Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JANVIER 2024



N° 2024/ 16













Rôle N° RG 22/08393 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJRQS







[T] [P]





C/



[C] [L] 

[H] [L]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Léa AZAÏS

























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juridiction de proximité de Marseille en date du 30 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/05538.





APPELANTE



Madame [T] [P], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Léa AZAÏS, avocat au barreau de MARSEILLE









INTIMES



Madame [C] [L], demeurant [Adresse 2]



assignée en étude le 04 août 2022 

défaillante







Monsieur [H] [L], demeurant [Adresse 2]





assigné en étude le 04/08/2022 

défaillant









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.







ARRÊT



Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er janvier 2020, Madame [P] a consenti aux époux [L] un bail portant sur un logement situé à [Localité 3] moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 750 euros, provisions sur charges comprises lequel bail stipulait expressément que les locataires commenceraient à payer leur loyer à compter du 5 juillet 2020.



A la suite d'une série de loyers impayés, le conseil de Madame [P] adressait deux courriels aux époux [L] en date du 24 juillet 2020 et 10 août 2020, puis une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 mai 2021 les mettant en demeure de régulariser les loyers impayés, en vain.



Un commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré aux époux [L] suivant exploit d'huissier en date du 5 juillet 2021 aux fins d'obtenir paiement de la somme de 10. 846,43 euros au titre des loyers et charges impayés. 



Par acte d'huissier du 30 septembre 2021 Madame [P] a fait assigner Madame et Monsieur [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

* constater et prononcer la résiliation du bail survenue le 5 septembre 2021, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérées dans le bail conclu le 1er janvier 2020, du fait des locataires.

* ordonner la libération des lieux par les défendeurs et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie.

* ordonner l'expulsion des occupants des lieux loués et de tous occupants de leur chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique. 

* dire par décision spéciale et motivée que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux et ce en application de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

* ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs.

* assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés.

* condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 10.846,43 euros due au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées et en application des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil ;

*condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 750 euros jusqu'à complète libération des lieux loués et remise des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié. 

* condamner solidairement les défendeurs au paiement des charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés.

* faisant application de l'article 1343-2 du Code civil, de dire que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts et ce au taux de l'intérêt légal.

* condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens. 



L'affaire était évoquée à l'audience du 21 mars 2022.



Madame [P] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance. 

 

Madame et Monsieur [L] n'étaient ni présents, ni représentés.



Par jugement réputé contradictoire en date du 30 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

* déclaré l'action recevable, 

* débouté Madame [P] de l'ensemble de ses demandes, 

* laissé les dépens à la charge de Madame [P], 

* débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires. 



Par déclaration d'appel en date du 10 juin 2022, Madame [P] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit

 -déboute Madame [P] de l'ensemble de ses demandes, 

-laisse les dépens à la charge de Madame [P], 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [P] demande à la cour de :



- déclarer recevable et fondé l'appel diligenté par Madame [P], 

- infirmer le jugement entrepris. 

En conséquence, 

- prononcer la résiliation du bail conclu le 01 janvier 2020 survenue le 5 septembre 2021, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 1er janvier 2020, en raison des manquements de Madame et Monsieur [L] 

- ordonner la libération des lieux par ceux-ci et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ; 

- ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [L] et de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique ; 

- juger par décision spéciale et motivée que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, ce en application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs ; 

- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; 

- condamner solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 10. 846,43 euros au titre des loyers et provisions pour charges, somme arrêtée au 30 septembre 2021 ; 

- condamner solidairement les défendeurs à payer au demandeur les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l'article 1231-6 du code civil; 

- condamner solidairement les défendeurs à payer au demandeur une indemnité d'occupation de 750 euros par mois, de la résiliation jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié ; 

- condamner solidairement les défendeurs à payer au demandeur les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ; 

-faisant application de l'article 1343-2 du Code civil, dire que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts, ce au taux de l'intérêt légal ; 

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; 

- condamner solidairement les défendeurs aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements délivrés le 05 juillet 2021 ; 

- condamner le défendeur au paiement de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



A l'appui de ses demandes, Madame [P] demande à la Cour de constater que s'agissant des loyers, le commandement de payer est précis et vise les loyers impayés des mois de juillet 2020 à juillet 2021 pour un montant total de 9. 750 euros. 

Elle ajoute que l'assignation a actualisé la demande au mois de septembre 2021, au moment de sa délivrance pour porter le montant des loyers impayés à la somme de 11. 250 euros. 

Elle précise que ses locataires restent lui devoir leur consommation d'électricité ainsi que la taxe des ordures ménagères.

Enfin elle souligne que ces derniers ne justifient pas d'avoir souscrit la police d'assurance couvrant les risques locatifs.



 ******

Madame [P] a fait signifier à Monsieur et Madame [L] suivant exploit d'huissier en date du 4 août 2022 sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appelant. 



Madame [P] a fait signifier à Monsieur et Madame [L] suivant exploit d'huissier en date du 8 février 2023 ses conclusions d'appelant n°2.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 octobre 2023.



L'affaire a été appelée à l'audience du 2 novembre 2023 et mise en délibéré au 11 janvier 2023

Monsieur et Madame [L] n'ont pas constitué avocat.

 

 ******

1°) Sur la résiliation du contrat de bail 



Attendu que Madame [P] demande à la cour de prononcer la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2020 survenue le 5 septembre 2021, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 1er janvier 2020, en raison des manquements de Madame et Monsieur [L] et d'ordonner la libération des lieux par ceux-ci et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie.

Qu'elle produit à l'appui de sa demande le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré aux époux [L] suivant exploit d'huissier en date du 5 juillet 2021 aux fins d'obtenir paiement de la somme de 10. 846,43 euros au titre des loyers et charges impayés. 



