Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 11 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 22/03382 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ITCX 



CS



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES

08 septembre 2022 RG :21/00878



[H]

[F]



C/



[W]







































Grosse délivrée

le 

à Me Mourier

Me Laïck Isenberg...









COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 11 JANVIER 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 08 Septembre 2022, N°21/00878



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision







DÉBATS :



A l'audience publique du 27 Novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Janvier 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTS :



Monsieur [Z] [H]

né le 06 Mars 1967 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Christophe MOURIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES









Madame [N] [F] épouse [H]

née le 01 Février 1970 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Christophe MOURIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES





INTIMÉ :



Monsieur [K] [W]

né le 03 Décembre 1963 à [Localité 5]

[Adresse 6]

[Localité 1]



Représenté par Me Henri-Laurent ISENBERG de la SCP LAICK ISENBERG JULLIEN SAUNIER GARCIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 02 Novembre 2023



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 11 Janvier 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour





EXPOSE DU LITIGE



Par contrat sous seing privé du 17 avril 2010, M. [K] [W] a donné à bail à M. [Z] [H] et Mme [N] [F], son épouse, une maison à usage d'habitation sise [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant le paiement d'un loyer de 750 euros, et d'un dépôt de garantie à hauteur de 750 euros. 



Un état des lieux de sortie était établi par voie d'huissier de justice le 3 mars 2021 à la demande du bailleur.



Dénonçant des impayés de loyers et l'existence de dégradations imputables aux preneurs, suivant acte d'huissier délivré le 17 mai 2021 puis le 2 août 2021, M. [K] [W] les assignaient devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès qui, par un jugement contradictoire en date du 8 septembre 2022, a :

- condamné les époux [H] à payer à M. [K] [W] en deniers et quittances les sommes de:

* 2.805,50 euros au titre de la dette locative, déduction faite du dépôt de garantie;

* 14.701,07 euros Ht plus 315,68 Ttc au titre des dégradations et réparations locatives;

* 468,83 euros au titre du procès-verbal de constat;

* 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

- rejeté toute autre demande;

- rappelé l'exécution provisoire de droit;

- condamné les époux [H] dépens.

Par déclaration du 19 octobre 2022, les époux [H] ont relevé appel de ce jugement.



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 27 octobre 2023, auxquelles il est expressément référé, les époux [H] demandent à la cour de :

- accueillir l'appel interjeté et le dire bien-fondé;

- réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau,

- rejeter l'appel incident présent par M. [W] et le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

- le condamner à leur rembourser le dépôt de garantie pour une somme de 750 euros;

- le condamner à la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.



Au soutien de leur appel, les époux [H] affirment que le bailleur a reçu de leur part un congé courant octobre 2020 l'informant de leur départ, ce dont atteste le courrier adressé en retour le 26 octobre 2020. Ils se prévalent par ailleurs de la restitution des clés le 8 février 2021. Ils relèvent donc l'incohérence des loyers et charges réclamés tout en contestant la valeur probante de la pièce transmise au titre de la TOM.



S'agissant des dégradations, ils concluent à l'inopposabilité de l'état des lieux de sortie établi en leur absence et bien après la restitution des clés. Considérant l'absence de preuve objective et vérifiable, ils considèrent que les lieux ont été restitués en bon état et que la demande présentée au titre des dégradations n'est pas fondée. Ils contestent, si besoin est, la réalité des désordres qu'ils expliquent par l'intervention d'un tiers, ou bien l'appréciation chiffrée ( portail ) ou encore l'état de vétusté préexistant à leur arrivée (volets en bois percés). Ils se prévalent encore de l'usure normale des lieux pour justifier du rejet de la demande.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 31 octobre 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [K] [W] demande à la cour de:

- de débouter les époux [H] de l'intégralité de leurs demandes;

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf sur le montant des réparations et dégradations auquel les époux [H] ont été condamnés;

En conséquence,

- les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes:

