Cour d'Appel · Chambre 1-6 — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-6



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JANVIER 2024



N°2024/17





N° RG 22/14193 



N° Portalis DBVB-V-B7G-BKHC5







S.C.I. DALTON





C/



[K] [U]

S.A. ALLIANZ IARD



















Copie exécutoire délivrée le :

à :



-Me Clara LEMARCHAND



-Me Christine TRIBOLO



- SELARL ABEILLE & ASSOCIES







Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 19 Septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00985.





APPELANTE



S.C.I. DALTON, 

demeurant [Adresse 2]



représentée et assistée par Me Clara LEMARCHAND, avocat au barreau de MARSEILLE, postulant et plaidant. 





INTIMEES



Madame [K] [U]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/194 du 03/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 12 Juillet 1974 à [Localité 5], 

demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Christine TRIBOLO, avocat au barreau de MARSEILLE.



S.A. ALLIANZ IARD, 

demeurant [Adresse 1]



représentée et assistée par Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laura TAFANI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE.





*-*-*-*-*















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président, et Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargés du rapport.



Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Monsieur Jean-Marc BAÏSSUS, Premier président de chambre.



Greffier lors des débats : Madame Charlotte COMBARET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024,



Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Charlotte COMBARET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.















































FAITS & PROCÉDURE



Par acte du 01/05/2016, la SCI Dalton a consenti un bail d'habitation à Mme [U] sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 480,00 euros + 20,00 euros de charges provisionnelles.



Le 25/11/2016, elle a été légèrement blessée par suite de la chute d'une partie du faux plafond de la cuisine. Mme [U] a été relogée du 26/11 au 07/12/2016 aux frais de son assureur FiliaMaif. 

 

Par ordonnance du 29/06/2017, le juge des référés de Marseille a débouté Mme [U] de ses demandes de provision et d'expertise technique concernant l'état du logement. Il a cependant commis aux fins d'expertise médicale le docteur [F], ultérieurement substitué par le docteur [J]. Le rapport d'expertise a été déposé le 13/03/2018.



Le docteur [J] conclut comme suit :

- un déficit fonctionnel temporaire de 25% du 25/11/2016 au 18/12/2016, puis de 10% du 26/12/2016 jusqu'à consolidation le 25/05/2017,

- des souffrances endurées de 1,5/7, incluant le caractère émotionnel,

- aucune incapacité totale de travail,

- aucun déficit fonctionnel permanent.



Par assignation des 04/03 et 11/03/2020, Mme [U] a saisi le pôle de proximité de Marseille d'une action en réparation de son préjudice corporel dirigée contre la SCI Dalton et son assureur, la SA Allianz IARD IARD.



Par décision du 08/01/2021, le pôle de proximité de Marseille s'est dessaisi pour compétence au profit de la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Marseille.



Par jugement du 19/09/2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :

- condamné la SCI Dalton à payer à Mme [U] les sommes suivantes :

' déficit fonctionnel temporaire : 560,00 euros

' souffrances endurées : 1.800,00 euros 

' restitution du dépôt de garantie : 480,00 euros

' dommages et intérêts pour logement indécent : 1.000,00 euros

- débouté Mme [U] de ses demandes au titre de la perte de chance et de la restitution des APL

 - débouté la SCI Dalton de l'ensemble de ses demandes,

- dit que la SA Allianz IARD n'est pas tenue de garantir le sinistre du 25/11/2016,

- rejeté les demandes formulées à l'encontre de la SA Allianz IARD,

- condamné la SCI Dalton à payer à Mme [U] la somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Dalton à payer à la SA Allianz IARD la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Dalton aux dépens.



Pour statuer ainsi, le premier juge a estimé en substance que :

- le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent en bon état d'usage et de réparations (article 6 a de la loi du 06/07/1989),

- le lien de cause à effet entre la chute du faux plafond et les dorsalgies et céphalées médicalement constatées résultent de l'identité des dates,

- aucune perte de chance n'est en revanche caractérisée en ce qui concerne le refus d'embauche qu'elle a essuyé à l'issue de sa période d'essai,

- Mme [U] n'a aucun droit à percevoir les APL au titre de la période d'indisponibilité du bien,

- quoique les clés n'aient été remises par Mme [U] que le 17/02/2017, l'inhabitabilité des lieux à compter du 25/11/2016 justifie d'admettre la suspension de l'obligation de paiement du loyer,

- la garantie due par la SA Allianz IARD au titre de l'assurance responsabilité civile souscrite par le bailleur n'est pas mobilisable : i) le dommage consécutif au défaut d'entretien du logement par le bailleur n'a aucun caractère aléatoire, et ii) la garantie ne couvre en tout état de cause que les dommages matériels et non pas corporels.



