Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JANVIER 2024



N° 2024/6 













Rôle N° RG 22/04813 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJE63







[V] [W]

[R] [L]





C/



[F] [I]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Patrick GIOVANNANGELI 







Me Philippe BERTOLINO

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de draguignan en date du 04 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-18-122.







APPELANTS



Monsieur [V] [W]

né le 25 Septembre 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Patrick GIOVANNANGELI de l'AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant



Madame [R] [L]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-3204 du 08/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



née le 07 Janvier 1961 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Patrick GIOVANNANGELI de l'AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant







INTIME



Monsieur [F] [I]

né le 04 Février 1954 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Philippe BERTOLINO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

































































EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 21 juillet 2016, M. [F] [I] a donné à bail d'habitation à Mme [R] [L] et M. [V] [W] une maison située à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 750 euros.



Le 24 mai 2018, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.



Par acte d'huissier du 26 septembre 2018, M. [I] a fait citer M. [W] et Mme [L] devant le juge des référés aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. Le juge a renvoyé l'affaire devant le juge des contentieux de la protection.



M. [W] et Mme [L] ont quitté les lieux loués le 31 octobre 2018.



Par jugement contradictoire du 25 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection de Draguignan a :



- condamné solidairement Mme [L] et M. [W] à payer à M. [I] la somme de 11, 207 € au titre d'un arriéré de loyers, et de taxes d'ordures ménagères restant dû à la reprise des lieux du 31/10/2018.

- condamné M. [I] à payer à Mme [L] et M. [W] la somme de 700 €;

- condamné M. [I] à payer à Mme [L] et M. [W] la somme de 1 200€

- dit que les sommes mises à la charge des chacune des parties pourront se compenser

- débouté les parties du surplus de leurs demandes

- dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.



Le premier juge a retenu l'arriéré locatif sollicité par M. [I].

Il a estimé que ni la preuve de la persistance de désordres sur la toiture principale dénoncés par M. [W] et Mme [L], ni celle la persistance de désordres du réseau électrique, ni celle de l'impossibilité d'utiliser le bien n'était rapportée.

Il a rejeté la demande de M. [W] et Mme [L] au titre des canalisations d'évacuation d'eau de la cuisine en notant que ces derniers ne contestaient pas que leur bailleur avait pris en charge la facture d'intervention et qu'ils ne justifiaient pas de leur préjudice.

Il a limité à la somme de 700 euros la demande faite au titre du défaut d'étanchéité de l'appentis en relevant que les locataires n'avaient formé aucune doléance avant le 15 mars 2018 et a estimé que la période durant laquelle le préjudice pouvait être retenu s'étalait du 15 mars 2018 au 31 octobre 2018, date de leur départ.

Il a indemnisé M. [W] et Mme [L] au titre de la dangerosité de l'abri de voiture démontrée par le constat d'huissier du 15 mars 2018 à hauteur de 1200 euros.



Par déclaration du 31 mars 2022, M. [W] et Mme [L] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a condamné M. [I] à leur verser 1200 euros de dommages et intérêts au titre de l'indemnisation pour la dangerosité de l'abri voiture.

M. [I] a constitué avocat et formé un appel incident.





Par conclusions notifiées par RPVA le 27 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter, M. [W] et Mme [L] demandent à la cour :

- de constater qu'ils ne contestent pas le montant des loyers dus

- de réformer le jugement déféré

- de débouter M. [I] de sa demande au titre de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères

- de leur allouer une provision de 10.000 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance subi durant 23 mois

- de condamner M. [I] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils exposent avoir cessé de payer leurs loyers à compter du mois de février 2017 en raison des désordres rencontrés dans le logement loué.

Ils font état de problèmes d'infiltrations d'eau par la toiture, de problèmes d'électricité, de problèmes de chauffage et de défaillance du système d'adduction de l'eau potable.

Ils relatent avoir avisé leur bailleur des désordres dont ils étaient victimes.

Ils indiquent que leur bailleur n'a réglé qu'avec retard la somme sollicitée au titre d'un devis d'une toiture si bien que les travaux ont tardé.

