Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 11 JANVIER 2024



N° 2024/9 













Rôle N° RG 23/02546 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZ2U







S.A.R.L. GROUPE JRP





C/



S.A.R.L. INTENDANCE





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Olivier FERRI



Me Cécile LEGOUT 









Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de TOULON en date du 17 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01169.





APPELANTE



S.A.R.L. GROUPE JRP, 

dont le siège social est [Adresse 2]



représentée par Me Olivier FERRI, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



S.A.R.L. INTENDANCE, 

dont le siège social est [Adresse 1]



représentée par Me Cécile LEGOUT de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 21 Novembre 2023 en audience publique.



La Cour était composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé à effet au 1er novembre 2004, M. [B], aux droits duquel intervient la société à responsabilité limitée (SARL) Intendance, par suite d'un acte de cession en date du 30 novembre 2021, a consenti à SARL Luciano Di Roma, aux droits de laquelle intervient la SARL Groupe JRP, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] composé d'un rez-de-chaussée dans lequel se trouve le magasin de vente et d'un sous-sol dans lequel se trouvent des caves à usage de réserves.



Ce bail a été renouvelé à compter du 1er novembre 2013 suivant acte notarié en date des 3 et 4 février 2014 moyennant un loyer mensuel hors taxes et charges de 2 300 euros.



Suivant acte notarié en date du 9 décembre 2016, le montant mensuel du loyer a été ramené à la somme mensuelle de 2 000 euros hors taxes et charges à compter du 1er novembre 2016. 



Le 24 février 2022, la société Intendance a fait délivrer à la société Groupe JRP un commandement de payer la somme principale de 30 648,50 euros représentant les loyers impayés allant de décembre 2020 à février 2022 inclus en visant la clause résolutoire insérée dans le bail. 



Se prévalant de ce que ce commandement est resté infructueux, la société Intendance a assigné la société Groupe JRP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins d'entendre constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la société Groupe JRP et de la voir condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.



Par ordonnance contradictoire en date du 17 janvier 2023, ce magistrat a :



- rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société Groupe JRP ;

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Intendance soulevée par la société Groupe JRP ;

- rejeté la demande de sursis à statuer dans l'attente d'une décision définitive concernant la délivrance conforme des locaux et le préjudice de jouissance allégué par la société Groupe JRP ;

- condamné la société Groupe JRP à payer à la société Intendance la somme de 6 724,73 euros à titre de provision à valoir sur la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 1er octobre 2022, avec intérêt au taux légal à compter du 24 février 2022 ;

- ordonné la conservation du dépôt de garantie de 4 259,40 euros par la société Intendance à titre de clause pénale ;

- constaté la résiliation du bail le 25 mars 2022 ;

- dit, qu'à défaut par la société Groupe JRP d'avoir libéré les lieux loués, après la signification de l'ordonnance, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou, à défaut, par le bailleur, aux risques et périls de la société Groupe JRP ;

- condamné la société Groupe JRP au paiement d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux semaines après la signification de l'ordonnance, et ce, pendant une durée de six mois ;

- condamné la société Groupe JRP à payer, à titre provisionnel, à la société Intendance une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges à compter du 24 mars 2022, et jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

- condamné la société Groupe JRP à verser à la société Intendance la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Groupe JRP aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 février 2022.



Ce magistrat s'est déclaré compétent pour connaître du litige dès lors que la procédure en référé résultait d'un commandement de payer délivré le 24 février 2022 et non de celui délivré le 10 juin 2021 par M. [B], lequel faisait l'objet d'une autre procédure. En outre, il a considéré que, dès lors que le commandement de payer porte sur des loyers nés postérieurement à la cession du bail, ce dernier n'encourait aucune nullité de ce chef. Par ailleurs, il n'a pas fait droit à la demande de sursis à statuer au motif que l'éventuelle procédure au fond qu'entend engager la locataire, portant sur son préjudice de jouissance par suite d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, est distincte de la présente procédure portant sur le non-paiement par la locataire de ses loyers. En revanche, il a relevé une contestation sérieuse portant sur les sommes réclamées antérieurement à la cession du bail intervenue le 30 novembre 2021 dès lors que le transfert de la créance de M. [B] à la société Intendance n'avait pas été notifié à la société Groupe JRP. Il a considéré que la clause pénale, qui n'était pas disproportionnée, était due en application de l'article 13 alinéa 4 du bail commercial. Enfin, il s'est opposé à la demande de délais de paiement sollicitée par la société Groupe JRP en l'état de difficultés de paiement qui s'inscrivaient dans la durée. 



