Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 11 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 22/03385 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ITC7 



CS



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES

08 septembre 2022 RG :21/00797



[C]

[V]



C/



[S]







































Grosse délivrée

le 

à Me Foughar

Me Ginane









COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 11 JANVIER 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 08 Septembre 2022, N°21/00797



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision







DÉBATS :



A l'audience publique du 27 Novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Janvier 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTS :



Madame [Y] [C]

née le 10 Avril 1981 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Christophe QUILIO de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par Me Saphia FOUGHAR, Postulant, avocat au barreau de NIMES



Monsieur [B] [V]

né le 03 Juin 1976 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Christophe QUILIO de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représenté par Me Saphia FOUGHAR, Postulant, avocat au barreau de NIMES



INTIMÉ :



Monsieur [O] [S]

né le 06 Juin 1943 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représenté par Me Sylvia GINANE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 02 Novembre 2023



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 11 Janvier 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour



EXPOSE DU LITIGE



Par contrat sous seing privé du 29 avril 2019, M. [O] [S] a donné à bail aux consorts [C]/[V], un appartement, sis [Adresse 4]) moyennant le paiement d'un loyer de 580 euros, outre une provision sur charges de 20 euros, et d'un dépôt de garantie à hauteur de 580 euros. 



Dénonçant l'existence de désordres imputables au bailleur, suivant acte d'huissier délivré le 10 juin 2021 puis le 13 juillet 2021, les consorts [C]/[V] assignaient leur bailleur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès aux fins d'obtenir la réduction du loyer, le remboursement de nombreux frais engagés en lien avec l'indécence du logement , et encore l'indemnisation des préjudices subis. 



Par jugement contradictoire en date du 8 septembre 2022, ce juge a :

- débouté les consorts [C]/[V] de l'ensemble de leurs demandes;

- les a condamné à payer à M. [S] la somme de 735 euros au titre des dégradations et réparations locatives;

- rejeté toute autre demande et a laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.



Par déclaration du 20 octobre 2022, les consorts [C]/[V] ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 17 juin 2023, auxquelles il est expressément référé, les consorts [C]/[V] demandent à la cour, au visa des articles 1217 et 1720 du code civil, de :

- constater le caractère indécent du logement pris à bail;

- constater la réalité des préjudices matériels et corporels subis;

Ce faisant,

- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau,

- débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

- ordonner la réduction du montant du loyer de 350 euros par mois sur la période courant de la date d'apparition du sinistre jusqu'au départ des lieux soit le 31 août 2021; 

- condamner M. [S] à leur verser une somme de 7.350 euros en restitution du trop-perçu sur cette période;

- le condamner à leur payer les indemnisations suivantes:

* 4.000 euros au titre du préjudice corporel subi du fait de l'occupation du logement insalubre;

* 2.733,39 euros au titre des dégradations causées aux biens;

* 306 euros correspondant aux frais médicaux exposés en raison de l'indécence du logement;

* 1.500 euros à chacun au titre du préjudice moral subi;

* 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance;

- le condamner à la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.



Au soutien de leur appel, les consorts [C]/[V] indiquent avoir constaté des remontées d'eau ainsi que la présence d'une importante humidité après leur entrée dans les lieux entraînant l'apparition de moisissures dans l'ensemble des pièces du logement. La matérialité des désordres était constatée par plusieurs rapports et n'est pas contestable selon eux, ce qui justifie les demandes indemnitaires présentées.



Plus précisément, ils affirment que le bailleur est responsable de l'indécence du logement, peu importe qu'un tiers soit à l'origine du désordre, et doit réparer le préjudice subi au cours de la période durant laquelle ils ont subi un préjudice de jouissance, soit à compter du mois de novembre 2019, date d'apparition des problèmes d'infiltration. Ils soulignent que le bailleur est intervenu uniquement sur mise en demeure des services de l'état pour engager les travaux utiles à la cessation des infiltrations. Ils ajoutent que les désordres n'ont pas cessé malgré les travaux réalisés par le bailleur ce dont témoigne l'ARS dans son courriel du 7 janvier 2021. La demande en réduction du loyer est entièrement justifiée.



Pour le surplus, ils affirment que cette humidité et les infiltrations ont occasionné de nombreux désordres liés à l'apparition d'une moisissure importante sur l'ensemble des meubles du logement, une aggravation d'allergies invalidantes subies par Mme [C] en lien avec la dégradation de son environnement. 















Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 octobre 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [O] demande à la cour de:



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf sur la condamnation des consorts [C]/[V] au paiement de la somme de 735 euros déduction du dépôt de garantie et en ce qu'il a rejeté sa demande présentée à titre de dommages et intérêts;

Statuant à nouveau,

- les condamner au paiement des sommes suivantes:

* 9.412 euros déduction faite du dépôt de garantie;

* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts;

* 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

- les condamner aux entiers dépens y compris les frais d'exécution de la décision à venir le cas échéant.



Au soutien de ses conclusions, l'intimé relève l'irrecevabilité de la demande en réduction du loyer au visa de l'article 768 du code de procédure civile et à défaut, sollicite le débouté de cette prétention en l'absence de preuve d'une violation de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et encore de la démonstration de l'indécence du logement.



L'intimé se prévaut de l'état d'entrée dans les lieux attestant du bon entretien du logement et rappelle que le problème d'humidité est lié à une rupture de canalisation imputable au Sivom et non au bailleur. Il se prévaut néanmoins de l'ensemble des interventions qu'il a menées pour faire cesser ce désordre en sorte qu'aucune carence ou insuffisance ne peut lui être reprochée dans la gestion du sinistre. Il relève enfin que la persistance des moisissures est liée au manque d'entretien des locataires qui n'ont pas effectué un nettoyage sérieux de la salle de bains suite au sinistre mais également à un défaut de ventilation du logement, les appelants ayant obstrué les grilles d'aération.



Sur la demande indemnitaire au titre du remboursement du mobilier, il conteste la valeur probante des factures produites pour partie illisible ou sans lien avec le présent litige. Il relève entre autre que le dégât des eaux n'a touché que la salle de bains et non les autres pièces du logement.



Sur les frais médicaux et l'aggravation de l'état de santé de l'appelante, l'intimé souligne l'absence de preuve du lien direct entre le préjudice allégué et le dégât des eaux pour s'opposer aux demandes de remboursement. Il s'étonne enfin de l'absence de réclamation ou grief adressé avant que les locataires aient quitté les lieux le 31 août 2021.



Pour finir, sa diligence, qui a permis l'élimination des causes et conséquences du désordre avant la fin de l'année 2020, exclut une indemnisation au titre du préjudice moral.



Reconventionnellement, il réclame la prise en charge des dégradations imputables aux locataires qui ont justifié l'exécution de travaux de réparation pour une somme de 9.992 euros, et sollicite la reconnaissance de son préjudice moral, né des contrariétés procédurales, pour obtenir une somme de 5000 euros de dommages et intérêts.











La clôture de la procédure est intervenue le 2 novembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 27 novembre 2023 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, le 11 janvier 2024. 







MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité de la demande en réduction du loyer:



Le bailleur soulève l'irrecevabilité d'une telle demande au regard des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile.



Il résulte cependant de cet article que la juridiction ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Or, les conclusions déposées par M. [O] [S] n'énoncent pas dans leur dispositif de demande relative à l'irrecevabilité de la prétention relative à la réduction du loyer.



Il s'ensuit que la cour n'est pas valablement saisie de cette demande qui sera donc rejetée. 



Sur l'exception d'inexécution:



En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Cependant, il convient de rappeler que si pendant l'exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations.



En l'espèce, l'état des lieux d'entrée en date du 3 mai 2019 ne mentionne aucun désordre, le logement étant décrit en bon d'usage et de réparation d'entretien ou en état d'usage. Il n'est nullement fait état par ailleurs de problèmes d'humidité, de moisissures ou d'infiltration.



Il n'est donc pas établi que le logement était indécent lors de l'entrée dans les lieux des locataires.



Il ressort en revanche des éléments du dossier qu'au cours de la location, le logement a subi des désordres caractérisés par l'apparition de moisissures dans la salle de bains et de traces d'infiltration sur certains murs du wc, du cellier, du salon et de la cuisine. Les locataires ont ainsi procédé à une déclaration de dégât des eaux le 19 novembre 2019.



Il n'est pas contesté que les preneurs se sont plaints de ce désordre auprès du bailleur en novembre 2019 et ont adressé une relance en décembre 2019 compte-tenu de la persistance de l'humidité mais également de la forte humidité présente dans le jardin (courrier du 12 décembre 2019).



