Cour d'Appel · 4e chambre civile — 11 janvier 2024

ARRÊT n°









































Grosse + copie

délivrées le

à









COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 11 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/03946 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PBPP





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 11 mai 2021 

Tribunal judiciaire de Montpellier - N° RG 19/00796





APPELANTE :



S.A.S Presta Net anciennement Ateliers Mecanique Carrosserie 

société par actions simplifiée, dont le siège social était 216, [Adresse 5] et à présent [Adresse 2], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de anciennement de MONTPELLIER et à présent de PARIS sous le n°802 216 101, représentée par ses représentant légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 2] 

[Localité 3]

Représentée par Me Eric NAVARRO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant





INTIMEE :



S.A. Société Générale pour le développement des opérations de crédit bail immobilier - Sogebail

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me François BORIE de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Me Emmanuelle LECRENAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 NOVEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

M. Philippe BRUEY, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY et lors de la mise à disposition : Mme Henriane MILOT



ARRET : 

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier.



*

* *





FAITS ET PROCÉDURE 



Le 29 avril 2010, la société Sogebail a consenti un crédit-bail immobilier de 2 000 000 € à la Sci Dassault, pour financer l'acquisition d'un terrain à Saint-Jean-de-Védas et des travaux de construction de l'immeuble. 



Le crédit-bail a commencé à courir le 1er juin 2011 pour 15 ans.



Par acte notarié du 6 avril 2012, un avenant au contrat de bail est intervenu portant sur un financement de travaux complémentaires à hauteur de 170 000 €.



La Sci Dassault a consenti deux contrats de sous location d'une durée de 9 ans d'une part à la société Ateliers Montpellier Chronotachygraphe le 9 décembre 2013, portant sur une partie du bien et, d'autre part, à la société Ateliers mécanique carrosserie, portant sur l'ensemble immobilier. 



La Sci Dassault a accumulé un retard de paiement et le 14 janvier 2015, la société Sogebail lui a fait délivrer une assignation devant le juge des référés aux fins de constat de la résiliation du contrat de crédit-bail et de prononcer son expulsion des lieux et de celle de tous occupants de son chef. 



Par ordonnance de référé en date du 27 février 2015, le tribunal de grande instance de Béziers a constaté la résiliation du contrat de crédit-bail et a ordonné l'expulsion de la Sci Dassault des lieux loués et de celle de tout occupant de son chef. 



Par courrier en date du 14 décembre 2015 de la société Sogebail, la société Ateliers mécanique carrosserie était informée de cette décision. Des négociations intervenaient alors entre cette dernière et la société Sogebail. 



Aux termes de ces négociations, le 28 mars 2017, la société Sogebail a consenti à la société Ateliers mécanique carrosserie une promesse unilatérale de vente sur l'ensemble immobilier allant jusqu'au 30 juin 2017. En contrepartie, la société Ateliers mécanique carrosserie s'est engagée au paiement de la somme de 1 560 000 € au jour de la réalisation de la promesse. Il était prévu que le prix vaudrait solde de tout compte de toute indemnité d'occupation antérieure. 



La société Ateliers mécanique carrosserie a versé une indemnité d'immobilisation de 97500 €, dont le sort a été prévu en page 11 : 



« a) Elle s'imputera purement et simplement et à concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise. 



b) Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes. 



c) Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ». 



La promesse a été consentie sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. 



Le 29 juin 2017, la société Ateliers mécanique carrosserie a informé la société Sogebail que la demande de financement déposée début mars 2017, est toujours en étude et a sollicité un délai supplémentaire. 



Le 4 août 2017, la société Ateliers mécanique carrosserie a informé la société Sogebail que sa demande de financement a été refusée et qu'elle avait déposé un nouveau dossier de financement auprès d'une autre banque. 



Le 22 août 2017, la société Sogebail l'a informée à son tour de sa volonté de reprendre la disposition de son bien à défaut de réitération de la vente avant le 31 août 2017.







Un an plus tard, le 4 septembre 2018, en raison de la caducité de la promesse de vente, la société Sogebail a mis en demeure la société Ateliers mécanique carrosserie d'avoir à restituer les lieux et de payer le montant des indemnités d'occupation dues depuis la résiliation avec la SCI Dassault arrêtées au 31 août 2018, soit la somme de 920 753,46 € TTC, selon le montant mensuel de l'indemnité d'occupation de 17 050,99 € HT. 

En sus, elle évoque que l'indemnité d'immobilisation de 97500 € précédemment versée, lui est acquise de plein droit. 



Dans ce contexte, la société Sogebail a fait assigner la société Ateliers mécanique carrosserie (la société AMC ci-après) par acte en date du 8 février 2019.



Par jugement en date du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a : 

- dit que la promesse unilatérale de vente est caduque,

- ordonné le versement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 97 500 € au profit de Sogebail,

- dit que la Sas Ateliers mécanique carrosserie est occupant sans droit ni titre de l'immeuble,

- ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique,

- l'a condamnée à payer à Sogebail la somme mensuelle de 17050,99 € hors taxe au titre de l'indemnité d'occupation, à compter du 4 novembre 2014 et jusqu'à complet départ des lieux,

- l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes,

- l'a condamnée à payer à Sogebail la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

- rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

- condamné la Sas Ateliers mécanique carrosserie aux dépens dont distraction. 



Le 18 juin 2021, la société Ateliers mécanique carrosserie a relevé appel de ce jugement. 



PRÉTENTIONS 



Par dernières conclusions remises par voie électronique le 18 octobre 2023, la société AMC demande en substance à la cour de réformer le jugement et ce faisant, 



- Constater que la promesse unilatérale de vente n'est pas caduque mais toujours en cours de validité, 



- Ordonner la restitution de l'indemnité de 97 500 €, 



- Dire que le contrat de sous location s'est poursuivi et qu'elle est devenue le locataire principal, 







- Dire que l'action en recouvrement est prescrite et qu'aucune indemnité d'occupation n'est due, 



- Constater que les sociétés Ateliers mécanique carrosserie et Ateliers Montpellier Chronotachygraphe occupent les locaux suivant actes de sous-location et ont donc droit au renouvellement du bail commercial et constater que la société Sogebail est taisante sur le sort qu'elle compte apporter au bail de sous-location de la société Ateliers Montpellier Chronotachygraphe. 



- Débouter la société Sogebail de l'intégralité de ses demandes, 



- La condamner à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Par dernières conclusions remises par voie électronique le 20 octobre 2023, la société Sogebail demande en substance à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner la société Ateliers mécanique carrosserie désormais dénommée Presta Net à lui payer la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel et aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Me [R]. 



Vu l'ordonnance de clôture en date du 23 octobre 2023. 



Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 



MOTIFS



La société AMC reprend dans ses écritures les moyens de première instance, sans apporter la moindre critique au jugement qu'elle défère à la connaissance de la cour.



1° S'agissant de la caducité de la promesse de vente, constatée par les premiers juges, la société AMC après avoir rappelé diverses jurisprudences applicables de manière générale à la promesse unilatérale de vente soutient que la promesse de vente du 28 mars 2017 stipule que la réalisation de la vente de l'ensemble immobilier devait intervenir au plus tard le 30 juin 2017 et prévoit que si à la date convenue pour la réalisation de la vente, le notaire en charge de la rédaction de l'acte ne dispose pas de toutes les pièces nécessaires, la réalisation sera différée d'un délai de 15 jours après la remise de la dernière de ces pièces. Elle en déduit que le délai prévu dans la promesse n'est rien d'autre qu'une modalité de la vente prévue aux besoins de la signature de l'acte authentique de vente, qui n'entraîne pas la caducité de la promesse de vente. A aucun endroit, la clause qui prévoit la signature de l'acte authentique de vente n'est assortie d'une sanction prévoyant la caducité de la promesse. Elle soutient la mauvaise foi de la société SOGEBAIL, toujours tenue informée de l'état d'avancement de son dossier de financement qui par son silence a manifesté sa volonté de proroger le délai jusqu'à l'obtention du financement alors que le délai initialement prévu pour que la vente soit régularisée est insuffisant et inconvenable au regard des multiples formalités à accomplir pour l'obtention d'un tel financement, en concluant à l'exclusion de toute automaticité de l'application d'une clause de caducité.



A l'instar des premiers juges, la cour se doit de rappeler les termes de la promesse unilatérale de vente du 28 mars 2017 au terme de laquelle 'le promettant confère au bénéficiaire, pour lui ou toute autre personne physique ou morale qu'il se substituerait, la faculté d'acquérir, si bon lui semble, les biens jusqu'à la date limite du 30 juin 2017 à dix-huit heures, sous réserve des prorogations prévues au présent acte'. 



Elle est complétée ainsi : 'Le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation suivant qu'il lui conviendra.



Il sera toutefois déchu du droit d'exiger cette réalisation :



' si la signature de l'acte de vente, accompagnée du versement du montant du prix (au moyen des deniers personnels du bénéficiaire et/ou le cas échéant du montant des prêts qu'il aura obtenus) et de la provision sur frais, au moyen d'un virement bancaire, n'est pas intervenue avant la date et l'heure d'expiration de la promesse,

' ou si, l'acte de vente n'étant pas signé du fait du promettant, un procès-verbal authentique n'est pas établi à la requête sur la signature du bénéficiaire au plus tard dans un délai de quinze jours à la suite d'une sommation délivrée par ce dernier au promettant avant le 13 juillet 2017.'



Cette clause offre donc au bénéficiaire un délai d'option extinctif qui, à l'arrivée de son terme, permet au promettant de reprendre la disposition de son bien, le bénéficiaire étant déchu de son droit d'exiger la réalisation de la promesse si la signature de l'acte n'intervient pas avant la date et heure d'expiration de la promesse.



En l'espèce, le promettant a expressément accepté de proroger le délai initial du 30 juin 2017 au 31 août 2017, informant par courrier du notaire rédacteur du 22 août 2017, le bénéficiaire de la nature couperet de ce délai à l'expiration duquel elle entendait reprendre la libre disposition de son bien.







Sans mésestimer le temps nécessaire à l'instruction d'un dossier de financement qui, selon condition suspensive stipulée à l'acte, portait sur l'obtention d'un crédit maximum de 1 662 500€ remboursable en quinze ans au taux nominal de 2%, assorti de garanties sous forme de sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier, Il est clairement établi que la promesse de vente a été précédée de pourparlers précontractuels datant du milieu de l'année 2016 (cf courrier de Me [S] du 29 juillet 2016 adressé à Sogebail portant proposition d'acquisition), laissant entrevoir dès cette période la nécessité de disposer du financement adéquat ; la société AMC ne démontre en rien, une fois les pourparlers précontractuels expirés, en quoi le délai initial de trois mois, contractuellement négocié et accepté, expressément prorogé à cinq mois, était déraisonnable ou inconvenable pour commencer et/ou terminer l'obtention des crédits nécessaires, se limitant à produire une attestation Natixis Lease, datée du 29 juin 2016 indiquant avoir reçu une demande de financement en crédit bail immobilier de la SCI Occitanie Promotion Invest puis une attestation de la Société Générale du 26 juillet 2017 relative à un financement d'un montant de 1585000€ demandée par ce tiers.

La première rappelle l'antériorité à la signature de la promesse de vente des démarches en vue de l'obtention d'un financement mais ne mentionne en rien les éléments financiers portés à la condition suspensive. La seconde ne mentionne pas la date à laquelle la banque a été saisie d'une demande de financement.



Aucune mauvaise foi de la société SOGEBAIL qui a accepté expressément une prorogation du délai de réalisation de la promesse n'est caractérisée alors que les démarches accomplies par la société AMC ne répondent pas aux prévisions contractuelles, de telle sorte qu'aucune limite à l'automaticité de la clause lorsque le terme est survenu ne trouve à s'appliquer. Il est remarquable en outre de constater que la société AMC n'a justifié d'aucune démarche en vue de convaincre le promettant de sa propre bonne foi avant d'être destinataire de la mise en demeure du 4 septembre 2018, ayant manifestement pris acte de la caducité de la promesse de vente.



S'agissant de la sanction encourue, comme l'ont souligné les premiers juges, l'acte est clair puisqu'il mentionne qu'à défaut de signature de l'acte authentique et de paiement du prix au 30 juin 2017, le bénéficiaire sera déchu de son droit d'exiger la réalisation de la promesse. Cette déchéance à la date couperet ne peut que s'analyser en une caducité de la promesse une fois la date survenue.



S'agissant de la clause dont la société AMC prétend qu'elle n'instaure qu'une modalité de vente, elle n'a qu'un objet spécifique et limité. Elle est énoncée dans un paragraphe distinct de celui dénommé 'promesse de vente', dénommé 'obtention des pièces' et ne prévoit un différé d'un délai maximum de quinze jours que pour permettre au notaire d'être en possession de toutes les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte. Comme l'ont justement apprécié les premiers juges, elle ne trouve d'application que lorsque l'option a été préalablement levée, dans le délai extinctif expressément fixé au contrat. Une telle clause de prorogation du délai de réalisation de la vente n'intéresse ni le délai de levée d'option, ni le délai de réalisation des conditions suspensives.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit caduque la promesse de vente du 28 mars 2017. 



2° s'agissant du sort de l'indemnité d'immobilisation, la société AMC soutient qu'ayant toujours l'intention de réaliser l'acquisition, l'indemnité ne peut suivre que les deux autres options prévues par la promesse de vente, soit une imputation sur le prix de vente une fois la dernière condition suspensive prorogée remplie, soit une restitution au bénéficiaire.



Toutefois, les premiers juges ont parfaitement analysé les stipulations contractuelles et donné à l'immobilisation d'immobilisation le sort qui s'imposait.



L'acte portant promesse de vente énonce notamment une condition suspensive d'obtention d'un prêt à laquelle seule la société AMC pouvait renoncer et précise : 

« Le bénéficiaire s'oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans les 10 jours à compter de la signature des présentes, et à justifier à première demande du promettant par tous moyens de preuve écrite. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention de plusieurs accords définitifs de prêt au plus tard le 31

mai 2017. 

Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire.

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :

' justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts auprès d'une banque établissements financier et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

' et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmé par courrier recommandé avec avis de réception adressée au promettant à son domicile élu, de la non obtention d'un ou plusieurs prêts ou de refus de prêts émanant d'une banque ou établissement financier.

Il est rappelé qu'à défaut par le bénéficiaire se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé. »



Les attestations Natixis Lease et Société Générale telles que rappelées ci dessus, la première étant datée du 29 juin 2016 et non du 29 juin 2017 comme indiqué par erreur dans le jugement et qui en toute hypothèse ne contient aucun des éléments par la clause telle qu'exposée ci-dessus, n'intéressant pas même la société AMC de même que la seconde, sont très nettement insuffisantes à caractériser qu'une demande de crédit a été formée dans les termes contractuels, tant en terme d'exigences de fond que de délai. La société AMC ne s'est pas prévalue de la non réalisation de la condition suspensive au plus tard le 31 mai 2017 en référence à la non-obtention du prêt, de telle sorte qu'elle est réputée avoir renoncé à la protection de la condition suspensive d'obtention du prêt.



En conséquence des stipulations de la promesse de vente relatives au sort à réserver à l'indemnité d'immobilisation :

« a) Elle s'imputera purement et simplement et a dû concurrence sur le prix cas de réalisation de la vente promise.

b) Elles sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

c) Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

c'est à bon droit que le tribunal a ordonné le versement de l'indemnité d'immobilisation au profit du promettant.



