Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 11 janvier 2024

ARRET 

N°





[P]





C/



SDC DE LA RÉSIDENCE D'ESTAIMBUC

S.A.S.U. FONCIA HAUGUEL













DB/VA/ML





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU ONZE JANVIER

DEUX MILLE VINGT QUATRE







Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/00544 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IVIV 





Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN DU VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE DIX HUIT

ARRET DE LA COUR D'APPEL DE ROUEN DU DIX NEUF JUIN DEUX MILLE DIX NEUF 

ARRET DU COUR DE CASSATION DU VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [H] [P]

né le 27 Novembre 1957 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Marie POUILHE, avocat au barreau de PARIS





APPELANT



DEMANDEUR A LA DECLARATION DE SAISINE



ET





SDC DE LA RÉSIDENCE D'ESTAIMBUC représenté par son syndic la Société JOURDAINNE - AKTION, SAS immatriculée au RCS de ROUEN sous le numéro 393 551 114 et dont le siège social est situé [Adresse 7].

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentée par Me Florence GACQUER CARON, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant la SCP LENGLET MALBESIN & ASSOCIES représentée par Me Claire DEWERDT, avocat au barreau de ROUEN



S.A.S.U. FONCIA HAUGUEL agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Ségolène MERCIER substituant Me Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP GONZAGUE DE LIMERVILLE - AVOCAT, avocats au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL DPR AVOCAT, Me Jean-Claude DMITROFF, avocat au barreau de ROUEN





INTIMEES



DEFENDERESSES A LA DECLARATION DE SAISINE



DEBATS :



A l'audience publique du 09 novembre 2023, l'affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, Président de chambre, et Mme Clémence JACQUELINE, conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Le Président a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 janvier 2024.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Audrey VANHUSE, greffière.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 11 janvier 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre, et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.





*

* *



DECISION :



M. [H] [P] est propriétaire de trois lots dans un immeuble en copropriété, destiné à l'usage d'habitation comprenant 62 lots (logements) et des locaux annexes caves et parkings, situé à [Localité 5] (76).



La société Foncia Hauguel a été désignée syndic de cette copropriété à l'occasion d'une assemblée générale qui s'est tenue le 23 mai 2012, aux termes de laquelle le contrat de syndic a été signé le jour même. 



Ce contrat prévoit au titre des prestations annexes, non comprises dans le forfait, des frais de « recensement des attestations pour TVA à taux réduit », dont le coût a été initialement fixé par lot principal et par an à la somme de 2,99 euros.



M. [P] s'est opposé, lors de l'assemblée générale du 9 juillet 2014, à l'approbation des comptes de l'année 2013 qui comportaient une rémunération du syndic à hauteur de 185,38 euros au titre du « recensement des attestations pour TVA à taux réduit ''.

Il a en outre refusé le quitus de la gestion du syndic, étant précisé que la TVA à taux réduit est applicable pour les travaux dans les parties communes des immeubles collectifs affectés pour au moins 50 % de leur superficie.

Toutefois, lors de cette assemblée générale de copropriété, les comptes 2013 ont été approuvés et il a été donné quitus au syndic pour sa gestion.



Par acte du 3 novembre 2014, M. [P] a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Estaimbuc ainsi que la société Foncia Hauguel en qualité de syndic pour que la clause du contrat de syndic prévoyant cette rémunération soit déclarée illicite ou abusive et que les deux résolutions du 9 juillet 2014 ayant statué sur les comptes et le quitus soient annulées.



Par jugement du 25 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Rouen a :

- Débouté M. [H] [P] de l'intégralité de ses demandes,

- Condamné M. [H] [P] à verser à la SAS Foncia-Hauguel :


la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


- Condamné M. [H] [P] à verser au syndicat de copropriétaires de la résidence Estaimbuc la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné M. [P] aux dépens.



M. [P] a interjeté appel de cette décision le 13 mars 2018 à l'encontre de la Sas Foncia Hauguel et du syndicat des copropriétaires de la résidence Estaimbuc, l'appel portant sur l'ensemble des dispositions du jugement.



La cour d'appel de Rouen a confirmé cette décision en toutes ses dispositions par arrêt du 19 juin 2019, rejetant également, les moyens nouveaux soulevés par M. [H] [P] au soutien de sa demande d'annulation.



