Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 11 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 11 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/10849 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD24V



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1120006682





APPELANTES

 

S.A.R.L. A.S INVESTISSEMENTS

[Adresse 5]

[Localité 4]

Venant aux droits de la société [Adresse 1], 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Blaise GUICHON de la SELEURL HORES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0573







INTIMES 



Madame [E] [V] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER Avocats & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

Ayant pour avocat plaidant, présent à l'audience, Me Sandrine AGUTTES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0765



Monsieur [X] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER Avocats & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

Ayant pour avocat plaidant, présent à l'audience, Me Sandrine AGUTTES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0765













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Marie MONGIN, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



La SARL AS Investissements a acquis le 29 novembre 2019 auprès de la SARL [Adresse 1] un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], comprenant notamment un bail sous signatures privées, précédemment signé le 19 mai 1959, entre M. [C], bailleur et M. [X] [Y], locataire, et concernant un appartement situé au 6ème étage sur cour (local n°28).



La SARL AS Investissements, qui vient aux droits des sociétés SARL [Adresse 1], et précédemment de la SCI Toubor, détient un autre bail daté du 4 janvier 1969, établi au profit de M. [X] [Y] et concernant un second appartement situé escalier C, au 6ème étage à droite sur cour et dont la porte est située au fond d'un couloir.



Le 21 mai 1987, la SCI Toubor a fait signifier à M. [X] [Y] et à son épouse un congé dans les termes de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, conférant aux occupants un droit au maintien dans les lieux.



Le 17 juillet 2018, la SARL [Adresse 1] a fait assigner M. [X] [Y] et son épouse Mme [E] [Y] née [V] devant le tribunal d'instance de Paris, sollicitant la résiliation judiciaire des baux consentis les 19 mai 1959 et 4 janvier 1969 au visa des articles 1728-1 et 1729 du code civil au motif notamment que les époux [Y] avaient gravement manqué à leurs obligations contractuelles par appropriation du couloir, séparant les deux lots, partie commune la société bailleresse leur reprochant alors d'avoir procédé à l'installation d'un verrou dont ils sont seuls à détenir la clef.



Par jugement du 22 janvier 2019, le tribunal d'instance de Paris a débouté la SARL [Adresse 1] de ses demandes de prononcé de la résiliation judiciaire des baux consentis les 19 mai 1959 et 4 janvier 1969, d'expulsion de Mme [E] [V], épouse [Y] et de M. [X] [Y] et de tous occupants de leur chef, de séquestration du mobilier et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et a condamné solidairement Mme [E] [V], épouse [Y] et M. [X] [Y] à payer à la SARL [Adresse 1] la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts, rejeté la demande de Mme [E] [V], épouse [Y] et de M. [X] [Y] de condamnation de la SARL [Adresse 1] à lui payer des dommages et intérêts pour préjudice moral ainsi que leur demande au titre des frais irrépétibles et a condamné Mme [E] [V], épouse [Y] et M. [X] [Y] à payer à la SARL [Adresse 1] la somme de 1.000 euros au titre sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.



Par décision du 23 mars 2023, la cour d'appel de Paris a ainsi statué : 

Rejette la demande de jonction des procédures RG 21/10849 et RG 21/12177 avec la présente instance, numérotée RG 19/22849 ;

Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [X] [Y] et Mme [E] [Y] à payer à la SARL [Adresse 1], aux droits de laquelle vient la société AS Investissements, la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Et statuant à nouveau,

Rejette la demande de la société AS Investissements en condamnation de M. [X] [Y] et Mme [E] [Y] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne la société AS Investissements à payer à M. [X] [Y] et Mme [E] [Y] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société AS Investissements aux dépens d'appel,

Rejette toutes autres demandes.



Par assignation du 5 juin 2020, la SARL AS Investissements sollicite du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris qu'il condamne Mme [E] [V], épouse [Y] et M. [X] [Y], sous le bénéfice de l'exécution provisoire:

- solidairement et sous astreinte de 100 euros par jour à restituer de façon définitive l'accès au couloir commun séparant les locaux loués objets des deux baux distincts pour les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3], 

- en réparation de la résistance abusive, de les condamner solidairement à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- outre 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et leur condamnation aux dépens.



Par jugement contradictoire entrepris du 21 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Rejette le moyen tiré de la litispendance, 

Déclare irrecevable les demandes formées par la SARL AS Investissements, 

Déboute M. [X] [Y] et Mme [E] [Y] de leur demande de dommages et intérêts, 

Condamne la SARL AS Investissements à payer à M. [X] [Y] et Mme [E] [Y] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SARL AS Investissements aux dépens.



Par ordonnance du 12 mai 2022, les procédures inscrites au rôle sous les numéros 21/10849 et N° RG 21/12177 ont été jointes sous le numéro 21/10849. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 9 juin 2021 par la SARL AS Investissements,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 septembre 2021 par lesquelles SARL AS Investissements demande à la cour de :

A titre préliminaire :

Prononcer la jonction des procédures pendantes devant le Pôle 4 chambre 3 sous le n° de RG 21/12177 et devant le Pôle 4 chambre 9 - A sous le n° de RG 21/10849.

Constater la connexité des procédures d'appel formées à l'encontre du jugement du 3 octobre 2019 portant le numéro RG 19/22849 et de la présente procédure d'appel formée à l'encontre du jugement du 21 mai 2021,

Par ailleurs,

Recevoir la société AS Investissements en son appel,

Infirmer le jugement rendu le 21 mai 2021 par Juge des contentieux de la protection de Paris en ce qu'il a déclaré irrecevable la société AS Investissements en ses demandes,

Infirmer le jugement rendu le 21 mai 2021 par Juge des contentieux de la protection de Paris en ce qu'il a condamné la SARL AS Investissements à payer à M. [X] [Y] et Mme [E] [Y] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Infirmer le jugement rendu le 21 mai 2021 par Juge des contentieux de la protection de Paris en ce qu'il a condamné la SARL AS Investissements aux dépens,

Confirmer le jugement rendu le 21 mai 2021 par Juge des contentieux de la protection de Paris en ce qu'il a débouté M. [X] [Y] et Mme [E] [Y] de leur demande de dommages et intérêts,

STATUANT A NOUVEAU

A titre principal :

Condamner solidairement Mme [E] [V] épouse [Y] et M. [F] [Y] sous astreinte de 100 euros par jour, à compter de la date de l'arrêt à intervenir, à restituer purement et simplement et de façon définitive à la société AS Investissements, l'accès au couloir commun séparant les locaux loués objets de leurs deux baux distincts des locaux situés au sixième étage de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3]

Condamner solidairement Mme [E] [V] épouse [Y] et M. [F] [Y] à verser à la société AS Investissements, la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil en réparation de la résistance abusive de Mme et M. [Y] ayant pour effet de porter atteinte au droit de propriété qui est absolu, de la société AS Investissements, de disposer librement de son bien, à verser à la société AS Investissements, la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil,

En tout état de cause,

Débouter Mme [E] [V] épouse [Y] et M. [F] [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires,

Condamner solidairement Mme [E] [V] épouse [Y] et M. [X] [Y] à payer à la société AS Investissements la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner solidairement Mme [E] [V] épouse [Y] et M. [X] [Y] aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Blaise Guichon en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 octobre 2023 au terme desquelles Mme [E] [V] épouse [Y] et M. [X] [Y] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement du 21 mai 2021 en ce que les demandes de la SARL AS Investissements ont été déclarées irrecevables,

En conséquence,

Débouter la SARL AS Investissements de toutes ses demandes,

Infirmer le jugement du 21 mai 2021 en ce qu'il a débouté M. et Mme [Y] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Statuant à nouveau,

Condamner la société AS Investissements à verser aux époux [Y] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice moral sur le fondement de l'article 1240 du Code civil,

Condamner la société AS Investissements à verser à aux époux [Y] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du CPC, outres les entiers dépens dont distraction dans les conditions de l'article 699 dudit Code. 

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de jonction



Par ordonnance du 12 mai 2022, les procédures inscrites au rôle sous les numéros 21/10849 et N° RG 21/12177 ont été jointes sous le numéro 21/10849.



Il convient dès lors de dire n'y avoir lieu à jonction, celle-ci ayant déjà été ordonnée.



Sur les demandes de la SARL AS Investissements



* Sur la recevabilité des demandes



Le premier juge a considéré que tant la demande en restitution du couloir que celle formée à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive étaient irrecevables en raison de la procédure pendante devant la cour d'appel de Paris par l'effet dévolutif des appels au principal et incident formés par les parties à l'encontre du jugement rendu le 3 octobre 2019 par le tribunal d'Instance de Paris. Il a dès lors déclaré irrecevables les demandes formées par la SARL AS Investissements.



Or, la cour d'appel de Paris a statué par arrêt du 23 mars 2023 dans la procédure n°RG 19/22849 et confirmé en ses dispositions frappées d'appel le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné solidairement les époux [Y] à payer à la SARL [Adresse 1], aux droits de laquelle vient la société AS Investissements, la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts, et statuant à nouveau, a rejeté la demande de la SARL AS Investissements en condamnation des époux [Y] au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.



