Cour d'Appel · 2ème Chambre — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY







2ème Chambre 



Arrêt du Jeudi 11 Janvier 2024 





N° RG 21/01712 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GY7S



Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 09 Juillet 2021, RG 1120000338



Appelant



M. [N] [X] [T]

né le 28 Février 1956 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]



Représenté par la SELARL CABINET PASCAL SOUDAN CONSEIL, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003049 du 04/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY)





Intimé



M. [K], [B] [W]

né le 06 Avril 1953 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]



Représenté par la SELARL CABINET ALCALEX, avocat au barreau de CHAMBERY





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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 31 octobre 2023 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,



Et lors du délibéré, par :



- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries



- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,



- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,





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EXPOSÉ DU LITIGE



Par contrat du 30 juillet 2008, M. [B] [W] a donné à bail à Mme [H] [C] et à Mme [S] [G] un logement à usage d'habitation situé [Localité 2] à [Localité 4] contre un loyer mensuel de 1 050 euros. 



Par avenant du 31 août 2009, il a été convenu que M. [N] [T] remplace Madame [S] [G] suite au départ de celle-ci et participe ainsi au règlement des loyers, charges et accessoires à compter du 1er septembre 2009, toutes les clauses du bail d'origine restant applicables.



Suite au décès de M. [B] [W] le 5 octobre 2012, puis à celui de son épouse [J] le 19 octobre 2014, leur fils [K] est devenu propriétaire du bien immobilier objet du contrat de bail.



Par courrier remis le 1er février 2017 à l'agence immobilière mandatée par le bailleur, M. [K] [W] a indiqué son intention de vendre le bien immobilier objet de la location au prix de 380 000 euros.



M. [N] [T] a, en réponse, informé le mandataire de sa volonté d'acquérir le bien. 



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 août 2018, M. [K] [W] a porté à la connaissance de M. [N] [T] son souhait de reprendre le logement donné à bail pour y loger son fils. 



Par courrier du 11 novembre 2018, M. [N] [T] a contesté la validité du congé en se prévalant de l'existence d'un compromis de vente conclu entre les parties le 9 mars précédant. 



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 mars 2019, M. [K] [W] a demandé, par l'intermédiaire de son conseil, la communication dudit compromis et a interrogé M. [N] [T] quant à sa volonté d'acquérir le bien objet du bail, avant de lui proposer, par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 juin 2020, de lui céder le bien en cause au prix de 380 000 euros net vendeur.



Par courrier recommandé du 27 juin 2020, M. [N] [T] a confirmé son souhait d'acquérir le bien immobilier donné à bail. M. [K] [W] a, par courrier recommandé du 5 août 2020, répondu que le paiement de l'arriéré locatif était néanmoins un préalable à la cession. 



Par exploit du 9 décembre 2020, M. [K] [W] a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il prononce, au bénéfice de l'exécution provisoire, la résiliation du contrat de bail en raison des défauts de paiement de M. [N] [T], qu'il ordonne son expulsion sous astreinte et le condamne au paiement d'un arriéré locatif de 28 499,76 euros outre une indemnité au titre de la clause pénale de 2 849,97 euros, une indemnité mensuelle d'occupation égale à deux fois le montant du loyer ainsi que 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Par jugement contradictoire du 9 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 4] a :



- prononcé, à compter de la décision, la résiliation du contrat de bail conclu le 31 août 2009 entre M. [K] [W] d'une part et M. [N] [T] d'autre part concernant le logement à usage d'habitation situé [Localité 2] à [Localité 4], 

- ordonné en conséquence à M. [N] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, 

- dit qu'à défaut pour M. [N] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [W] pourra, 2 mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi conformément aux dispositions des articles l 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, 

- condamné M. [N] [T] à payer à M. [K] [W] la somme de 27 604,84 euros au titre des loyers impayés pour la période du 1er mai 2019 au 9 juillet 2021, outre les indemnités d'occupation dues à compter du 10 juillet 2021, avec intérêts au taux légal, 

- condamné M. [N] [T] à payer à M. [K] [W] la somme de 1 011 euros au titre du dépôt de garantie, 

- autorisé M. [N] [T] à s'acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, 

- précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, à défaut de quoi la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

- dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité par application de parti de 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [N] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celles formées par M. [K] [W] au titre de l'astreinte et des clauses pénales insérées dans le contrat de bail,

- dit que le jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.



Par acte du 19 août 2021, M. [N] [T] a interjeté appel de la décision.



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [N] [T] demande à la cour de :



Vu notamment l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 

Vu les pièces produites au débat, 

 - dire et juger recevable et dans tous les cas bien fondé son appel, 

 

Et en conséquence, 

 - infirmer totalement le jugement déféré en ce qu'il a : 

 


prononcé à compter de la décision la résiliation du contrat de bail conclu le 31 août 2009 entre M. [K] [W] d'une part et M. [N] [T] d'autre part concernant le logement à usage d'habitation situé [Localité 2] à [Localité 4], 

ordonné en conséquence à M. [N] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, 

dit qu'à défaut pour M. [N] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [W] pourra, 2 mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi conformément aux dispositions des articles l 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

fixé l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, 

condamné M. [N] [T] à payer à M. [K] [W] la somme de 27 604,84 euros au titre des loyers impayés pour la période du la mai 2019 au 9 juillet 2021, outre les indemnités d'occupation dues à compter du 10 juillet 2021, avec intérêts au taux légal, 

condamné M. [N] [T] à payer à M. [K] [W] la somme de 1 011 euros au titre du dépôt de garantie, 

autorisé M. [N] [T] à s'acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour première fois le 5 du mois suivant la signification du jugement, à défaut de quoi la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité par application de parti de 700 du code de procédure civile,

condamné M. [N] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celles formées par M. [K] [W] au titre de l'astreinte et des clauses pénales insérées dans le contrat de bail,

dit que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,




Et statuant à nouveau, à titre principal,

- débouter intégralement M. [K] [W] de ses demandes fins et conclusions, 

 

A titre subsidiaire,

- dire et juger qu'il disposera de délai de paiement de 24 mois pour apurer l'arriéré locatif, 

 

Dans tous les cas, 

 - condamner M. [K] [W] à payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

 - condamner M. [K] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 11 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [K] [W] demande à la cour de :



Faisant application de l'article 24 de la loi n° 89.462 du 6 juillet 1989, modifié par l'article 27 de la loi n° 90.449 du 31.5.1990 et l'article 114 de la loi n° 98.657 du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions,

 

Faisant application de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 modifié par l'article 36 de la loi n° 98 .657 du 29 Juillet 1998, 

 

Vu notamment les dispositions de l'avenant au contrat de bail du 30 juillet 2018 signé entre les parties le 31 août 2019, 

 

- dire et juger l'appel régularisé par M. [N] [T] à l'encontre du jugement déféré infondé et injustifié, 

- rejeter dès lors l'intégralité des moyens, fins et prétentions présentés par M. [N] [T] à l'appui de son appel,

- constatant que M. [N] [T] a manqué gravement à ses obligations contractuelles et plus particulièrement à son obligation principale d'avoir à payer le prix du bail aux termes convenus, depuis plusieurs années, 

 - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : 


prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 31 août 2009 entre M. [K] [W] d'une part et M. [N] [T] d'autre part concernant le logement à usage d'habitation situé [Localité 2] à [Localité 4] à compter du jugement,

ordonné en conséquence à M. [N] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, dit qu'à défaut pour M. [N] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [W] pourra, 2 mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 

dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

fixé l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

condamné M. [N] [T] à payer à M. [K] [W] la somme de 27 604,84 euros au titre des loyers impayés pour la période du la mai 2019 au 9 juillet 2021, outre les indemnités d'occupation dues à compter du 10 juillet 2021, avec intérêts au taux légal,

condamné M. [N] [T] à payer à M. [W] la somme de 1 011 euros au titre du dépôt de garantie, 




- dire et juger l'appel incident formé par M. [K] [W] à l'encontre dudit jugement recevable et bien fondé,

- constatant que M. [N] [T] a fait preuve d'une particulière mauvaise foi dans l'exécution du bail d'habitation, 

- reformer le jugement rendu en ce qu'il a : 


autorisé M. [N] [T] à s'acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du jugement,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celles formées par M. [K] [W] au titre de l'astreinte et des clauses pénales insérées dans le contrat de bail,


 

Statuant à nouveau, 

 - rejeter la demande de délai de paiement de M. [N] [T], 

 - condamner M. [N] [T] à lui payer à la somme de 2 760,48 euros en application de la clause insérée au bail correspondant à la majoration de 10% de la somme due afin de couvrir le bailleur des dommages résultant du retard dans le paiement des loyers et charges,

 - prendre acte de ce que M. [N] [T] a quitté les lieux loués, selon procès-verbal de reprise dressé par la Selarl Delfin & Hyvert, huissiers de justice associés à [Localité 4], le 4 avril 2022,

- dire n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'expulsion de M. [N] [T] qui a été mise en 'uvre depuis le jugement déféré, sauf à la confirmer,

- condamner également M. [N] [T] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner enfin aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont compris les frais liés à la procédure d'expulsion, avec distraction au profit de Me Lorelli, avocat de la Selarl Alcalex, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 août 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur le fondement de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le premier juge a rappelé que M. [N] [V], tenu au paiement des loyers suivant le contrat le liant à M. [K] [W], ne s'était acquitté d'aucun loyer depuis le 1er mai 2019 quoiqu'il excipe, sans justifier de l'existence de règlements qui n'auraient pas été pris en compte. 

Dans ses écritures d'appel, M. [N] [T] admet en ce sens 'une erreur en cessant de régler les loyers' en relatant que 'son refus était [...] justifié par le fait qu'on ne lui adressait aucune quittance et que les travaux de remise au[x] norme[s] n'étaient pas effectués'. Il ajoute alors qu''il pensait aussi que cesser de régler les loyers permettrait de contraindre son bailleur à accélérer les démarches de vente' au regard des pourparlers en cours. 



Il résulte toutefois de la relation contractuelle existante entre les parties que le locataire était tenu de payer les loyers et charges relatifs au bien pris à bail, quoique la possibilité d'une cession de l'immeuble ait été en discussion entre bailleur et preneur. 



Il est en outre acquis que les pourparlers entre preneur et bailleur n'ont pas abouti au transfert de propriété de sorte que les qualités respectives des parties, et les devoirs qui leur incombent, sont demeurés identiques malgré la volonté, un temps existante, de céder le bien donné à bail.



Il en résulte que M. [N] [T] n'aurait, d'aucune façon, dû mettre fin unilatéralement au paiement des loyers étant au surplus observé que les travaux de remise aux normes allégués ne sont documentés par aucun élément tangible et que l'absence de remise de quittance, contestée par le bailleur, n'est étayée que par la production d'une copie de lettre simple qui aurait été émise par M. [N] [T] à l'attention de son bailleur, de sorte que le non-paiement à bonne date des loyers et des charges ne saurait se justifier.



Dans ces conditions, c'est à bon droit et par des motifs pertinents que la cour approuve que le premier juge a constaté l'existence d'une faute suffisamment grave incombant au preneur justifiant la résiliation judiciaire du bail.



Par ailleurs, concernant l'arriéré locatif, la cour observe que le décompte arrêté par le premier juge n'est pas contesté en son quantum par M. [N] [T] lequel ne verse aux débats, en tout état de cause, aucun justificatif de paiement susceptible de minorer la somme retenue, et limite sa demande subsidiaire à l'octroi de délais de paiement sur 24 mois sans toutefois produire de justificatifs de revenus et de charges permettant à la cour d'apprécier favorablement cette demande, et ce d'autant que les délais initialement accordés avec des mensualités de 100 euros sur 23 mois sont insusceptibles de permettre un remboursement effectif de la dette dans le délai de 2 ans.



Enfin, au visa de l'article 4.i de la loi susvisée, le premier juge a justement écarté comme réputée non-écrite la clause de majoration de 10% relative aux loyers impayés fondant la demande en paiement complémentaire de M. [K] [W]. Ce dernier sera donc débouté de cette demande.



M. [N] [T], qui succombe en son appel, est condamné aux dépens dont distraction au profit de Me Lorelli s'agissant des frais dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500 euros à M. [K] [W] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, 



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a :




autorisé M. [N] [T] à s'acquitter de sa dette en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, 





précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour première fois le 5 du mois suivant la signification du jugement, à défaut de quoi la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,




Statuant à nouveau,



Déboute M. [N] [T] de sa demande de délai de paiement,



Y ajoutant,



Condamne M. [N] [T] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Lorelli s'agissant des frais dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,



Condamne M. [N] [T] à payer la somme de 1 500 euros à M. [K] [W] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Ainsi prononcé publiquement le 11 janvier 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.



La Greffière La Présidente