M. [H] [P] a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt le 10 septembre 2019. 

Il a soutenu que la cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que la prestation visée par la clause que la cour d'appel a déclaré non abusive, entre dans la gestion courante que doit assurer le syndic et ne pouvait pas être classée dans la catégorie des prestations variables non incluses dans le forfait annuel et a violé l'arrêté du 19 mars 2010 en ce qu'une prestation forfaitaire a été érigée en prestation particulière.



Par arrêt du 28 janvier 2021, la Cour de cassation a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 juin 2019 par la cour d'appel de Rouen, remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel d'Amiens.



La Cour a estimé que selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1er de l'arrêté du 19 mars 2010, dans leur rédaction applicable à la cause, la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission et seules les prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'État ouvrent droit à la perception d'une rémunération spécifique complémentaire, que l'établissement de la déclaration simplifiée relative au taux de TVA constitue une diligence de gestion courante se rapportant à la vérification et au paiement des factures permettant au syndic de présenter des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur.





M. [H] [P] a saisi la cour d'appel d'Amiens.



Vu les conclusions récapitulatives déposées le 31 août 2023 par lesquelles M. [H] [P], demande à la cour de : 

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau :

- déclarer réputée non écrite la clause de prestation annexe « recensement des attestations pour TVA à taux réduit » figurant aux contrats de syndic approuvés par l'assemblée générale du 23 mai 2012 et celle du 10 juin 2013 ; 

- annuler la résolution n°4 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013 ; 

- annuler la résolution n°5 donnant quitus au syndic de sa gestion pour la période arrêtée au 31 décembre 2013 ; 

- dispenser M. [P] de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la procédure de première instance et d'appel ; 

- déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à la société Foncia Hauguel ; 

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 6]), représenté par son syndic en exercice et la société Foncia Hauguel, en application de l'article 700 du code de procédure civile à verser à M. [P] une indemnité de 4 500 euros pour l'instance d'appel et de 4 000 euros pour la première instance ;

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 6]), représenté par son syndic en exercice et la société Foncia Hauguel, aux entiers dépens d'appel et de première instance.



Il fait valoir que :

Sur l'irrecevabilité alléguée de ses demandes nouvelles :

- que l'arrêt de renvoi de la Cour de cassation constitue la survenance ou de la révélation d'un fait nouveau, 

- qu'en conséquence, il est recevable à demander à la cour de renvoi de déclarer réputée non écrite la clause de prestation annexe litigieuse, 

- qu'en première instance, il demandait au tribunal de déclarer abusive cette même clause alors qu'en cause d'appel, sont admissibles les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et qui en sont l'accessoire.

Sur le caractère non écrit de la clause litigieuse :

- queles contrats de syndic approuvés par les assemblées générales du 23 mai 2012 et 10 juin 2013 prévoient en prestation variable le  « recensement des attestations pour TVA à taux réduit » alors que cette prestation est déjà rémunérée par le forfait annuel de gestion et qu'elle doit ainsi être réputée non écrite.

Sur l'annulation des résolutions n°4 approuvant les comptes de l'année 2013 et n°5 donnant quitus au syndic de sa gestion pendant l'année 2013 :

- que les tiers à un contrat sont fondés à invoquer, sur un fondement délictuel, l'exécution défectueuse de celui-ci si elle leur a causé un dommage sans avoir à apporter d'autre preuve,

- que la comptabilité des syndicats de copropriétaires est une comptabilité d'engagement et non plus une comptabilité de trésorerie, 

- que les comptes 2013 approuvés comptabilisent un honoraire de gestion annuel de 10 503,02 euros dépassant l'honoraire forfaitaire contractuel pour lequel le syndicat était engagé,

- que les comptes 2013 comptabilisent un honoraire de 1 112,28 euros au titre des « frais administratifs », que ce montant est surfacturé par rapport à l'honoraire contractuel,

- que les comptes 2013 comptabilisent 185,38 euros au titre du « recensement des attestations pour TVA à taux réduit », que ce dernier montant est sous-facturé par rapport à l'honoraire contractuel, 

- qu'en outre, les comptes présentés aux copropriétaires ne mentionnent pas la totalité des rémunérations que le syndic a perçu en application de son contrat de syndic,

- que cependant la consultation du grand livre 2013 des comptes du syndicat permet toutefois de constater qu'en 2013 la société Foncia Hauguel a perçu un surplus d'honoraires provennant de 639,82 euros d'honoraires de relance et de 2 345,35 euros d'honoraires de mutations de lots,

- que dès lors sont irréguliers et insincères des comptes qui ne comptabilisent pas la totalité des honoraires que le syndic a perçus en application de son contrat de syndic, 

- que le 26 mai 2014, le syndic convoquait le conseil syndical à une réunion aux fins de contrôler les charges de copropriété de l'année 2013 et de préparer l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à approuver lesdits comptes et donner quitus au syndic de sa gestion, qu'en qualité de conseiller syndical, il assistait à cette réunion mais, comme les autres membres du conseil syndical, il n'a pas pu avoir accès aux documents en rapport avec la gestion locative de l'ancien appartement de fonction du gardien.

Sur la réformation de sa condamnation à payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts à la société Foncia Hauguel :

- que la société Foncia est coutumière de la facturation de prestation modique à l'unité, qui répétée à grande échelle.

Sur sa dispense de participer aux frais afférents à la procédure : 

- que par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est fondé à solliciter la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. 





Vu les conclusions récapitulatives déposées le 7 juillet 2023 par lesquelles la SAS Foncia Hauguel demande à la cour de : 

- Juger que M. [H] [P] est irrecevable en ses demandes nouvelles,

- Débouter M. [H] [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Foncia Hauguel, 

- Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Rouen en date du 25 Janvier 2018 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

- Condamner M. [H] [P] à verser la somme de 5 000 euros à la Société Foncia Hauguel à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au titre de la procédure de 1ère instance,

- Condamner M. [H] [P] à verser à la Société Foncia Hauguel la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de 1ère instance ainsi qu'au entiers dépens de la procédure de 1ère instance,

Y ajoutant,

- Condamner M. [H] [P] à verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en cause d'appel,

- Condamner M. [H] [P] à verser à la Société Foncia Hauguel la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- Condamner M. [H] [P] aux entiers dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit de Maître Gonzague de Limerville, avocat au barreau d'Amiens.



Elle fait valoir :

Sur le caractère non écrit de la clause litigieuse :

- que son contrat approuvé par l'assemblée générale est conforme aux dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010, 

- que la prestation particulière relative à la facturation de l'établissement des attestations pour TVA à taux réduit, prestation non visée dans l'annexe à l'arrêté du 19 mars 2010, est définie dans ce contrat avec précision tant dans son objet que dans son coût,

- que chaque copropriétaire pris individuellement n'a aucun lien contractuel avec le syndic,

- que sa désignation n'a fait l'objet d'aucun recours, que le syndicat des copropriétaires n'a jamais émis la moindre revendication quant à cette facturation prétendument indue et/ou abusive.

Sur l'annulation des résolutions n°4 approuvant les comptes de l'année 2013 et n°5 donnant quitus au syndic de sa gestion pendant l'année 2013 :

- qu'aux termes de son arrêt du 28 janvier 2021, la Cour de cassation a tenu un raisonnement contra legem en appliquant, sans pour autant le mentionner expressément, les dispositions tirées du décret du 26 mars 2015 ayant abrogé celles de l'arrêté ministériel du 19 mars 2010, à un contrat de syndic conclu antérieurement, 

- que les comptes du syndicat des copropriétaires au titre de l'exercice de l'année civile 2013 sont parfaitement conformes à la situation comptable du syndicat, 

- que le contrat de syndic conclu le 10 juin 2013 prévoyait expressément que ses honoraires au titre de l'année 2013 seraient fixées à la somme de 10 503,02 euros pour l'année civile et non prorata temporis, cette somme correspondant à celle figurant dans les comptes de la copropriété au titre de l'exercice du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013, 

- qu'il en est de même des frais administratifs reprochés, 

- que les honoraires liées aux ventes de lot ne sont aucunement intégrés dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires dans la mesure où ils sont imputés aux copropriétaires vendeurs concernés, conformément au stipulations du contrat de syndic, 

- que l'obligation de faire apparaître ces honoraires dans la comptabilité du syndicat ne repose sur aucun fondement juridique, 

- que la dette du syndicat à son égard n'a pas à figurer en totalité en comptabilité du moment qu'il lui est loisible de ne pas exiger sa créance, 

- qu'aucune disposition légale n'impose, dans le cadre de la consultation des pièces mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, une communication par voie postale, que l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable au cas d'espèce en ce que cet article ne s'applique qu'en cas de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété par un copropriétaire et non par un membre du conseil syndical,

- que le copropriétaire qui invoque une irrégularité telle un défaut de mise à disposition de documents préalablement à la tenue d'une assemblée générale doit en rapporter la preuve, qu'elle a toutefois communiqué les pièces sollicitées par lettre simple le 17 juin 2014.

Sur la réformation de la condamnation de M. [P] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts :

- que les contestations systématiques effectuées par M. [P] s'apparentent à une manie procédurière dégénérant en abus son droit d'ester en justice, 

- qu'il a conclu et communiqué tardivement ses pièces, qu'il complique le fonctionnement de la copropriété, que de tels agissements s'assimilent à une intention de nuire.

Sur la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires :

- que la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité n'est pas rapportée.



Vu les conclusions récapitulatives déposées le 20 juin 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires des immeubles résidence Estaimbuc demande à la cour de : 

- Déclarer M. [H] [P] irrecevable en ses demandes nouvelles,

- Déclarer mal fondé M. [P] en son appel à l'encontre du jugement du tribunal de grande instance de Rouen du 25 janvier 2018 sous le n° de RG 14/05871,

En conséquence, 

- Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Rouen du 25 janvier 2018 RG n°14/05871 en toutes ses dispositions,

- Débouter de façon plus générale M. [H] [P] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Subsidiairement, si la Cour devait entrer en voie de réformation et faire droit aux demandes de M. [P] à l'égard du Syndicat des copropriétaires des immeubles Résidence Estaimbuc et de la Société Foncia Hauguel,

- Condamner la Société Foncia Hauguel en tant que syndic de copropriété à garantir le syndicat des copropriétaires des immeubles résidence Estaimbuc du paiement de toute somme qui serait mise à sa charge sur réclamation de M. [P] à quelque titre que ce soit en principal, frais irrépétibles et dépens de procédure.

- En tout état de cause, condamner M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires des immeubles résidence Estaimbuc la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés devant la Cour,

- En tout état de cause, condamner M. [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Il fait valoir que : 

Sur l'irrecevabilité alléguée des demandes nouvelles de M. [P] :

- que M. [P] demande à la cour de déclarer réputée non écrite deux clauses de prestation annexe alors que ces demandes n'ont pas été formées en première instance,

- qu'elles s'avèrent donc irrecevables comme étant nouvelles.

 Sur le caractère non écrit des clauses prévoyant des rémunérations supplémentaires au titre des activités de gestion courante :

- que la Cour de cassation a considéré que le recensement des attestations de TVA à taux réduit relevait des diligences de gestion courante du syndic et donc relevait de son honoraire forfaitaire et non des diligences annexes qui auraient pu donner lieu à une rémunération complémentaire du syndic, 

- que le contrat de syndic respecte les dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010 dans la mesure où la prestation relative à la facturation du recensement des attestations pour TVA à taux réduit ne relève pas du forfait de gestion et d'administration correspondant aux activités de gestion courante, 

- que seul le syndicat pouvait saisir la juridiction compétente en vue de faire annuler la clause contestée sous réserve d'une résolution l'autorisant à agir et à saisir la juridiction.

Sur l'annulation des résolutions n°4 approuvant les comptes de l'année 2013 et n°5 donnant quitus au syndic de sa gestion pendant l'année 2013 :

- que les honoraires de la Société Foncia Hauguel comptabilisées dans les comptes soumis à l'approbation des copropriétaires correspondent aux honoraires effectivement facturées, 

- que les comptes sont sincères, fidèles et réguliers, 

- que l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit uniquement au profit des copropriétaires avant l'assemblée générale un droit de consultation et non un droit de communication de copies et que M. [P] a exercé pleinement ce droit.

Sur sa demande de garantie formée à l'encontre du syndic :

- qu'il est recevable et bien fondé selon les dispositions de l'article 1992 du code civil et de l'article 18 alinéa 2 de la loi du 22 10 juillet 1965, à engager la responsabilité de la société Foncia Hauguel en tant que syndic de copropriété pour se voir garantir du paiement de toute somme qui serait mise à sa charge dans la présente instance pour quelque cause que ce soit.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 septembre 2023 et l'affaire devant être plaidée à l'audience du même jour. L'affaire a été renvoyée à l'audience du 9 novembre 2023 pour plaidoirie. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté des demandes de M. [P] à hauteur d'appel :



Il résulte de l'article 564, 565, et 566 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge. Les parties peuvent également ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En l'espèce et contrairement à ce que soutiennent les intimés, M. [H] [P] ne sollicite pas aux termes de ses dernières écritures que soit déclarée non écrite la clause de prestation annexe « frais administratifs, hors frais postaux et copie des convocations et PV d'AG », figurant aux contrats de syndic approuvés par l'assemblée générale du 23 mai 2012 et celle du 10 juin 2013. 

Dès lors que cette demande n'est pas formée par l'appelant, il n'y a donc pas lieu de la déclarer irrecevable.



En revanche et aux termes de ses dernières conclusions, M. [H] [P] demande à la cour de déclarer réputée non écrite la clause de prestation annexe « recensement des attestations pour TVA à taux réduit » figurant aux contrats de syndic approuvés par l'assemblée générale du 23 mai 2012 et celle du 10 juin 2013 alors qu'en première instance il avait sollicité que cette clause soit déclarée abusive et illicite.



Ces prétentions, certes distinctes, tendent manifestement aux mêmes fins, à savoir faire constater le caractère illicite de la clause litigieuse et la demande formée à hauteur d'appel est ainsi le complément nécessaire de celle formée en première instance.



Dès lors, la fin de non-recevoir soulevée par les intimés sera rejetée.



Sur le caractère non écrit de la clause de prestation annexe de recensement des attestations de TVA à taux réduit : 



Il résulte des articles 1131 et 1382 du code civil dans leur version applicable au litige, que l'obligation reposant sur une cause illicite ne peut avoir aucun effet et que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Il résulte en outre de l'article 31 du code de procédure civile, que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.





Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, le syndic est chargé d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat.



Selon l'article 1er de l'arrêté du 19 mars 2010 et de son tableau annexe applicable au litige, les prestations incluses dans le forfait annuel comprennent nécessairement la gestion des travaux d'entretien et de maintenance, l'établissement du compte de gestion générale et des annexes du syndicat des copropriétaires, la présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur, la tenue des comptes fournisseurs et la vérification de leurs factures. Ces opérations sont à effectuer par les administrateurs d'immeuble ou syndics de copropriété et relèvent de la gestion courante.



C'est à tort que les intimés soutiennent qu'en vertu de l'effet relatif des conventions, seul le syndicat avait qualité pour contester la clause litigieuse en ce qu'il est de jurisprudence établie que le tiers à un contrat peut se prévaloir, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, du préjudice que lui cause le caractère illicite d'une obligation prévue par une convention les liant.

Les intimés ne tirent d'ailleurs aucune conséquence de ce moyen invoqué en ce qu'ils n'opposent aucune fin de non recevoir sur ce fondement.



Dès lors, M. [H] [P] a qualité et intérêt pour invoquer le caractère non écrit de la clause litigieuse.



En l'espèce, le contrat de syndic signé le 23 mai 2012 stipule que le recensement des attestations de TVA à taux réduit concernant les travaux de la copropriété sera facturé par lot et par an à 2,99 euros, ce taux ayant par la suite été actualisé à 3,34 euros. 



En tout état de cause, l'article 1er de l'arrêté du 19 mars 2010 et son tableau annexe disposent expressément que d'une part la présentation des comptes du syndicat en conformité avec la réglementation en vigueur et d'autre part la tenue des comptes fournisseurs ainsi que la vérification de leurs factures relèvent des diligences de gestion courante du syndic.



L'établissement de la déclaration simplifiée relative au taux de TVA réduit sur les travaux réalisés au sein de la copropriété ne constitue donc pas une prestation particulière pouvant faire l'objet d'une rémunération spécifique en ce qu'elle concerne la vérification et le paiement des factures des fournisseurs permettant au syndic de présenter des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur.



La clause litigieuse du contrat de syndic, bien qu'elle soit précisée dans sa nature et son coût et n'a pas été intégralement exigée, institue en tout état de cause une rémunération additionnelle pour une prestation déjà indemnisée par le forfait annuel de gestion.



Dès lors, cette clause est illicite et doit être ainsi déclarée réputée non écrite.



Sur l'annulation des résolutions n° 4 et 5 de l'assemblée générale du 8 juillet 2014 :



Selon les articles 10-1, 14-3 alinéa 2, 18-1 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans leur rédaction applicable au litige, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.



Les charges et les produits du syndicat sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement.



La comptabilité d'engagement est une méthode d'enregistrement comptable qui consiste à constater en comptabilité tous les engagements donnés (dettes) et reçus (créances) ne s'étant pas nécessairement dénouées sur le plan financier. Elle s'oppose ainsi à la comptabilité de trésorerie qui comptabilise les opérations encaissées et payées.



Sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de relance pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire et les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot.



Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.



En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [H] [P] a introduit son action en annulation des résolutions litigieuses dans le délai légal lui étant imparti.



En ce qui concerne l'honoraire de gestion annuelle du syndic, le premier contrat signé le 23 mai 2012 a fixé un honoraire du syndic à 10 287 euros pour la période du 23 mai 2012 au 30 juin 2013, soit 13 mois et dix jours. Les honoraires étant appelables trimestriellement, il en résulte un engagement de rémunération de 2317,75 euros par trimestre civil. Ce contrat stipule qu'il prendra fin le 30 juin 2013.



Le contrat du 10 juin 2013 prévoit une rémunération pour l'année civile de 10 503,02 euros, soit 2 625,76 euros par trimestre civil appelable.

Ce contrat stipule qu'il n'entrera en vigueur que le 10 juin 2016. Il ne s'applique qu'aux honoraires trimestriels à échoir consécutivement et ne présente donc aucun caractère rétroactif.



Ces conventions ne précisent pas si les honoraires convenues s'entendent hors taxes ou toutes taxes comprises.



Au titre de l'exercice 2013 s'étendant du 1er janvier au décembre 2013, les comptes du syndicat retracent des honoraires totaux de 10 503,02 euros TTC dûs au syndic.



Il s'infère de ces éléments que les parties ont entendu fixer un honoraire TTC, qu'à la signature du nouveau contrat, deux trimestres de rémunération étaient déjà exigibles au titre du contrat du 23 mai 2012 et que le second contrat du 10 juin 2013 a fixé les honoraires du syndic pour les deux derniers trimestres de l'année 2013.



Le syndicat s'est ainsi trouvé engagé à hauteur de 9 887,01 euros TTC au titre de l'exercice 2013.

Dès lors, les comptes, qui retracent un engagement de 10 503,02 euros, ne sont pas sincères ni exacts au regard de l'engagement juridique du syndicat compte-tenu de la date d'entrée en vigueur non rétroactive du contrat du 10 juin 2013. 



Selon les mêmes contrats, le syndicat s'est engagé au paiement de 241,02 euros de « frais administratifs » au titre des deux premiers trimestres de l'année 2013 et à celui de 278,07 euros au titre des deux derniers trimestres, soit 1 038,39 euros sur l'exercice alors que les comptes du syndicat laissent apparaître un engagement de 1 112,28 euros. 



Par conséquent, les comptes ne sont pas sincères ni exacts au regard de l'engagement juridique du syndicat. 



Il ressort par ailleurs des comptes de l'année 2013 du syndicat que le « recensement des attestations pour TVA à taux réduit » a été effectué le 26 août 2013 et relevait ainsi des dispositions du contrat du 10 juin 2013 fixant la rémunération du syndic pour cette prestation à la somme de 3,34 euros TTC par lots, soit 207,08 euros TTC au total. 



Pour autant, les comptes du syndicat laissent apparaître un engagement de 185,38 euros TTC. 

Dans ces conditions, les comptes ne sont pas sincères ni exacts au regard de l'engagement juridique du syndicat, étant rappelé qu'en tout état de cause la clause autorisant cette dette spécifique du syndicat se trouve réputée non écrite.



En ce qui concerne le défaut de comptabilisation de tous les honoraires perçus par le syndic, il résulte de l'article 10-1 de la loi loi n° 65-557 du 10 juillet loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suscité que si les frais de relance et d'établissement de l'état de mutation sont finalement imputable au copropriétaire concerné, ces frais sont comptablement exposés par le syndicat. 

D'ailleurs, leur perception et leur tarification résultent des contrats de syndic souscrit par la copropriété. 



M. [H] [P] justifie par la production du grand livre de la comptabilité du syndicat que les frais de relance se sont élevés à 639,82 euros d'honoraires au titre de l'exercice 2013 tandis que les honoraires de mutations de lots se sont élevés à la somme de 2 345,35 euros.



Il résulte cependant de la consultation du relevé des opérations et du compte de gestion sur l'exercice 2013 soumis à l'assemblée générale que ces honoraires de mutations de lot et de relance n'ont pas été inscrites à ces comptes. 



Dès lors, les comptes soumis ne sont pas sincères ni exacts au regard des engagements opérés.



En ce qui concerne le défaut d'accès allégué aux documents relatifs à la gestion locative de l'ancien appartement de fonction du gardien, le fait que M. [H] [P] soit alors membre du conseil syndical est indifférent à sa qualité concurrente de copropriétaire qui lui donne le droit de consulter les pièces justificatives de charges.



En revanche, s'il est exact que le 26 mai 2014, date de réunion du conseil syndical, M. [H] [P] n'a pas eu accès à ces documents, il résulte des échanges de courriels produits et de l'envoi postal du syndic du 17 juin 2014 qu'il lui a été permis de consulter ces pièces qui lui ont en outre été effectivement adressées alors que le syndic n'en avait pas l'obligation. 



Il ne démontre donc pas ne pas avoir pu avoir accès, avant l'assemblée générale du 8 juillet 2014, aux documents litigieux. Dès lors, ce grief d'annulation n'est pas fondé.



En conclusion, l'insincérité des comptes soumis à l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juillet 2014 justifie l'annulation de la résolution n°4 relative à l'approbation des comptes de l'exercice 2013 ainsi que celle de la résolution n° 5 portant sur le quitus au syndic de sa gestion et la décision entreprise sera infirmée sur ce point.



Sur la condamnation de M. [P] à des dommages et intérêts :



L'exercice d'un droit ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d'erreur grossière équipollente au dol. En outre l'article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales garantit aux parties l'accès au juge.  



M. [H] [P] s'est avéré fondé en son action et ses demandes. Dès lors, il ne saurait lui être reproché d'avoir légitimement fait valoir ses droits en justice.



Il ne saurait ainsi être condamné pour procédure abusive et la décision entreprise sera infirmée sur ce point.



Sur la dispense de participation de M. [H] [P] aux frais de procédure 

 

Il résulte de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.



Dès lors, le syndicat succombant contre M. [H] [P], ce dernier se verra dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel.



Sur les frais irrépétibles et les dépens : 



La SAS Foncia Hauguel et le syndicat des copropriétaires des immeubles résidence Estaimbuc qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de la première instance et de l'appel et la décision entreprise sera infirmée sur ce point.



L'équité commande également de les condamner in solidum à payer à M. [H] [P] la somme de 5 000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.



La SAS Foncia Hauguel qui est à l'origine de la production de comptes insincères et qui a proposé au syndicat des copropriétaires des contrats d'adhésion de syndic comportant une clause réputée non écrite sera condamnée à garantir ce dernier des dépens et frais irrépétibles mises à sa charge par la présente condamnation.



La SAS Foncia Hauguel est partie à la procédure. Il n'y a donc pas lieu de déclarer la décision à intervenir comme lui étant commune et opposable.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 28 janvier 2021,



Déboute la SAS Foncia Hauguel et le syndicat des copropriétaires des immeubles résidence Estaimbuc de leurs fins de non-recevoir,



Infirme en toutes ses dispositions la décision querellée,



Statuant à nouveau, 



Déclare réputée non écrite la clause de prestation annexe « recensement des attestations pour TVA à taux réduit » figurant aux contrats de syndic approuvés par les assemblées générales du 23 mai 2012 et du 10 juin 2013,



Annule la résolution n°4 de l'assemblée générale du 8 juillet 2014 approuvant les comptes du syndicat des copropriétaires des immeubles résidence Estaimbuc portant sur l'exercice du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013,



Annule la résolution n°5 de l'assemblée générale du 8 juillet 2014 donnant quitus au syndic de sa gestion pour la période arrêtée au 31 décembre 2013, 



y ajoutant, 



Condamne in solidum la SAS Foncia Hauguel et le syndicat des copropriétaires des immeubles résidence Estaimbuc aux dépens de la première instance et de l'appel,



Condamne in solidum la SAS Foncia Hauguel et le syndicat des copropriétaires des immeubles résidence Estaimbuc à payer à M. [H] [P] la somme de 5 000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,



Dispense M. [H] [P] de toute participation à la dépense commune des frais de première instance et d'appel relatifs à la présente procédure,



Condamne la SAS Foncia Hauguel à garantir le syndicat des copropriétaires des immeubles résidence Estaimbuc du paiement des dépens et frais irrépétibles mis à la charge de ce dernier par la présente décision,



Rejette les autres demandes. 





LA GREFFIERE LE PRESIDENT