Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 11 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 11 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11157 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD3XP



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Avril 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS





APPELANT

 

Monsieur [N] [R]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représenté par Me Xavier LABERGERE MENOZZI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0546

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/022935 du 25/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMES 



Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Madame [C] [X] épouse [Y]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentés par Me Romain ROSSI-LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0014













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.









Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Marie MONGIN, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte du 29 juin 2011 prenant effet au 1er juillet 2011, M. [Z] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] ont donné en location à M. [N] [R] un logement (chambre) situé [Adresse 2].



Suivant acte d'huissier en date du 26 décembre 2019, les époux [Y] ont donné congé pour vente à M. [R] à échéance du 30 juin 2020 ; une offre d'achat était faite au locataire pour un montant de 79.000 euros.



Par acte du 5 août 2020, M. [Z] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] ont assigné M. [N] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) aux fins de validation du congé du 26 décembre 2019, de déclarer M. [R] occupant sans droit ni titre, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 340,46 euros, charges comprises, à compter du 1er juillet 2020 et jusqu'à libération des lieux, outre 1.362,84 euros au titre des loyers et charges impayés pour les échéances de mars à juin 2020.



Pour mémoire, des contentieux ont précédemment opposé les parties : 



-par jugement mixte du 3 juin 2019, dont il n'a pas été fait appel, un congé pour reprise délivré par les bailleurs le 7 mars 2016 a été déclaré nul par le tribunal d'instance de Paris et le bail litigieux, supposé porter sur un logement meublé, a été requalifié en bail portant sur un logement vide ; la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire a été écartée ; le logement a été considéré comme indécent, en raison de la superficie de sa pièce principale, inférieure à 9 m², et le montant du loyer mensuel réduit en conséquence de 150 euros à compter du jugement du 03/06/2016. 

Une expertise a été ordonnée et a par la suite été déclarée caduque faute de consignation par les bailleurs dans le délai imparti.

Par jugement du 7 mai 2020, M. [R] a été condamné au paiement d'un arriéré de loyers et charges de 17.365.56 euros et les époux [Y] ont été condamnés au paiement de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, avec compensation.



-Par arrêt du 1er décembre 2022, la cour d'appel de Paris a confirmé, en ses dispositions frappées d'appel, ce dernier jugement, sauf en ce qui concerne la condamnation de M. [N] [R] au paiement de la somme de 17.365,56 euros, en raison de l'effacement de la dette par la commission de surendettement.



Par ailleurs, pour mémoire, un nouveau commandement de payer a été signifié à M. [R] le 12/06/2020, visant la clause résolutoire et faisant état d'un arriéré global de loyer de 19.559 euros.





Par jugement contradictoire entrepris du 26 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Rejette les exceptions soulevées in limine litis par M. [N] [R] et dit n'y avoir lieu a sursis à statuer ni à litispendance avec l'instance en cours devant la cour d'appel de Paris devant statuer sur le recours formé contre le jugement du 07/05/2020.

Déclare recevable l'action engagée par M. [Z] [Y] et par Mme [C] [X] épouse [Y] et constate que ceux-ci ont qualité et intérêt à agir.

Déclare valable et de plein effet le congé pour vendre délivré le 26/12/2019 par M. [Z] [Y] et par Mme [C] [X] épouse [Y] à M. [N] [R], à échéance du 30/06/2020, et dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande en nullité de ce congé formée par M. [N] [R].

Dit qu'à compter du 01/07/2020, M. [N] [R] est devenu occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2].

Ordonne l'expulsion de M. [N] [R] du logement susvisé.

Déboute M. [N] [R] de sa demande d'un délai à l'expulsion.

