Cour d'Appel · 3e chambre civile — 11 janvier 2024

Arrêt n° 



































Grosse + copie

délivrées le

à













COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 11 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/01587 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O5BG





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 03 SEPTEMBRE 2020 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN 

N° RG 20/00298





APPELANT :



Monsieur [T] [X] 

né le 24 Mars 1954 à [Localité 9] (HONGRIE)

de nationalité Hongroise

Croix Rouge Française 

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représenté par Me Georges BOBO, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003242 du 24/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)





INTIMES :



Monsieur [Y] [M]

né le 11 Juillet 1968 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1] 

[Adresse 1]

Et actuellement

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non représenté - assigné par acte remis à domicile le 11 mai 2021



Monsieur [R] [W]

né le 14 Avril 1968 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1] 

[Adresse 1]

Et actuellement

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non représentée - assignée par acte remis à personne le 11 mai 2021





Ordonnance de clôture du 06 Novembre 2023



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 novembre 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller 

M. Fabrice DURAND, conseiller



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL







ARRET : 



- rendu par défaut ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.







*

* *





EXPOSE DU LITIGE :

 

Par acte sous seing privé du 18 août 2012, Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [W] ont vendu la propriété de leur terrain en zone agricole sis [Localité 4], cadastré section [Cadastre 7], lieudit [Localité 8] pour une superficie de 10 ares à Monsieur [T] [X].



Monsieur [M] et Madame [W] avait acquis le terrain sus-visé suivant acte dressé et reçu aux minutes de Maître [Z], notaire associé à [Localité 10], le 10 juin 2006. 





En échange de la propriété dudit terrain, par acte sous seing-privé du 18 août 2012, Monsieur [T] [X] a vendu son bus restaurant immatriculé [Immatriculation 5], de marque Van Hool 815, à Monsieur [Y] [M]. Les parties ont convenu que le prix de la vente du terrain devrait se compenser avec la vente du bus restaurant, pour un prix de 27 000 euros. 



Monsieur [M] et Madame [W] ont utilisé et exploité le bus restaurant et Monsieur [X] a pris possession du terrain et y a effectué des aménagements. 



Cependant, depuis 2012, Monsieur [M] et Madame [W] refusent de régulariser l'acte de vente du terrain devant le notaire. 



Par courrier en date du 21 juillet 2014, le conseil de Monsieur [X] a écrit à Monsieur [M] et Madame [W] pour connaître les motifs du refus de régularisation, ces derniers ont répondu par courrier recommandé du 28 juillet 2014 que cela était du à Monsieur [X] et qu'ils l'invitaient à faire diligence pour que l'acte soit signé. Par télécopie du 12 septembre 2014, le conseil de Monsieur [X] a écrit au notaire en charge de rédiger l'acte de vente. Par télécopie du 16 septembre 2014, Maître [Z] a répondu au conseil de Monsieur [X] indiquant qu'il était nécessaire d'accomplir au préalable diverses formalités et notamment la purge du droit de préemption. 



En date du 11 décembre 2015, Monsieur [X] a découvert que Monsieur [M] et Madame [W] avaient mis en vente le bus restaurant pour un prix de 70 000 euros. 



Par acte en date du 03 novembre 2016, Monsieur [X] a fait assigner Monsieur [M] et Madame [W] aux fins notamment de voir la vente être déclarée parfaite. 



Monsieur [M] et Madame [W] n'ont pas constitué avocat. 



Par jugement en date du 13 avril 2017, le tribunal de grande instance de Perpignan a invité Monsieur [X] à faire assigner Monsieur [M] et Madame [W] à leur adresse à Ax Les Thermes, et a renvoyé l'affaire à la conférence dématérialisée du 1er juin 2017. 



Après plusieurs renvois, une ordonnance de radiation a été rendue le 7 décembre 2017 et l'affaire a été retirée du rôle. 



Par acte du 14 août 2018, Monsieur [X] a fait délivrer une nouvelle assignation dans les mêmes termes à Monsieur [M] et Madame [W] à Ax Les Thermes, instance n° 18/3911. L'affaire RG n°17/172 a été réinscrite au rôle le 12 novembre 2018 à la requête de Monsieur [X] sous le n° RG 18/3967. 