Ils expliquent que les chauffages électriques ne pouvaient être utilisés tout comme le four en raison du fait que le système disjonctait. Il note avoir prévenu leur bailleur le 17 janvier 2017 qui n'a donné suite à un devis que le 09 février 2017.

Ils relèvent avoir subi de nouvelles infiltrations d'eau affectant le séjour de l'habitation en janvier 2018 et provenant de la partie non réparée de la toiture en 2016 et précisent que cette difficulté,connue de leur bailleur, n'a pas été résolue.

Ils font état de l'extrême vétusté de la toiture de l'appentis qui rendait celui-ci inutilisable ainsi que d'un problème de fuite sur le réseau d'eau potable en novembre 2017 avec un éclatement de la canalisation sous l'évier.

Ils déclarent que le bien loué est très vétuste et mentionnent que les infiltrations d'eau ont engendré des moisissures et de l'humidité.

Ils estiment que leur bailleur a violé à son obligation de leur permettre de jouir paisiblement du bien.

Ils sollicitent une 'indemnité provisionnelle à valoir 'sur leur préjudice de jouissance.





Par conclusions notifiées par RPVA le 23 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter, M. [I] demande à la cour :

- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement M. [V] [W]

et Mme [R] [L] à lui payer à M. [F] [I] la somme de 11 207,00 € à titre d'arriérés de loyers et taxes d'ordures ménagères restant dus à la reprise des lieux en date

du 31 octobre 2018.

- de déclarer son appel incident recevable

- de réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [W] et Mme [L] les sommes respectives de 700,00 € et 1200,00 €

- de réformer le jugement déféré en ce qu'il a aussi débouté les parties du surplus de leurs demandes et dit que chacune d'elles conserverait la charge de ses propres dépens.

Statuant à nouveau,



- de condamner solidairement M. [W] et Mme [L] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et financier.

- de condamner solidairement M. [W] et Mme [L] à payer la somme de 3500,00 euros au titre des frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en cause d'appel, par application de l'article 700 du Code de procédure civile sus visé, ainsi qu'aux entiers dépens, tant de première instance incluant le coût du commandement et du PV de reprise des lieux que ceux d'appel, distraits au profit de Maître Philippe BERTOLINO, Avocat aux offres de droit.



Il soutient justifier du montant de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères sollicité.

Il indique avoir été diligent s'agissant du problème de fuites d'eau provenant du toit et du problème électrique.

Il note qu'aucun désordre ne justifiait l'absence de paiement des loyers depuis le mois de février 2017.

Il conteste toute fuite d'eau dans le séjour en janvier 2018. Il souligne que la fuite provient du cellier attenant qui était une ancienne cuve de récupération des eaux pluviables et qui a recueilli un peu d'eau au sol à la suite d'un violent orage; il relève que l'infiltration, qui n'a affecté que très ponctuellement le cellier, a été aggravée par le colmatage de quatre grilles d'aération effectué par les locataires. Il ajoute avoir d'ailleurs appliqué une remise de 200 euros pour le loyer de janvier 2018 afin de tenir compte de ce désagrément. Il conteste la persistance d'infiltrations d'eau dans la toiture depuis l'année 2016 et note que ses anciens locataires n'en rapportent pas la preuve.

Il ajoute avoir accepté de réduire le montant du loyer pour tenir compte de la vétusté des lieux loués. Il précise que la vétusté n'est pas à l'origine des désordres dénoncés.

Il déclare que les appelants ne démontrent le préjudice de jouissance lié aux fuites alléguées sur l'appentis.

Il estime avoir pris en compte la fuite sur le réseau d'eau potable en notant qu'il ne s'agissait pourtant pas d'un problème qui lui était imputable.

Il déclare avoir subi un préjudice financier et moral lié à la carence fautive de ses locataires, auxquels il reproche une violation de leur obligation d'entretien et l'absence de paiement des loyers depuis le mois de février 2017.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 02 novembre 2023.





MOTIVATION



L'arriéré locatif, hors taxes d'enlèvement sur les ordures ménagères d'un montant total de 812 euros, mais intégrant la moitié du coût de l'état des lieux de sortie, n'est pas contesté par les appelants. M. [W] et Mme [L] sont redevables à ce titre de la somme de 10.575 euros.



La demande des appelants au titre d'une provision s'analyse en une demande de dommages et intérêts à l'encontre de M. [I] au titre de la violation par leur bailleur de ses obligations.



Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 



Il est également obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...)



b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (...)

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués



L'obligation de délivrance du bailleur d'un logement décent et en bon état de réparations autres que locatives ainsi que l'obligation de procurer aux locataires la jouissance paisible des lieux se prolonge pendant toute la durée du bail. 



La preuve des désordres et de la violation par le bailleur de ses obligations incombe aux locataires.

Sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier.

M. [I] ne peut s'exonérer de ses obligations de bailleur en soulignant que ses locataires connaissaient l'état de vétusté du bien.



Mme [L] et M. [W] produisent au débat un procès-verbal d'huissier de justice du 15 mars 2018 duquel il ressort que la toiture de la maison n'est pas étanche. L'huissier note qu'il existe des traces d'infiltrations dans la pièce qui fait office de bureau, derrière la cuisine et qu'il en est de même dans le salon où de l'eau tombe du plafond. L'huissier mentionne y repérer également des traces d'infiltrations. Il indique que la toiture apparaît en mauvais état avec des tuiles cassées et manquantes. Il ajoute que l'abri voiture est en mauvais état et que les voitures ne peuvent y être stationnées en raison de sa dangerosité.



Mme [L] et M. [W] justifient avoir alerté leur bailleur de l'existence d'infiltrations par le toit en novembre 2016. Ce dernier a fait effectuer des travaux de remplacement de tuiles, pour un montant de 1040 euros, comme le démontre une facture du 17 janvier 2017.

Cette difficulté n'est contestée par aucune partie. La réparation de la toiture incombait au bailleur qui n'a pas permis la jouissance paisible des lieux à ses locataires pour la période de novembre 2016 jusqu'à la mi-janvier 2017.



Mme [L] et M. [W] ne démontrent pas la persistance des infiltrations pour la période s'écoulant de la mi-janvier 2017 jusqu'au 09 janvier 2018. A cette date, Madame [L] a avisé son bailleur de l'existence d'une fuite d'eau dans le séjour. Le constat d'huissier du 15 mars 2018 démontre que cette fuite n'était pas ponctuelle.



Ainsi, le bailleur a violé son obligation de permettre la jouissance paisible à ses locataires pour la période s'écoulant du 09 janvier 2018 jusqu'au 31 octobre 2018, date du départ des locataires; en effet, le bailleur, pourtant avisé dès le mois de janvier 2018 de l'existence d'infiltrations en toiture constatées par un huissier de justice en mars 2018, puis alerté postérieurement par des courriels de mai et août 2018, ne démontre pas avoir réparé la cause de ces désordres. Il ne démontre pas que ces désordres auraient été provoqués par le colmatage de grilles d'aération auquel auraient procédé ses locataires. Il n'est pas contesté par les appelants qu'ils ont néanmoins bénéficié d'une remise de 200 euros sur le mois de janvier 2018.



Mme [L] s'est plainte de désordres électriques par lettre du 17 janvier 2017 et courriel du 06 février 2017 en évoquant un problème de chauffage et d'utilisation d'un four, lié à un dysfonctionnement des branchements. M. [I] a fait intervenir un artisan qui a établi une facture le 18 février 2017 portant sur une modification de l'installation électrique. La difficulté évoquée par les locataires n'est pas contestée et le désordre a perduré du 17 janvier 2017 au 18 février 2017, soit un mois. Le dysfonctionnement de l'installation électrique ressort de la responsabilité du bailleur qui devra indemniser ses locataires pour le mois durant lequel les désordres ont perduré.