Déboute M. [Z] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] de leur demande en suppression du délai légal de deux mois à l'expulsion prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Dit qu'à défaut par M. [N] [R] d'avoir libéré le logement susvisé dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dit que cette expulsion pourra se faire avec l'assistance de la force publique d'un serrurier et que le sort des meubles, effets et objets se trouvant sur place et propriété de M. [N] [R] sera régi selon les modalités fixées par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Condamne M. [N] [R] à payer à M. [Z] [Y] et à Mme [C] [X] épouse [Y], pris conjointement, une indemnité d'occupation mensuelle égale à une somme globale forfaitaire de 300 euros et ce à compter du 01/07/2020 jusqu'à la totale libération des lieux.

Déboute M. [Z] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] de leur demande en paiement d'une somme de 1.362,84 euros au titre d'un solde de loyers et charges impayés entre le mois de mars et le mois de juin 2020.

Déboute les parties du surplus de leur demande, notamment en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [N] [R] aux dépens.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 15 juin 2021 par M. [N] [R],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 août 2023 par lesquelles M. [N] [R] demande à la cour de :



De déclarer recevable et bien fondé en son appel M. [N] [R],



Et ce faisant infirmer le jugement du 26 avril 2021 en ce qu'il a :

- Déclaré valable et de plein effet le congé pour vendre du 26 décembre 2019 et dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande de nullité dudit congé

- Ordonné l'expulsion de M. [R] et débouté ce dernier de sa demande de délais

- Condamné à payer M. [R] une indemnité d'occupation mensuelle égale à une somme globale forfaitaire de 300 euros, et ce à compter du 1er juillet 2020,

- Débouté M. [N] [R] de toutes ses autres demandes.



Et se faisant 



A TITRE PRINCIPAL

Et statuant à nouveau

- Déclarer nul le congé délivré le 26 décembre 2019

- Débouter M. et Mme [Y] de l'intégralité de leurs demandes



A TITRE SUBSIDIAIRE

- Débouter M. et Mme [Y] de condamnation à paiement d'une quelconque indemnité d'occupation.



EN TOUT ETAT DE CAUSE

Vu les articles 699 et 700 de la Code de Procédure civile, 

Condamner solidairement M. et Mme [Y] à payer la somme de 3.000 euros HT à Maître Xavier Labergere ainsi qu'aux entiers dépens.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 octobre 2021 au terme desquelles M. [Z] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] demandent à la cour de :



Vu l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, 



- Débouter M. [R] de l'ensemble de ses demandes ;



Par conséquent, 

- Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 26 avril 2021 en toutes ses dispositions ;



Et, statuant à nouveau, 

- Condamner M. [R] à verser aux époux [Y] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner M. [R] aux entiers dépens.





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la nullité du congé du 26 décembre 2019 pour le 30 juin 2020 



L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige dispose que: 



"I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur."



En cas de contestation, le même article dispose que le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.



Si l'intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d'un projet de vente, le locataire est toutefois fondé à contester l'intention réelle et sérieuse de vendre ; cette contestation est fondée lorsque, par exemple, le bailleur ne justifie d'aucun acte positif en vue de la mise en vente du bien immobilier depuis la délivrance du congé (3 Civ., 9e juin 2009, n 08-15.112, 3e Civ., 15 mars 2000, pourvoi n° 98-14.372).



Il convient de relever que la loi dite Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 a renforcé la lutte contre les congés frauduleux en instaurant une sanction pénale en cas de congé frauduleux.



En l'espèce, la validité formelle du congé n'est pas contestée.



Comme devant le premier juge, M. [N] [R] soutient notamment que l'absence d'intention sérieuse de vendre résulte des procédures antérieures engagées par les bailleurs (congé pour reprise annulé) et qu'ils n'ont pas entrepris de démarche sérieuse en ce sens, outre que le prix proposé à la vente est excessif.



M. et Mme [Y] demandent la confirmation du jugement et soutiennent qu'ils ont quitté les lieux, ayant vendu leur propre appartement dans le même immeuble le 15 janvier 2020 alors que la chambre de bonne n'a pu être vendue en raison de la présence de M. [N] [R] dans les lieux.



