Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 11 JANVIER 2024



N° 2024/2 













Rôle N° RG 22/14887 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKJG6







[E] [M]

[I] [D]

[W] [Y]





C/



Société GRAND DELTA HABITAT



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Sabrina SETTEMBRE



Me Paul GUILLET 





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 13 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01219.





APPELANTS



Madame [E] [M] épouse [D]

née le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 7] (ALGERIE), 

demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Sabrina SETTEMBRE, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [I] [D]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/9039 du 18/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 7] (ALGERIE), 

demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Sabrina SETTEMBRE, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [W] [Y]

né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 6], 

demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Sabrina SETTEMBRE, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



Société GRAND DELTA HABITAT Société coopérative d'intérêt collectif d'HLM (SCIC) 

dont le siège est situé [Adresse 5], 



représentée par Me Paul GUILLET de la SCP PROVANSAL D'JOURNO GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Sophie LEYDIER, Présidente 

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024



Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DU LITIGE :



Faisant valoir que Madame [E] [M], Madame [I] [D] et Monsieur [W] [V] [Y] occupaient sans droit ni titre son appartement n°101, situé [Adresse 4] à [Localité 8], la société Grand Delta Habitat les a fait assigner, par acte du 25 avril 2022, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir principalement ordonner leur expulsion, et d'obtenir leur condamnation à lui payer une indemnité d'occupation, outre une provision sur les indemnités d'occupation dûes.



Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [V] [Y] ont principalement conclu à la régularisation d'un contrat de bail. Subsidiairement, ils ont demandé la réduction de l'indemnité d'occupation réclamée, et très subsidiairement, ils ont sollicité un sursis à expulsion pour une durée de trois ans. 



Par ordonnance de référé contradictoire en date du 13 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a:

- constaté que Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] sont occupants sans droit ni titre du logement [Adresse 4] appartenant à la société Grand Delta Habitat,

- ordonné l'expulsion de Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique, de l'appartement situé [Adresse 4], dès signification de l'ordonnance à intervenir sans application du sursis prévu à l'article 

L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution relatif à la période dite de « trêve hivernale », sans application du délai de deux mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

- fixé provisoirement le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 300 euros et condamné in solidum Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] au paiement de cette indemnité à compter du 5 avril 2022 et jusqu'à totale libération des lieux,

- condamné in solidum Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] à payer à la société Grand Delta Habitat une provision à valoir sur les indemnités d'occupation dues au 31 août 2022, d'un montant de 1 500 euros, outre intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé de l'ordonnance, 

- condamné in solidum Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] aux dépens,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires.



Il a notamment considéré que :

- l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite,

- qu'il résultait du procès-verbal de constat dressé le 5 avril 2022 que la porte palière de l'immeuble était fracturée et ne fermait plus, que la porte du logement 101 présentait des traces d'effraction sur sa face extérieure avec dégradation du dormant en partie gauche, de sorte que la violation du droit de propriété du propriétaire du logement était acquise,

- que l'escroquerie invoquée par les défendeurs était sans incidence sur la protection du droit de propriété de la société Grand Delta Habitat,

- que l'expulsion était la seule mesure de nature à permettre à la société Grand Delta Habitat de retrouver la plénitude de ses droits sur son logement,

- qu'il n'appartenait pas au juge des référés, dont les décisions sont provisoires, de statuer sur une demande de régularisation d'un contrat de bail,

- que dans la mesure où Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] s'étaient introduits dans les lieux par voie de fait, il y avait lieu d'écarter les dispositions des articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, et qu'il n'y avait pas lieu à prononcer un sursis à l'expulsion,

- que le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation des locaux devait être fixé à 300 euros.



Selon déclarations reçues au greffe les 7 et 18 novembre 2022, Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions, excepté celles concernant l'indemnité d'occupation et la provision à valoir sur cette indemnité d'occupation.



Par ordonnance du 30 novembre 2022, ces instances ont été jointes.



Par dernières conclusions transmises le 21 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle infirme partiellement l'ordonnance entreprise, et statuant à nouveau : 

- qu'on leur accorde un sursis à expulsion, et des délais supplémentaires,

en conséquence, 

- qu'on leur accorde un délai de trois ans à compter de la signification due la décision à intervenir, 

- que chacune des parties assume la charge de ses frais et dépens. 

 

Par dernières conclusions transmises le 13 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Grand Delta Habitat sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise, excepté en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle à la somme de 300 euros par mois, et en conséquence qu'elle :

- condamne in solidum Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] à lui payer une indemnité d'occupation à compter du mois d'avril 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, qui sera fixée provisionnellement à la somme de 775,98 euros par mois, dont sera décomptée la somme de 2 100 euros d'ores et déjà versée par les occupants,

- rejete toutes demandes contraires,

- condamne solidairement Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne solidairement Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] aux entiers dépens de l'instance. 



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 8 novembre 2023.









MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'occupation sans droit ni titre, la demande d'expulsion et la demande de délais



Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu'il constate.



Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. 



En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'il résultait du procès-verbal de constat dressé le 5 avril 2022 que la porte palière de l'immeuble était fracturée et ne fermait plus, que la porte du logement 101 présentait des traces d'effraction sur sa face extérieure avec dégradation du dormant en partie gauche, de sorte que la violation du droit de propriété du propriétaire du logement était acquise.



Si les appelants soutiennent être rentrés dans les lieux après avoir signé un bail avec un dénommé [R] [B], auquel ils indiquent avoir versé la somme de 1 500 euros correspondant à un dépôt de garantie et à un mois de loyer, il convient de relever qu'ils ne produisent aucun reçu attestant du règlement de cette somme.



S'il est exact qu'ont été produits à l'huissier un contrat de bail liant M. [R] [B] à Mme [E] [M] à compter du 19 mars 2022, ainsi qu'un état des lieux d'entrée dans l'appartement établi à cette dernière date, il n'est cependant pas contesté que M. [R] [B] n'est pas le propriétaire de cet appartement et n'avait pas été mandaté par la société Grand Delta Habitat, seule propriétaire de ce bien, pour le louer. 



Or, les appelants reconnaissent eux-mêmes dans leurs écritures que lorsqu'ils ont pris possession des lieux, la porte de l'appartement était déjà dégradée et fracturée, de sorte qu'ils auraient dû à minima s'interroger sur la véritable qualité de ce M. [B], dont l'existence n'est d'ailleurs démontrée par aucun élément objectif, étant observé que, comme l'a exactement relevé le premier juge, l'escroquerie invoquée par les défendeurs est sans incidence sur la protection du droit de propriété de la société Grand Delta Habitat, si tant est qu'une telle escroquerie existe, ce qui n'est nullement acquis au vu des seules pièces produites.



Et, le fait que les appelants soient en possession d'un badge pour rentrer dans l'immeuble n'établit pas davantage qu'ils n'ont pas occupé illicitement le bien, dès lors que la porte d'entrée de l'appartement ne fermait pas à clé et présentait à plusieurs endroits des traces d'effraction sur le dormant et la partie gauche de la porte parfaitement visibles, permettant aisément de comprendre que cette porte avait été forcée pour s'introduire dans les lieux, ce qui ne pouvait manifestement pas avoir été causé par le véritable propriétaire de l'appartement.



Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que, même dans l'hypothèse où les appelants ne seraient pas eux-mêmes à l'origine des dégradations sur la porte d'entrée de l'appartement qu'ils occupent, ils y sont entrés et s'y sont maintenus tout en ne pouvant ignorer que son accès avait été ouvert par la force, dans des conditions manifestement illégales, de sorte qu'ils l'occupent sans droit ni titre, le bail qu'ils ont remis à l'huissier n'ayant aucune force probante, alors au surplus que les sommes relatives au loyer et au dépôt de garantie qui y sont visées ne correspondent pas au montant total de 1 500 euros qu'ils allèguent avoir versé, sans en apporter aucune preuve. 



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a:

- constaté que Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] occupaient sans droit ni titre le logement litigieux et prononcé leur expulsion sans application du sursis prévu à l'article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution relatif à la période dite de 'trêve hivernale', sans application du délai de deux mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- rejeté la demande tendant à voir prononcer un sursis à l'expulsion.



Et, pour les mêmes motifs, et alors que les appelants se maintiennent illégalement dans les lieux depuis plus de 18 mois, leur demande tendant à se voir accorder des délais pour y rester pendant trois ans, sera rejetée.



Sur la demande relative au montant de l'indemnité d'occupation



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, laquelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C'est enfin au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



En l'espèce, il n'est pas sérieusement contestable que les précédents locataires de l'appartement réglaient un loyer actualisé en octobre 2020 s'élevant à la somme mensuelle de 710,22 euros.

En revanche, la provision sur charges invoquée par l'intimée n'est justifiée par aucune pièce.



Il s'ensuit que l'indemnité d'occupation dûe par les appelants à compter du 1er avril 2022 doit être fixée à la somme mensuelle provisionnelle de 710,22 euros, jusqu'à libération des lieux, étant précisé que, comme le fait remarquer l'intimée, il est acquis que les appelants ont d'ores et déjà versé la somme totale de 2 100 euros au titre des indemnités d'occupation dûes, cette somme devant être prise en considération lors des comptes qui interviendront entre les parties.



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

 

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné in solidum Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] aux dépens.



En revanche, elle sera infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande formée par la société Grand Delta Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Succombant, Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à régler à la société Grand Delta Habitat une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais qu'elle a été contrainte d'exposer en première instance et en appel pour faire valoir ses droits.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise, excepté en ce qu'elle a :



- fixé provisoirement le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 300 euros et condamné in solidum Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] au paiement de cette indemnité à compter du 5 avril 2022 et jusqu'à totale libération des lieux,



- rejeté la demande d'indemnité formée par la société Grand Delta Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Fixe le montant de l'indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation à la somme de 710,22 euros, à compter du 5 avril 2022 et jusqu'à totale libération des lieux, 



Condamne in solidum Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] à payer à la société Grand Delta Habitat :

- une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation de 710,22 euros, à compter du 5 avril 2022 et jusqu'à totale libération des lieux, dont il y aura lieu de déduire la somme totale de 2 100 euros déjà versée,

- une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette les demandes tendant à l'octroi de délais, 



Condamne in solidum Mme [E] [M], Mme [I] [D] et M. [W] [Y] aux dépens d'appel. 



 La greffière La présidente