3° S'agissant du sort du contrat de sous-location, la société AMC soutient qu'à la suite de la résiliation du contrat de crédit bail entre Sogebail et la SCI Dassault, elle serait devenue locataire principal et bénéficierait de la protection du statut du bail commercial lui conférant un droit acquis au droit au renouvellement du bail de telle sorte que la société Sogebail ne pourrait mettre fin au contrat sans respecter les formes et délais édictées à l'article L. 145-9 du code de commerce.



Le contrat de sous location entre la SCI Dassault et la société AMC stipule que : « Le sous-locataire déclare et reconnaît qu'en cas de résiliation du contrat de crédit-bail immobilier pour quelque cause que ce soit, la présente sous-location sera résiliée de plein droit sans formalité judiciaire et sans indemnité à la charge du propriétaire. Le sous-locataire devra libérer immédiatement les lieux dès la dénonciation de la réalisation du contrat de crédit-bail qui sera fait par acte huissier. S'il refusait de quitter les lieux, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé rendue par le Tribunal de Grande instance de l'immeuble sous-loué. »



Il est par ailleurs stipulé dans la promesse de vente que :

« A la suite de la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier, la société SOGEBAIL, a accepté que le bénéficiaire, sous-locataire de la société SCI DASSAULT et occupante sans droit ni titre, reste dans les lieux. » (') « le prix susvisé (d'acquisition de l'immeuble) vaudra, entre elles, solde de tout compte de toute indemnité d'occupation antérieure. » 



C'est une nouvelle fois par une exacte application des stipulations contractuelles que les premiers juges, après avoir constaté que le contrat de crédit bail passé entre Sogebail et la SCI Dassault avait été résilié le 4 novembre 2014 par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Béziers du 27 février 2015 et rappelé les stipulations contractuelles ci-dessus, ont énoncé que la société AMC ne disposait d'aucun droit au renouvellement d'un bail commercial inexistant et qu'elle était occupante sans droit ni titre. Elle le reconnaissait d'ailleurs expressément dans la promesse de vente.



4° S'agissant de l'indemnité d'occupation, la société AMC se prévaut de dispositions spéciales de l'article L.145-10 du code de commerce fixant une prescription biennale, justement écartée par les premiers juges au profit de la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du code civil après avoir constaté que le statut des baux commerciaux était exclu, que l'indemnité d'occupation réclamée par assignation du 8 février 2019 portait sur la période courant à compter du 4 novembre 2014 de telle sorte que le délai de cinq ans après le point de départ de l'indemnité d'occupation n'était pas expiré.

C'est donc par une exacte appréciation des faits et de la règle de droit que les premiers juges, constatant que la société Sogebail réclamait le paiement d'une indemnité d'occupation exigible et non prescrite, d'un montant équivalent au dernier loyer pratiqué, ont condamné la société AMC au paiement de l'indemnité mensuelle de 17050,99€ HT à compter du 4 novembre 2014 jusqu'à son départ des lieux.



5° S'agissant enfin du silence conservé par la société Sogebail sur le sort qu'elle entend réserver au contrat de sous location avec la société Ateliers Montpellier Chronotachygraphes, nul ne plaide par procureur et cette société n'est pas dans la cause. La société AMC ne précise aucun fondement juridique pour tirer un quelconque avantage de cet argument.



Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.



Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la société AMC supportera les dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du même code au profit de l'avocat qui en affirme son droit.











PAR CES MOTIFS



Statuant contradictoirement,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions



Y ajoutant,



Condamne la société Ateliers Mécanique Carrosserie, devenue Presta Net, aux dépens d'appel, distraits au profit de Me Denel avocat, qui affirme son droit au recouvrement.



Condamne la société Ateliers Mécanique Carrosserie, devenue Presta Net, à payer à la société Sogebail la somme de 3000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT