Cour d'Appel · 2ème Chambre — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° 3 DU 11 JANVIER 2024





N° RG 22/01314 - 

N° Portalis DBV7-V-B7G-DQOV



Décision attaquée : ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 02 décembre 2022, rendue dans une instance enregistrée sous le n° 22/00208, 



APPELANTE :



S.C.I. Forest Immo

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée par Me Maryan Mougey, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





INTIMEE :



SAS Soguadial [Localité 11]

[Adresse 12] 

[Adresse 12]

[Localité 8]



Représentée par Me Sully Lacluse de la SELARL Lacluse & Cesar, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





INTERVENANTE VOLONTAIRE :



S.A.R.L Socodis

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 7]



Représentée par Me Sully Lacluse de la SELARL Lacluse & Cesar, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





COMPOSITION DE LA COUR : 



L'affaire a été débattue le 09 octobre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



M. Frank Robail, président,

Mme Annabelle Clédat, conseiller,

M. Thomas Habu Groud, conseiller



qui en ont délibéré.



Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 11 Janvier 2024.





GREFFIER,



Lors des débats et du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



Signé par Mme Annabelle Cledat, conseiller ayant délibéré, en remplacement du président empêché, conformément à l'article 456 du code de procédure civile, et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire. 





FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 1er avril 2014, la SCI Forest Immo a donné à bail commercial à la SAS Ecomax Guadeloupe un local de 660 m² au sein d'un bâtiment à usage commercial de 1.000 m² construit sur les parcelles cadastrées AO n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] à [Localité 11], sur la commune de [Localité 9], pour l'exploitation d'un commerce de vente de produits alimentaires.



Ce bail prévoyait, dans son article 5 2°, que le preneur pourrait exécuter, s'il le jugeait utile, mais à ses frais, les travaux supplémentaires qu'il désirerait, sous réserve de l'approbation préalable du bailleur et de ses architectes, et que le coût de ces travaux et des honoraires serait réglé directement par le preneur aux entrepreneurs et architectes.



Ce contrat contenait également, dans son article 14, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de charge ou d'inexécution d'une seule des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de cette clause, délivré par acte extra-judiciaire et resté infructueux, le bail serait résilié de plein droit si bon semblait au bailleur, sans qu'il ait à remplir aucune formalité.



Le 14 octobre 2014, la SCI Forest Immo a fait signifier à la SAS Ecomax Guadeloupe un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail avec mise en jeu de la clause résolutoire, afin de lui enjoindre, sur la base d'un constat d'huissier dressé le 19 septembre 2014, de libérer des places de stationnement destinées à l'usage commun des locataires de l'enclos à chariots et du local poubelles édifiés sans son autorisation et de libérer le domaine destiné à l'usage commun des locataires d'un groupe électrogène dont les émissions dégradaient le bâtiment et créaient une gêne olfactive, installé également sans son autorisation.



Par jugement du 30 avril 2020, le tribunal mixte de commerce de Fort-de-France a adopté un plan de cession des actifs de la société Ecomax Guadeloupe au profit de la SARL Socodis, avec faculté de substitution de toute société constituée ou à constituer, notamment la cession du bail commercial de son magasin de [Localité 11], consenti par la SCI Forest Immo.



Suite à cette cession, la SAS Soguadial [Localité 11] a pris possession des lieux.





Le 15 décembre 2021, la SCI Forest Immo a fait signifier à cette société un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail, visant la clause résolutoire, afin qu'elle procède, en vertu du bail du 1er avril 2014 :

- au démontage du groupe électrogène,

- au démontage de groupes de climatisation posés sans son autorisation sur le mur Est, avec dépose des évacuations des eaux de condensation des climatiseurs non autorisés et étanchéité du réseau pour les climatiseurs autorisés,

- au démontage de la cheminée cuisine et du compresseur froid se trouvant sur le caillebotis,

- et plus généralement, à la remise en l'état d'origine du bâtiment.



