimes et qu'elle n'entraînaient aucune inhabitabilité des locaux.



Les travaux visés par l'expert sont à effectuer sur les parties communes. Il ne peut être fait injonction au bailleur d'avoir à faire des travaux sur la verrière et sur la toiture, parties communes, alors même que le syndicat des copropriétaires n'est pas appelé en la cause. Le jugement déféré qui a condamné la SCI [Adresse 4] à procéder à la réalisation des travaux de réfection de la toiture, sous astreinte, sera infirmé.



Monsieur [K] a souffert d'un préjudice de jouissance lié aux infiltrations récurrentes de son logement, en dépit des travaux effectués. Le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation de délivrance d'une jouissance paisible du logement au motif que la cause des infiltrations proviendrait des parties communes. Il ne s'agit pas d'un cas de force majeure.



Dans ses conclusions, Monsieur [K] indique solliciter un préjudice de jouissance à compter du 22 octobre 2017 (pour tenir compte de la prescription).



Monsieur [K] ne peut solliciter une diminution du loyer qu'en sollicitant des travaux, en application de l'article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989. Ainsi qu'il l'a été noté, il ne peut, sans avoir appelé en la cause le syndicat des copropriétaires, obliger le bailleur à effectuer des travaux sur des parties communes. Dès lors, il ne peut solliciter une diminution de loyers en l'attente de travaux à effectuer.



Il n'est pas démontré par Monsieur [K], que le logement qu'il loue, même affecté d'infiltrations récurrentes, serait inhabitable. L'expertise judiciaire démontre même l'inverse.



De son côté, la SCI [Adresse 4] ne démontre pas que le comportement de Monsieur [K] qu'elle dénonce présenterait le caractère d'un cas de force majeure ou aurait constitué la cause exclusive du préjudice invoqué par ce dernier.



En conséquence, il convient de condamner la SCI [Adresse 4] à verser à Monsieur [K] la somme de 2800 euros réparant intégralement le préjudice de jouissance de ce dernier pour la période du 22 octobre 2017 jusqu'au prononcé de l'arrêt. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.



Monsieur [K] ne justifie pas d'un préjudice moral qui s'ajouterait au préjudice de jouissance qu'il dénonce. Il apparaît par ailleurs que certaines entreprises ne souhaitent plus intervenir à son domicile en raison de son comportement. Le jugement déféré qui a accordé à Monsieur [K] la somme de 500 euros sur ce point sera infirmé.



Monsieur [K], dont le logement n'est ni indécent, ni impropre à son usage, ni inhabitable et qui ne fait l'objet d'aucun arrêté de péril, sera débouté de sa demande tendant à voir la SCI [Adresse 4] lui proposer une solution de relogement. Le jugement déféré qui a rejeté sa demande sur ce point sera confirmé.



La demande de Monsieur [K] tendant à la consignation des loyers réduits et à la suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux sera rejetée.



Sur la demande de remboursement de la somme de 1996 euros formée par Monsieur [K]



La clause de travaux conclue entre les parties mentionnait qu'il appartenait à Monsieur [K] d'effectuer 'à sa charge exclusive des travaux d'embellissements et de décoration à hauteur de 2000 euros ainsi détaillés :

- la remise en peinture blanche (ou d'une autre teinte à définir entre les parties) des murs et plafond de toutes les pièces constituant l'appartement, à savoir le séjour, le coin salon, la cuisine, le coin chambre et la salle de bains

- le remplacement des convecteurs électriques par des plus performants

- le remplacement des prises et interrupteurs

- la mise en place d'un revêtement au sol (linoléum ou parquet dans le coin salon)'.



L'expert judiciaire a relevé que Monsieur [K] avait effectué les travaux énoncés dans cette clause.



Le gérant de la SCI [Adresse 4] a indiqué avoir en sa possession la totalité des factures en original concernant les travaux de réfection et d'embellissements des lieux, le montant s'élevant à 3996 euros.

Monsieur [K] ne démontre pas que la somme de 1996 euros qu'il a acquittée et qui excède la clause travaux conclue entre les parties serait en lien avec des travaux qui incomberaient au bailleur. Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Le jugement déféré qui a condamné la SCI [Adresse 4] au versement de la somme de 998 euros sera infirmé.



Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile



La SCI [Adresse 4] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance (comprenant le coût de l'expertise judiciaire) et d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera déboutée des demandes au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [K] sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile puisqu'il dispose de l'aide juridictionnelle totale.



Le jugement déféré qui a mis à la charge de la SCI [Adresse 4] les dépens

( comprenant les frais d'expertise) et qui a rejeté les demandes faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,



REJETTE la demande de la SCI [Adresse 4] tendant à voir écarter les conclusions notifiées le 30 octobre 2023 par Monsieur [W] [K] et ses pièces 30 et 31,



CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a :



- condamné la SCI [Adresse 4] à verser à Monsieur [W] [K] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi, celle de 998 euros au titre de remboursement de travaux d'embellissement du logement avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; 

- condamné la Société Civile Immobilière SCI [Adresse 4] à procéder à la réalisation des travaux de réfection de la toiture mentionnés par l'expert dans son rapport du 16 juillet 2021 sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de deux mois après la signification du jugement ;

- débouté Monsieur [W] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,



REJETTE la demande de Monsieur [W] [K] tendant à voir condamner la SCI [Adresse 4] à procéder à la réalisation des travaux de réfection de la toiture mentionnés par l'expert dans son rapport du 16 juillet 2021 sous astreinte,



REJETTE la demande de Monsieur [W] [K] à obtenir une réduction du loyer jusqu'à la parfaite réalisation des travaux et au constat du taux d'humidité des murs à 0%,



REJETTE la demande de consignation des loyers et charges réduits formée par Monsieur [W] [K],



REJETTE la demande de Monsieur [W] [K] tendant à voir suspendre le montant des loyers pendant la durée des travaux,



REJETTE la demande de Monsieur [W] [K] tendant à obtenir de la SCI [Adresse 4] une solution de relogement durant les travaux sous astreinte,



CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à verser à Monsieur [W] [K] la somme de 2800 euros au titre de son trouble de jouissance pour la période du 22 octobre 2017 jusqu'au prononcé de l'arrêt,



REJETTE la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sollicitée par Monsieur [W] [K],



REJETTE la demande de Monsieur [W] [K] tendant à voir condamner la SCI [Adresse 4] à lui verser la somme de 1996 euros en remboursement des travaux qu'il a effectués,



REJETTE les demandes des parties formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la SCI [Adresse 4] aux dépens de la présente instance



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,