Par déclaration du 25/10/2022 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SCI Dalton a a interjeté appel de tous les chefs du dispositif du jugement du tribunal judiciaire de Marseille.



Par décision du bureau de l'aide juridictionnelle du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence du 03/02/2023, Mme [U] a été admise au bénéfice de l'aide juridictionnelle totale totale.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions d'appelant n°2 notifiées par RPVA le 26/10/2023, auxquelles il est renvoyé par application de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des moyens et sur l'évaluation des préjudices, la SCI Dalton demande à la cour de :

- réformer le jugement attaqué en ce qu'il l'a condamnée à payer à Mme [U] les sommes suivantes :

' déficit fonctionnel temporaire : 560,00 euros

' souffrances endurées : 1.800,00 euros 

' restitution du dépôt de garantie : 480,00 euros

' dommages et intérêts pour logement indécent : 1.000,00 euros

À titre principal, débouter Mme [U] de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

À titre subsidiaire,

- condamner la SA Allianz IARD à la relever et garantir de toutes condamnation prononcée à son encontre,

- confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté Mme [U] de ses demandes au titre de la perte de chance et de la restitution des APL,

- réformer le jugement attaqué en ce qu'il a dit que la SA Allianz IARD n'est pas tenue à garantie pour le sinistre du 25/11/2016 et rejeté les demandes formées à son encontre,

- réformer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la SCI Dalton à payer la somme de 480,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

- réformer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SCI Dalton de l'ensemble de ses demandes,

Sur les loyers impayés et réparations, 

- à titre principal, condamner Mme [U] au paiement de la somme de 1 572,46 euros,

- à titre subsidiaire, condamner Mme [U] au paiement de la somme de 219,46 euros et la SA Allianz IARD au paiement de la somme de 1 353,00 €

- réformer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la SCI Dalton à payer 1 000,00 euros à Mme [U] et 500,00 euros à la SA Allianz IARD sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- le réformer en ce qu'il a condamné la SCI Dalton aux dépens,

- condamner tout succombant à payer à la SCI Dalton la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



La SCI Dalton fait valoir que :

- l'état des lieux d'entrée contradictoire du 27/04/2016 mentionne un bon état d'entretien, et précise que « l'appartement sort de rénovation complète et devra être restitué dans un même état » ;

- la chute du faux plafond a eu lieu six mois après l'emménagement de Mme [U], l'humidité est donc imputable à un défaut d'entretien de sa part ;

- l'argument du premier juge selon lequel « des peintures récentes ont pu masquer des défauts structurels » est une hypothèse gratuite que rien ne vient étayer ;

- quand bien même le désordre relèverait-il de grosses réparations à la charge du propriétaire bailleur, le refus fautif de la locataire de le laisser entrer dans les lieux loués (refus attesté par des échanges de SMS) exonère le bailleur de toute responsabilité ;

- la garantie responsabilité civile qu'elle a souscrite couvre tant le dommage matériel que le dommage subi par le locataire ;

- s'agissant des sommes dues au titre du bail, le montant du dépôt de garantie dont la restitution est demandée ne couvre pas la dette de loyer qui a couru jusqu'au 17/02/2017, date de remise des clés ; en outre, les dégradations locatives justifient des frais de remise en état des lieux loués ;

- le locataire a une obligation d'information envers son bailleur, s'agissant des grosses réparations nécessaires (Civ.3, 13/10/2021, 20-19.278) ; en l'absence de mise en demeure du bailleur par le locataire de faire des travaux d'entretien, le bailleur n'est pas tenu d'en supporter la charge (Civ.3, 11/01/2006, 04-20.142) ;

- les dommages-intérêts que le premier juge a alloués à Mme [U] sont exclus, compte tenu de ce qu'elle a refusé de le laisser accéder aux lieux loués.