La société Soguadial [Localité 11] ne s'étant pas exécutée, la SCI Forest Immo l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre par acte du 04 mai 2022 afin :

- de voir constater qu'elle occupait le local sans droit ni titre, si elle ne pouvait justifier de son titre d'occupation en versant aux débats le contrat par lequel elle s'était substituée à la société Socodis,

- à défaut, de voir constater que le bail avait été résilié le 15 janvier 2022 en application de la clause résolutoire, dans l'hypothèse où elle justifierait venir aux droits de la société Socodis, 

- de voir ordonner, en tout état de cause, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte,

- de la voir condamner, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés,

- d'obtenir sa condamnation à la remise en état des lieux loués sous astreinte.



Par ordonnance du 02 décembre 2022, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé et condamné la SCI Forest Immo à payer à la SAS Soguadial [Localité 11] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



La SCI Forest Immo a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 16 décembre 2022, en indiquant expressément que son appel portait sur chacun des chefs de jugement.



La procédure a fait l'objet d'une orientation à bref délai avec fixation de l'affaire à l'audience du 24 avril 2023. 



La société Soguadial [Localité 11] a régularisé sa constitution d'intimée par voie électronique le 24 janvier 2023.



La SARL Socodis a formalisé son intervention volontaire le 17 février 2023.



L'affaire, initialement appelée à l'audience du 24 avril 2023, a été renvoyée à la demande des parties au 12 juin 2023, puis au 09 octobre 2023, date à laquelle elle a été évoquée. La décision a ensuite été mise en délibéré au 11 janvier 2024.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



1/ LA SCI Forest Immo, appelante :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 07 juin 2023 par lesquelles l'appelante demande à la cour :

- d'infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

- de renvoyer les parties à se pourvoir sur le fond mais, dès à présent, par provision, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse :

- à défaut pour la société Soguadial [Localité 11] de justifier de son titre d'occupation en versant aux débats le contrat par lequel elle s'est substituée à la société Socodis, de juger qu'elle occupe le local litigieux sans droit ni titre,

- dans l'hypothèse où la société Soguadial [Localité 11] justifierait venir aux droits de la société Socodis, de constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail est résilié depuis le 15 janvier 2022 et qu'elle occupe sans droit ni titre le local à usage commercial situé sur une parcelle cadastrée AO n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 1] et [Cadastre 2],

- en tout état de cause :

- d'ordonner l'expulsion de la société Soguadial [Localité 11] et de tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification 'de l'ordonnance à intervenir',

- de condamner la société Soguadial [Localité 11] à payer aux requérants une indemnité d'occupation à titre provisionnel égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés,

- de prononcer la capitalisation annuelle des intérêts,

- d'ordonner à la société Soguadial [Localité 11] de remettre les lieux dans leur état d'origine sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

- d'avoir notamment à retirer toutes constructions édifiées tant par la société Ecomax Guadeloupe que par la société Soguadial [Localité 11], à savoir :

- démontage du groupe électrogène,

- démontage des groupes de climatisation posés sans autorisation sur le mur Est avec dépose des évacuations des eaux de condensation des climatiseurs non autorisés et étanchéité du réseau pour les climatiseurs autorisés,

- démontage de la cheminée cuisine et du compresseur froid se trouvant sur le caillebotis,

et de ne plus empiéter sur les parties communes, le tout sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- de débouter les sociétés Soguadial [Localité 11] et Socodis de toutes leurs demandes,

- de condamner solidairement la société Soguadial [Localité 11] et la société Socodis à lui payer la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût des commandements.



2/ La SAS Soguadial [Localité 11], intimée, et la SARL Socodis, intervenante volontaire :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 28 juillet 2023 par lesquelles elles demandent à la cour :

- de déclarer la société Soguadial [Localité 11] recevable en sa constitution d'intimée,

- d'accueillir favorablement l'intervention volontaire de la société Socodis,

- en conséquence, d'infirmer l'ordonnance querellée en toutes ses dispositions,

- statuant à nouveau, de débouter la société Soguadial [Localité 11] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- subsidiairement, d'ordonner la suspension de la clause résolutoire du bail litigieux en application des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, assortie d'un délai d'exécution des travaux de démolition d'une durée d'un an,

- en tout état de cause, de condamner la société Forest Immo aux entiers dépens de l'instance et au paiement de 5.000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts et 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.



MOTIFS DE L'ARRET



Sur la recevabilité de l'appel : 



Conformément aux dispositions de l'article 490 du code de procédure civile, le délai d'appel à l'encontre d'une ordonnance de référé est de quinze jours. Il court à compter de la signification de la décision.