* 2.805,50 euros au titre de la dette locative, déduction faite du dépôt de garantie;

* 468,83 euros au titre du procès-verbal de constat;

* 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

A titre d'appel incident,

- les condamner solidairement au paiement de la somme de 38.840,42 euros ttc au titre des dégradations et réparations locatives;

A titre subsidiaire, 

- confirmer le jugement en ce qu'il les a condamné solidairement au paiement de la somme de 14.701,07 euros ttc et 315,68 euros Ttc au titre des dégradations et réparations locatives;

- les débouter de leurs autres demandes;

- les condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat du 3 mars 2021 et du procès-verbal de recherches infructueuses du 17 mai 2021.



Au soutien de ses conclusions, l'intimé justifie l'existence d'une dette locative par l'absence de congé valablement délivré selon les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 soulignant l'imprécision du mail adressé en octobre 2020 qui ne peut valablement être assimilé à un congé.



S'agissant des dégradations, M. [W] fonde sa demande sur l'état des lieux établi par voie d'huissier rappelant au besoin l'opposabilité dudit acte établi selon les dispositions de 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l'établissement d'un état contradictoire n'ayant pas été possible du fait de l'attitude des preneurs.



Les désordres locatifs sont constatés par l'huissier de justice et établis par une simple comparaison avec l'état des lieux d'entrée. La demande indemnitaire consiste à réparer les conséquences des dégradations qui leur sont attribuées et nullement d'opérer l'entretien courant incombant au bailleur. Il produit des devis relatifs aux réparations pour un montant de 38.840,42 euros ttc attestant de l'importance des désordres.



La clôture de la procédure est intervenue le 2 novembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 27 novembre 2023 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, le 11 janvier 2024. 







MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la dette locative:



* Sur le congé:



Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, 'lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable est de trois mois ; il est d'un mois :

1/ sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17;

2/ en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi;

3/ pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile;

3.bis/ pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire, lié par un Pacs ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui;

4/ pour les bénéficiaires du RSA ou de l'AAH;

5/ pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre... le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire avec l'accord du bailleur'.



Les parties reprennent en cause d'appel les moyens soulevés en première instance auquel le premier juge a répondu par des motifs pertinents et exempts d'insuffisance que la cour fait siens. 



Il suffira de rappeler que les appelants ne justifient pas de la régularité du congé dont ils se prévalent, dans la mesure où les échanges de textos datés du mois d'octobre 2020 (pièce 3) ne répondent pas aux critères posés par l'article susvisé.



Il sera ajouté que les échanges de sms ne peuvent s'analyser comme un congé valable car si effectivement le bailleur est informé du souhait de ses locataires de quitter les lieux, rien ne l'avise d'une date de départ et ce d'autant que par un nouveau texto daté du 19 décembre 2020, les locataires l'avisent de l'impossibilité de rendre les clés à la fin du mois de décembre 2020 comme ils s'y étaient engagés.



Il est enfin justifié de la réception des clés à la date du 8 février 2021 (pièce 6 intimé) en sorte que les locataires sont libérés de leur obligation de paiement à cette date.



La décision entreprise sera confirmée de ce chef. 



* Sur l'arriéré de loyers et charges:



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire avec l'accord du bailleur



En application du contrat sous seing privé du 17 avril 2010, M. [Z] [H] et Mme [N] [F] doivent régler un loyer mensuel de 750 euros charges non comprises et ce jusqu'au 8 février 2021.



Le décompte produit par l'intimé fait état d'une dette locative d'un montant de 3.387 euros correspondant à un arriéré de loyers du mois d'octobre 2020 à janvier 2021 intégrant également le montant de la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2020 pour laquelle est produit un avis d'impôt 2020 relatif à cette taxe.



Les appelants, qui contestent le bien-fondé d'une telle demande, ne justifient pas du règlement de cette somme et ne démontrent pas que l'avis d'imposition n'est pas applicable au bien, objet de la location litigieux, la cour reprenant sur ce point l'analyse du premier juge.