Suivant déclaration transmise au greffe le 15 février 2023, la société Groupe JRP a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence soulevée. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 25 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Groupe JRP demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :



à titre principal,

- prononcer l'irrecevabilité des demandes de l'intimée ;

- prononcer la nullité du commandement de payer du 24 février 2022 ;

- débouter l'intimée de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

- surseoir à statuer dans l'attente de la décision définitive sur la délivrance conforme des lieux et le préjudice de jouissance subi ;

à titre infiniment subsidiaire,

- suspendre le jeu de la clause résolutoire ;

- lui accorder 24 mois de délais de paiement pour apurer sa dette ;

- dire que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ;

en tout état de cause,

- débouter l'intimée de ses demandes ;

- la condamner à lui verser la somme de 1 500 euros pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens ;

- la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

- la condamner aux dépens de première instance et d'appel.





S'agissant du défaut de qualité à agir en application des articles 31 et 32 du code de procédure civile et, partant, de la nullité du commandement de payer, elle relève que, si la société Intendance indique venir aux droits de M. [B] en vertu d'un acte de cession en date du 30 novembre 2021, cette cession ne lui a pas été dénoncée. Elle indique que, si un acquéreur peut se prévaloir d'un bail sans être tenu de signifier l'acquisition au locataire, il en va différemment du transfert de la dette qui préexistait au profit de M. [B]. Elle relève que le commandement de payer vise des créances nées antérieurement, à savoir les échéances allant de décembre 2020 à février 2022. Elle expose n'avoir eu connaissance de la cession et de la substitution de la société Intendance en qualité de bailleur avec subrogation dans les droits du vendeur concernant la perception des loyers dus antérieurement à la cession qu'aux termes d'une mise en demeure en date du 24 février 2022, laquelle ne peut valoir dénonce de la cession puisque les termes n'y sont pas inclus.



S'agissant de sa demande de sursis à statuer en application des articles 378 et 379 du code de procédure civile, elle se prévaut d'une procédure au fond engagée par ses soins en raison d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et du préjudice de jouissance subi. Elle relève qu'une expertise a été ordonnée par le juge des référés le 25 janvier 2022 et qu'il résulte d'un compte-rendu d'accédit que ses locaux ne disposent d'aucun toilette et d'aucune réserve et que les inondations affectant le sous-sol proviendraient de travaux entrepris par la métropole TPM, alors que les inondations sont survenues avant, et d'une voie de fait commise par le syndicat des copropriétaires. Elle considère donc justifier de sa demande de sursis à statuer dans l'attente d'une décision définitive sur la délivrance conforme des locaux et du préjudice de jouissance subi par elle.



S'agissant de sa demande de délais de paiement, elle explique les impayés par le refus de la bailleresse de prendre en charge les travaux nécessaires à son exploitation et par les conséquences liées à la crise sanitaire. Elle relève qu'alors même que la somme à laquelle elle a été condamnée par le premier juge représente un mois de loyer courant, ce dernier a refusé de lui accorder des délais de paiement, sachant que la relation contractuelle dure depuis plus de 10 ans. Elle indique justifier de ses capacités financières à apurer sa dette en deux ans. Elle souligne avoir réglé la somme de 5 727,25 euros le 20 mars 2023, ce qui n'apparaît pas dans les décomptes de la bailleresse. Elle insiste sur le fait que sa dette a baissé et non augmenté et qu'elle a repris le paiement de ses loyers courants. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 17 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Intendance demande à la cour de :



- confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a limité à la somme de 6 724,73 euros la condamnation provisionnelle de la société Groupe JRP au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2022 ;

- statuant à nouveau ,

- condamner la société JRP à lui verser la somme de 12 761,55 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022, date du commandement de payer ;

- condamner la société JRP à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux dépens.



S'agissant de sa qualité à agir et de la validité du commandement de payer, elle expose avoir acquis de M. [B], par acte notarié en date du 30 novembre 2021, les locaux litigieux avec cession et subrogation par M. [B] à son profit de tous les droits et actions contre la société Groupe JRP, et notamment les sommes dues antérieurement à la vente et non payées. Elle affirme que la société Groupe JRP en a été dûment informée aux termes d'une mise en demeure notifiée par acte extra judiciaire le 24 février 2022 préalablement à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire sans qu'aucune contestation n'ait été élevée de ce chef. Elle rappelle que les formalités de l'article 1690 du code civil ne s'appliquent pas en cas de changement de propriétaire du local pris à bail, de sorte que la mise en demeure adressée au débiteur cédé et les actes de procédures subséquentes valent signification au sens de l'article susvisé, de sorte que le débiteur cédé ne peut contester la qualité à agir du cessionnaire au titre du paiement de la dette, y compris celle antérieure à la notification. En tout état de cause, elle expose que l'assignation qui a été délivrée et les conclusions qui ont été prises valent information du débiteur quant au transfert de la créance valant signification et/ou notification au sens de l'article 1690 susvisé ou de l'article 1324 du code civil. Elle indique que la notification de la cession de créance aux fins d'opposabilité du débiteur cédé peut valablement intervenir postérieurement à l'acte de poursuite ou d'exécution forcée et que cette notification n'exige pas qu'une copie de l'acte de cession ou un extrait de celui-ci soit reproduite et transmise au débiteur cédé, mais seulement les informations se rapportant à la cession de créances. Elle considère donc avoir respecté ses obligations et avoir qualité à demander la condamnation de l'appelante à lui verser une provision, tant au titre des loyers impayés échus antérieurement à la cession de l'immeuble au titre desquels elle a été subrogée dans les droits et actions de son vendeur, qu'au titre des loyers impayés échus postérieurement à la cession de l'immeuble pour la période allant du mois de décembre 2021 au mois de février 2022. 



S'agissant de la demande de sursis à statuer, elle relève que, si le juge des référés a, par ordonnance en date du 25 janvier 2022, ordonné la mise en oeuvre d'une expertise judiciaire, ce dernier a rejeté la demande de l'appelante de voir suspendre le paiement des loyers en l'état de contestations sérieuses tenant notamment au fait que les désordres dénoncés ne portaient que sur la réserve située au sous-sol, de sorte que la preuve n'était pas rapportée d'une impossibilité de jouir la totalité des lieux loués. En outre, elle souligne que la note de synthèse établie par l'expert permet de confirmer qu'il n'est aucunement responsable des désordres affectant la réserve au sous-sol de l'immeuble. Elle relève que la commune d'Hyères Les Palmiers a initié en 2017 des travaux de grande envergure, lesquels ont entraîné la surélévation du trottoir situé au droit de l'immeuble dans lequel se trouve le local loué, outre le fait que des grilles horizontales ont été posées à la place des aérations d'origine des caves de l'immeuble. Elle indique que ces travaux sont à l'origine des arrivées d'eau dans la cave louée par le soupirail situé sous le niveau de la chaussée. De plus, elle fait état de la présence dans la cave louée d'un puisard muni d'une pompe de relevage recueillant les eaux provenant des autres lots de la copropriété. Elle indique qu'il s'agit d'une partie commune non entretenue par le syndicat des copropriétaires, ce qui entraîne, lors d'intempéries, des débordements et contribue aux désordres dénoncés par l'appelante. Elle estime donc ne pouvoir être tenue pour responsable des dommages causés par des tiers à l'appelante. Enfin, elle expose que cette dernière, malgré tout, exploite les lieux, dès lors que seule la partie des locaux loués située au sous-sol est affectée par les désordres et, en aucun cas, la surface de vente qui représente près de 90 m2. Elle estime donc n'avoir aucunement manqué à son obligation de délivrance. En tout état de cause, elle affirme que le contentieux relatif au prétendu préjudice de jouissance est sans rapport avec la présente instance relative à l'acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu'il n'y a aucune raison de surseoir à statuer dans l'attente d'une décision qui sera éventuellement rendue par le juge du fond. 



S'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire, elle relève que l'appelante n'a réglé que la somme de 2 000 euros le 2 mars 2022, de sorte que la résiliation du bail est intervenue le 25 mars 2022. Elle demande donc à ce que l'appelante soit expulsée et condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation. Elle demande également à être autorisée à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 4 259,40 euros au titre de la clause pénale, conformément aux clauses du bail.



S'agissant des sommes dues par l'appelante, elle indique que, pour les raisons exposées ci-dessus, sa demande de provision portant sur les loyers échus antérieurement à la cession de l'immeuble ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Elle rappelle que la formalité de la notification peut s'effectuer par tout moyen et ainsi découler d'une demande en paiement du cessionnaire du débiteur cédé, l'acte de cession n'ayant pas besoin d'être notifié. Elle souligne que l'inopposabilité a pour seul effet de protéger le débiteur qui aurait payé le créancier cédant postérieurement à la cession mais avant sa notification du risque de devoir payer une deuxième fois sa dette au créancier cessionnaire. Elle indique que la formalité de l'article 1324 du code civil ne fait que conditionner l'opposabilité de la cession de créance au débiteur, ladite cession emportant ensuite tous ses effets à l'encontre du débiteur cédé. Elle indique, qu'en plus d'être informée de manière informelle sur la cession de l'immeuble, la société Groupe JRP en a été informée par mise en demeure signifiée le 24 février 2022, aux termes de l'assignation du 25 mai 2022 et des conclusions qui ont été transmises dans le cadre de la procédure, faisant observer que l'acte de cession de l'immeuble portant transfert de la créance a été communiqué dès la première instance. Elle considère donc avoir régulièrement notifié, au sens de l'article 1324 du code civil, la cession de créance concernant les loyers impayés échus antérieurement au 30 novembre 2021. Elle indique que le décompte actualisé au 10 juillet 2023 laisse apparaître un solde débiteur de 12 761,55 euros, déduction faite des sommes réglées en exécution de l'ordonnance entreprise. 



S'agissant des demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, elle relève que l'appelante est coutumière des paiements par à-coups, faisant observer que la dette existe depuis plusieurs années. Elle relève que l'appelante ne justifie aucunement des aides gouvernementales dont elle a pu bénéficier du fait de la crise sanitaire et qu'elle ne règle pas dans son intégralité le montant des échéances dues, dès lors qu'elle règle 2 000 euros par mois au lieu de 2 129,70 euros. Elle souligne que les éléments comptables produits par l'appelante font état d'un chiffre d'affaires stable en 2019, 2020 et 2021 et d'une trésorerie au cours des mêmes années, et en particulier de 339 090 euros en 2021, de sorte qu'elle ne justifie pas des difficultés financières alléguées.



L'ordonnance entreprise a été clôturée le 7 novembre 2023. 









MOTIFS DE LA DECISION



Sur la fin de non-recevoir tirée de la qualité à agir de la société Intendance 



En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité.



L'article 31 du même code énonce que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. 

L'article 32 du même code énonce qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.



En l'espèce, la société Intendance justifie, qu'au moment où elle a délivré le commandement de payer à la société Groupe JRP, par acte d'huissier en date du 24 février 2022, elle avait qualité à agir à son encontre en tant qu'acquéreur des lots qui sont loués par suite d'un acte de vente intervenu le 20 novembre 2021. 



En effet, le nouvel acquéreur auquel une location est opposable est automatiquement tenu de toutes les obligations du précédent bailleur qui lui ont été transmises à compter de la vente. Il bénéficie également de tous les droits du bailleur originaire. En d'autres termes, l'acquéreur d'un local, objet d'un bail, est subrogé de plein droit dans les droits et obligations du bailleur primitif. 



Dans ces conditions, la société Intendance bénéficie de toutes les actions habituelles, et notamment l'action en constatation de la résiliation du bail pour le non-paiement des loyers postérieurement à la date d'acquisition. 



Si le commandement de payer délivré le 24 février 2022 porte sur des loyers nés antérieurement au transfert de propriété, allant du mois de décembre 2020 au mois de novembre 2021, il concerne également des loyers nées postérieurement, allant du mois de décembre 2021 au mois de février 2022.



Or, indépendamment de la question de savoir si la société Intendance peut faire valoir des droits à l'égard de la société Groupe GRP se rapportant à une date antérieure à celle de son entrée en jouissance, il est admis qu'un commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable à concurrence de ce montant. 



Dès lors que la société Intendance est devenue, incontestablement, créancière des loyers exigibles à compter du transfert de propriété et que le commandement de payer, qui a été délivré après la vente des lots, porte sur une partie de ces loyers, la société Intendance justifie de sa qualité à agir à l'encontre de la société Groupe JRP.



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Intendance. 



Sur la demande de sursis à statuer



En application de l'article 378 du code de procédure civile, le sursis à statuer peut intervenir, hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice.



