Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 11 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 22/03566 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ITTJ 



LM



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES

19 septembre 2022 RG :22/00494



[P]



C/



[I]

[I]





































Grosse délivrée

le 

à Me Chevenier

SCP AKCIO BDCC 











COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 11 JANVIER 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'Alès en date du 19 Septembre 2022, N°22/00494



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Madame Laure Mallet, Conseillère, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



GREFFIER :



Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 05 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 Décembre 2023 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANT :



Monsieur [V] [P]

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représenté par Me Marie-camille CHEVENIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004582 du 30/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)





INTIMÉES :



Madame [K], [U] [I]

née le 26 Janvier 1956 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



Madame [O] [I]

née le 01 Décembre 1989 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 07 Septembre 2023



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 11 janvier 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour





EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2019, Mme [Z] [I] a donné à bail à usage d'habitation à M. [V] [P] un logement de 80 m2 composée de quatre pièces principales, des combles non aménagées, une terrasse, une véranda et un jardin sise [Adresse 5] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 400 €.



Par suite d'un acte de donation du 17 décembre 2016, Mme [O] [I] est devenue nue propriétaire du bien et Mme [K] [I] usufruitière.



Par courrier remis en main propre le 3 août 2021, Mme [K] [I] a donné congé pour reprise pour le terme du bail soit le 1er mars 2022.



Par acte du 6 avril 2022, Mme [Z] [I] et Mme [O] [I] ont fait assigner M. [V] [P] devant le tribunal judicaire d'Alès aux fins de validation du congé.



Par jugement du 19 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d'Alès a :

-prononcé la nullité du congé en date du 3 août 2021 ;

-prononcé la résiliation à compter du présent jugement du bail conclu le 1er mars 2019 entre Mme [K] [I] et M. [V] [P] relatif à l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] [Localité 6], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement ;

-ordonné en conséquence à M. [V] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

-dit qu'à défaut pour M. [V] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [K] [I] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

-condamné M. [V] [P] à verser à Mme [K] [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

-rejeté l'intégralité des autres demandes ;

- condamné M. [V] [P] à verser à Mme [K] [I] une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les intérêts légaux à compter de l'assignation 

-condamné M. [V] [P] aux dépens ;

-rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.





Par déclaration du 4 novembre 2022, M. [V] [P] a relevé appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 septembre 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [V] [P] demande à la cour de :



-déclarer juste et bien fondé l'appel de M. [V] [P],

-confirmer la décision qui a prononcé la nullité du congé en date du 3 août 2021,

-confirmer la décision qui a rejeté la demande de dommages-intérêts pour exécution déloyale du contrat de bail,

-reformer la décision pour le surplus,



Statuant à nouveau,



-dire et juger valide le contrat de bail en date du 1er mars 2019 entre Mme [I] et M.[P] relatif à l'appartement sis [Adresse 5] [Localité 6],

-infirmer la condamnation de M.[P] à porter et payer au bailleur la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-débouter le bailleur de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,

-condamner Mme [K] [I] à porter et payer à M. [P] la somme de 1000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner Mme [K] [I] aux entiers dépens.





Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 7 septembre 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [K] [I] et Mme [O] [I] demandent à la cour de :



Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;



Tenant le maintien dans les lieux par le locataire postérieurement au terme du bail,









Vu l'appel de Monsieur [V] [P]

-le déclarer recevable mais infondé,

-confirmer la décision prononçant la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs du preneur (articles 1103 ; 1104 ; 1217 ; 1224 ; 1225 ; 1227 ; 1229 du code civil ; 7 de la loi du 6 juillet 1989) ;

Par voie de conséquence, 

-déclarer M. [V] [P] occupant sans droit ni titre de l'appartement sis à [Localité 6]), [Adresse 5],

-ordonner l'expulsion de M. [V] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les formes et délais de la loi.

-fixer au montant du loyer plus charge l'indemnité d'occupation due par l'occupant jusqu'à la parfaite libération des lieux.

-confirmer la condamnation de M. [P] au paiement de la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Vu l'appel incident de Mme [Z] [Y] [I] et Mme [O] [I],



-réformer la décision ayant annulé le congé pour reprendre et débouter la bailleresse de sa demande de dommages et intérêts,

-valider le congé pour reprise délivré par le 3 août 2021 avec toutes conséquences que de droit ;

-déclarer M. [V] [P] occupant sans droit ni titre de l'appartement sis à [Localité 6]), [Adresse 5],

-ordonner l'expulsion de M. [V] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les formes et délais de la loi,

-fixer au montant du loyer plus charge l'indemnité d'occupation due par l'occupant jusqu'à la parfaite libération des lieux,



En tout état de cause.

Vu l'absence de règlement depuis le mois de mars 2022,

Vu l'article 1231-1 du code civil,



-condamner M. [V] [P] à porter et payer à Mme [Z] [Y] [I] :

*la somme de 4.825 € + 72,72 € (consommation eau 1er semestre 2023) au titre des loyers, indemnités d'occupation due et charges provisoirement arrêtées au 1er septembre 2023,

*la somme de de 5.000 € pour exécution déloyale du contrat et résistance abusive

*la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-dire et juger que lesdites sommes porteront intérêt au taux légal à compter de l'assignation et jusqu'à leur parfait paiement.

-condamner M. [V] [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 septembre 2023



MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.







Sur la validité du congé,

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou signifié par acte d'huissier de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. 