Par jugement en date du 4 avril 2019 a été prononcée la jonction des instances n°18/3911 et n°18/3967 et ordonné le retrait du rôle à la demande de Monsieur [X] dans l'attente de la réception du justificatif de la publicité foncière. 



L'affaire a été réinscrite au rôle le 5 février 2020 à la requête de Monsieur [X] en dépit de l'absence de justificatif de la publication de l'assignation mais renvoyée à l'audience dématérialisée du 2 avril 2020. 



Par jugement en date du 03 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Perpignan a: 



- débouté Monsieur [X] de ses demandes à l'encontre de Monsieur [M] et Madame [W] ;



- condamné Monsieur [X] aux dépens.



Par déclaration d'appel en date du 10 mars 2021, Monsieur [X] a interjeté appel du jugement rendu le 3 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan. 



Par conclusions remises au greffe le 20 avril 2021, Monsieur [X] demande à la cour :



- d' infirmer la décision en toutes ses dispositions ;



- de dire et juger que Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [W] ont vendu le 18 Août 2012, la propriété de leur terrain en zone agricole sis [Localité 4] cadastré : [Cadastre 7], lieudit [Localité 8] d'une superficie de dix ares à monsieur [T] [X], Monsieur [M] et Madame [W] ayant acquis le terrain sus-visé suivant acte dressé et reçu aux minutes de Maître [H] [Z] Notaire associé à [Localité 10] le 10 Juin 2006, publié auprès du Service de la publicité foncière de [Localité 10] le 08 août 2006 volume 2006 P n° 9951 ;



- de dire et juger par acte sous seing privé en date du 18 Août 2012 Monsieur [T] [X] a vendu la propriété de son bus restaurant Van Hool 815 immatriculé [Immatriculation 5] à monsieur [Y] [M] ;



- de dire et juger que le prix de la vente du terrain s'est compensé avec le prix du bus restaurant ;



- de condamner Monsieur [M] et Madame [W] à exécuter l'intégralité de leurs obligations à savoir les formalités nécessaires permettant au Notaire d'établir la déclaration d'intention d'aliéner auprès de la Safer et de toutes autres collectivités publiques ou établissements publics qui en serait également bénéficiaires afin d'établir le mandat express au profit du Notaire instrumentant et ce sous astreinte ferme et définitive de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 Jours après la demande effectuée à cette fin par le Notaire instrumentant ;



- de condamner également sous la même astreinte Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [W] à procéder à la signature de l'acte authentique dressé par le Notaire saisi et ce sous astreinte ferme et définitive de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à défaut de se présenter au rendez-vous de signature prévu par le notaire ou de ne pas avoir fourni procuration pour y satisfaire à la date du rendez-vous de signature convenu ;



- de désigner tel notaire afin de procéder aux formalités de régularisation de la vente notamment auprès de la SAFER d'établir l'acte authentique, de convoquer les parties à un rendez-vous de signature et de procéder à la publication de la vente. Concernant la vente du bien cadastré : section [Cadastre 7], lieudit [Localité 8] d'une superficie de dix ares au profit de Monsieur [T] [X] ;



- de condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [W] à payer la moitié des frais, honoraires et droits d'enregistrement pour la vente du terrain ;



Subsidiairement s'il était considéré que Monsieur [X] n'était pas acheteur du terrain :



- de condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [W] à payer à Monsieur [X] la somme de 70 000 euros à majorer des intérêts de retard à compter du jour de la vente jusqu'au jour du parfait paiement ;



- de condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [W] à payer à Monsieur [X] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour mise en valeur du terrain ; 



En tout état de cause :



- de condamner Monsieur [M] et Madame [W] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;



- de les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- de les condamner en outre aux entiers dépens tant d'instance que d'appel. 



Monsieur [M] et Madame [W] n'ont pas constitué avocat, la déclaration d'appel et les conclusions leur ayant été signifiées le 11 mai 2021.





MOTIFS DE L'ARRÊT :



En l'espèce, il résulte d'un acte sous seing privé du 18 août 2012 que Monsieur [M] et Madame [W] ont vendu à Monsieur [X] un terrain de loisirs sis à [Localité 4] cadastré Section [Cadastre 7], lieudit [Localité 8], pour une superficie de 10 ares et pour un prix de 27 000 euros.