Si l'existence du sinistre n'est nullement remise en cause par les parties, M. [S] conteste cependant sa responsabilité dans la survenance de ce désordre qu'il attribue au fait d'un tiers, le Sivom, tout en dénonçant le comportement fautif de ses locataires qui a contribué à sa persistance.



En effet, par courrier du 13 décembre 2019, le bailleur confirme la persistance de ce désordre qu'il explique par une fuite affectant une canalisation de distribution d'eau potable située avant compteur, dont la prise en charge relève de la responsabilité du Sivom en charge du réseau défectueux, et qui génère la présence à l'extérieur d'eau imbibant le mur maître entraînant l'apparition de moisissures dans diverses pièces (cuisine, salle de bains, wc). 



Sur l'appréciation de l'origine du désordre et des responsabilités encourues, sont produits divers rapports d'expertise amiables.



Dans le cadre de la déclaration de sinistre émanant des locataires, l'Union Experts a établi une analyse aux termes de laquelle elle confirme l'existence de désordres non liés à la fuite de la canalisation mais consécutifs à un phénomène de condensation et de pont thermique importants dans toutes les pièces de l'appartement litigieux. Il est relevé des désordres aux embellissements d'origine (peinture murs cuisine, wc, buanderie, salon) apparus en période hivernale, des tâches noirâtres et de salpêtre en partie basse des murs et des gouttelettes d'eau sur les menuiseries dépourvues de réglettes d'aération d'hiver. Il est noté que le mobilier de Mme [C] est touché par les phénomènes de condensation. 



Un rapport d'expertise amiable établi le 2 juillet 2020 par GDC Expertise fait les constats suivants:

- absence de grille d'aération sur la fenêtre de la cuisine;

- décollement de la peinture;

- moisissure au plafond dans la buanderie, sur les murs des wc, salle de bain;

- relevé hydrométrique de l'habitation 61,3 % avec une température inférieure de 24 degrés;

- chauffage avec climatisation.



L'expert estime que l'hydrométrie , bien qu'au-dessus de la moyenne (prise en pleine matinée et fenêtres ouvertes), est acceptable. Il relève qu'elle est liée au manque d'aération et d'évacuation qui rend la maison humide.



Sur l'origine du désordre, l'expert constate l'absence de grilles d'aération aux fenêtres, pourtant nécessaires pour assurer une entrée d'air au travers des huisseries de la maison en complément d'un débouché en toiture.



Ceci étant, l'expert relève que les deux appartements mitoyens, l'un occupé par le locataire et l'autre par M. [S], sont configurés de la même manière mais seul le logement habité par le preneur présente les désordres susévoqués. Il en déduit que l'humidité est due à la remontée par capillarité de la fuite d'eau avant compteur, les murs témoignant en effet encore d'une humidité de 0,8%.



Le rapport préconise d'assécher le logement, de refaire les mus abîmés, de poser des vmc ainsi que des grilles d'aération dans le dormant des menuiseries et de détalonner les portes.



Un autre expert en bâtiment, M. [E], intervenant à la demande du bailleur, constate, dans un rapport du 5 juillet 2020, la présence de remontées d'humidité sur l'extérieur du bâti. Il relève également une forte humidité sous la fenêtre de la cuisine et passage ainsi que dans la buanderie, la salle de bains, le wc, et enfin dans la pièce de vie. Sur ce point, l'expert note que les murs en pisé sont chargés d'humidité avec un taux de 84%, ce qui est trop élevé.



L'expert relève les mêmes carences que les autres intervenants à savoir l'absence de réglettes aux fenêtres, l'absence de vmc dans la buanderie et le wc ; s'agissant de la salle de bains, il constate que cette pièce d'eau est munie d'un simple extracteur d'air et d'une ventilation basse rendant indispensable la mise en place d'une vmc. 



L'expert préconise pour conclure la construction d'un faux plafond dans la buanderie et wc afin d'y intégrer une vmc qui desservirait également la salle de bains, ce qui éliminerait une grande partie de l'humidité et des moisissures. Est également conseillée la pose de réglettes dans la pièce de vie et dans les chambres.



Il convient enfin de se référer au rapport de l'ARS en date du 7 septembre 2020 qui fait le constat de manifestations d'humidité se traduisant par la dégradation des revêtements au niveau des bas de murs périphériques et des cloisons de la cuisine et la présence de moisissures noires sur les autres pièces du rez de chaussée. Il est dit que cette humidité est occasionnée par:

- des remontées d'eau telluriques en partie occasionnées par un dégât des eaux en cours d'instruction concernant une fuite conséquente (qui est à ce jour colmatée) au niveau de la canalisation d'amenée d'eau;

- des phénomènes de condensation liés au défaut de ventilation, l'insuffisance de chauffage et la mauvaise isolation thermique des parois;

- l'absence de système de ventilation du logement permettant d'assurer une aération générale et permanente des locaux tels que le prévoient les arrêtés ministériels du 28 octobre 1983 et du 24 mars 1982: absence d'entrée d'air dans les pièces principales; les portes intérieures ne sont pas détalonnées (1,5 cm au moins), les pièces de service ne sont pas munies d'extraction de l'air humide et vicié, l'extracteur présent dans la salle de bains n'est pas performant; dans le cabinet d'aisances, la grille d'extraction située au plafond est inopérante;



L'ARS indique que le défaut de ventilation ne permet pas d'évacuer l'air humide qui vient se condenser sur les parois froides engendrant des moisissures sur les murs. Sont donc préconisés divers travaux visant à traiter les remontées telluriques et mettre en place un système de ventilation .



Il résulte de la lecture combinée de ces divers rapports que si la fuite de la canalisation a pu contribuer à l'aggravation des désordres, l'essentiel de l'humidité est imputable à un défaut de ventilation et d'aération du logement dont les locataires ne sont pas responsables puisque le bailleur est invité à engager divers travaux dont la pose de vmc ou de réglettes sur les fenêtres ainsi que le rabotage des portes.











Quand bien même, si le sinistre s'explique en partie par des remontées capillaires accentuées par la fuite de la canalisation d'eau, il appartient néanmoins au bailleur d'assurer aux preneurs la jouissance paisible du logement, peu importe qu'un tiers soit en partie à l'origine du sinistre, et engager des démarches pour mettre fin aux désordres.



Enfin, les locataires ne peuvent être sérieusement mis en cause dans l'apparition des désordres comme le suggère le bailleur qui leur reproche un manque d'entretien en l'absence d'un nettoyage sérieux de la salle de bains suite au sinistre mais également un défaut de ventilation du logement alors que l'ARS a pu indiquer dans son rapport que si la grille d'air en partie basse dans la salle de bains est obstrué, ce système ne permettrait pas de toute façon une circulation de l'air et son renouvellement.



Au vu des éléments susvisés, l'humidité et les infiltrations dénoncées caractérisent l'indécence du logement puisque selon l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert laissant ainsi supposer qu'est assurée une ventilation suffisante de l'habitation pour éviter les phénomènes de condensation et d'humidité. Il est à préciser dans le même sens que l'ARS a conclu dans son rapport d'enquête que le logement ne répond pas au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui fixe les caractéristiques de décence et notamment les articles 2-1, 2-2, 2-4 et 2-5.



Il s'ensuit que la faute du bailleur doit être retenue puisqu'en dépit de la mise en demeure adressée par ses locataires en novembre 2019, il ne justifie de la réalisation des travaux susvisés qu'à partir du mois d'octobre 2020:

- facture du 5 octobre 2020: pose de 5 grilles de ventilation;

- nettoyage et traitement des murs: 3 décembre 2020;

- traitement contre les remontées d'eau tellurique.



Par courrier du 3 janvier 2021, l'ARS confirme la réalisation des travaux précédemment impartis ajoutant qu'il n'est plus nécessaire d'engager une procédure de déclaration d'insalubrité du logement litigieux.



Il en résulte que M. [S] est responsable du préjudice de jouissance subi par ses locataires du 19 novembre 2019 au 3 janvier 2021.



Il s'ensuit que si Mme [C] et M. [V] peuvent se prévaloir d'une réduction du montant du loyer sur cette période de plus de 13 mois, ils ne peuvent valablement revendiquer cette baisse jusqu'à leur départ des lieux intervenu le 31 août 2021 puisque la preuve de la persistance des désordres n'est pas rapportée sur cette période ce dont atteste d'ailleurs le rapport d'expertise amiable produit par M. [S] daté du 3 septembre 2021 qui mentionne l'absence d'humidité sur les sondages réalisés sur les murs de l'appartement litigieux.



Il convient en conséquence d'accorder aux appelants au titre du préjudice de jouissance une baisse de loyer équivalente à 25 % du loyer , soit 145 euros par mois pendant 13 mois et demi.



Il y a donc lieu de condamner M. [S] au paiement de la somme de 1.957,50 euros au titre de la réduction du loyer qui correspond à un trop-perçu du 19 novembre 2019 au 3 janvier 2021.



Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.



Pour le surplus, s'agissant de la demande indemnitaire relative à la dégradation du mobilier, il sera rappelé que l'Union Experts a confirmé l'existence de désordres non liés à la fuite de la canalisation mais consécutifs à un phénomène de condensation et de pont thermique importants dans toutes les pièces de l'appartement litigieux avec cette précision que le mobilier de Mme [C] est touché par les phénomènes de condensation sans plus de précision.



Le rapport d'expertise dommages daté du 17 juin 2020 met en évidence des dégradations du mobilier en lien avec l'humidité prégnante du logement liée à un défaut de ventilation du logement; il s'agit d'un canapé trois places avec retour (environ 700 euros), un matelas de 140 x 190 Selena spécial dos sensible (600 à 700 euros), un matelas de 90 x 180 (200 euros, un canapé clic-clac -300 euros); 3 trousses de toilettes Guerlain, adidas, un meuble à tiroir dans le salon (moisissure derrière); ce sinistre n'a pas fait l'objet d'une indemnisation en sorte que les appelants justifient de la recevabilité et du bien-fondé de leur action.



En appel, Mme [C] et M. [V] réclament une somme de 2.733,39 euros et produisent plusieurs factures conforama datées de 2016 , 2017 et 2020 qui attestent de la valeur du canapé avec retour (699,90 euros), de la valeur du matelas en 140 x 190 (745 euros), du matelas 90 x 180 (219 euros). Les autres objets mentionnés dans lesdites factures sont sans lien avec les dégradations matérielles susvisées.



Mme [C] et M. [V] justifient donc du préjudice matériel à hauteur de 1.663,90 euros.



Il sera donc fait droit à la demande pour ce montant et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.



Les appelants se prévalent d'un préjudice moral qu'ils évaluent chacun à la somme de 1.500 euros considérant qu'ils ont vécu dans des conditions pénibles alors que le bailleur a tardé à intervenir.



En l'état, il est justifié que pendant 13 mois et demi, les preneurs ont du subir les désagréments liés à une forte humidité et moisissures présentes dans le logement; il est donc admissible que la dégradation de leur habitat et la perte de confort ait pu leur causer un préjudice moral qui donne lieu à réparation.



Il conviendra de leur accorder la somme totale de 500 euros.



Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.



Enfin, les appelants réclament l'indemnisation de leur préjudice corporel et la prise en charge des frais médicaux en lien avec l'insalubrité du logement. Cependant, les certificats médicaux produits sont insuffisamment précis et circonstanciés pour mettre en lien la dégradation de l'état de santé de Mme [C] avec l'apparition des désordres comme l'indique justement le premier juge. 











En effet, si l'appelante est suivie pour des syndromes d'allergie invalidante à type de rhino-conjonctivite, asthénie chronique et céphalée associé à des troubles du sommeil, et polyarthralgie depuis le 9 janvier 2020, le lien direct entre l'état médical de Mme [C] et la dégradation de son environnement n'est nullement établi, les pièces médicales n'apportant aucune précision quant à l'origine des problèmes de santé qu'elle rencontre.



Cette demande indemnitaire sera donc rejetée faute d'élément de preuve suffisant et le jugement déféré sera confirmé de ce chef.





- Sur l'appel incident:



* Sur les réparations locatives:



L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

L'article 1730 du code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Si un état des lieux a été établi par les parties ou par un huissier lors de l'entrée et de la sortie du locataire, leur comparaison permet de déterminer si les lieux ont été dégradés en cours de jouissance.



En l'espèce, M. [S] réclame une somme de 9.412 euros déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 580 euros, qui correspond selon lui au coût de la réfection du logement après le départ des locataires.

Il verse aux débats un procès-verbal de constat d'huissier d'état de sortie daté du 31 août 2021 qui met en évidence diverses désordres suivants:

- chambre mansardée: présence de moisissures sur les plinthes, tâches jaunâtres et de saleté sur les murs crépis blancs, le décollement de lambris, le sol carrelé fissuré, lambris du plafond se décollent, extracteur de fumée ne fonctionne pas;

- pièce attenante wc: plinthes tâchées, murs tachés et éclats visibles, le tour de bonde est sale, les filtres du climatiseur ne sont poussiéreux, points de moisissure visibles sur la partie basse de la fenêtre;

- escalier: marches abîmées dans un coin, griffure sur le palier; le mur longeant l'escalier est tâché;

- cuisine: sol carrelé présente des fissures et éclats; plinthes en bois se désagrègent, murs peints tâchés, tâches jaunâtres et de saleté; deux faïences fendues, éléments et évier de la cuisine en état d'usage, deux bouchons de vidange sont manquants, ; joint moisi; le radiateur ne fonctionne pas; points de moisissure en partie basse de la fenêtre, volets ne ferment pas complètement;



- salon/ séjour: sol présentant des éclats, morceau de carreau manquant; murs crépis jaunis, trous apparents; plafond jauni et fissuré, prise cassée, vitre de l'insert sale, la fenêrte ne ferme pas correctement;

- cellier: encadrement sale, murs sales et tâchés avec fissures apparents et points ed moisissures;

- wc: porte sale, murs tâchés, trou mastiqué et repeint grossièrement, traces de mastic apparentes ; micro-fissures sur le plafond, toiles d'araignée;

- salle d'eau: quatre carreaux sol fendus, trois plinthes fendues, les murs sont en mauvais état ave la peinture qui s'effrite et la présence de boursouflure et points de moisissure; joint douche moisi, le bouchon de vidange ne fonctionne pas;

- garage et cave: manque descente d'eau pluviale et tâches apparentes sur le sol;

- jardinet et cour: grillage recouvert partiellement par la végétation, la cour n'est pas nettoyée.



Le premier juge a accordé à l'intimé une somme de 1.315 euros correspondant au devis de nettoyage de la maison et de la climatisation pour un montant respectif de 539 euros et 160 euros, ainsi qu'au remplacement des deux marches en bois pour une somme de 616 euros.



Pour le surplus, la demande tendant à voir mettre à la charge des locataires le devis AD Multiservices (8.529,60 euros) a été rejetée considérant qu'ils ne peuvent être tenus responsables des dégradations intervenues sur les surfaces qui s'expliquent par un manque d'aération du logement auquel se rajoute le dégât des eaux.



Cette analyse sera confirmée en appel dans la mesure où d'une part la comparaison de l'état des lieux de sortie avec l'état d'entrée dans les lieux, qui décrit pour l'essentiel en bon état ou état d'usage, ne met pas en évidence d'autres dégradations en-dehors de celles affectant les murs mais qui sont en lien avec les désordres susvisés.



Si la saleté du logement, le défaut d'entretien de la climatisation et la dégradation des marches sont imputables aux locataires, la remise en peinture des murs ne peut en conséquence leur être imputée.



Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les appelants à la somme de 735 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives.



* Sur le préjudice moral:



Monsieur [S] fait état d'un préjudice moral et produit deux certificats médicaux témoignant des incidences de cette procédure sur sa santé psychologique se traduisant par des troubles du sommeil et un état d'anxiété généralisé. 

Il produit également plusieurs témoignages attestant des nuisances sonores provoquées par les appelants en raison de la présence d'animaux domestiques ou des désagréments liés à l'utilisation des parties communes comme lieu de stockage. 

Les pièces produites ne peuvent cependant suffire à retenir une faute imputable aux locataires de nature à créer un préjudice à M. [S].



Il convient en conséquence de le débouter de cette demande indemnitaire et de confirmer le jugement entrepris sur ce point. 



- Sur les demandes accessoires:



Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'intimé, qui succombe, supportera les dépens d'appel et sera condamné à payer la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS, 



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Prononce la recevabilité de la demande de dispense de paiement du loyer,



Infirme le jugement rendu le 8 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès sauf en ce qu'il a:

- condamné Mme [Y] [C] et M. [B] [V] à payer à M. [O] [S] la somme de 735 euros au titre des dégradations et réparations locatives;

- rejeté toute autre demande et a laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [O] [S] à verser à Mme [Y] [C] et M. [B] [V] les sommes suivantes:

- 1.957,50 euros au titre d'un trop-perçu du 19 novembre 2019 au 3 janvier 2021 en lien avec le préjudice de jouissance;

- 1.663,90 euros au titre du préjudice matériel ,

- 500 euros au titre du préjudice moral, 



Déboute les parties du surplus de leurs demandes,



Condamne M. [O] [S] à verser à Mme [Y] [C] et M. [B] [V] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [O] [S] aux dépens d'appel.



Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,