Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 11 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 11 JANVIER 2024



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/10854 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD25J



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-21-423





APPELANTS

 

Monsieur [H] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté et assisté par Me Paly TAMEGA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0194



Madame [N] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée et assistée par Me Paly TAMEGA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0194





INTIMEE 



Madame [W] [X]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant, présent à l'audience, Me Barbara CHICK, avocat au barreau de PARIS, toque : C2120



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Marie MONGIN, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

 



ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant bail du 8 août 2019, Mme [W] [X] a loué à M. [H] [K] et Mme [N] [T] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 3570 euros, outre 480 euros de provision pour charges.



Mme [W] [X] a fait assigner M. [H] [K] et Mme [N] [T] aux fins d'obtenir:

- le paiement d'une somme de 30.419 euros au titre des loyers et charges dus au 05/11/2020

- la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer majoré de 20% et la condamnation du défendeur à son paiement

- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et l'autorisation de faire procéder à l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef 

- la suppression du délai de deux mois

-la transmission du jugement au représentant de l'état dans le département

- la condamnation au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

-l'exécution provisoire de la décision.





Par jugement réputé contradictoire entrepris du 6 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Condamne solidairement M. [H] [K] et Mme [N] [T] à paver à Mme [W] [X] la somme de 46 711 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés mars 2021 inclus, 

Fixe l'indemnité d'occupation due par les locataires à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu'à libération effective des lieux, 

Condamne solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs l'indemnité mensuelle d'occupation précitée, 

Constate l'acquisition de la clause résolutoire, 

Rejette la demande de 'délai de suppression du délai de deux mois', 

Accorde un délai de 3 mois pour quitter les lieux qui court à compter de la décision, 

Dit que les défendeurs pourront se libérer de la dette par des mensualités de 1300 euros payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement et la dernière mensualité pour le solde de la dette restant due,

Dit qu'à défaut d'un seul et unique versement d'une seule échéance pendant le plan d'apurement, le solde deviendra immédiatement exigible,

Dit qu'à l'issue du délai de 3 mois accordé aux défendeurs, les locataires devront quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de leur chef dans le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l'expulsion et à l'évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par la loi, le cas échéant avec le concours de la force publique,

Dit avoir lieu de faire droit à la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure Civile, 

Condamne solidairement M. [H] [K] et Mme [N] [T] à payer la somme de 800 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

Ordonne la transmission du jugement présent au représentant de l'Etat dans le département 

Condamne solidairement les défendeurs aux entiers dépens comprenant les frais de commandement,

Dit que l'exécution provisoire est de droit. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 11 juin 2021 par M. [H] [K] et Mme [N] [T],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 octobre 2023 par lesquelles M. [H] [K] et Mme [N] [T] demandent à la cour de :

- Infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

- Juger que la somme de 46.711 euros n'est pas justifiée par un décompte probant,

- Juger que l'indemnité d'occupation est exorbitante,

- Juger que les délais accordés aux locataires pour quitter les lieux sont courts, 

- Juger que le jugement entrepris n'est assorti d'aucun délai accordé aux locataires pour apurer leur dette locative,

En conséquence,

- Constater que M. [H] [K] et Mme [N] [T] ont libéré les lieux loués,

- Fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au loyer, en application des dispositions du bail,

- Accorder les délais les plus larges aux concluants pour apurer leur dette locative ; étant rappelé que M. [H] [K] a été admis au bénéfice du plan de surendettement des particuliers de la banque de France ;

- Condamner Mme [W] [X] à payer à Mme [N] [T] et M. [H] [K], en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.000,00 euros,

- La condamner aux entiers dépens. 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 31 octobre 2023 au terme desquelles Mme [W] [X] demande à la cour de :

-Dire et juger M. [H] [K] et Mme [N] [T] recevables mais particulièrement mal fondés en leur appel,

-Dire et juger Mme [W] [X] recevable et fondée en l'intégralité de ses demandes,

-Constater que malgré l'exécution provisoire et la signature d'un protocole d'accord, les débiteurs n'ont pas respecté leurs engagements, 

En conséquence :

-Confirmer, en toutes ses dispositions le jugement entrepris en ce qu'il a :

- Condamné solidairement M. [H] [K] et Mme [N] [T] à payer la somme de 46.711 euros au titre des loyers, 

- Fixé l'indemnité d'occupation à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire, 

- Dit que les locataires pourront se libérer de la dette par des mensualités de 1300 euros payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, 

- Dit qu'à défaut d'un seul et unique versement d'une seule échéance pendant le plan d'apurement, le solde deviendra immédiatement exigible, 



- Dit qu'à l'issue de 3 mois accordé aux locataires, ils devront quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de leur chef dans le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, 

- Condamné solidairement M. [H] [K] et Mme [N] [T] à payer la somme de 800 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

-Juger que la dette locative, en ce compris les indemnités d'occupation, s'élève au 30 octobre 2021 à la somme de 71.199,00 euros,

-Juger que la dette locative, en ce compris les indemnités d'occupation, s'élève au 28 septembre 2023 à la somme de 56.054 euros,

-Condamner solidairement Mme [N] [T] et M. [H] [K] à payer à Mme [W] [X] la somme de 56.054 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation encore dûs,

-Dire que cette somme portera intérêt au taux légal depuis l'assignation devant le Juge des contentieux de la protection,

-Constater, dire et juger que Mme [W] [X] ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement pour permettre aux débiteurs de s'acquitter de leur dette,

-Constater que les débiteurs ont quitté les lieux le 15 Octobre 2021 et libéré de tous meubles le 19 octobre 2021,

-Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

-Condamner solidairement Mme [N] [T] et M. [H] [K] à payer à Mme [W] [X] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

-Condamner solidairement Mme [N] [T] et M. [H] [K] à payer à Mme [W] [X] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de Procédure civile,

-Condamner solidairement Mme [N] [T] et M. [H] [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût de la signification de l'arrêt.





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à  " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce.



Il résulte des écritures des parties que les lieux ont été libérés le 15 octobre 2021.





Selon le dispositif de leurs dernières conclusions, qui seul saisit la cour en vertu de l'article 954 précité, M. [K] et Mme [T] sollicitent uniquement, outre leurs demandes tendant à 'constater' et 'juger' qui ne sont pas des prétentions, de :

'- fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au loyer, en application du bail,

- accorder les délais les plus larges aux concluants pour apurer leur dette locative, étant rappelé que M. [K] a été admis au bénéfice du plan de surendettement des particuliers de la banque de France,

- condamner Mme [W] [X] à payer à Mme [T] et M. [K], en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2000 euros,

- la condamner aux entiers dépens'.







Pour sa part, Mme [W] [X] sollicite, outre ses demandes tendant à 'constater' et 'juger', qui ne sont pas des prétentions, de : 

- condamner solidairement Mme [T] et M. [K] à payer à Mme [X] la somme de 56.054 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation encore dûs, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation devant le juge des contentieux de la protection, 

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner solidairement Mme [T] et M. [K] au paiement des sommes suivantes:

- 1500 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

- 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût de la signification de l'arrêt.





Sur l'indemnité d'occupation



L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux. 



Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire, et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. 



Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.



C'est par une parfaite appréciation de ces principes que le premier juge a considéré que l'occupation sans droit ni titre des locaux à compter de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire justifiait la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer majoré des charges récupérables, ce qui permet de replacer la bailleresse dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par les locataires à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu'à libération effective des lieux.



Sur la demande en paiement de la dette locative



Selon l'article 1353 du code civil, 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.



Mme [X] sollicite la condamnation solidaire de M. [K] et Mme [T] au paiement de la somme de 56.054 euros arrêtée au 28 septembre 2023 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation encore dûs.



Il résulte du protocole d'accord transactionnel signé le 31 janvier 2022 entre les parties que ' Mme [T] et M. [K] s'engagent à apurer la dette locative de 71.199 euros ainsi que les honoraires d'avocat tant de première instance que d'appel, soit une somme globale de 73.524 euros, déduction faite du solde du montant du dépôt de garantie de 3570 euros, soit la somme de 72.744 euros, selon un échéancier de 48 mensualités réparties comme suit : 

année 1 : 1150 euros

année 2 : 1430 euros

année 3 : 1650 euros

année 4 : 1840 euros.



Il n'est pas contesté que ce protocole transactionnel n'a pas été respecté par M. [K] et Mme [T].



Mme [X] produit un décompte au 28 septembre 2023, faisant état d'un montant initial dû de '72.774 euros', et prenant en compte les versements effectués par M. [K] et Mme [T] en 2022 et 2023, pour aboutir à un total restant dû de 56.054 euros.



Les appelants ne justifient pas par les pièces produites avoir effectué des versements supplémentaires qui viendraient en déduction de la dette.



Il convient toutefois de prendre en compte uniquement la dette locative de 71.199 euros telle qu'elle figure au protocole transactionnel signé par les parties, et non un montant initial de '72.774 euros' comme indiqué dans le décompte. En conséquence, la différence, soit la somme de 1575 euros, sera déduite du montant restant dû.



En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [K] et Mme [T], compte tenu de la clause de solidarité expresse insérée au bail, au paiement de la somme de : 

(56054 - 1575) = 54.479 euros,

somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2021, date du jugement entrepris, sur la somme de 46.711 euros due à cette date (en l'absence de production de l'assignation dont on ignore la date) et à compter du présent arrêt pour le surplus, modifiant le jugement entrepris sur le montant de la dette locative ainsi actualisée.



Sur la demande de délais de paiement formée par M. [K] et Mme [T]



Selon l'article 1343-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital (...).

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge'.



En l'espèce, M. [K] et Mme [T] sollicitent 'les délais de paiement les plus larges'pour apurer leur dette locative, en indiquant que M. [K] a été admis au bénéfice du surendettement des particuliers.



Or, Mme [X] produit le jugement rendu le 21 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lequel a constaté l'absence de bonne foi de M. [H] [K] et l'a déclaré en conséquence irrecevable à bénéficier d'une procédure de traitement de sa situation de surendettement. Dans sa motivation, le juge a notamment considéré que la dette avait atteint 71.199 euros en vertu du protocole d'accord signé, soit plus de 17 mois d'arriérés totalement impayés, et que M. [K] avait cessé de s'acquitter du paiement du loyer quelques mois après son entrée dans les lieux, alors que le couple n'était pas totalement privé de revenus et aurait dû s'acquitter ne serait-ce que partiellement du loyer, ajoutant que la libération tardive des lieux avait contribué à l'augmentation de la dette, alors que M. [K] disposait manifestement de ressources lui permettant de se reloger dans un logement moins onéreux.



M. [K] et Mme [T] ne produisent aucun élément sur leur situation financière actuelle, le seul courriel de Mme [T] à son conseil relatant ses ressources et charges ne pouvant suffire en l'absence de justificatifs. Elle y déclare des revenus d'autoentrepreneur de 4480 euros par mois, outre une pension alimentaire mensuelle perçue de 350 euros, contre des charges de 4622 euros par trimestre, des frais de nourrice de 1690 euros mensuels, avec une déduction d'impôt de 10140 euros annuel. Aucun élément n'est produit s'agissant de M. [K]. Le nombre d'enfants à charge n'est pas justifié.



Toutefois, dans ses écritures, Mme [X] 'ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement pour permettre aux débiteurs de s'acquitter de leur dette'.



Il convient dès lors d'octroyer des délais de paiement à M. [K] et Mme [T], dans la limite de 24 mois prévue par l'article 1343-5 du code civil, soit 23 mensualités de 2260 euros et le solde le 24ème mois, selon les modalités décrites au dispositif, infirmant le jugement entrepris sur le montant des échéances.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [X]



Mme [X] fonde sa demande sur l'article 1240 du code civil, en faisant valoir que les retards de loyer ont gravement obéré ses disponibilités financières et l'ont mise en difficulté dans le règlement de ses charges, et qu'elle a fait montre de bienveillance en acceptant la signature du protocole d'accord, mais que les débiteurs continuent de manquer à leurs engagements, ce qui lui occasionne un préjudice certain et la contraint à constamment les relancer pour être réglée.



Il résulte des nombreux courriels produits, adressés par Mme [X] avant et pendant le cours de la présente procédure, que celle-ci a sans cesse accepté d'octroyer des délais de paiement aux débiteurs, alors même que la dette locative était importante et qu'en tant que particulier, cela lui causait nécessairement un préjudice par privation de revenus. Le protocole d'accord signé le 31 janvier 2022, octroyant des délais de paiement sur 4 années, supérieurs à ce que prévoit la loi, constituait une nouvelle concession de Mme [X], mais n'a pas été respecté par les débiteurs. Le juge des contentieux de la protection a en outre déclaré M. [K] irrecevable au bénéfice du surendettement pour mauvaise foi, en rappelant notamment qu'il aurait pu régler ne serait-ce que partiellement le loyer, et qu'il aurait pu libérer les lieux plus rapidement afin que la dette locative soit moins élevée.



Il convient dès lors de juger que M. [K] et Mme [T] ont, par leur comportement, consistant à solliciter des délais de paiement qu'ils ne respectaient pas, en ne réglant pas, ne serait-ce que partiellement le loyer courant, causé un préjudice à leur bailleresse qui s'est trouvée privée de cette source de revenus, préjudice qu'il convient de réparer en les condamnant in solidum au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur l'exécution provisoire 



Il convient de rappeler que le présent arrêt, insusceptible des voies de recours ordinaires, est immédiatement exécutoire.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 de première instance.



M. [K] et Mme [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront le coût de la signification de l'arrêt.



L'équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf s'agissant du montant de l'arriéré locatif et des modalités des délais de paiement octroyés,



Et statuant à nouveau,



Condamne solidairement M. [H] [K] et Mme [N] [T] à payer à Mme [W] [X] la somme de 54.479 euros, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2021 sur la somme de 46.711 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus,



Dit que M. [H] [K] et Mme [N] [T] pourront se libérer de leur dette en 23 mensualités de 2260 euros, et d'une dernière mensualité majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,



Dit que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant celui de la signification de la présente décision, sous réserve de l'exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d'une seule échéance à son terme exact,



Dit que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital,



Rappelle que conformément à l'article 1343-5 du Code Civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,



Et y ajoutant,



Condamne in solidum M. [H] [K] et Mme [N] [T] à payer à Mme [W] [X] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,



Condamne in solidum M. [H] [K] et Mme [N] [T] à payer à Mme [W] [X] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [H] [K] et Mme [N] [T] aux dépens d'appel, qui comprendront le coût de la signification de l'arrêt,



Rappelle que le présent arrêt est immédiatement exécutoire,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière La Présidente