Il s'ensuit que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il les a condamné solidairement au paiement de la somme de 2.805,50 euros déduction faite du dépôt de garantie.



Sur les réparations locatives:



L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.



L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.



Le contrat de bail stipule en outre que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure.



L'article 1755 du code civil dispose qu'aucune réparation réputée locative n'est à la charge des locataires, quand elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.



L'article 1730 du code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.



Si un état des lieux a été établi par les parties ou par un huissier lors de l'entrée et de la sortie du locataire, leur comparaison permet de déterminer si les lieux ont été dégradés en cours de jouissance.



* sur l'opposabilité de l'état des lieux:



L'article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose:

«Un état des lieux est établi... lors de la remise et de la restitution des clés.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.»



Au cas présent, un état des lieux de sortie a été établi le 3 mars 2021 de manière non contradictoire par la SCP Quenin-Tourre-Lopez, huissiers de justice, à la demande de M. [W].



Il résulte du constat que le propriétaire a tenté de joindre les locataires sortants pour fixer une date d'état des lieux de sortie mais en vain, ces derniers ne justifiant pas lui avoir communiqué leur nouvelle adresse, mais également que les appelants ont été convoqués à l'état des lieux organisé le 3 mars 2021 par lettres recommandées avec accusé de réception datées du 22 février 2021 sans pour autant qu'ils ne s'y présentent.



Il s'ensuit que M. [Z] [H] et Mme [N] [F] ne peuvent contester aujourd'hui l'opposabilité dudit constat puisqu'ils n'ont pas permis par la remise des clés par voie postale et la non-comparution à l'état des lieux de sortie que celui-ci soit réalisé de manière contradictoire.



Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Le premier juge a mis à l'entière charge des appelants le coût du procès-verbal d'huissier et ce en méconnaissance des dispositions susvisées faisant état d'un partage par moitié.



Il convient en conséquence d'infirmer la décision déférée sur ce point et de condamner M. [Z] [H] et Mme [N] [F] au paiement de la somme de 234,41 euros correspondant à la moitié du procès-verbal de constat.



* Sur les dégradations locatives:



A leur entrée dans le logement, l'état des lieux faisait état d'un logement qualifié de manière générale comme étant en bon état; les seules réserves concernaient un carreau fendu dans la salle de bains, l'évier fendu dans la cuisine et une vitre fendue dans la chambre n°1.



L'état des lieux de sortie établi par procès-verbal de constat en date du 3 mars 2021 met en évidence les dégradations suivantes:

- grillage installé sur le portail est en mauvais état, et le battant de droite est enfoncé et déformé;

- l'interphone est arraché;

- défaut d'entretien du jardin (amas de déchets et d'objets divers, tas de branchages d'arbres secs);

- façade avec le pan du mur côté nord noirci;

- volets double battant en bois côté est de la maison sont en mauvais état;

- casquette bois disparue au profit d'un porche extérieur non autorisé par le bailleur;

- parapet dégradé, barrières de la terrasse noircie;

- espace à usage de bureau entièrement dégradé (murs avec trous visibles et doublages placo arrachés), radiateur hors d'usage, porte en bois au sol et hors d'usage, fenêtre en mauvais état, fils électriques arrachés;

- garage: murs dégradés, sol très sale et dégradé, fenêtre dégradée avec le battant de droite manquant et le battant gauche abîmé;

- hall: saleté, mur dégradé au niveau de la porte, le plafond est sale ; double interrupteur sale;

- chambre 1: traces de frottement de la porte au sol, saleté relevée, les deux volets sont percés et très sales, la fenêtre est très sale, un sommier est à évacuer;

- caves: sol sale, tags sur les murs, des meubles restent à évacuer, fenêtres sales et pour certaines vétustes, les volets sont sales et percés;

- escalier: marches en mauvais état, présentant des griffures et de nombreuses tâches;