Il en résulte que l'irrecevabilité des demandes en raison de l'effet dévolutif des appels au principal et incident formés par les parties à l'encontre du jugement rendu le 3 octobre 2019 par le tribunal d'Instance de Paris ne saurait être confirmée, puisque la cour d'appel a statué. Il convient dès lors de déclarer la SARL AS Investissements recevable en ses demandes, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



* Sur le bien-fondé des demandes



La restitution de l'accès au couloir commun sous astreinte



Il résulte des pièces produites que les époux [Y] occupent, en application de deux baux distincts respectivement conclus les 19 mai 1959 et 4 janvier 1969, deux logements situés au 6ème étage droite de l'immeuble, séparés par un couloir qui n'est pas expressément compris dans les baux susvisés, et qu'ils ont fait poser en 1969, soit dès la conclusion du second bail, un verrou sur la porte palière déjà existante donnant accès à ce couloir.



Le constat d'huissier du 14 octobre 2020 révèle que le couloir traverse en pratique de part en part ce qui constitue de fait le logement de M.et Mme [Y] et qu'il en dessert directement certaines pièces (WC, cuisine, salle d'eau, une chambre et un séjour).



Durant près de 50 ans, aucune protestation des bailleurs successifs quant à l'occupation du couloir par les époux [Y] n'est rapportée.



Il en résulte que les époux [Y] sont fondés à voir juger qu'un bail verbal a été conclu avec les précédents bailleurs portant sur ledit couloir.



En conséquence, il convient de débouter la SARL AS Investissements de sa demande de restitution de l'accès au couloir commun sous astreinte.



Les dommages et intérêts pour résistance abusive



La SARL AS Investissements soutient que les époux [Y] auraient fait obstruction à tout accès au couloir et au vasistas s'y trouvant permettant d'accéder au toit sur lequel des travaux devaient être effectués, portant atteinte à son droit de propriété et de disposer librement de son bien.



Il convient toutefois de constater que, par courrier du 2 juin 2017, M. [Y] a proposé au gestionnaire de l'immeuble de lui remettre une clé pour accéder au toit, indiquant avoir toujours procédé ainsi avec les précédents bailleurs.



En outre, la SARL AS Investissements n'établit pas que la réalisation des travaux nécessiterait exclusivement le passage par le couloir litigieux, en ce que M. [Y] soutient, sans être contredit sur ce point par le bailleur, que l'accès sur le toit pouvait aussi se faire par le vasistas de l'appartement situé au 6ème étage gauche, logement vacant depuis le départ de la gardienne suite à la suppression de son poste en novembre 2016. 



Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat d'huissier du 14 octobre 2020 précité que le couloir litigieux est très exigü, en ce qu'il est d'une largeur d'un mètre, avec une partie rétrécie de 73,5 cm de large, pour 3,90 m de long, de sorte qu'aucune société ne pourrait venir s'y installer pour entreposer les équipements nécessaires pour la réfection de la toiture, et ce d'autant moins que le gestionnaire de l'immeuble évoquait dans un courrier du 25 octobre 2017 la nécessité d'avoir 10 ouvriers sur place.



Il convient dès lors de juger que la preuve que les époux [Y] auraient commis une faute justifiant leur condamnation au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive n'est pas rapportée.



En conséquence, il convient de débouter la SARL AS Investissements de sa demande de dommages et intérêts.



Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par les époux [Y]



Au soutien de leur demande fondée sur l'article 1240 du code civil, les époux [Y] font valoir leur grand âge, pour être âgés respectivement de 87 ans pour M. et de 90 ans pour Mme, et l'acharnement de leur bailleresse actuelle, alors qu'ils n'avaient jamais eu de difficulté avec les précédents bailleurs, et se plaignent en outre des nuisances sonores des travaux effectués par la bailleresse durant le confinement.



C'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que les époux [Y] n'établissaient pas que l'exercice de l'action en justice de leur bailleresse était constitutive d'un abus, en rappelant à juste titre que l'appréciation inexacte qu'une partie porte sur ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute.



Il a également exactement considéré que les époux [Y] ne rapportaient pas la preuve de la gêne alléguée provoquée par les travaux durant le confinement ; la cour ajoute que la seule production d'un courrier officiel de leur conseil relayant leurs doléances ne saurait constituer une preuve de la réalité des nuisances alléguées.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [Y] de leur demande de dommages et intérêts.







Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer la décision entreprise s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.



La SARL AS Investissements, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.



L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Dit n'y avoir lieu à jonction,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formées par la SARL AS Investissements,



Et statuant à nouveau,



Déboute la SARL AS Investissements de ses demandes,



Et y ajoutant,



Condamne la SARL AS Investissements à payer à M. [X] [Y] et Mme [E] [V] épouse [Y] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SARL AS Investissements aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière La Présidente