Attendu qu'il résulte de l'article 24 -I de la loi du 6 juillet 1989 que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. »



Attendu que l'article 1353 du code civil énonce que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »



Attendu que Madame [P] a délivré à ses locataires un commandement de payer la somme de 9.346,43 euros visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers le 5 juillet 2021.

Qu'il était également demandé à ces derniers de justifier de la souscription d'un contrat d'abonnement EDF et de justifier de la souscription d'une police d'assurance couvrant les risques locatifs.



Attendu que Madame [P] soutient que ses locataires n'ayant pas régularisé dans le délai de deux mois qui leur été imparti les causes du commandement délivré, le bail s'est trouvé résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire.

Qu'il convient de relever qu'il est mentionné au commandement de payer que les loyers impayés concernent les mois de juillet 2020 à juillet 2021 et s'élèvent à la somme de 9.750 euros. 

Qu'il y a lieu de constater que cette somme est inexacte puisque le montant des loyers impayés pour cette période se chiffre à la somme de 620 euros X 13 = 8.060 euros.

Qu'il est également porté au commandement de payer la somme de 433 euros au titre de la provision pour charges pour les mois de mars 2020 à juillet 2021 sans aucun justificatif à l'appui de cette demande. 

Que dès lors Madame [P] ne peut valablement soutenir que ses locataires n'ayant pas régularisé dans le délai de deux mois qui leur été imparti les causes du commandement délivré, le bail s'est trouvé résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'inexactitude des sommes demandées. 

Que par contre il résulte du commandement de payer qu'il leur était également demandé de justifier de la souscription d'un contrat d'abonnement EDF et de justifier de la souscription d'une police d'assurance couvrant les risques locatifs.

Que faute d'avoir justifié de la souscription d'une police d'assurance dans le délai d'un mois à compter de la délivrance dudit acte, il y a lieu de constater la résiliation du bail survenue le 5 août 2021, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 1er janvier 2020 et d'infirmer le jugement déféré sur ce point. 

Qu'il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [L] et de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique laquelle expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 et d'ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des intimés.

Que Madame [P] sera déboutée de ses demandes tendant à voir dire que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, ce en application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et tendant à voir assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, ces demandes n'étant pas justifiées.

Qu'il y a lieu également de condamner solidairement Monsieur et Madame [L] à payer à Madame [P] une indemnité d'occupation de 750 euros par mois à compter du 5 août 2021 jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié. 





2°) Sur l'arriéré locatif 



Attendu que l'article 1728 du Code civil énonce que « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1°) d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.

2°) de payer le prix du bail aux termes convenus. »

Que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fixe parmi les obligations du locataire, celle de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Attendu que Madame [P] demande à la cour de condamner solidairement Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 10. 846,43 euros au titre des loyers et provisions pour charges, somme arrêtée au 30 septembre 2021 assortie des intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées et ce en application de l'article 1231-6 du code civil. 

Qu'elle produit à l'appui de sa demande un document intitulé -Décompte locatif [L] - lequel mentionne les sommes payées par les époux [L] et les échéances impayées ainsi qu'une colonne au titre du loyer et une autre colonne au titre des charges, lesquelles charges ne sont absolument pas justifiées. 

Qu'il en résulte que ces derniers devaient à Madame [P] au 5 août 2021, date de résiliation du bail, la somme de 6.430 euros au titre des loyers impayés, déduction faite du versement de 2.250 euros versé courant mars 2021.

Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner solidairement Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 6.430 euros au 





titre des loyers impayés, arrêtée au 5 août 2021 assortie des intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées et ce en application de l'article 1231-6 du code civil. 





3°) Sur les demandes annexes



Attendu que Madame [P] demande à la cour de condamner solidairement Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 413,43 euros au titre de leur consommation EDF.

Qu'elle produit le calendrier de paiement ainsi que la facture de résiliation du 30 août 2020

Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point, d'accueillir la demande de l'appelante et d'y faire droit.



Attendu que Madame [P] demande à la cour de condamner solidairement Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 380 euros au titre de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères.

Qu'elle verse à l'appui de sa demande l'avis d'impôt 2020- Taxes foncières sur lequel est portée au titre de la taxe l'enlèvement sur les ordures ménagères la somme de 380 euros. 

Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de faire droit à la demande de l'appelante, cette taxe figurant sur la liste des charges récupérables de plein droit sur le locataire.



Attendu enfin que Madame [P] demande à la cour de dire que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts, et ce au taux de l'intérêt légal conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil. 





4°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'.

Qu'en l'espèce, il convient d'infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [L] aux dépens en cause d'appel.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [L] solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.











PAR CES MOTIFS 



Statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.



INFIRME le jugement en date du 30 mai 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions.



STATUANT A NOUVEAU,



CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2020 survenue le 5 août 2021, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,



ORDONNE la libération des lieux par Monsieur et Madame [L] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, 



DIT qu'à défaut il sera procédé à l'expulsion de Monsieur et Madame [L] et de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique , laquelle expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7; 



ORDONNE l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur et Madame [L],

 

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [L] à payer à Madame [P] la somme de de 6.430 euros au titre des loyers impayés, somme arrêtée au 5 août 2021 assorties des intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l'article 1231-6 du code civil,

 

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [L] à payer à Madame [P] une indemnité d'occupation de 750 euros par mois à compter du 5 août 2021 jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié,



CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 413,43 euros au titre de leur consommation EDF,



CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 380 euros au titre de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères,



DIT que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts et ce au taux de l'intérêt légal conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, 



DÉBOUTE Madame [P] du surplus de ses demandes,



Y AJOUTANT, 



CONDAMNE Monsieur et Madame [L] solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



CONDAMNE Monsieur et Madame [L] solidairement aux entiers dépens en cause d'appel.



 LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,