M.[W] et Mme [L] démontrent qu'un artisan, la société BT Plomberie est intervenu pour réparer une fuite sur le réseau d'eau potable et qu'ils ont fait intervenir la SEAV pour déboucher les égouts, le premier septembre 2017, pour un montant 163,90 euros. Ils ne démontrent ni le quantum ni la durée du préjudice subi à la suite de la fuite sur le réseau d'eau potable qui a été réparée par le bailleur. Ils ne justifient pas non plus des causes en raison desquelles les égouts étaient bouchés et donc de l'imputabilité de ce désordre à leur bailleur.



M.[W] et Mme [L] justifient par le procès-verbal d'huissier de justice du 15 mars 2018 du très mauvais état de l'abri voiture. Ils ne démontrent toutefois pas avoir alerté leur bailleur de cette difficulté avant le 03 mai 2018, date d'un courriel aux termes duquel Mme [L] notait que le garage était dangereux. M. [I] ne conteste pas les observations faites par l'huissier de justice. L'état de l'abri voiture ne permettait pas aux locataires d'en jouir normalement et la réparation des désordres l'affectant incombe au bailleur. M. [W] et Mme [L] peuvent donc prétendre à une indemnisation pour la période du 03 mai 2018 jusqu'à leur départ des lieux loués, en l'absence de toute réparation faite par le bailleur sur cet abri voiture.

Il n'est pas démontré par M.[W] et Mme [L] qu'ils ont mis en demeure ou alerté M. [I] des difficultés rencontrées avec l'appentis. Ils ne peuvent prétendre à aucune indemnisation de ce chef.



En conséquence, il convient de condamner M. [I] à indemniser M.[W] et Mme [L] de leur préjudice de jouissance de la manière suivante :



- 2010,75 euros au titre des désordres liés aux infiltrations, somme qui correspond, sur les périodes précédemment évoquées, à 25% du montant du loyer 

- 112,50 euros au titre des désordres électriques, somme qui correspond, sur la période précédemment évoquée, à 15% du loyer

- 225 euros pour le préjudice subi dans l'abri garage sur six mois, 

soit la somme totale de 2348, 25 euros.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.



Sur la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères



Cette taxe est une charge récupérable, en application du chapitre VIII du décret 87-713 du 26 août 1987, que le bailleur peut solliciter de ses locataires, au prorata temporis. Il justifie de ses demandes. En conséquence, M. [W] et Mme [L] sont redevables, au titre des taxes d'enlèvement sur les ordures ménagères, de la somme totale de 812 euros. Ils seront condamnés solidairement au montant de cette somme.



Le jugement déféré, qui a condamné solidairement M. [W] et Mme [L] à verser la somme de 11387 euros au titre de l'arriéré locatif comprenant le coût de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères ainsi que la moitié du coût de l'état des lieux de sortie sera confirmé.

Il sera également confirmé en ce qu'il a dit que les sommes dues par les parties pourront se compenser.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.[I]



M.[I] ne justifie pas du préjudice financier qu'il allègue et qui ne serait pas pris en compte par les intérêts moratoires qui courront sur les sommes dues par M.[W] et Mme [L]. Il ne justifie pas du préjudice moral qu'il allègue, d'autant moins qu'il a loué un bien vétuste et que ses locataires ont subi des désordres.

Il sera débouté de sa demande et le jugement déféré qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts sera confirmé.



Sur les dépens et sur les frais irrépétibles



M.[W] et Mme [L] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance (comprenant le coût du commandement de payer) et d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ces derniers seront distraits au profit de Maître Philippe BERTOLINO, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Leurs demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.



Pour des raisons tirées de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le jugement déféré qui a dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens sera infirmé. Il sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes des parties au titre des frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M. [F] [I] à verser à Mme [R] [L] et M.[V] [W] la somme de 1900 euros en réparation de leurs préjudices et en ce qu'il a dit que chacune des parties gardera la charge de ses dépens,







STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,



CONDAMNE M.[F] [I] à verser à Mme [R] [L] et M.[V] [W] la somme de 2348, 25 euros en réparation de leur trouble de jouissance,



REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles qu'elles ont exposés en appel,



CONDAMNE in solidum M.[V] [W] et Mme [R] [L] aux dépens de la présente instance, distraits au profit de Maître Philippe BERTOLINO, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,