- pièce principale: portes déposées et non remises, saleté générale de la pièce, plafond en mauvais état, deux marches en bois en mauvais état, la rampe a été arrachée avec dégradation du parapet, foyer cheminée non entretenu, volets double bois peints en très mauvais état avec peinture écaillée et dégradation du bois outre la présence de trous, radiateur mural sale, absence douille et ampoule, porte fenêtre en mauvais état affectée de griffures d'animal, le bois s'effrite, saleté des carreaux et poignée sectionnée côté terrasse;

- terrasse: nez de la marche d'accès cassé, saleté du carrelage, garde-corps en mauvais état, petit muret dégradé par le percement de trous destinés à permettre l'évacuation sur initiative des locataires, présence de nombreux déchets en contrebas de la fenêtre, les deux volets battant bois sont en très mauvais état et présentent des trous;

- dégagement premier étage: saleté sol, murs très sales présentant des trous de chevilles non rebouchés, plafond très sale, combiné interphone ne fonctionne pas;

- chambre 2: poignée porte cassée, saleté sol, murs présentant de nombreuses salissures avec écritures murales, et trous de chevilles non rebouchés, plafond sale, gaine électrique dénudés, volets battants sales et anciens, radiateur branlant, placard dégradé;

- couloir: saleté sol, murs très dégradés avec des trous et des accrocs non rebouchés, plafond en mauvais état, porte placard fonctionne mal, deux trous importants sur le mur;

- chambre 3: saleté sol, murs en mauvais état avec trous, accrocs et traces de moisissure, plafond sale, volets en mauvais état;

- wc: sol sale, murs en mauvais état et plafond très sale, la trappe d'accès aux combles est manquante, moustiquaire arrachée, sanitaire très sale tout comme l'interrupteur, présence de déchets dans les combles;

- salle de bains: porte en bois dégradée, sol sale, murs en très mauvais état, plaofn noirci, joint encadrement fenêtre est en très mauvais état, l'emplacement d'un ancien bidet est absent, deux vasques de faïence sont très sales, robinetterie présente des traces de calcaire, bondes absentes, plan faïencé en mauvais état, baignoire en mauvais état, avec flexible et pommeau douche absents, faïence murale présente des joints noircis, grossiers en mauvais état, plafond sale:

- cuisine: porte d'accès sale, sol sale, murs présentant des trous non rebouchés, plafond en mauvais état, volets en mauvais état; four et réfrigérateur encastré manquants, meubles et équipements sales, double évier sale avec robinetterie hors d'usage, conduit hotte aspirante sale et graisseuse.



La comparaison deus deux états des lieux met en évidence d'importantes dégradations qui sont imputables aux locataires lesquels ont manqué à leur obligation d'entretien et ont fait preuve d'un manque de soins évident.







Le premier juge a retenu une indemnisation globale d'un montant de 14.701,07 euros ht plus 315,68 euros ttc tenant compte des devis produits mais également de la vétusté en présence d'une occupation des lieux pendant 11 années.



Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef , la cour reprenant sur ce point l'analyse détaillée du premier juge étant précisé que l'indemnisation tient compte des dégradations qui sont de la responsabilité des preneurs à savoir la reprise des peintures, la réfection des volets, la remise en état de l'installation électrique, l'évacuation des déchets ainsi que le changement du portail et l'interphone, le tout avec application d'un taux de vétusté.



Sur les demandes accessoires:



Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, les appelants, qui succombent, supporteront les dépens d'appel et seront condamnés au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré rendu le 8 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Alès en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné M. [Z] [H] et Mme [N] [F] au paiement de la somme de 468,83 euros au titre du procès-verbal de constat,



Statuant à nouveau, 



Condamne M. [Z] [H] et Mme [N] [F] au paiement de la somme de 234,41 euros 

correspondant à la moitié du procès-verbal de constat,





Y ajoutant, 













Condamne M. [Z] [H] et Mme [N] [F] à payer à M. [K] [W] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [Z] [H] et Mme [N] [F] aux dépens d'appel.



Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,