Il ressort des pièces versées aux débats que le même jour, Monsieur [X] a vendu aux intimés son bus restaurant, les parties ayant convenu que le prix de la vente du terrain devait se compenser avec la vente du bus restaurant, cet échange n'ayant jamais été contesté par Monsieur [M] et Madame [W].



Or, il résulte des nombreux échanges de correspondances entre le conseil de l'appelant, les intimés et le notaire que Monsieur [M] et Madame [W], malgré un accord de façade ( courriers des 16 novembre 2014 et 2 décembre 2014) n'ont jamais donné mandat au notaire afin que ce dernier établisse l'ensemble des formalités nécessaires à la rédaction de l'acte authentique de vente.



En l'espèce, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la vente entre les consorts [M]-[W] et Monsieur [X] est parfaite, l'acte sous seing privé du 18 août 2012 faisant état d'un accord des parties sur la chose (le terrain) et le prix (27 000 euros ), ce dernier ayant été acquitté par Monsieur [X] qui a vendu aux intimés son bus restaurant pour un prix équivalent.



Si, conformément aux dispositions des articles L 141-1-1 et R 141-2-4 du code rural et de la pêche, toutes les cessions doivent être portées à la connaissance de la SAFER par le notaire, ces dispositions ne sont pas de nature à remettre en cause le caractère parfait de la vente intervenue entre les parties, la SAFER pouvant simplement, à défaut de publicité, solliciter la nullité de la vente ou demander à être substitué à l'acquéreur.



La vente étant parfaite, il convient en conséquence de condamner les vendeurs du terrain d'une part à donner mandat au notaire afin que ce dernier, comme il l'indique dans son courrier du 16 septembre 2014, puisse accomplir les diverses formalités nécessaires à la rédaction de l'acte authentique de vente et notamment la purge du droit de préemption de la SAFER, d'autre part à se présenter pour signer l'acte authentique.



Ces condamnations seront assorties d'une astreinte qui sera détaillée dans le cadre du dispositif.



Enfin, force est de constater que Monsieur [M] et Madame [W], qui ont exploité depuis 2012 le bus restaurant ayant fait l'objet d'un ' échange' contre le terrain leur appartenant, refusent depuis des années et sans aucune explication de régulariser la vente, ce qui contrevient à l'obligation d'exécution de bonne foi des conventions légalement formées édictée par l'article 1134 ancien du code civil, étant enfin relevé qu'ils ont délibérément choisi de ne pas se manifester et de ne pas s'expliquer tant devant le tribunal que devant la cour.



Ce comportement, de nature à caractériser leur résistance abusive, a causé un préjudice certain à Monsieur [X] qui se trouve depuis des années dans une situation d'insécurité juridique faute de pouvoir régulariser la vente de son terrain et obtenir un acte authentique.



Compte tenu de ces éléments, Monsieur [M] et Madame [W] seront condamnés à lui payer une somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts.



Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions.





PAR CES MOTIFS :



La cour,



Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau,



Condamne Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [W] à exécuter les formalités nécessaires, à savoir la rédaction d' un mandat exprès permettant au notaire instrumentant d'établir la déclaration d'intention d'aliéner auprès de la SAFER et de toutes autres collectivités publiques ou établissements publics qui en serait également bénéficiaires, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours après la demande effectuée à cette fin par le notaire instrumentant ;



Condamne Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [W] à procéder à la signature de l'acte authentique dressé par le notaire saisi et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à défaut de se présenter au rendez-vous de signature prévu par le notaire ou de ne pas avoir fourni procuration pour y satisfaire à la date du rendez-vous de signature convenu ;



Désigne la SELARL Klepping, notaires, domicilié [Adresse 2], afin de procéder aux formalités de régularisation de la vente notamment auprès de la SAFER, d'établir l'acte authentique, de convoquer les parties à un rendez-vous de signature et de procéder à la publication de la vente concernant la vente du bien cadastré section [Cadastre 7], lieudit [Localité 8] d'une superficie de dix ares au profit de Monsieur [T] [X] ;



Condamne solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [W] à payer la moitié des frais, honoraires et droits d'enregistrement pour la vente du terrain ;



Condamne solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [W] à payer à Monsieur [T] [X] la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



Condamne solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [W] à payer à Monsieur [T] [X] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel ;



Condamne solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel.





 Le greffier, Le président,