Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 11 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 23/01224 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IY2R 



LM



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON

21 février 2023 RG :22/00400



[F]



C/



[N]



































Grosse délivrée

le 

à Selarl Lamy Pomies-Richaud

Selarl Llurens-Davy-...





COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 11 JANVIER 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 21 Février 2023, N°22/00400



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



GREFFIER :



Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 05 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 Décembre 2023 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANT :



Monsieur [J] [F]

né le 03 Octobre 1962 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par Me Clémence MARINO-PHILIPPE, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON



INTIMÉE :



Madame [Z] [N] veuve [L]

née le 26 Juin 1935 à [Localité 4] (84)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Karelle DANIGO de la SELARL LLURENS-DAVY-MAUBOURGUET-DANIGO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON



Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 11 janvier 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour





EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 13 juin 2011, Mme [Z] [N] veuve [L] a donné à bail à M. [J] [F] une maison d'habitation située [Adresse 1], [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 850 €, outre 15 € de provision sur charges.



Le 13 Juin 2011, un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement par les parties.



Invoquant l'apparition de nombreuses fissures et l'absence de réparation, M. [J] [F] a cessé de payer les loyers à compter de février 2020.



Se prévalant de loyers impayés, Mme [Z] [N] veuve [L] a fait délivrer à M. [J] [F] le 13 octobre 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5.950 € en principal représentant le montant de la dette locative des mois de février 2020 à septembre 2020.



Mme [L] a fait assigner M. [J] [F] devant le juge des référés près le tribunal judiciaire d'Avignon par acte du 24 décembre 2020 aux fins de voir :

-constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire.

-ordonner, en conséquence, l'expulsion de M. [J] [F] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L 411-1 du code des procédures civiles d'exécution.

-ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est.

-condamner M.[J] [F] :

* au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 9.350,00 €, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats.

* au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts, 

* au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

* au paiement de la somme de 450,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières. 



Le 31 Mars 2021, la Mairie de [Localité 5] a envoyé à Mme [L] une lettre recommandée avec accusé de réception aux fins de l'informer de l'ouverture d'une procédure contradictoire préalable à la prise d'un arrêté de mise en sécurité ordinaire.



Par ordonnance du 5 octobre 2021, le juge des référés près le tribunal judiciaire d'Avignon a notamment :

-ordonné une mesure d'expertise confiée à Mme [W] [K] avec mission de constater les désordres affectant le bien litigieux, d'en déterminer l'origine, l'étendue et d'évaluer le préjudice de jouissance et le montant des travaux de réfection et 

-autorisé la consignation par M. [F] auprès de la CARPA des loyers courants dus à compter de la signification de l'ordonnance et pour une année,

-condamner Mme [L] à procéder dans le respect des règles de l'art et des réglementations de voirie et d'urbanisme, à la reprise des fissures extérieures affectant l'immeuble loué à M. [F].



L'expert a déposé le 20 janvier 2022 un compte rendu de la réunion du 18 juillet 2022, aucun rapport n'ayant été dressé faute de versement de la consignation complémentaire.



Par acte du 11 août 2022 Mme [L] a fait assigner M. [F] devant le juge des contentieux et de la protection d'Avignon aux fins de voir le bail conclu entre les parties, résilié.



Par jugement contradictoire du 21 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avignon a :



-prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Mme [L] et M. [F] en date du 15 Juin 2011, quant au bien sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;

-condamné M. [L] (sic) au paiement de la somme de 28.545 € représentant le montant des loyers et charges impayés et dus selon décompte arrêté au 20 décembre 2022 à Mme [L],

-accordé un échelonnement à M. [F] quant à sa dette locative et ce, sur la durée maximale de 24 mois, soit le paiement mensuel d'un montant de 1 189,38 € et ce, à compter de la signification du présent jugement ;

-ordonné l'expulsion de M. [F] et de tout occupant de son chef du bien sis [Adresse 1] à [Localité 6] ; 

-ordonné la disposition des meubles se trouvant sur les lieux aux frais de M. [F] et ce, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

-condamné M. [F] au paiement mensuel d'une indemnité d'occupation d'un montant de 865 € à Mme [L] ;

-condamner Mme [L] au paiement de la somme de 5.000 € à M. [F] au titre du préjudice de jouissance ; et ordonné compensation avec les loyers dus ;

-condamné M. [F] au paiement de la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ;

-condamné M. [F] aux entiers dépens de la présente instance ;

-rejeté les demandes pour le surplus.





Par déclaration du 7 avril 2023, M. [J] [F] a relevé appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 mai 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [J] [F] demande à la cour de :



Vu les articles 1134 (ancien), 1240, 1347, 1719, 1720, 1728 du code civil,

Vu les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,



Déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par M. [J] [F] ;



Y faisant droit,



-infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,



-débouter Mme [Z] [N] de sa demande de résiliation judiciaire du bail liant les parties ;

Et en conséquence,

-la débouter de sa demande de paiement d'une dette locative d'un montant de 28 545 € ;

-la débouter de sa demande tendant à l'expulsion de M. [F] ;

-la débouter de sa demande tendant à ce qu'il soit ordonné la mise à disposition des meubles se trouvant sur les lieux à ses frais ;

-la débouter de sa demande tendant à la condamnation de M. [F] à une indemnité d'occupation ;



Constater les désordres affectant le bien loué ;

Et en conséquence,

A titre principal :

-condamner Mme [Z] [N] à verser à M. [J] [F] la somme de 50 000 € en réparation du préjudice de jouissance subi ;

-condamner Mme [Z] [N] à réaliser les travaux de reprise sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à venir ;



A titre subsidiaire,

-ordonner pour le cas où la dette locative serait considérée comme justifiée, la compensation des sommes deux entre les parties ;

-condamner Mme [Z] [N] à payer à Monsieur [J] [F] la somme de 21 455 € ;







A titre infiniment subsidiaire,

-confirmer, pour le cas où la dette locative serait due dans sa totalité, la décision déférée en ce qu'elle a accordé des délais de paiement à M. [J] [F] ;

-condamner Mme [Z] [N] à porter et payer à M. [J] [F] la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamner Mme [Z] [N] en tous les dépens.

-dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par maître Georges Pomies-Richaud, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 septembre 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [Z] [N] veuve [L] demande à la cour de :



Vu l'article 1728 du code civil.

Vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,



-débouter M. [J] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions.

-confirmer le jugement en tous points, sauf à y ajouter :

* la condamnation de M. [J] [F] au paiement de la somme de 34.000 € représentant le montant des loyers et charges impayés et dus selon décompte arrêté au mois de juin 2023, somme à parfaire,

*l'expulsion de M. [J] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef, du bien sis [Adresse 1] à [Localité 5] avec au besoin le concours de la force publique.



Dans l'hypothèse où la cour ordonnerait la réalisation de travaux à la charge de Mme [L],

-ordonner uniquement le rebouchage des fissures ;

-condamner M. [J] [F] à laisser l'accès libre aux entreprises qui seront diligentées par la bailleresse, et ce sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la notification par la bailleresse des dates et heures du déplacement sur les lieux d'une entreprise qu'elle diligentera.



Dans l'hypothèse où la cour prononcerait une astreinte contre Mme [L],

-ordonner une astreinte minime eu égard aux revenus de Madame [L] et sous condition de la reprise des paiements de loyers et des arriérés dus par M. [F] avec un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir uniquement si les travaux concernent le rebouchage des fissures.

Dans les autres hypothèses, débouter M. [J] [F] de sa demande d'astreinte.



En tout état de cause,

- condamner M. [J] [F] au paiement de la somme 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-le condamner aux entiers dépens de l'instance ;

-juger que les dépens d'appel pourront être recouvré directement par maître Karelle Danigo conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





L'affaire a été fixée à l'audience du 5 octobre 2023 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DECISION



Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.



Sur la résiliation judicaire du bail et l'expulsion,



La condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.



Dans ce cas le contrat ne peut être résolu de plein droit, elle doit être demandée en justice.

 

Le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas notamment d'une inexécution suffisamment grave de l'une de parties quant à ses obligations contractuelles.



Selon l'article 1728 du code civil « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, il n'est pas contesté par l'appelant que depuis février 2020, il ne règle pas son loyer, pas plus qu'il n'a consigné lesdits loyers à compter de l'ordonnance de référé du 5 octobre 2021.



M. [F] oppose l'exception d'inexécution en raison des désordres affectant le bien loué et l'absence de réparation par la bailleresse.



Il convient néanmoins de rappeler que le preneur est en droit d'opposer l'exception d'inexécution lorsque, du fait du manquement du bailleur, il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués ou que le bail ne peut plus remplir l'usage auquel il est destiné.

Il ne peut suspendre de sa propre autorité le paiement du loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter des travaux.

En effet, l'exception d'inexécution n'est admise au bénéfice du locataire qu'à la double condition que le preneur démontre l'impossibilité d'utiliser les lieux loués, et que cette situation résulte d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.



En l'espèce, il résulte du courrier de Pacifica du 7 février 2021, des photographies produites aux débats annexées à la visite de la mairie lors de la procédure de mise en sécurité, du compte rendu de l'expert judicaire en date du 20 janvier 2022 et du rapport de M. [M] du 13 avril 2023 que le bien loué est affecté de fissures importantes tant à l'intérieur qu'à l'extérieur.

Pour autant, les techniciens qui les ont constatées et analysées, l'expert judicaire et M. [M], s'ils mettent en évidence un préjudice de jouissance, indiquent que les désordres constatés n'affectent pas de façon suffisamment importante la structure pour compromettre la solidité de la construction et qu'il n'existe aucun stigmate d'infiltration d'eau dans la maison, le locataire ne s'étant jamais plaint d'aucune gêne d'entrées d'air « sauvages ».



En conséquence, l'appelant ne démontre pas l'inhabitabilité de la maison qu'il a au demeurant continué d'habiter depuis des années, ni même le caractère dangereux des fissures.



Dès lors, il n'est pas fondé à opposer l'exception d'inexécution et le non-paiement des loyers pendant des années, mais également leur non consignation, constituent des manquements graves et répétés du locataire à son obligation justifiant la résiliation du bail.