En l'espèce, la société Forest Immo a interjeté appel le 16 décembre 2022 de l'ordonnance de référé rendue le 02 décembre 2022, avant toute signification.



Son appel est donc recevable.



Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la société Socodis :



L'article 325 du code de procédure civile dispose que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.



Les articles 328 et 330 précisent que l'intervention volontaire est principale ou accessoire. L'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.



En l'espèce, la société Socodis est intervenue volontairement à l'instance d'appel afin de soutenir la société Soguadial [Localité 11], qui avait régulièrement formalisé sa constitution d'intimée le 24 janvier 2023. Son intervention tend à permettre de démontrer que l'intimée s'est substituée à elle à la suite du jugement du tribunal mixte de commerce de Fort-de-France ordonnant la cession des actifs de la société Ecomax Guadeloupe, et qu'elle dispose donc bien d'un titre pour occuper le local commercial en cause. En sa qualité de cessionnaire du droit au bail, elle a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir la société Soguadial [Localité 11].



Dès lors, son intervention, qui se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, doit être déclarée recevable.



Sur l'expulsion de la société Soguadial [Localité 11] et la remise en état des lieux :



Conformément aux dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Sur le fondement ce texte, la société Forest Immo soutient que la société Soguadial occupe le local commercial initialement loué à la société Exomax Guadeloupe sans droit ni titre, à titre principal, car elle ne prouve pas qu'elle se serait valablement substituée à la société Socodis, cessionnaire du droit au bail par décision du tribunal mixte de commerce de Fort-de-France du 30 avril 2022, et, à titre subsidiaire, en raison de la résiliation du bail consécutive à l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 15 décembre 2021. Elle sollicite en conséquence son expulsion, sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation à titre provisionnel et la remise en état des lieux loués.



Sur la qualité de locataire de la société Soguadial [Localité 11]:



Par jugement du 30 avril 2020 portant adoption d'un plan de cession, le tribunal mixte de commerce de Fort-de-France a ordonné la cession des éléments incorporels et corporels du fonds de commerce de la SAS Ecomax Guadeloupe portant sur 19 de ses 31 magasins, dont celui de [Localité 11], au profit de la SARL Socodis, avec faculté de substitution de toute société constituée ou à constituer.



La date d'entrée en jouissance était fixée au 2 mai 2020.



S'il est constant que la société Soguadial [Localité 11] ne produit ni le contrat par lequel elle s'est substituée à la société Socodis, ni la preuve de la notification de cette substitution au bailleur, force est de constater :

- que la société Soguadial [Localité 11], qui a été constituée pour l'exploitation de magasins d'alimentation et de supermarché, a débuté son activité le 02 mai 2020 et que sa dénomination était bien 'Ecomax Guadeloupe', pour un établissement situé à [Localité 11], ainsi qu'en atteste l'extrait du registre du commerce et des sociétés produit aux débats,

- que la société Forest Immo considérait bien, avant l'introduction de la présente instance, que la société Soguadial [Localité 11] s'était substituée à la société Socodis suite au jugement de cession, puisqu'elle indiquait, dans le commandement qu'elle a fait délivrer à la société Soguadial [Localité 11] le 15 décembre 2021 : 'La société Soguadial [Localité 11] vient aujourd'hui aux droits de la société Ecomax Guadeloupe suite à un jugement du tribunal mixte de commerce de Fort-de-France en date du 30 avril 2020 homologuant le plan de cession de la société Ecomax Guadeloupe au profit de la société Socodis, avec faculté de substitution'. 



En conséquence, aucune contestation sérieuse ne permet de remettre en cause le fait que la société Soguadial [Localité 11] est bien locataire du local commercial appartenant à la société Forest Immo depuis le 02 mai 2020.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :



Conformément aux dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



En l'espèce, le bail conclu le1er avril 2014 entre la SCI Forest Immo et la SAS Ecomax Guadeloupe contenait, dans son article 14, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de charge ou d'inexécution d'une seule des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de cette clause, délivré par acte extra-judiciaire et resté infructueux, le bail serait résilié de plein droit si bon semblait au bailleur, sans qu'il ait à remplir aucune formalité.



