Cour d'Appel · 3ème Chambre — 11 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





















N° RG 23/00659 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F5XM



Minute n° 24/00013 





[X]

 C/

[B], [F]



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Juge des contentieux de la protection de METZ

02 Mars 2023

22/000542

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COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE

A.R.I.



ARRÊT DU 11 JANVIER 2024





APPELANTE :



Madame [P] [X]

[Adresse 1]

Représentée par Me Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2023-002660 du 28/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)





INTIMÉS :



Monsieur [Z] [B]

[Adresse 2]

Représenté par Me Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ



Madame [C] [F]

[Adresse 2]

Représenté par Me Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX, Greffier





ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 5 février 2018, M. [Z] [B] a consenti un bail à Mme [P] [X] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 464 euros, outre 36 euros de provision sur charges et un garage pour un loyer mensuel de 50 euros. 



Par acte d'huissier du 15 juillet 2022, Mme [C] [F] et M. [B] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.



Par acte d'huissier du 19 octobre 2022, ils ont fait assigner Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la locataire et la voir condamner à leur verser à titre provisionnel une somme de 9.365 euros au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation mensuelle de 566 euros à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la libération des lieux et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance réputée contradictoire du 2 mars 2023, le juge des référés a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 5 février 2018 entre d'une part, Mme [F] et M. [B] et d'autre part, Mme [X] concernant le logement et un garage situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 15 septembre 2022

- condamné à titre provisionnel Mme [X] à payer à Mme [F] et M. [B] la somme de 9.365 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 21 octobre 2022 incluant l'échéance de septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022

- dit n'y avoir lieu à accorder d'office des délais de paiement

- ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement du logement et du garage

- ordonné à Mme [X] de libérer le logement et d'en restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance et dit qu'à défaut Mme [F] et M. [B] pourront, à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi par l'application des articles L. 433-l et suivants et R. 433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution

- condamné à titre provisionnel Mme [X] à payer à Mme [F] et M. [B] une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 480 euros augmentée de 36 euros pour les charges et 50 euros pour le garage à compter du 1er octobre 2022 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'au départ volontaire ou à l'expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 9.365 euros outre intérêts à laquelle Mme [X] est déjà condamnée provisionnellement par l'ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d'occupation entre le 15 septembre 2022 et la date de l'ordonnance 

- dit n'y avoir lieu à faire droit à la demande tendant à rendre tout mois commencé redevable en intégralité

- constaté qu'aucun élément des débats ne permet de retenir que Mme [X] bénéficierait des effets d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

- condamné Mme [X] à verser à Mme [F] et M. [B] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 juillet 2022, de l'assignation en référé du 19 octobre 2022 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 20 octobre 2022 

- rejeté tout autre demande.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 15 mars 2023, Mme [X] a interjeté appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions.



Aux termes de ses dernières conclusions du 17 mai 2023, l'appelante demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et de : 

- déclarer les demandes présentées par Mme [F] et M. [B] irrecevables et en tout cas non fondées

- à titre subsidiaire lui accorder des délais sur trois années conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 avec suspension des effets de la clause résolutoire 

- condamner Mme [F] et M. [B] aux dépens d'instance et d'appel



Elle expose que les intimés doivent justifier de la propriété du bien et de leur intérêt à agir et qu'à défaut leurs demandes doivent être déclarées irrecevables, relevant que le contrat de bail ne mentionne que M. [B] comme bailleur. Elle soutient que l'APL de 281 euros est versée directement au bailleur et qu'elle réglait le solde en espèces sans obtenir de reçus, qu'aucun décompte ni justificatif des charges ne lui a été fourni et que le bailleur a indûment perçu une avance sur charges, concluant au rejet des demandes.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 2 octobre 2023, Mme [F] et M. [B] demandent à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions et condamner Mme [X] à leur payer une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens. 



Ils exposent que l'appel doit être rejeté et l'ordonnance confirmée.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023.



MOTIFS DE LA DECISION :



Sur la recevabilité des demandes



Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes de l'article 123, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause. 



En l'espèce il ressort des pièces produites aux débats que le contrat de bail a été signé par M. [B] en qualité de bailleur, sans mention de Mme [F]. Si M. [B] justifie d'un intérêt à agir en sa qualité de bailleur du logement litigieux, il n'est justifié d'aucun intérêt à agir pour Mme [F] qui ne produit aucune pièce pour établir qu'elle serait également propriétaire et bailleur du logement loué et ne répond pas au moyen soulevé. Il s'ensuit que les demandes formées par Mme [F] sont irrecevable et que les mêmes demandes formées M. [B] sont recevables.



Sur la résiliation du bail 



Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, il a été justement constaté par le premier juge que M. [B], bailleur, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer le 15 juillet 2022 pour la somme de 8.510 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail et que ce commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai de deux mois en l'absence paiement.



En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance ayant constaté la résiliation du bail conclu avec M. [B] et ordonné l'expulsion de la locataire.



Sur l'arriéré locatif



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'espèce, le premier juge a exactement dit que M. [B] justifie par les décomptes versés aux débats qu'au 21 octobre 2022 l'appelante restait devoir la somme de 9.365 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés et il est constaté qu'elle ne justifie d'aucun règlement qui n'aurait pas été pris en compte, ni ne démontre avoir effectué des règlements en espèces. Il est observé que la provision mensuelle sur charges est prévue par le contrat de bail et que la question de la régularisation annuelle des charges relève du juge du fond. En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance ayant condamnée l'appelante à verser à M. [B] la somme de 9.365 euros au titre de l'arriéré locatif.



Sur l'indemnité d'occupation



En raison de la résiliation du bail, Mme [X] occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débitrice à l'égard de M. [B] d'une indemnité mensuelle dont le montant a été exactement fixé par le premier juge. En conséquence l'ordonnance est confirmée.



Sur les délais de paiement



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.



En l'espèce, il résulte des pièces produites que l'appelante a cessé de régler le loyer à compter de janvier 2019 (sauf deux versements pour un montant de 250 euros), qu'elle ne justifie pas être en capacité d'apurer l'arriéré locatif dans les délais légaux alors qu'elle ne justifie pas de ses ressources et que la créance s'élève à 12.887 euros selon décompte arrêté au 19 septembre 2023. En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. 



Mme [X] devra supporter les dépens d'appel et il convient de la condamner à verser à M. [B] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



LA COUR,



DECLARE irrecevables les prétentions de Mme [C] [F] à l'encontre de Mme [P] [X] pour défaut d'intérêt à agir ;



DECLARE recevables les prétentions de M. [Z] [B] à l'encontre de Mme [P] [X] ;



CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 5 février 2018 entre d'une part M. [B] et d'autre part Mme [X], concernant le logement et un garage situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 15 septembre 2022

- condamné à titre provisionnel Mme [X] à payer à M. [B] la somme de 9.365 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 21 octobre 2022 incluant l'échéance de septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022

- dit n'y avoir lieu à accorder d'office des délais de paiement

- ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement du logement et du garage

- ordonné à Mme [X] de libérer le logement et d'en restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance et dit qu'à défaut M. [B] pourra à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi par l'application des articles L. 433-l et suivants et R. 433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution

- condamné à titre provisionnel Mme [X] à payer à M. [B] une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 480 euros augmentée de 36 euros pour les charges et 50 euros pour le garage à compter du 1er octobre 2022 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'au départ volontaire ou à l'expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 9.365 euros outre intérêts à laquelle Mme [X] est déjà condamnée provisionnellement par l'ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d'occupation entre le 15 septembre 2022 et la date de l'ordonnance 

- dit n'y avoir lieu à faire droit à la demande tendant à rendre tout mois commencé redevable en intégralité

- constaté qu'aucun élément des débats ne permet de retenir que Mme [X] bénéficierait des effets d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

- condamné Mme [X] à verser à M. [B] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 juillet 2022, de l'assignation en référé du 19 octobre 2022 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 20 octobre 2022 

- rejeté tout autre demande ; 



Y ajoutant, 



DEBOUTE Mme [P] [X] de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ; 



CONDAMNE Mme [P] [X] à verser à M. [Z] [B] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE Mme [P] [X] aux dépens d'appel.



LE GREFFIER LE PRESIDENT