Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 11 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 11 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11041 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD3OH



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Avril 2021 -Tribunal de proximité de Paris - RG n° 1120009327





APPELANTE

 

S.A.S. SYNERGIE CINEMA

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Anne-Laure ISTRIA de la SELEURL 41 FOCH AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0260

Ayant pour avocat plaidant Me François PERRAULT, de la SELARL MAYET PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES







INTIMEE 



S.A. SWISSLIFE PRESTIGIMMO

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée et assistée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0744 substituée à l'audience par : Me GOELEN Elisabeth, même cabinet, même toque















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.











Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Marie MONGIN, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





 

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 10 octobre 2017, la société Swisslife Prestigimmo a donné en location à la SAS Synergie Cinema un appartement d'une surface de 248 m², situé [Adresse 4] à [Localité 3] et ce afin d'y loger M. [S] [H], et moyennant un loyer mensuel de 5.465 euros, outre 715 euros au titre de la provision sur charges.



Le 27 avril 2020, la société Swisslife Prestigimmo a fait adresser à la société locataire un commandement de payer la somme de 20.954,65 euros, outre 2.095,47 euros au titre de la clause pénale. Ce commandement visait la clause résolutoire prévue au contrat laquelle prévoit en page 7 des conditions générales annexées au bail la résiliation de plein droit du contrat de bail deux mois après la signification d'un tel commandement resté infructueux. 



Par acte d'huissier du 21 septembre 2020, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 24 septembre 2020, la société Swisslife Prestigimmo a fait assigner la SAS Synergie Cinema devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris notamment en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement résiliation judiciaire du bail, expulsion, condamnation au paiement de la somme de 47.979,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dûs à la date du 27 avril 2020 et au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer contractuel.



A l'audience du 8 février 2021, la société Swisslife Prestigimmo, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 79.645,99 euros à février 2021 inclus. Interrogé sur la demande de délais formée en défense, il indique s'en rapporter à la décision du juge.



La SAS Synergie Cinema, représentée par son président, et occupant des lieux, M. [S] [H], a reconnu devoir la somme due, et fait état de difficultés eu égard au contexte sanitaire, en précisant ne percevoir aucun revenu depuis mars 2020. Il a ajouté occuper l'appartement avec sa s'ur et sa fille et être dans l'attente de la vente d'un catalogue de films devant, courant juin 2021, lui procurer une somme de 400.000 euros. Il sollicitait des délais de paiement pour régler les sommes dues dans leur intégralité en juin 2021 et s'engageait, dans l'hypothèse où les ressources escomptées ne lui reviendraient pas, de quitter les lieux courant juillet 2021.





Par jugement contradictoire entrepris du 12 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Constate l'acquisition au 24 août 2020 de la clause résolutoire du bail conclu entre la société Swisslife Prestigimmo et la SAS Synergie Cinema et portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], 

Condamne la SAS Synergie Cinema à payer à la société Swisslife Prestigimmo la somme de 79.411, 39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus à février 2021 inclus et ce avec intérêt au taux légal à compter du 27 avril 2020 sur la somme de 20.954,65 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus et jusque complet paiement.

Condamne la SAS Synergie Cinema à payer à la société Swisslife Prestigimmo une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges contractuelles à compter du 24 août 2020 et ce jusqu'à la libération effective des lieux en cas d'expulsion, 

Autorise la SAS Synergie Cinema, sauf meilleur accord des parties, à se libérer de l'intégralité de sa dette avant le 30 juin 2021

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés

Précise qu'en cas de respect des obligations précédemment rappelées, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué

Dit en revanche qu'en l'absence de règlement des sommes dues au 30 juin 2021, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible et l'expulsion de la SAS Synergie Cinéma sera alors ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément à l'article L 412-1 et suivants. R 411-L et suivants. R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

Condamne la SAS Synergie Cinema à payer à la société Swisslife Prestigimmo une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SAS Synergie Cinema aux dépens en cela y compris le coût du commandement de payer du 27 avril 2020 et à l'exception des commandements ou sommations antérieurs 

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 14 juin 2021 par la SAS Synergie Cinéma

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 septembre 2021 par lesquelles SAS Synergie Cinéma demande à la cour de :



Recevoir la Société Synergie Cinéma en ses demandes.

Infirmer le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 12 avril 2021 en ce qu'il a autorisé la Société Synergie Cinéma à se libérer de l'intégralité de sa dette avant le 30 juin 2021.

Autoriser la Société Synergie Cinéma, sauf meilleur accord des parties, à se libérer de l'intégralité de sa dette au plus tard le 31 juillet 2022.

Infirmer le Jugement dont appel en ce qu'il a condamné la Société Synergie Cinéma au paiement de l'article 700 du CPC.

Condamner tout contestant aux entiers dépens.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 octobre 2023 au terme desquelles SA Swisslife Prestigimmo demande à la cour de :



Déclarer la SA Swisslife Prestigimmo recevable et bien fondée en son argumentation.

Débouter la SAS Synergie Cinéma de toutes ses demandes, fins et conclusions.



Constater que la S.A Swisslife Prestigimmo a procédé à la reprise des lieux donnés à bail le 5 octobre 2021.

Donner acte à la SA Swisslife Prestigimmo qu'elle se désiste de sa demande d'expulsion.

Confirmer le jugement rendu le 12 avril 2021 par le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris.



En conséquence :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 août 2020.

Fixer et condamner la SAS Synergie Cinéma au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 24 août 2020, laquelle sera égale au montant du loyer comme si le bail s'était poursuivi, en sus des charges, jusqu'au 5 octobre 2021, date de la libération effective des lieux.

Condamner la SAS Synergie Cinéma à payer à la SA Swisslife Prestigimmo la somme de 1.500euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Statuant à nouveau :



Condamner la SAS Synergie Cinéma à payer à la SA Swisslife Prestigimmo la somme de 116.128,34euros due au titre du solde locatif arrêté au 17 octobre 2023, après libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 avril 2020.

Condamner la SAS Synergie Cinéma à payer à la SA Swisslife Prestigimmo la somme de 2.000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SAS Synergie Cinéma aux dépens de première instance et d'appel.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte des conclusions des parties que les lieux ont été libérés le 5 octobre 2021 et qu'il n'y a plus lieu de statuer sur l'expulsion.



Seuls restent en réalité discutés par les parties le montant actualisé de la dette locative (demande de la société Swisslife Prestigimmo) et la demande de délai de paiement formée par la société Synergie Cinéma, pour, au plus tard le 31 juillet 2022.



Sur la dette locative



La société Synergie Cinéma ne conteste pas le montant de la dette telle qu'arrêtée par le premier juge ni ne discute la demande d'actualisation présentée par la société Swisslife Prestigimmo.



Il résulte des pièces produites par cette dernière société qu'au 1er août 2022, la société Synergie Cinéma restait lui devoir la somme de 116.128,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, déduction étant faite du dépôt de garantie de 11.514,60 euros, et étant tenu compte de l'occupation des lieux réduite au mois d'octobre 2021, de la régularisation des charges 2021 (913,86 euros restant dûs par l'ancienne locataire, le décompte de charges de l'exercice étant produit devant la cour) et des frais de débarras de divers meubles et déchets laissés sur place (facture produite à hauteur de 946 euros). 



Toutefois, le décompte produit indique, à la ligne 2 février 2021 la somme de 79.645,99 euros.



Or, le premier juge, dont la décision n'est pourtant pas contestée à cet égard, a jugé que devait être retirée de ce montant la somme de 234,60 euros correspondant à divers commandements de payer ; c'est pourquoi il a limité la condamnation à payer la dette locative à 79.411, 39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus à février 2021 ; les frais correspondant au commandement de payer du 27 avril 2020 ont par ailleurs été intégrés par le premier juge dans la condamnation de la société Synergie Cinéma aux dépens.

Il conviendra donc de déduire la somme de 234,60 euros du solde locatif sollicité au titre de la réactualisation.



Par ailleurs, la société Synergie Cinéma n'allègue pas avoir procédé à des paiements qui ne seraient pas pris en compte.



Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé s'agissant de la dette locative de la société Synergie Cinéma, sauf à réactualiser celle-ci à la somme de 115.893,74 euros arrêtée au 1er août 2022.



La créance portera intérêts au taux légal :

-sur la somme de 79.411, 39 euros selon les termes du jugement entrepris, confirmé sur ce point,

-sur le surplus à compter du 18 octobre 2023, date des conclusions de réactualisation de la société Swisslife Prestigimmo.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Comme le demande la société Swisslife Prestigimmo, sans contestation de la partie adverse, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 août 2020, l'absence de paiement de l'arriéré locatif dans le délai déjà octroyé mettant fin à la suspension de cette clause retenue par le premier juge.



Conformément aux termes du jugement entrepris, confirmé sur ce point non critiqué, il convient de rappeler que la société Synergie Cinéma est condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 24 août 2020,égale au montant du loyer comme si le bail s'était poursuivi, en sus des charges, en application du jugement entrepris, confirmé sur ce point et ce jusqu'au 5 octobre 2021, date de libération des lieux.



Sur les délais de paiement



La société Swisslife Prestigimmo s'oppose à la demande de délais de paiement formée par la société Synergie Cinéma sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, aux termes duquel "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".



La société Synergie Cinéma a obtenu du jugement entrepris l'autorisation de régler en intégralité la somme due au mois de juin 2021, puisqu'elle indiquait que la vente d'un catalogue de films devrait lui permettre de solder en une seule fois sa dette locative.

Elle est donc mal fondée à en demander l'infirmation.



Sa demande est en réalité une demande de délais supplémentaires.

Dans ses conclusions d'appel, cette société « confirme qu'elle est sur le point de réaliser la cession du catalogue de films annoncés devant le premier juge qui devrait lui permet de désintéresser son bailleur »; toutefois force est de constater qu'elle n'établit pas avoir effectué de paiements ; il résulte du décompte précité produit par l'ancien bailleur qu'aucun paiement n'a été effectué depuis le 5 février 2020.

La société débitrice ne produit aucune pièce et n'allègue d'aucune circonstance relative à sa situation financière actuelle et de nature à expliquer l'absence de paiements et à justifier l'octroi de délais supplémentaires.



Le jugement sera donc confirmé et la demande de délais sera rejetée.





Sur l'article 700 du code de procédure civile



Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais procédures de première instance.



Il est équitable d'allouer à la société Swisslife Prestigimmo une indemnité de procédure de 2.000 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative et à constater que la clause résolutoire du bail est réputée n'avoir pas joué ;



Et statuant à nouveau,



Constate la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 août 2020;



Rappelle que la SAS Synergie Cinéma est condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 24 août 2020,égale au montant du loyer comme si le bail s'était poursuivi, en sus des charges, en application du jugement entrepris, confirmé sur ce point;



Dit que cette indemnité d'occupation est due jusqu'au 5 octobre 2021, date de la libération effective des lieux ;



Condamne la SAS Synergie Cinéma à payer à la SA Swisslife Prestigimmo la somme réactualisée de 115.893,74 euros arrêtée au 1er août 2022 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ;



Dit que la créance portera intérêts au taux légal :

-sur la somme de 79.411, 39 euros selon les termes du dispositif du jugement entrepris, confirmé sur ce point,

-sur le surplus à compter du 18 octobre 2023 ;



Dit que l'expulsion et les mesures relatives aux meubles sont sans objet, les lieux ayant déjà été libérés;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne la SAS Synergie Cinéma à payer à la SA Swisslife Prestigimmo la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SAS Synergie Cinéma aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière La Présidente