Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 11 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 11 JANVIER 2024



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11380 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD4LL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 11-19-7337





APPELANT

 

Monsieur [B], [N] [P] [M]

chez '[Adresse 5]' (chambre n°310)

sis [Adresse 5]

[Localité 4]



Représenté par Me Jean-Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/017728 du 21/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMEE 



S.A. HÉNÉO

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1311









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Marie MONGIN, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par convention du 28 octobre 2013, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP), désignée dans l'acte comme "le propriétaire", a donné en location à la SAS Le Richemont, désormais dénommée Heneo, désignée comme "le gestionnaire", une résidence sociale pour jeunes actifs située [Adresse 5] à [Localité 4]).



Par acte sous-seing-privé du 10 juillet 2015, la SAS Le Richemont, désormais dénommée. Heneo, a conclu avec M. [B] [N] [P] [M] un contrat pour l'occupation d'un logement meublé n°310 au sein de cette résidence, pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction à compter du 20 juillet 2015, sans excéder 24 mois et moyennant une redevance mensuelle, charges comprises, de 520,63 euros.



Par avenant du 7 novembre 2017, la société Hénéo a consenti à M. [B] [N] [P] [M] une prolongation du contrat de mois en mois sans dépasser une année supplémentaire, afin de lui permettre de compléter sa démarche d'insertion, soit jusqu'au 19 juillet 2018. 



Après avoir délivré congé en février 2019, la société Heneo a, par acte d'huissier du 28 mai 2019, a fait citer M. [B] [N] [P] [M] devant le tribunal d'instance de Paris en constat que le titre d'occupation de M. [M] est expiré depuis le 19 juillet 2018 et qu'il est occupant sans droit ni titre depuis cette date, en tant que besoin la résiliation judiciaire du contrat, expulsion immédiate et sans délai, paiement de la somme de 2.940 euros à titre de réparation en raison du préjudice subi du fait de la sous-location interdite, paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant de la redevance exigible, charges et taxes en sus, jusqu'à la reprise effective des lieux.





Par jugement contradictoire entrepris du 17 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : 



Déclare la société Hénéo recevable en son action tendant à faire constater la résiliation du contrat de résidence, 

Constate la résiliation du contrat de résidence conclu entre les parties et portant sur l'appartement n°310 dans la résidence [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 4] par l'effet du congé et ce à compter du 31 mai 2019, 

Condamne M. [B] [N] [P] [M] à payer à la société Hénéo la somme de 712,26 euros au titre des redevances dues au 21 octobre 2020, terme de septembre 2020 compris, avec intérêts au taux légal à "compter du à hauteur de euros", et de ce jour pour le surplus, 

Dit qu'à défaut par M. [B] [N] [P] [M] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la société Hénéo pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur.



Condamne M. [B] [N] [P] [M] à payer à la société Hénéo une indemnité mensuelle d'occupation égale à la redevance qui aurait été exigible à défaut de résiliation, à compter du 1er octobre 2020 jusqu'au départ effectif des lieux.

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Condamne M. [B] [N] [P] [M] à payer à la société Hénéo la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [B] [N] [P] [M] aux dépens.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 20 juin 2021 par M. [B] [N] [M];



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 septembre 2021 par lesquelles M. [B] [N] [M] demande à la cour de :



Prononcer l'annulation du Jugement, en date du 17 décembre 2020, rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris ;



Statuant en premier et dernier ressort,

Déclarer la SAS Hénéo irrecevable en l'ensemble de ses prétentions ;



Subsidiairement,

Infirmer le Jugement, en date du 17 décembre 2020, rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris et débouter la SAS Hénéo de l'ensemble de ses prétentions ;



Infiniment subsidiairement,



Accorder à M. [B], [N] [M] un délai d'un an avant expulsion locative ;



En tout état de cause,



Condamner la SAS Hénéo aux entiers dépens ;

Condamner la SAS Hénéo à verser à Maître Jean Emmanuel Nunes, avocat, la somme de 1700 euros au titre de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 octobre 2023 au terme desquelles la SA Hénéo forme appel incident et demande à la cour de :



Débouter M. [B] [N] [M] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne la sous location et la demande de dommages et intérêts

Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Hénéo de sa demande de dommages et intérêts au titre de la sous location,



Y ajoutant,



Condamner M. [B] [N] [M] à payer à la société Hénéo la somme de 2 940 euros à titre de réparation en raison du préjudice subi du fait de la sous location interdite,



Vu l'augmentation de la dette, 



Actualiser la dette de M. [B] [N] [M] ,

Condamner M. [B] [N] [M] à payer à la société Hénéo la somme de 1 592,65 euros en principal, échéance septembre 2023 incluse, au titre des redevances mensuelles et charges arriérées, ainsi qu'indemnités d'occupation impayées avec intérêts de droit.