* * *



Aux termes de ses dernières conclusions d'intimée n°1 notifiées par RPVA le 18/04/2023, auxquelles il est renvoyé par application de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des moyens et sur l'évaluation des préjudices, Mme [U] demande à la cour de :

- débouter la SCI Dalton Baraka de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre principal,

- condamner la SCI Dalton Baraka et la SA Allianz IARD à lui verser les sommes suivantes :

' déficit fonctionnel temporaire classe 2 du 25/11/16 au 18/12/16 : 162,00 euros

' déficit fonctionnel temporaire classe 1 du 19/12/16 au 25/05/17 : 423,90 euros 

' souffrances endurées 1,5/7 : 3 000,00 euros

' perte d'une chance : 8.000,00 euros 

- déclarer la décision opposable à la SA Allianz IARD dans le cas d'absence de faute du bailleur,

- dire que le bail a pris fin entre les parties à la date de la perte de la chose louée, soit le 25/11/2016,

- condamner la SCI Dalton Baraka à lui rembourser son dépôt de garantie de 480,00 euros,

- condamner la SCI Dalton Baraka à lui payer une somme de 3 000,00 euros de dommages-intérêts,

À titre subsidiaire,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

- condamner tous succombants avec éventuellement solidarité en cas de pluralité, à lui payer la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Maître Tribolo, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Mme [U] fait valoir que :

- elle a développé une pathologie pulmonaire du fait de l'humidité et des moisissures ; elle a rapidement alerté le bailleur sur la situation ; une médiation tentée le 10/10/2016 a échoué ; le bailleur n'a pas exécuté son obligation de remettre un logement décent ;

- elle a été agressée par M. [S], le gérant de la SCI Dalton, qui lui demandait de régler son loyer, et a déposé plainte au commissariat de police le 19/12/2016 au commissariat de police de Marseille (Ve) ;

- elle subit trois catégories de préjudice : son préjudice corporel proprement dit (déficit fonctionnel temporaire et souffrances endurées), la perte de chance d'être confirmée dans son emploi à l'issue de la période d'essai pendant laquelle elle a été blessée, et enfin la restitution des sommes dues dans le cadre du bail ;

- le préjudice subi du fait de cette situation justifie l'allocation de dommages-intérêts.



* * *



Aux termes de ses dernières conclusions d'intimée notifiées par RPVA le 21/04/2023, auxquelles il est renvoyé par application de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des moyens et sur l'évaluation des préjudices, la SA Allianz IARD demande à la cour de :

In limine litis,

- déclarer irrecevable, comme étant nouvelle en cause d'appel, la demande subsidiaire de la SCI Dalton, aux termes de ses conclusions du 24/01/2023, de la condamner au paiement de la somme de 1 353,00 euros,

Au fond,

- à titre principal, confirmer la décision en ce qu'elle a :

' rejeté l'intégralité des prétentions formées à son encontre,

' condamné la SCI Dalton à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700,

- à titre subsidiaire, réduire les postes de préjudice corporel allégué à de plus justes proportions,

- rejeter les autres prétentions formées à son encontre,

En tout état de cause,

- condamner la partie contre laquelle l'action compétera le mieux à la somme de 3 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.



La SA Allianz IARD fait valoir que :

- sa garantie n'est pas mobilisable ainsi que l'a admis le premier juge, notamment du fait de l'absence d'aléa puisque le défaut d'entretien à l'origine du sinistre lui est imputable,

- par ailleurs, sa garantie porte sur la responsabilité civile et n'a pas pour objet le règlement des loyers impayés,

- les échanges de SMS entre Mme [U] et la SCI Dalton démontrent que la locataire a commis une faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles envers son bailleur ; elle ne saurait dès lors demander réparation du préjudice dont elle est responsable ;

- s'agissant, à titre subsidiaire, du préjudice, il convient de modérer le quantum des demandes au titre du préjudice corporel et de rejeter purement et simplement le préjudice professionnel allégué en ce qu'il est sans rapport démontré avec le sinistre.



* * *



La clôture a été prononcée le 31/10/2023.



Le dossier a été plaidé le 15/11/2023 et mis en délibéré au 11/01/2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la nature de la décision rendue :



L'arrêt rendu sera contradictoire, conformément à l'article 467 du code de procédure civile.



Sur l'indemnisation du préjudice corporel de Mme [U] :



Le bail du 13/04/2016 conclu entre la SCI Dalton et Mme [U] renvoie à l'application de la loi 89-462 du 06/07/1989 dont les articles 6 alinéa 1er et 7 e) imposent respectivement :

- au bailleur, de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée, et

- au locataire, de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6.



En l'occurrence, l'état des lieux d'entrée réalisé contradictoirement le 27/04/2016 indique expressément que « l'appartement sort de rénovation complète et devra être restitué dans un même état ». Mme [U] ne caractérise pas particulièrement l'indécence du logement à la date de son entrée dans les lieux.



Mme [U] ne justifie pas non plus avoir mis en demeure la SCI Dalton, antérieurement au dommage du 25/11/2016 dont elle demande réparation, de mettre le logement en conformité avec l'obligation de délivrance d'un logement décent, en particulier au regard des critères objectifs définis par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent. Elle ne produit en effet qu'un courrier recommandé avec demande d'accusé de réception du 01/12/2016 évoquant de façon très approximative « un premier sinistre du plafond de la cuisine », non daté.



L'hypothèse du premier juge selon lequel des peintures récentes ont pu dissimuler des défauts structurels lors de l'entrée dans les lieux est réfutée par un rapport du 14/12/2016 du cabinet TEXA, missionné par l'assureur MAIF de Mme [U]. Selon ce rapport, l'effondrement d'une partie du plafond de sa cuisine le 25/11/2016 est liée à des écoulements d'eaux pluviales à ce niveau, ce dont atteste l'apparition de moisissures au pied du mur de la cuisine.



Mme [U] n'a pas contesté avoir échangé avec M. [S], le gérant de la SCI Dalton, des SMS dont il résulte qu'il lui a proposé le 29/11/2016 à 13:58, de le contacter en vue de convenir d'un rendez-vous pour constater le dégât des eaux, ce à quoi Mme [U] lui a répondu qu'elle ne parlait plus avec lui en attendant le passage de l'expert. Mme [U] a donc empêché la SCI Dalton de prendre toutes mesures utiles à la conservation de son bien et à la remise en état des lieux.



Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'est pas constitué.



Sur la perte de chance de Mme [U] de conserver son emploi :



En l'absence de manquement contractuel du bailleur à son obligation de délivrance, la question est sans objet.



Sur les APL :



Le premier juge a indiqué à juste titre que Mme [U] n'a aucun droit à percevoir le montant des APL qui ont vocation à être affectées au paiement du loyer, et dont la Caisse d'Allocations Familiales demandera restitution au bailleur le cas échéant.



Sur la dette locative :



En l'absence de manquement contractuel du bailleur à son obligation de délivrance, les loyers échus pendant les désordres invoqués sont dus par le locataire.



Mme [U] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'avoir réglé sa dette de loyers échue du 25/11/2016 au 17/02/2017, date de remise des clés. Elle est redevable de la somme de 2.052,46 euros ventilée comme suit :

- loyers restant dus : 1.353,00 euros (50,00 euros en novembre 2016, 500,00 euros en décembre 2016, 500,00 euros en janvier 2017 et 303,00 euros en février 2017),

- dégradations locatives attestées par constat d'huissier du 17/02/2017 : 699,46 euros, conformément au devis de remise en état du 10/04/2017 établi par l'entreprise Da Fonseca.



Soit une dette locative de 1.572,46 euros après imputation du dépôt de garantie de 480,00 euros.







Sur la demande de Mme [U] tendant à l'octroi de dommages-intérêts :



En l'absence de manquement contractuel du bailleur à son obligation de délivrance, la question est sans objet.



Sur la garantie due par la SA AXA France IARD :



En l'absence de manquement contractuel du bailleur à son obligation de délivrance, la SA AXA France IARD n'est pas tenue à garantie envers Mme [U] au titre de l'assurance responsabilité civile souscrite par la SCI Dalton.



L'assurance responsabilité civile souscrite par la SCI Dalton n'a pas le même objet qu'une assurance contre les loyers impayés. La SCI Dalton n'est pas fondée à exercer contre l'assureur une action directe en règlement des loyers impayés.



La cour observe que la SCI Dalton ne forme au demeurant aucune demande à titre principal à l'encontre de la SA AXA France IARD, qui sera mise hors de cause.



Sur les demandes annexes :



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles alloués à Mme [U] sont infirmées.



L'équité justifie de condamner Mme [U] au paiement d'une somme de 1.500,00 euros à la SCI Dalton au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité ne justifie pas particulièrement d'admettre la SA AXA France IARD au bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [U] bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale, les dépens seront laissés à la charge de l'État.



PAR CES MOTIFS



La Cour,



Infirme le jugement entrepris, hormis en ce qu'il a débouté Mme [U] de ses demandes concernant la perte de chance de conserver son emploi, et concernant le remboursement des APL.



Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,



Dit qu'aucun manquement de la SCI Dalton à son obligation de délivrance n'est caractérisé.



Déboute Mme [U] de toutes ses demandes à l'égard de la SCI Dalton et de la SA AXA France IARD.



Condamne Mme [U] à payer à la SCI Dalton une somme de 1.572,46 euros, après imputation du dépôt de garantie de 480,00 euros.



Met la SA AXA France IARD hors de cause.



Condamne Mme [U] à payer à la SCI Dalton une somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel.



Laisse les dépens d'appel à la charge de l'État.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT