Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 11 JANVIER 2024



N° 2024/16 













Rôle N° RG 23/02747 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK2ON







Syndic. de copro. SDC DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3] A [Localité 4]





C/



[Z] [N] [Y]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Magali DALMASSO



Me Valérie SADOUSTY









Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de NICE en date du 13 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00922.





APPELANT



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] A [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET [J] [G]

dont le siège social est situé [Adresse 2]



représenté par Me Magali DALMASSO, avocat au barreau de NICE





INTIME



Monsieur [Z] [N] [Y]

né le 06 novembre 1960 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 21 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère rapporteur

Mme Angélique NETO, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





Exposé du litige :



Monsieur [E] [Y] est propriétaire de deux appartements dans un immeuble placé sous le statut de la copropriété, situé [Adresse 3] à [Localité 4].



Il a eu à déplorer dans l'appartement situé au deuxième et dernier étage de l'immeuble, loué en meublé, un premier dégât des eaux en novembre 2019.



Le 24 février 2021, un nouveau dégât des eaux est survenu, suite à des infiltrations provenant de la toiture, et en octobre 2021, la locataire l'a informé de la récurrence des infiltrations (le plafond gouttant lors des pluies).



Se plaignant de l'inefficacité des mesures prises par le syndic, qui avait mandaté la société Toitures Berger pour procéder à des réparations ponctuelles, et du départ de sa locataire lié à ces infiltrations, malgré une sommation délivrée à sa demande au syndic, par acte d'huissier en date du 8 novembre 2021, d'avoir, immédiatement et sans délai, à faire effectuer les travaux de mise hors d'eau dudit appartement et d'adresser à l'agence Californie (gestionnaire de son bien) les justificatifs, M. [E] [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (SDC), représenté par son syndic, M. [J] [G], par acte du 17 mai 2022, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, aux fins principalement d'obtenir sa condamnation à effectuer les travaux de réparation des désordres, sous astreinte. 



Par ordonnance contradictoire en date du 13 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

- rejeté l'exception de nullité de l'assignation et déclaré l'acte introductif d'instance valide et l'action formée par M. [E] [Y] recevable, 

- condamné le SDC à faire effectuer les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d'eau dans l'appartement du demandeur en provenance de la toiture du bâtiment sur cour sous un délai de 4 mois, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification de l'ordonnance, et pendant une durée de 4 mois, délai au-delà duquel il sera statué sur la liquidation de l'astreinte provisoire et la fixation d'une astreinte définitive,

- condamné le SDC à payer à M. [E] [Y] la somme provisionnelle de 2 600 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, 

- condamné le SDC à payer à M. [E] [Y] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le SDC aux dépens.



Le premier juge a notamment considéré :

- que l'erreur de visa des textes applicables invoquée par le SDC ne lui faisait pas grief,

- qu'en vertu des articles 14 et 18 de la loi de 1965, le SDC avait l'obligation de faire effectuer les travaux permettant d'assurer la conservation de l'immeuble, dont les travaux de réfection de la toiture, ou au moins de réparations permettant d'éviter les fuites dans les appartements, et qu'il n'avait pas à attendre la tenue d'une assemblée générale et un vote des copropriétaires pour ce faire,

- que le départ de la locataire avait été causé par les infiltrations, de sorte que le préjudice de jouissance invoqué par le demandeur était établi.



Par déclaration reçue au greffe le 17 février 2023, le SDC a interjeté appel de toutes les dispositions de cette ordonnance, à l'exception de celle par laquelle le premier juge a rejeté l'exception de nullité de l'assignation et déclaré l'acte introductif d'instance valide et l'action formée par M. [E] [Y] recevable.



Par dernières conclusions transmises le 10 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions frappées d'appel, et statuant à nouveau : 

- de débouter M. [E] [Y] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier à [Localité 4] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet [J] [G], d'avoir à effectuer des travaux de nature à faire cesser les infiltrations sous astreinte, 

- si mieux plait à la cour, de déclarer cette demande sans objet, les travaux ayant été réalisés, 

- de débouter M. [E] [Y] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier à [Localité 4] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet [J] [G] d'avoir à lui verser la somme provisionnelle de 2 600 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance, cette demande se heurtant à une contestation sérieuse, 

- plus généralement, de débouter M. [E] [Y] de l'ensemble de ses demandes, 

 

En tout état de cause, 

- de condamner M. [E] [Y] à la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de condamner M. [E] [Y] aux entiers dépens en application des dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions transmises le 3 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, M. [E] [Y] demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions frappées d'appel, et y ajoutant, de :

- condamner le SDC à lui payer la somme provisionnelle de 6 700 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance complémentaire,

- condamner le SDC à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le SDC aux entiers dépens d'appel. 



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 7 novembre 2023.





MOTIFS :



Sur le trouble manifestement illicite 



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu'il constate. 



Aux termes de l'article 14 alinéas 3 et 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : 'le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Le SDC est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.' 



En vertu de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : 'le syndic est notamment chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci'.



Par application des dispositions de ces textes, il incombe au SDC de veiller à ce que le hors d'eau de l'immeuble soit assuré, et, en cas d'infiltrations par la toiture, de prendre toutes dispositions utiles permettant d'y remédier efficacement et dans les meilleurs délais.



En l'espèce, s'il résulte des échanges de mails et de courriers produits que le SDC avait mandaté la société Toitures Berger pour une intervention sur la toiture de l'immeuble suite au premier dégât des eaux signalé en novembre 2019, puis pour une nouvelle intervention suite au second sinistre signalé le 26 février 2021, le SDC ne justifie pas avoir pris les mesures adaptées afin de mettre fin aux infiltrations se manifestant de manière réccurente à chaque épisode de pluies depuis février 2021, le seul fait d'avoir à nouveau mandaté la société Toitures Berger, laquelle a transmis un devis le 7 juin 2021 étant insuffisant à rapporter cette preuve.



Si le SDC produit une facture émise par la société Toitures Berger le 10 juin 2021 mentionnant la dépose des tuiles, le nettoyage de l'ensemble (brossées et sondées) pour un montant total s'élevant à 484 euros TTC, il n'est nullement justifié que ces travaux ont été préconisés par l'entreprise aux fins de remédier aux infiltrations signalées, d'autant que cette dernière a indiqué en objet qu'il s'agissait seulement 'd'une révision d'une partie de toiture suite aux infiltrations' et attire son attention en notant que 'l'ensemble de la toiture était vétuste'. 



Par la suite, le SDC a été informé à plusieurs reprises de nouvelles infiltrations dans l'appartement appartenant à M. [Y], notamment à partir du 5 octobre 2021, et il s'est contenté de solliciter une nouvelle intervention de la société Toitures Berger, sans effectuer aucun suivi ni aucune analyse des travaux précédemment effectués, manifestement insuffisants puisque n'ayant pas permis de remédier aux infiltrations.



Si lors de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 6 décembre 2021, la réfection totale de la toiture du bâtiment sur cour de l'immeuble a été votée pour un montant maximal de 30 000 euros, le SDC ne justifie pas avoir immédiatement pris les mesures nécessaires pour faire effectuer ces travaux, lesquels n'ont été réalisés que de nombreux mois plus tard en exécution de l'ordonnance entreprise, les factures produites établies par la société CEG Toiture datant du 3 septembre 2022 et du 12 janvier 2023. 



Contrairement à ce que soutient l'appelant, la mauvaise situation financière de la copropriété, et les éventuels retards dans le paiement des charges par certains copropriétaires ne dispensaient nullement le SDC de son obligation de faire procéder aux travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, dont le hors d'eau fait partie.



C'est donc à juste titre que le premier juge a estimé que le trouble manifestement illicite reproché au SDC, consistant en l'absence de réalisation de travaux aux fins de réparation efficace des infiltrations récurrentes causées à l'appartement appartenant à M. [Y], était constitué au moment où il a statué, et c'est par des motifs pertinents que ce dernier a condamné le SDC à faire effectuer les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d'eau dans l'appartement du demandeur en provenance de la toiture du bâtiment sur cour sous un délai de 4 mois, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification de l'ordonnance, et pendant une durée de 4 mois, délai au-delà duquel il devrait être statué sur la liquidation de l'astreinte provisoire et la fixation d'une astreinte définitive.



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef. 



Sur la demande de provision 



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, laquelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. 





En l'espèce, les échanges de mails entre la locataire qui a loué le logement entre le 1er avril 2021 et le 10 janvier 2022, particulièrement depuis octobre 2021, établissent incontestablement que les infiltrations d'eau récurrentes à chaque pluie ont entraîné de multiples dégâts et désagréments directement à l'origine du préavis donné par la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 décembre 2021 et de son départ du logement.



Contrairement à ce que soutient l'appelant, sa responsabilité dans l'absence de traitement adapté des désordres subis est à l'évidence établie, pour les motifs susvisés, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que son obligation d'indemniser le préjudice de jouissance subi par le propriétaire de l'appartement n'était pas sérieusement contestable.



L'intimé justifie qu'il n'a pas pu louer son logement, dont le loyer mensuel s'élevait à 650 euros par mois, en raison de l'absence de traitement des infiltrations entre le 10 janvier 2022 et la date de réalisation des travaux de reprise de la toiture du bâtiment sur cour facturés le 3 septembre 2022, de sorte qu'il n'est pas sérieusement contestable que le préjudice de jouissance de M. [Y] doit être évalué à 5 200 euros (soit 8 X 650 euros), étant observé que le SDC ne justifie par aucune pièce que les travaux de reprise auraient été réalisés avant le 3 septembre 2022 et qu'il en aurait informé M. [Y] afin que ce dernier puisse faire reprendre les peintures de l'appartement endommagées par les précédents sinistres signalés depuis février 2021, ni que M. [Y] aurait reloué cet appartement avant le 3 septembre 2022. 



En revanche, M. [Y] ne démontre pas, avec l'évidence requise en référé, que l'absence de location de son appartement entre septembre 2022 et avril 2023 est exclusivement imputable au SDC.



En l'état de l'ensemble de ces éléments, l'ordonnance entreprise sera infirmée et le SDC sera condamné à régler à M. [Y] une provision de 5 200 euros à valoir sur son préjudice de jouissance, ce montant n'étant pas sérieusement contestable.





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné le SDC aux dépens et à payer à M. [Y] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Succombant en appel, le SDC sera condamné aux dépens et à payer à M. [Y] une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais non compris dans les dépens qu'il a été contraint d'exposer pour sa défense devant la cour.



Il sera également débouté de sa demande à ce titre.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme l'ordonnance entreprise, excepté sur le montant de la provision au titre du préjudice de jouissance,



Statuant à nouveau, et, y ajoutant :



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 4] à payer à M. [E] [Y] une provision de 5 200 euros à valoir sur son préjudice de jouissance,







Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 4] à payer à M. [E] [Y] une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 4] de sa demande sur ce même fondement,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 4] aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





 La greffière Le président