Le condamner à payer à la société Hénéo une somme de 2.000 euros en remboursement des frais irrépétibles engagés sur fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Le condamner en tous les dépens.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la nullité du jugement



M. [B] [N] [P] [M] fait grief au jugement entrepris d'avoir porté atteinte au principe de contradiction en ce que le premier juge a écarté une note en délibéré qu'il lui avait transmise, répliquant à une note en délibéré produite par la société Heneo.



En application de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel peut tendre à l'annulation du jugement ; l'atteinte au principe du contradictoire est une cause de nullité du jugement.



Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile :

"Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. "



Selon l'article 445 du même code, "Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444."



Selon l'article 442, "Le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur."



L'article 444 alinéa 1 dispose que "Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés."



Lorsqu'elles sont recevables, les notes en délibéré doivent être, dans le respect du principe du contradictoire, portées à la connaissance de l'autre partie. 



Le juge n'a pas à rouvrir les débats si les parties ont été à même de débattre des éléments de fait et de droit en question.



En l'espèce, il résulte du jugement entrepris qu'après plusieurs renvois, l'affaire a été retenue à l'audience du 22 octobre 2020 et que lors de cette audience:



- M. [B] [N] [P] [M] a soutenu que la convention conclue entre l'État et la RIVP, le 28 octobre 2013 n'avait pas été publiée et ne lui était donc pas opposable en application de l'article L. 353-3 du code de la construction et de l'habitation,

-que la société Heneo a alors fait valoir la nouveauté de ce moyen qui n'avait pas été mentionné dans les écritures échangées contradictoirement entre les parties et a demandé qu'il soit "écarté",

- que le juge a autorisé la société Heneo à lui transmettre une note en délibéré "afin de répondre à cette argumentation nouvelle",

- que par note en délibéré du 20 novembre 2020, adressée contradictoirement à la partie adverse, la société Heneo a répondu à ce moyen, indiquant , en substance, que l'obligation de publication de la convention conclue avec l'État incombe au préfet et non au bailleur, qu'elle-même n'a pas à justifier d'une telle publication auprès du résident, que la publication est destinée aux seuls acquéreurs de l'immeuble et que le résident était en l'espèce, en tout état de cause, parfaitement informé de l'existence de la convention puisque son titre d'occupation et le règlement intérieur la mentionne,

- que le juge a statué au fond sans prendre en considération la note en délibéré adressée à son tour par M. [B] [N] [P] [M] , après l'avoir écartée et avoir rappelé dans les motifs du jugement qu'il n'avait autorisé aucune autre note en délibéré que celle autorisée à la société Heneo et ce dans le seul but de "pallier à la carence du défendeur quant au respect du principe de contradiction".



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [B] [N] [P] [M] n'avait pas été invité à remettre une note en délibéré au premier juge et que les parties ont été à même de débattre contradictoirement de la question de la publication de la convention conclue entre l'État et la RIVP le 28 octobre 2013, soulevée tardivement par M. [B] [N] [P] [M].



Par conséquent la demande d'annulation jugement doit être rejetée. 



Sur la fin de non-recevoir 



Pour mémoire, les logements-foyers ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation ; le contrat signé par les parties n'est pas un contrat de louage d'immeuble dès lors que l'établissement ne met pas seulement à la disposition de l'occupant un local privatif, mais également des locaux communs et des équipements collectifs (3ème civ 17 février 1981 n 79-14.712 Bull n 32 ; Cass. 3ème civ 1er juillet 2003 n 01-17.661).



Comme devant le premier juge, M. [B] [N] [P] [M] soutient que la société Heneo est dépourvue d'intérêt à agir car elle ne lui a pas notifié de "décision de résiliation du contrat de résidence", et ce au visa de l'article R. 633-3 II et III du code de la construction et de l'habitation.



Selon cet article, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve en substance, d'un délai de préavis d'un mois lorsque le résident a violé l'une des obligations lui incombant, et de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement ou lorsque l'établissement cesse son activité ; la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.



L'article L. 633-2 dispose que « Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

-inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

-cessation totale d'activité de l'établissement ;

-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. »



En l'espèce, la société Heneo a fait signifier au résident un congé, par acte du 20 février 2019, pour le 31 mai 2019, soit avec un délai de préavis de trois mois et en mentionnant le motif du congé (dépassement de la durée du séjour). 

Contrairement à ce qui est soutenu par l'appelant aucune « décision de résiliation du contrat» ne devait être « prise ultérieurement audit congé », la société Heneo ayant au demeurant saisi le juge des contentieux de la protection en constatation de la résiliation du contrat.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette fin de non-recevoir et déclaré la société Heneo recevable en son action en constatation de la résiliation du contrat de résidence (étant précisé que cette fin de non-recevoir ne peut s'appliquer à la demande tendant au prononcé judiciaire de la résiliation).



Sur la résiliation du contrat de résidence



M. [B] [N] [P] [M] fait valoir que le contrat de résidence ne comporte aucune clause résolutoire de plein droit et que les conditions de résiliation du contrat de résidence n'étaient pas remplies.



Comme devant le premier juge, il soutient en outre que la convention conclue entre l'État et la société Le Richemont, désormais Heneo, n'a pas été publiée, ce qui est constant, de sorte que la convention ne serait pas entrée en vigueur ce qui rendrait les prétentions de la société Heneo irrecevables.



Selon l'article L. 353-3 du code de la construction et de l'habitation, l'entrée en vigueur des conventions est subordonnée à leur publication au fichier immobilier ou à leur inscription au livre foncier.



L'article R. 353-19 IV, du même code, qui prend place dans les dispositions de ce code relatives aux conventions passées entre l'État, l'organisme propriétaire et l'organisme gestionnaire en application de l'article L. 353-13 portant sur les logements-foyers, prévoit que :



" La convention est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier, à l'initiative du préfet, ou, lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale ou un département a signé la convention mentionnée aux articles L. 301-5-1 et L. 301-5-2, du président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du conseil départemental. Il en va de même des éventuels avenants.

 Les frais de publication ou d'inscription sont à la charge du propriétaire.

 Par dérogation à l'article L. 353-3, la convention prend effet à sa date de signature. "



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que la convention signée avec l'État en l'espèce, étant non publiée, avait pris effet à sa date de signature et emportait en tout état de cause des effets entre les parties, que M. [B] [N] [P] [M] en avait eu connaissance, une copie étant en outre tenue à la disposition permanente des résidents, conformément aux termes de l'article R. 353-162 du code précité.



La cour ajoute que l'appelant n'argumente ni n'établit en quoi le fait d'appliquer l'article R. 353-19 IV constituerait une "méconnaissance du principe de la hiérarchie des normes", l'irrégularité de cet article au regard de l'article L. 353-3 n'étant d'ailleurs pas alléguée, et étant rappelé que l'appréciation de la légalité des actes réglementaires et individuels échappe au juge civil à moins que le règlement ne soit constitutif d'une voie de fait.



Par ailleurs c'est encore par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, qui ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu, en substance,



- que le règlement intérieur de la résidence sociale, signé par les parties, fait notamment mention d'une durée maximale de séjour de deux ans, 



- que le contrat de résidence du 10 juillet 2015 est conclu pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de même durée à partir de la date d'entrée dans la résidence, soit le 20 juillet 2015, 



-que par avenant du 7 novembre 2017, il a été prévu à titre exceptionnel un renouvellement de l'hébergement de M. [B] [N] [P] [M] de mois en mois au-delà de la durée de deux ans initialement prévus, à concurrence d'une année supplémentaire, sans modification des autres conditions du contrat d'occupation, 



-qu'aucune disposition n'interdit de fixer une durée maximale de séjour et notamment pas l'article 633-2 du code de la construction et de l'habitation, contrairement à ce que soutient l'appelant ; la cour ajoute que, contrairement à ce que soutient l'appelant, le contrat de résidence n'est pas contraire aux dispositions de la convention du 28 octobre 2013 ; en effet celle-ci renvoie, en son article 4, au projet social de la résidence, lequel constitue l'annexe II de cette convention ; or, ce projet social prévoit que la résidence litigieuse permettra d'accueillir essentiellement des jeunes salariés de moins de 30 ans en difficulté et que la durée de séjour sera limitée à deux années, "un avenant de prolongation d'une durée de un an pouvant être régularisé avec les résidents à jour du paiement de la redevance, sous réserve qu'ils continuent de respecter les plafonds de ressources applicables et le règlement intérieur de la résidence"; il convient d'observer que M. [B] [N] [P] [M] a pleinement bénéficié de ces stipulations et même d'une durée d 'occupation prolongée puisque le congé lui a été notifié près de 4 ans après la signature du contrat,



- que la clause 7 du contrat de résidence prévoit qu'aucune obligation de relogement n'incombe à la société gestionnaire ; la cour ajouteque la société Heneo a rappelé au résident, par courrier recommandé du 18 mai 2018 avec accusé de réception le 5 juin 2018, qu'il bénéficiait d'un accompagnement social dispensé par un travailleur social au sein de la résidence même et qu'il était invité à solliciter cet accompagnement afin d'être aidé dans les démarches nécessaires pour un relogement, ce que l'intéressé n'allègue ni ne démontre avoir effectué ;



- que le congé délivré en l'espèce l'a été sans ambiguïté au motif du dépassement du délai maximum de séjour, parfaitement avéré, et imposait un préavis de trois mois, qui a été respecté ;



Il en a exactement déduit que la résiliation du contrat de résidence devait être constatée à la date du 31 mai 2019; le jugement sera donc confirmé sur ce point, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres causes de résiliation invoquées par la société Heneo devant la cour.

Au demeurant, ces causes de résiliation qui tiennent d'une part au non-paiement des redevances dans les délais prévus, et, d'autre part au fait que M. [B] [N] [P] [M] a dépassé depuis février 2017 l'âge limite de 30 ans prévu par le règlement intérieur de la résidence, étant né le 15 février 1987, sont réunies et ne sont pas contredites devant la cour par l'intéressé ; elle justifient surabondamment et en tout état de cause la résiliation du contrat de résidence.





Sur la demande subsidiaire de délais d'expulsion



M. [B] [N] [P] [M] demande un délai d'un an avant son expulsion, en application de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, faisant valoir que son relogement ne pourra pas avoir lieu, en l'état actuel, dans des conditions normales.



Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais de trois mois à trois ans chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.





M. [B] [N] [P] [M] ne produit aucune pièce à l'appui de sa demande pour justifier plus particulièrement de sa situation personnelle ou de ses démarches en vue de son relogement, ni de sa bonne volonté dans l'exécution de ses obligations; il a d'ores et déjà bénéficié des délais de la procédure ; sa demande de délai d'expulsion sera donc rejetée et le jugement sera confirmé.



Sur l'actualisation de la dette locative



Pour mémoire le montant de l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge n'est pas contesté par les parties.



La société Heneo produit un décompte d'où il résulte que M. [B] [N] [P] [M] reste lui devoir la somme de 1.592,65 euros arrêtée au 30 septembre 2023, au titre des redevances mensuelles, charges et indemnités d'occupation ; ce décompte reprend la dette locative telle que fixée par le premier juge, qui n'est pas contestée par les parties, et fait figurer un certain nombre de règlements effectués par le débiteur ; il n'est pas contesté par M. [B] [N] [P] [M] qui notamment ne fait pas état de versements qui n'auraient pas été pris en compte par la société Heneo.



Il convient donc de confirmer le jugement en ce qui concerne la dette locative sauf à l'actualiser à la somme précitée.



Sur la demande de dommages-intérêts de la société Heneo



La société Heneo demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation de M. [B] [N] [P] [M] à lui payer la somme de 2.940 euros à titre de réparation en raison du préjudice subi du fait de la sous location interdite.



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a écarté cette demande au motif, en substance, le procès-verbal de constat produit ne permet pas d'identifier l'occupant de la chambre ouverte à la location sur le site Air BNB et qu'aucun autre élément ne permet d'identifier précisément l'auteur de cette annonce et de l'attribuer à M. [B] [N] [P] [M] .



Le jugement sera donc confirmé.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne l'article 700 et les dépens de première instance.



S'agissant de l'instance d'appel il convient de condamner M. [B] [N] [P] [M] à payer à la société Heneo une indemnité de procédure de 1.000 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative,



Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [B] [N] [P] [M] à payer à la société Heneo la somme de 1.592,65 euros arrêtée au 30 septembre 2023, cette échéance incluse, au titre des redevances mensuelles, charges et indemnités d'occupation ;



Condamne M. [B] [N] [P] [M] à payer à la société Heneo la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [B] [N] [P] [M] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière La Présidente