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de M. [F] et condamné ce dernier à payer une indemnité d'occupation justement fixée à la somme mensuelle de 865 € à compter de la signification du jugement outre les dispositions relatives aux meubles.



Sur la demande en paiement de Mme [L],



L'intimée sollicite la condamnation de M. [J] [F] au paiement de la somme de 34.000 € représentant le montant des loyers et charges impayés et dus selon décompte arrêté au mois de juin 2023.



Cependant, en confirmant le jugement déféré, la cour a d'ores et déjà titré Mme [L] concernant les indemnités d'occupation dues par l'appelant à compter de la signification du jugement jusqu'à la libération des lieux.

Concernant l'arriéré locatif, il s'élève à la somme de 31 140 € (36 mois x 865 €), de février 2020 à février 2023 inclus.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé de ce chef et statuant à nouveau M. [F] sera condamné à payer à Mme [L] la somme de 31 140 € au titre de l'arriéré locatif de février 2020 à février 2023 inclus.



Sur la demande de M. [F] au titre du préjudice de jouissance,



En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 06/07/1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Mme [L] ne conteste pas l'existence du préjudice de jouissance de M. [F] mais soutient qu'il doit être limité à la nature du préjudice de jouissance subi, c'est-à-dire un préjudice purement esthétique. 



En l'espèce, comme indiqué ci avant, il est démontré que le logement donné en location est atteint de très nombreuses fissures dans la totalité de ses pièces, dont certaines présentent une épaisseur de plus d'un centimètre.

La généralisation de ces fissures et leur importance entrainent un préjudice de jouissance certain.

Il convient néanmoins de rappeler que ces fissures n'ont engendré aucune infiltration d'eau et aucune entrée d'air.



M. [F] ne rapporte pas la preuve que ces désordres existent depuis 2013 mais il ressort des pièces produites aux débats et notamment de la déclaration de sinistre faite par la propriétaire à son assureur suite à l'arrêté de catastrophe naturelle du 25 juillet 2018 et du courrier de l'assureur en date du 7 février 2021que les fissures sont apparues au minimum en 2017.



Par ailleurs, même s'il est démontré que les fissures ne proviennent pas d'un défaut d'entretien de l'immeuble mais de la nature des sols sur lequel il est édifié, force est de constater que l'intimée n'a pas entrepris les travaux nécessaires pour y remédier.

Cependant, il convient également de noter la position ambigüe du locataire résultant des échanges de mails échangés entre les parties et le non-paiement des loyers pendant des années ne permettant pas à l'intimée au regard de sa situation financière d'engager des dépenses importantes alors qu'elle a néanmoins demandé à son maçon d'intervenir.



Pour ces motifs et eu égard à la nature des désordres, leur durée et la valeur locative de la maison, infirmant le jugement déféré, il sera alloué à M. [F] la somme de 10 000 € en réparation de son préjudice de jouissance.



Il y lieu d'ordonner la compensation entre cette somme allouée à M. [F] au titre du préjudice de jouissance et celle due par ce dernier au titre de l'arriéré locatif.



Sur la demande de M.[F] au titre des travaux,



Outre que l'appelant ne précise aucunement la nature des travaux qu'il entend voir exécuter, sa demande ne peut prospérer, ce dernier étant sans droit ni titre.

En conséquence, et pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de travaux sous astreinte.



Sur la demande de délais de paiement de M. [F],



Mme [L] aux termes de ses conclusions ne formule aucune critique à l'encontre du jugement déféré en ce qu'il a accordé à l'appelant un délai de 24 mois pour apurer sa dette.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef sauf à préciser que la mensualité s'élèvera à la somme de 880,83 €.



Sur les demandes accessoires,



Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens seront confirmées tandis que celles relatives aux frais irrépétibles seront infirmées.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [F], succombant principalement, supportera les dépens d'appel distraits au profit de maître Karelle Danigo conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à l'intimée ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.

Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.



PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, 



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a : 

-condamné M. [L] (sic) au paiement de la somme de 28.545 € représentant le montant des loyers et charges impayés et dus selon décompte arrêté au 20 décembre 2022 à Mme [L],

-condamné Mme [L] au paiement de la somme de 5.000 € à M. [F] au titre du préjudice de jouissance ; et ordonné compensation avec les loyers dus ;

-condamné M. [F] au paiement de la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ;



, et sauf à préciser que la mensualité des délais de paiement accordés à M. [J] [F] est de 880,83 € ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Condamne M. [J] [F] à payer à Mme [Z] [N] veuve [L] la somme de 31 140 € au titre de l'arriéré locatif de février 2020 à février 2023 inclus,



Condamne Mme [Z] [N] veuve [L] à payer à M. [J] [F] la somme de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance,



Ordonne la compensation entre ces sommes,



Dit qu'après compensation, M. [J] [F] reste redevable envers Mme [Z] [N] veuve [L] de la somme de 21 140 €,



Condamne M. [J] [F] aux dépens d'appel distraits au profit de maître Karelle Danigo conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,



Déboute Mme [Z] [N] veuve [L] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,