M. et Mme [Y] ne justifient d'aucune démarche positive pour procéder à la vente du bien litigieux depuis la délivrance du congé, tel que la conclusion d'un mandat de vente, la publication d'annonces, l'affichage de panneaux ou visites d'acquéreurs éventuels, ce que d'ailleurs ils admettent.



Leur argumentation, selon laquelle ils n'ont pas effectué de telles démarches car le bien litigieux était occupé par le locataire doit être écartée; en effet, le bail comporte une clause n°6 relative aux obligations du locataire imposant, en son paragraphe o), à ce dernier de laisser visiter le logement deux heures par jour pendant les jours ouvrables, ces stipulations étant au demeurant conformes aux dispositions de l'article 4 a) de la loi du 6 juillet 1989 ; des démarches positives en vue de la vente ne se heurtaient donc à aucune impossibilité et étaient envisageables malgré les incertitudes invoquées.



A cet égard, le fait que M. et Mme [Y] aient eux mêmes déménagé de leur propre appartement situé dans le même immeuble au 2ème étage et qu'ils l'aient vendu, avec deux caves, le 15 janvier 2020, comme l'atteste le notaire intervenu dans cette vente, est sans incidence puisque la chambre de bonne est indépendante et que les intéressés ne démontrent pas que le sort des deux lots ait été lié dans leurs projets.



Aussi, en l'absence de toute démarche effective pour procéder à la vente du bien immobilier, il convient de constater la nullité du congé, pour absence d'intention réelle de vendre, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens au soutien de la demande de nullité.



Le jugement sera donc infirmé sur ce point, ainsi qu'en ce qui concerne les chefs de dispositif subséquents relatifs à l'expulsion de M. [N] [R] et à sa condamnation à une indemnité d'occupation.



Le bail s'est donc poursuivi à tout le moins jusqu'au 9 juin 2022 date à laquelle M. [R] indique, sans être contredit, avoir quitté les lieux.

En l'absence d'éléments actualisés et en tout état de cause de demande de réintégration dans les lieux, la cour ne peut que constater que le bail est finalement résilié et qu'il n'y a pas lieu de statuer sur l'expulsion et les demandes subséquentes.



Le sens de la présente décision implique que les sommes dues au titre de l'occupation des lieux jusqu'à la libération effective des lieux sont des loyers et des charges et non des indemnités d'occupation.



Sur la dette locative



Le premier juge a rejeté la demande de M. et Mme [Y] en paiement d'une somme de 1.362,84 euros au titre d'un solde de loyers et charges impayés entre le mois de mars et le mois de juin 2020.



Dans le dispositif de leurs conclusions d'intimés, qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, M. et Mme [Y] ne demandent pas l'infirmation du jugement sur ce point, mais au contraire, uniquement la "confirmation du jugement en toutes ses dispositions " et ils ne saisissent d'ailleurs pas davantage la cour d'une prétention au sujet de cette dette.



La cour n'étant saisie valablement d'aucune demande à ce sujet, il n'y a pas lieu de statuer sur la dette locative, ce chef de dispositif étant définitif et n'ayant par ailleurs pas été visé dans la déclaration d'appel de M. [N] [R] .



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Le sens de la présente décision justifie d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens de première instance et de condamner M. et Mme [Y] aux dépens de première instance.



S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable de condamner M. et Mme [Y] in solidum à payer à M. [N] [R] une indemnité de procédure de 2.000 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et statuant à nouveau,



Constate la nullité du congé pour vendre délivré par M. [Z] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] à M. [N] [R] le 26 décembre 2019 pour le bien situé [Adresse 2] ;



Rejette la demande de M. [Z] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] en paiement d'une indemnité d'occupation ;



Dit n'y avoir lieu à expulsion ;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne M. [Z] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] in solidum à payer à M. [N] [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [Z] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] in solidum aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière La Présidente