En l'espèce, se prévalant d'un manquement de M. [B], son ancien bailleur, à son obligation de délivrance, la société Groupe JRP a sollicité du juge des référés une expertise judiciaire en application de l'article 145 du code de procédure civile, lequel y a fait droit, par ordonnance en date du 25 janvier 2022, en désignant pour y procéder M. [Z]. 



A la lecture des pièces de la procédure, et notamment du compte-rendu de M. [Z] dressé à la suite de la réunion d'expertise du 24 mai 2022 et de la déclaration de sinistre effectuée par M. [B] auprès de son assureur, il apparaît que la société Groupe JRP a subi un dégât des eaux le 23 novembre 2019 rendant inutilisable une partie des locaux loués, à savoir le sous-sol composé de caves à usage de réserve d'une superficie de 76 m2 et dans lequel se situent les sanitaires. 



Il n'en demeure pas moins que la société Groupe JRP a continué à jouir du rez-de-chaussée dans lequel se situe le magasin de vente d'une superficie de 87 m2, comme le démontrent ses bilans comptables faisant apparaître un chiffre d'affaires d'environ 500 000 euros réalisé en 2018, 2019, 2020 et 2021 et le fait que M. [R], représentant de la société Groupe JRP, a indiqué à l'expert (en page 12 de son compte-rendu) qu'il était contraint de stocker la marchandise dans d'autres locaux situés sur la commune de la Garde, ce qui nécessite des manipulations et transports répétés pour le réapprovisionnement du magasin. 



C'est d'ailleurs la raison pour laquelle le juge des référés a, dans son ordonnance du 25 janvier 2022, rejeté la demande de la société Groupe JRP d'être autorisée à suspendre le paiement de ses loyers jusqu'à la réalisation des travaux faute pour elle d'être privée de la totalité de l'usage des lieux loués. 



De plus, si un acquéreur ne peut être en principe poursuivi par un locataire pour des manquements antérieurs à la vente, tel n'est pas le cas s'il s'agit d'une obligation continue qui engage le bailleur pendant toute la durée du bail, telle une obligation de délivrance.



Cela est d'autant plus vrai que l'acte de vente met à la charge de l'acquéreur les conséquences financières des procédures judiciaires en cours. Il stipule (en page 12) que l'acquéreur est informé de l'existence de deux procédures en cours initiées par la société Groupe JRP à l'encontre de M. [B] aux fins de s'opposer au commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 9 juin 2021 et d'être autorisée à suspendre le paiement des loyers jusqu'à la remise en état des locaux. L'acte mentionne que l'acquéreur s'oblige à faire son affaire personnelle de ces procédures à compter de la vente, en conséquence de quoi le vendeur le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard et déclare se désister en faveur de l'acquéreur du bénéfice des sommes qui pourraient être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre relativement au bien.



Or, la société Groupe JRP n'allègue ni ne démontre avoir été autorisée, par une décision de justice, à suspendre, en tout ou partie, le paiement de ses loyers exigibles avant ou après la vente. 



Dès lors que la société Groupe JRP ne pourra, à l'évidence, dans le cas où un manquement du bailleur originaire, M. [B], à son obligation de délivrance serait retenue par la juridiction du fond portant sur une période antérieure à la vente, se prévaloir que d'un préjudice de jouissance justifiant l'allocation de dommages et intérêts, et non d'une exception d'inexécution l'autorisant de manière rétroactive à suspendre le paiement de ses loyers, la procédure qu'elle entend initier au fond n'a aucune incidence sur la solution qu'il convient de donner au présent litige portant sur des impayés de loyers. 



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de sursis à statuer dans l'attente d'une décision définitive concernant la délivrance conforme des locaux et le préjudice de jouissance allégué par la société Groupe JRP. 



Sur la constatation de la résiliation du bail 



Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.



En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties stipule dans un article 13, qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de charges ou d'inexécution d'une seule des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation de payer, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présent clause, délivré par acte extrajudiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans que celui-ci ait à remplir aucune formalité. 



Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré le 24 février 2022 porte sur la somme principale de 30 648,50 euros correspondant à des loyers impayés allant du mois de décembre 2020 au mois de février 2022, échéance du mois de février 2022 incluse. 



La société Groupe JRP, qui reconnaît ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer avant l'expiration du délai qui lui était imparti, se prévaut de contestations sérieuses affectant la régularité de l'acte, que le juge des référés n'a pas le pouvoir d'annuler.



Concernant les loyers exigibles du mois décembre 2020 au mois de novembre 2021, soit antérieurement à la vente intervenue entre M. [B] et la société Intendance, cette dernière se prévaut d'une cession de créance.



L'acte de vente stipule (en page 11) que toutes les sommes dues par le locataire en place à l'entrée en jouissance et non payées à cette date font l'objet d'une cession de créance par le vendeur à l'acquéreur moyennant un prix de 0 euro. Il est indiqué que les parties ont échangé sur la situation des impayés et que le vendeur a donné mandat à l'acquéreur pour que celui-ci fasse toutes démarches auprès du locataire afin de lui demander une régularisation de sa situation. 



Alors même que la société Intendance justifie pouvoir faire valoir ses droits à l'égard de la société Groupe JRP se rapportant à une date antérieure à celle de son entrée en jouissance en vertu de la cession de créance contenue dans l'acte de vente, la société Groupe JRP soutient que le formalisme de la cession de créance n'a pas été respecté.



En application de l'article 1324 du code civil, qui énonce que la cession de créance n'est opposable au débiteur, s'il n'y a déjà consenti, que si elle lui a été notifiée ou s'il en a pris acte, il est admis que notification n'est soumise à aucun formalisme et peut être effectuée à tout moment, même au cours d'une instance.



Ainsi, en communiquant une copie de l'acte de vente dans son intégralité dès l'acte introductif de l'instance, après avoir fait état de l'existence de la cession de créance par acte d'huissier en date du 24 février 2022, délivré le même jour que le commandement de payer, la société Intandance justifie, avec l'évidence requise en référé, avoir satisfait à son obligation à l'égard du cédé. 



Il s'ensuit que l'appelante ne peut valablement se prévaloir du non-respect du formalisme de la cession de créance pour contester la régularité du commandement de payer qui a été délivré.



Concernant les mêmes loyers exigibles du mois décembre 2020 au mois de novembre 2021, soit antérieurement à la vente intervenue entre M. [B] et la société Intendance, il résulte des développements qui précèdent, qu'outre une cession de créance, l'acte de vente contient une clause de subrogation expresse de l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur. 



C'est ainsi que la société Intendance s'oblige à faire son affaire personnelle des procédures de référé et de fond initiées par la société Groupe JRP par actes d'huissier en date du 9 juillet 2021.



Si cette subrogation n'est pas opposable à la société Groupe JRP, il n'en demeure pas moins que le juge des référés, dans son ordonnance du 25 janvier 2022, n'a pas fait droit à la demande du preneur de voir suspendre le paiement de ses loyers jusqu'à la réalisation des travaux. Il résulte des décomptes versés aux débats que la société Groupe JRP a repris le paiement de la somme mensuelle de 2 000 euros à compter du 24 janvier 2022. 



De plus, elle n'apporte aucune explication sur l'avancée de la procédure qu'elle a initiée au fond en opposition au commandement de payer que lui a délivré M. [B] le 9 juin 2021. Elle ne justifie même pas de la saisine d'un juge de la mise en état avant la saisine du juge des référés dans le cadre de la présente procédure. Or, en l'état de la cession de créance, dont l'opposabilité à la société Groupe JRP ne se heurte à aucune contestation sérieuse, la société Intendance justifie de son droit d'agir en constatation de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers antérieurs à la date d'acquisition, en ce compris les loyers allant du mois de décembre 2020 au mois de juin 2021. 



Dans ces conditions, les procédures initiées par la société Groupe JRP à l'encontre de son ancien bailleur n'affectent pas, avec l'évidence requise en référé, la régularité du commandement de payer qui a été délivré, et ce, d'autant que ce dernier vise également des loyers nés postérieurement à l'acte d'acquisition.



Concernant en effet les loyers exigibles du mois de décembre 2021 au mois de février 2022, soit postérieurement à la vente intervenue entre M. [B] et la société Intendance, l'examen des décomptes versés aux débats démontrent que la société Groupe JRP a suspendu le paiement des ses loyers jusqu'au 24 janvier 2022. A cette date, elle a versé la somme de 2 000 euros avant de régler la même somme tous les mois, outre celle de 4 000 euros le 7 décembre 2022 et celle de 5 757,25 euros le 20 mars 2023. 



S'agissant de loyers exigibles postérieurement à l'acte d'acquisition, la régularité du commandement de payer ne se heurte également à aucune contestation sérieuse de ce chef. 



Les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées le 24 mars 2022, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail. 



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à effet au 25 mars 2022. 



Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



En l'espèce, il résulte du décompte versé aux débats, arrêté au 10 juillet 2023, que les sommes réglées par la société Groupe JRP ont toutes été portées au débit du compte, et en particulier, les sommes de 2 000 euros réglées tous les mois depuis le mois de janvier 2022, 4 000 euros réglée le 7 décembre 2022 et 5 757,25 euros réglée le 20 mars 2023. 



Malgré ces paiements, l'arriéré locatif allant des mois de mars 2021 à juillet 2023 s'élève à 12 761,55 euros, déduction faite de la somme de 2 000 euros réglée le 10 juillet 2023. 



Or, l'obligation de la société Groupe JRP de régler ces loyers ne se heurte à aucune contestation sérieuse pour toutes les raisons exposées ci-dessus concernant le droit de la société Intendance de se prévaloir d'impayés de loyers nés antérieurement et postérieurement à l'acte d'acquisition. 



Il reste que, pour s'opposer au paiement de la provision sollicitée, la société Groupe JRP se prévaut du compte-rendu de M. [Z] dressé suite à la réunion d'expertise du 24 mars 2022. Ce dernier révèle l'existence d'un préjudice de jouissance subi par la société Groupe JRP résultant de l'impossibilité pour elle d'utiliser une partie des locaux loués, à savoir les caves à usage de réserve se trouvant au sous-sol ainsi que les sanitaires, par suite d'un manquement de son bailleur à son obligation de délivrance.



Si, s'agissant d'une obligation continue, la société Groupe JRP pourrait, à l'évidence, solliciter la réparation de son préjudice de jouissance à l'encontre de la société Intendance, et pas seulement à l'encontre de M. [B], il n'en demeure pas moins que l'allocation de dommages et intérêts ne pourrait venir que compenser l'arriéré locatif dont est redevable le preneur, étant relevé que, dans le cadre de la présente procédure, l'appelante ne sollicite pas de provision à valoir sur son préjudice. 



L'éventuel manquement de M. [B] et/ou de la société Intendance à leur obligation de délivrance à l'égard de la société Groupe JRP n'ayant conduit à aucune autorisation pour la société Groupe JRP de suspendre le paiement de ses loyers, en tout ou partie, et ne pouvant conduire qu'à l'allocation d'une provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi ou de dommages et intérêts en réparation du même préjudice suivi, l'obligation de la société Groupe GRP de régler la somme de 12 761,55 euros, à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 



Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Groupe JRP à payer à la société Intendance la somme de 6 724,73 euros à titre de provision sur la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 1er octobre 2022, avec intérêt au taux légal à compter du 24 février 2022.



La société Groupe JRP sera condamnée à verser à la société Intendance la somme de 12 761,55 euros à titre de provision à valoir sur les loyers arrêtée au 20 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022, et ce, jusqu'à parfait paiement. 



Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire



L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. 



En l'espèce, il résulte de ce qui précède que, depuis que le juge des référés n'a pas autorisé la société Groupe JRP à suspendre la paiement de ses loyers, par ordonnance en date du 25 janvier 2022, cette dernière a repris le paiement de ses loyers courants à compter du mois de janvier 2022, tout en procédant à des versements en sus afin d'apurer sa dette. 



Le fait pour la société Groupe JRP d'avoir continué à régler la somme de 2 000 euros par mois alors que le loyer révisé a été porté à la somme de 2 129,70 euros à compter du mois de janvier 2022 ne caractérise pas suffisamment une volonté manifeste de cette dernière de ne pas respecter ses engagements.



De même, si la société Groupe JRP n'a pas apuré intégralement sa dette, cela s'explique par la décision du premier juge qui a considéré comme étant sérieusement contestables les loyers exigibles avant le transfert de propriété en ne condamnant le preneur qu'à la somme provisionnelle de 6 724,73 euros arrêtée à la date du 1er octobre 2022 alors que la société Intendance sollicitait une provision de 24 724,73 euros arrêtée à la date du 15 septembre 2022.



Or, la société Groupe JRP, dont les bilans comptables font ressortir un résultat d'exploitation de 37 558 euros en 2018, 54 765 euros en 2019, 38 031 en 2020 et 26 477 en 2021, outre un chiffre d'affaires d'environ 500 000 euros les mêmes années, justifie de ses capacités financières à apurer sa dette locative non sérieusement contestable de 12 761,55 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 20 juillet 2023, en 24 mensualités de 531 euros chacune, la 24ème mensualité devant être augmentée du solde de la dette, en plus du loyer courant qui s'établit à la somme mensuelle de 2 129,70 euros, avec possibilité de révision conformément au bail.



Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par la société Groupe JRP de sa dette, en plus de la reprise du paiement du loyer courant, la résiliation du bail sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.



A l'inverse, à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.



A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l'expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et la société Groupe JRP sera tenue de payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, soit à la somme de 2 129,70 euros arrêtée au 20 juillet 2023, en réparation du préjudice causé par l'occupation illicite.



Ces indemnités seront dues jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.



Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a, faute d'avoir suspendu les effets de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la société Groupe JRP des lieux loués et l'a condamnée au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation.



Sur la conservation du dépôt de garantie



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'espèce, afin de justifier sa demande de conserver la somme versée par la société Groupe JRP au titre du dépôt de garantie, la société Intendance se prévaut de l'article 13 du bail qui énonce que, dans tous les cas de résiliation, la somme versée au bailleur à titre de dépôt de garantie demeurera acquise à ce dernier à titre d'indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir. 



Or, dès lors que les effets de la clause résolutoire sont suspendus, le droit de la société Intendance de conserver la somme versée par le preneur à titre de dépôt de garantie se heurte à une contestation sérieuse.



Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné la conservation du dépôt de garantie de 4 259,40 euros par la société Intendance à titre de clause pénale.



La société Intendance sera déboutée de sa demande formée de ce chef. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Dès lors que la procédure initiée par la société Intendance était justifiée, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Groupe JRP à lui verser la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens et aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 février 2022. 



Compte tenu du sens de la présente décision, les dépens d'appel seront laissés à la charge de la société Groupe JRP. 



En outre, l'équité commande de condamner la société Groupe JRP à verser à la société Intendance la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens.



En tant que partie perdante, la société Groupe JRP sera déboutée de sa demande formée du même chef.











PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant dans les limites de l'appel,



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :



- condamné la société Groupe JRP à payer à la société Intendance la somme de 6 724,73 euros à titre de provision sur la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 1er octobre 2022, avec intérêt au taux légal à compter du 24 février 2022 ;

- ordonné la conservation du dépôt de garantie de 4 259,40 euros par la société Intendance à titre de clause pénale ;

- dit, qu'à défaut par la société Groupe JRP d'avoir libéré les lieux loués, après la signification de l'ordonnance, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou, à défaut, par le bailleur, aux risques et périls de la société Groupe JRP ;

- condamné la société Groupe JRP au paiement d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux semaines après la signification de l'ordonnance, et ce, pendant une durée de six mois ;

- condamné la société Groupe JRP à payer, à titre provisionnel, à la société Intendance une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges à compter du 24 mars 2022, et jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;



La confirme en ses autres dispositions critiquées ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la SARL Groupe JRP à verser à la SARL Intendance la somme de 12 761,55 euros à titre de provision à valoir sur les loyers arrêtés au 20 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022 ;



Autorise la SARL Groupe JRP à se libérer de sa dette en 24 mensualités égales et successives de 531 euros, la 24ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ;



Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;



Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer courant du premier mois suivant la signification de la présente décision ;



Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l'exécution des délais de grâce ;



Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;



Dit qu'au contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact :



1 ' le bail sera automatiquement résilié,



2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,



3 - il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meubles choisi par ce dernier ou à défaut par l'huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,



4 ' la SARL Groupe JRP sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, tel qu'ils aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit égale à la somme de 2 129,70 euros arrêtée au 20 juillet 2023 euros, avec possibilité de révision ;

Déboute la SARL Intendance de sa demande tendant à la conservation du dépôt de garantie de 4 259,40 euros à titre de clause pénale ;



Condamne la SARL Groupe JRP à verser à la SARL Intendance la somme de 2 000 en application de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la SARL Groupe JRP de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SARL Groupe JRP aux dépens de la procédure d'appel. 



La greffière Le président