Par ailleurs, l'article 5 2° du bail stipulait que le preneur pourrait exécuter, s'il le jugeait utile, mais à ses frais, les travaux supplémentaires qu'il désirerait, sous réserve de l'approbation préalable du bailleur et de ses architectes, et que le coût de ces travaux et des honoraires serait réglé directement par le preneur aux entrepreneurs et architectes.



Le point 10 de ce même article précisait également que le preneur ne devait pas utiliser les parties communes, galeries, trottoirs, couloirs, etc..., pour placer des comptoirs, kiosques ou toutes autres installations.



Il résulte d'un constat d'huissier dressé le 19 septembre 2014 à la demande de la société Forest Immo, que la société Ecomax avait, sans autorisation :



- occupé des places de stationnement destinées à l'usage commun afin d'y installer un enclos à chariots et un local poubelles,

- installé sur le domaine destiné à l'usage commun des locataires un groupe électrogène démuni de cheminée à la sortie du pot d'échappement, dont les émissions dégradaient le bâtiment et créaient une gène olfactive.



Par commandement d'avoir à respecter les clauses du bail, qui visait la clause résolutoire, la société Forest Immo avait mis en demeure la société Ecomax Guadeloupe, le 14 octobre 2014, de se conformer au bail en procédant au retrait de ces installations mises en place sans son autorisation.



Un nouveau constat d'huissier dressé le 21 septembre 2021 à la demande de la société Forest Immo a permis de constater que non seulement le groupe électrogène n'avait pas été enlevé, mais que de nouveaux travaux avaient été faits réalisés, notamment l'installation de deux climatiseurs sur le mur Est, la création d'une cheminée et l'installation d'un compresseur sur des caillebotis.



En conséquence, par commandement du 15 décembre 2021, la société Forest Immo a mis en demeure la société Soguadial [Localité 11] d'avoir à procéder, en vertu du contrat de bail du 1er avril 2014, à la remise en état des parties communes utilisées à des fins personnelles et sans autorisation du bailleur par des installations 'faites par les exploitants du supermarché dans les locaux loués' à savoir : 

- démontage du groupe électrogène,

- démontage des groupes de climatisation posés sans son autorisation sur le mur Est, avec dépose des évacuations des eaux de condensation des climatiseurs non autorisés et étanchéité du réseau pour les climatiseurs autorisés,

- démontage de la cheminée cuisine et du compresseur froid se trouvant sur le caillebotis,

- et plus généralement, remise en l'état d'origine du bâtiment.



Il n'est pas contesté que ces travaux n'ont pas été réalisés dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement.



Pour s'opposer néanmoins à l'acquisition de la clause résolutoire, la société Soguadial [Localité 11] soutient en premier lieu que les faits fautifs ne lui sont pas imputables.



Cependant, suite à la cession du bail conclu le 1er avril 2014, la société Soguadial [Localité 11] était assujettie à l'ensemble des obligations du preneur mentionnées dans ce contrat, telles qu'elles devaient s'appliquer à la date d'ouverture de la procédure collective de la société Ecomax Guadeloupe, conformément aux dispositions de l'article L.642-7 du code de commerce.



Il est constant que le bailleur ne peut obtenir la résiliation du bail pour faute en invoquant des manquements commis par le précédent locataire.



En revanche, il est tout aussi constant que le cessionnaire est tenu de mettre un terme aux manquements contractuels persistants visés dans le commandement qui lui est délivré, même s'il n'en est pas à l'origine, sous peine d'acquisition de la clause résolutoire (3ème Civ. 08 octobre 2015, pourvoi n°14-13.179).



Or, en l'espèce, il est incontestable que la société Soguadial [Localité 11] n'a pas mis fin dans le délai d'un mois aux manquements persistants visés par la société Forest Immo dans le commandement délivré le 15 décembre 2021.



La société Soguadial [Localité 11] soutient en second lieu que la société Forest Immo ne produit pas l'état des lieux d'entrée, de sorte qu'elle échouerait à démontrer que les aménagements dont elle demande le démontage seraient imputables aux locataires successifs. 



Cependant, la société Forest Immo verse aux débats le 'bail commercial en état futur d'achèvement' du 17 novembre 2011 qu'elle avait conclu avec la société Ecomax Guadeloupe, antérieurement au 1er avril 2014. En vertu de ce contrat, elle s'était engagée à consentir à la société Ecomax Guadeloupe un bail commercial à réception des travaux, ce qui a donc été fait par acte du 1er avril 2014, date d'entrée du locataire dans les lieux.



Ce premier bail comportait la liste des travaux à réaliser par le bailleur, parmi lesquels ne figurait pas l'installation d'un groupe électrogène ou de climatiseurs. Par ailleurs, les plans du bâtiment annexés à ce bail ne montrent aucune cheminée. 



L'audit de sécurité incendie réalisé par le bailleur le 19 novembre 2019 a mis en évidence les dangers liés à l'implantation du groupe électrogène contre la façade du bâtiment, alors que son tuyau d'échappement n'était relié à aucune cheminée. 



Il est dès lors invraisemblable que cette installation ait été faite par le bailleur, a fortiori sur des parties communes. La société Ecomax Guadeloupe n'a d'ailleurs jamais contesté le commandement de faire qui lui avait été délivré le 14 octobre 2014, aux termes duquel le bailleur lui demandait de procéder à l'enlèvement de ce groupe électrogène.



Tous ces éléments permettent donc de considérer, malgré les contestations non étayées de la société Soguadial [Localité 11], que cette installation a bien été réalisée par le premier locataire.



En ce qui concerne les autres installations, elles ne figuraient pas dans le constat du 19 septembre 2014 mais ont bien été constatées le 20 septembre 2021.



Aucun élément ne permettant de penser que l'installation d'une cheminée de cuisine, de climatiseurs ou d'un compresseur auraient pu être faits par le bailleur, alors qu'il s'agit d'équipements uniquement utiles au preneur et, pour certains, réalisés dans des conditions susceptibles de générer des désordres pour le bâtiment (écoulements d'eau de condensation des climatiseurs contre la façade), ce constat suffit à établir que ces travaux ont été réalisés par les preneurs successifs, sans accord préalable du bailleur et de ses architectes, et parfois sur des parties communes. Contrairement à ce qu'invoque l'intimée, il est indifférent de savoir quel preneur en est l'auteur, dès lors que la société Soguadial [Localité 11] devait mettre un terme à ces manquements persistants.



Au regard de l'ensemble de ces éléments, la clause résolutoire devait être acquise à la date du 15 janvier 2022.



Pour s'y opposer, la société Soguadial [Localité 11] invoque en dernier lieu la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement du 15décembre 2021. Cependant, cette mauvaise foi n'est pas établie, dès lors :

- qu'il n'est pas démontré que la société Forest Immo aurait donné son agrément à la cession du bail à la société Soguadial [Localité 11] sans faire aucune réserve concernant les installations litigieuses,

- qu'elle n'a pas tardé pour agir suite à la cession du bail, le délai de dix-huit mois n'étant pas excessif, 

- que l'absence de production d'un état des lieux d'entrée n'est pas de nature à remettre en cause l'imputabilité des travaux réalisés aux preneurs successifs, ainsi que cela a été précédemment démontré.



En conséquence, aucune contestation sérieuse ne s'oppose à ce que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire au 15 janvier 2022.







Cependant, la société Soguadial [Localité 11] demande à la cour, dans ce cas, d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et de lui accorder un délai d'un an pour procéder à l'exécution des travaux de mise en conformité, demande à laquelle l'appelante s'oppose en indiquant qu'elle a déjà bénéficié de délais largement suffisants pour s'exécuter.



En vertu de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en effet, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En l'espèce, les travaux à réaliser peuvent l'être dans un délai raisonnable. Il convient donc d'accorder à la société Soguadial [Localité 11] un délai d'un an pour y procéder à compter de la signification du présent arrêt et, dans l'attente, de suspendre les effets de la clause résolutoire.



La société Soguadial [Localité 11] sera tenue à ce titre de procéder aux travaux suivants, à l'exclusion de tout autre:

- démontage du groupe électrogène,

- démontage des groupes de climatisation posés sans autorisation sur le mur Est avec dépose des évacuations des eaux de condensation des climatiseurs non autorisés et étanchéité du réseau pour les climatiseurs autorisés,

- démontage de la cheminée cuisine et du compresseur froid se trouvant sur le caillebotis.