Il doit être donné au plus tard dans les 6 mois avant l'échéance du bail.

Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 « A peine de nullité le congé doit comporter expressément le motif allégué, et en cas de reprise les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire."

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Mais si la loi du 24 mars 2014 a renforcé le contrôle des juges sur la reprise pour habiter, ceux'ci n'exercent pas pour autant un contrôle d'opportunité.

La charge de la preuve du caractère frauduleux du congé reste à la charge du preneur qui l'invoque.

En l'espèce, par courrier remis en main propre le 3 août 2021, Mme [K] [I] a donné congé pour reprise pour le terme du bail soit le 1er mars 2022, soit six mois avant le terme du bail.

Ce congé est motivé par « mon intention de reprendre ce logement pour que j'y réside moi-même. En effet mon logement actuel ne me convient plus », étant noté que l'adresse du bailleur sur la commune de [Localité 4] est indiquée en entête du courrier.

L'appelant sollicite la nullité du congé sans aucunement expliciter en quoi le motif invoqué par la bailleresse ne serait pas sérieux et légitime.

Il n'a d'ailleurs pas contesté le motif du congé devant le conciliateur, se contentant de solliciter des délais pour quitter les lieux.

Au contraire, les intimés justifient par les pièces produites aux débats du contexte de la séparation de Mme [Z] [I] de son compagnon, M. [T] [D], au domicile duquel elle résidait à [Localité 4] intervenue en février 2022(attestations de M. [T] [D], Mme [O] [I], M. et Mme [A], M.[H] et Mme [S]).

En conséquence, infirmant le jugement déféré, il y lieu de valider le congé délivré le 3 aout 2021.

En l'état de la résiliation du bail, il n'y a pas lieu d'examiner la demande de résiliation du bail fondée sur les manquements du preneur.

M. [V] [P] occupant les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, cause un préjudice à la bailleresse, qu'il convient de réparer.

Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation souverain pour évaluer le montant de l'indemnité due conformément au principe de réparation intégrale du préjudice.

Il sera en conséquence condamné à payer à Mme [K] [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 1er mars 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

Il convient de constater que l'appelant ne sollicite aucun délai pour quitter les lieux aux termes de la discussion et du dispositif de ses conclusions.

Etant sans droit ni titre, son expulsion sera ordonnée.



Sur la demande en paiement de Mme [K] [I] ,

Mme [K] [I] sollicite la somme de 4 752 € correspondant aux loyers et indemnités d'occupation de mars 2022 à août 2023 inclus, outre les charges d'eau du 1er semestre 2023 à hauteur de 72,72 €.

Il convient de noter que l'intimée possède d'ores et déjà un titre concernant les frais irrépétibles de première instance qui lui appartient d'exécuter.

L'appelant ne conteste pas autrement le décompte qu'en alléguant que les charges ne sont pas justifiées et que ses règlements ne sont pas tous comptabilisés.

La facture d'eau à hauteur de 72,72 € pour le 1er semestre 2023 est produite aux débats.

L'analyse comparative du décompte arrêté au 1 er septembre 2023 et les justificatifs de paiement produits par l'appelant révèle au contraire que l'ensemble des sommes réglées ont été déduites. 

Concernant le virement de janvier 2023 pour un total de 1.157,87 €, il n'est imputé qu'à hauteur de 1.040 € sur le décompte puisqu'il couvrait pour partie, à hauteur de 111,87 €, le règlement d'une facture d'eau dont le montant n'est pas contesté et même rappelé par M. [P] lui-même dans son mail du 6 février 2023.

En conséquence, M.[P] sera condamné à payer à Mme [K] [I] la somme de 4 752 € correspondant aux indemnités d'occupation de mars 2022 à août 2023 inclus, outre les charges d'eau du 1er semestre 2023 à hauteur de 72,72 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.











Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [K] [I] pour exécution déloyale et résistance abusive,

La privation de jouissance du bien a d'ores et déjà été indemnisée par l'allocation d'une indemnité d'occupation.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts.



Sur les demandes accessoires,

Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens et les frais irréépétibles de première instance seront confirmées sauf en ce qui concerne la condamnation aux intérêts à compter de l'assignation s'agissant de condamnations indemnitaires.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [V] [P], qui succombe, supportera les dépens d'appel.



Il n'est pas équitable de laisser supporter à Mme [K] [I] ses frais irrépétibles d'appel. Il lui sera alloué la somme de 1 000 € de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, 



Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Mme [K] [I] de sa demande de dommages et intérêts pour exécution déloyale et résistance abusive, en ce qu'il a condamné M. [V] [P] à verser à Mme [K] [I] une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a rejeté la demande de délais pour quitter les lieux,



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Valide le congé du 3 août 2021,



Constate que celui-ci a mis fin au bail conclu entre les parties,

Constate que M. [V] [P] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2022,



Ordonne en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,



Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R 433-1 et R 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 



Condamne M. [V] [P] à payer à Mme [K] [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 1er mars 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés,



Condamne M. [V] [P] à payer à Mme [K] [I] :

- la somme de 4 752 € au titre des indemnités d'occupation de mars 2022 à août 2023 inclus, 

- la somme de 72,72 € au titre des charges d'eau du 1er semestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.



Dit que la condamnation des frais irrépétibles de première instance portera intérêts au taux légal à compter du jugement du 19 septembre 2022,



Condamne M. [V] [P] aux dépens d'appel,



Condamne M. [V] [P] à payer à Mme [K] [I] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,