A défaut pour elle d'y procéder, la clause résolutoire sera acquise et son expulsion sera ordonnée conformément au dispositif du présent arrêt. Elle sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle dont le montant sera égal à celui du loyer, jusqu'à la libération effective des lieux. Par ailleurs, elle sera condamnée, sous astreinte provisoire, à procéder aux travaux précédemment listés, selon les modalités prévues au dispositif.



La société Forest Immo sera déboutée de ses demandes plus amples, notamment de sa demande trop imprécise tendant à la remise en l'état d'origine des lieux loués.



Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée à l'encontre de la SCI Forest Immo :



Conformément aux dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.



Sur le fondement de ce texte, la société Soguadial [Localité 11] considère que la société Forest Immo a commis un abus de droit en persistant dans sa procédure de référé en saisissant la cour d'appel, au lieu de saisir le juge du fond.



Cependant, le droit d'appel est ouvert à l'encontre des ordonnances de référés, même lorsqu'elles disent n'y avoir lieu à référé.



Par ailleurs, la présente décision démontre que les demandes de la société Forest Immo étaient bien fondées, y compris en référé.



En conséquence, la société Soguadial [Localité 11] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts. 







Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



La Soguadial [Localité 11], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du seul commandement du 15 décembre 2021 qui lui a été délivré. 



Par ailleurs, l'équité commande de la condamner à payer à la société Forest Immo la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel confondus, et de la débouter de sa propre demande à ce titre.



Aucune condamnation ne sera en revanche prononcée à l'encontre de la société Socodis, intervenante volontaire.



Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

 

PAR CES MOTIFS



La cour, 



Déclare recevable l'appel interjeté par la SCI Forest Immo,



Déclare recevable l'intervention volontaire de la SARL Socodis,



Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau,



Constate l'acquisition, à la date du 15 janvier 2022, de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail commercial du 1er avril 2014 liant la SCI Forest Immo et la SAS Soguadial [Localité 11],



Accorde un délai d'un an à compter du présent arrêt à la SAS Soguadial [Localité 11] pour procéder aux travaux suivants:

- démontage du groupe électrogène,

- démontage des groupes de climatisation posés dans autorisation sur le mur Est avec dépose des évacuations des eaux de condensation des climatiseurs non autorisés et étanchéité du réseau pour les climatiseurs autorisés,

- démontage de la cheminée cuisine et du compresseur froid se trouvant sur le caillebotis,



Ordonne, durant ce délai, la suspension des effets de la clause résolutoire, 



A défaut pour la SAS Soguadial [Localité 11] d'avoir procédé à ces travaux à l'expiration du délai précédemment imparti :



Ordonne son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, des lieux loués, soit un local de 660 m² au sein d'un bâtiment à usage commercial de 1.000 m² construit sur les parcelles cadastrées AO n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] à [Localité 11], sur la commune de [Localité 9], 



Condamne la SAS Soguadial [Localité 11] à payer à la SCI Forest Immo une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés,



Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière au titre de cette indemnité d'occupation, à compter de la première échéance,







Ordonne à la SAS Soguadial [Localité 11], sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, huit jours à compter de la signification d'un commandement de faire, de procéder aux travaux suivants, à l'exclusion de tout autre :

- démontage du groupe électrogène,

- démontage des groupes de climatisation posés sans autorisation sur le mur Est avec dépose des évacuations des eaux de condensation des climatiseurs non autorisés et étanchéité du réseau pour les climatiseurs autorisés,

- démontage de la cheminée cuisine et du compresseur froid se trouvant sur le caillebotis,



Déboute la SCI Forest Immo du surplus de ses demandes, 



Déboute la SAS Soguadial [Localité 11] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,



Condamne la SAS Soguadial [Localité 11] à payer à la SCI Forest Immo la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel confondus,



Déboute la SAS Soguadial [Localité 11] de sa propre demande à ce titre,



Condamne la SAS Soguadial [Localité 11] aux entiers de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du seul commandement du 15 décembre 2021.



Et ont signé, 



La greffière, Le conseiller,

P/ Le président empêché

 

 (Article 456 du C.P.C)