Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 11 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 11 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/12032 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD6IZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS- RG n° 11-20-5414





APPELANTE

 

OPPCI VIVALDI, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 529 256 885

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338

Ayant pour avocat plaidant, présent à l'audience, Me Hervé JOYET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338







INTIMES 



Madame [H] [X] épouse [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Monsieur [I] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés et assistés par Me Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.







Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :



Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Marie MONGIN, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



La société OPPCI Vivaldi a donné à bail, par l'intermédiaire de son mandataire, la SAS Icade Property Management, à M. [I] [M] et à Mme [H] [X] épouse [M], un appartement de 50 m2 à usage d'habitation, doté d'une terrasse de 73m2 et d'une cave, situé [Adresse 1] à [Localité 5], par acte sous seing privé du 30 octobre 2015, prenant effet le 13 novembre 2015.



Le montant mensuel du loyer a été fixé à la somme de 1.505 euros, outre une provision sur charges de 200 euros.



Un contrat de location accessoire portant sur deux places de stationnement a également été conclu à la même date pour un loyer de 112 euros, outre une provision de 10 euros. 



Selon courrier du 6 juillet 2016, les locataires ont été destinataires d'un décompte de régularisation au titre des charges échues entre le 13 novembre 2015 et le 31 décembre 2015, faisant ressortir un solde débiteur de 56.47 euros.



Par courrier du 23 mars 2018, il leur a été notifié le décompte de régularisation des charges au titre de l'année 2016, comportant un solde débiteur de 964,28 euros.



Le 4 octobre 2018, ils ont été destinataires du décompte au titre de l'année 2017 mentionnant un solde débiteur de 2.580,32 euros.



Par courriel du 16 octobre 2018 et courrier du 28 mars 2019, les locataires ont contesté le montant des consommations d'eau retenues en comparant les années 2016 et 2017, les régularisations sur charges opérées de ce fait et leur montant important par rapport à celui de la provision mensuelle fixée.



Le 25 octobre 2018, le mandataire du bailleur a répondu que les consommations relevées étaient justes.



La société OPPCI Vivaldi a mandaté la société de plomberie EPMR pour contrôler les compteurs d'eau du logement loué, laquelle est intervenue le 13 novembre 2018.



Selon courriel du 12 avril 2019, par le biais de son mandataire, la société OPPCI Vivaldi a mentionné un correctif de 398.65 euros au crédit des locataires s'agissant des régularisations sur charges des années 2015 à 2017, sur l'échéance du mois de mai suivant.



Les locataires ont saisi la Commission Départementale de Conciliation le 23 mars 2019 et celle-ci a rendu un avis le 17 septembre 2019, dans lequel elle a, notamment, demandé au bailleur une réévaluation des provisions tenant compte des charges réelles et un "geste commercial diminuant l'impact financier des désordres".



Le 21 octobre 2019, la société bailleresse a notifié aux locataires le décompte de régularisation des charges au titre de l'année 2018 pour un solde débiteur de 1.694,16 euros.



A compter du mois de janvier 2020, le montant de la provision sur charges a été réévalué à 340 euros par mois.



Par assignation du 6 avril 2020, M. [I] [M] et Mme [H] [X] épouse [M] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en réparation des préjudices économique, financier et moral qu'ils estiment avoir subi du fait d'une sous-évaluation fautive et d'une réévaluation tardives des charges au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. 



Par jugement contradictoire entrepris du 6 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Condamne la société OPPCI Vivaldi à verser à M. [I] [M] et à Mme [H] [X] épouse [M] :

- la somme de 4.896,58 euros au titre du préjudice financier 

- la somme de 150 euros au titre du préjudice moral 

- la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 



Condamne la société OPPCI Vivaldi aux entiers dépens



Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 28 juin 2021 par la société OPPCI Vivaldi 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 septembre 2021 par lesquelles la société OPPCI Vivaldi demande à la cour de :



Accueillir la Société OPPCI Vivaldi en son appel et l'y déclarer bien fondée ; 



Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 



Ce faisant, 



Débouter M. et Mme [M] de l'ensemble de leurs demandes, 



Les condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Cécile Attal, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;







Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 octobre 2021 au terme desquelles Mme [H] [X] épouse [M] et M. [I] [M] forment appel incident et demandent à la cour de :



Dire et juger Mme et M. [M] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions.



Y faisant droit,



Confirmer le jugement en ce qu'il déclaré la Société OPPCI Vivaldi responsable et l'a condamné à la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau



Condamner la Société OPPCI Vivaldi à verser à Mme et M. [M] les sommes suivantes :

- 5 994,10 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique et financier

- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral

- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Condamner la Société OPPCI Vivaldi aux entiers dépens



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. 



Sur la demande de dommages-intérêts résultant de la sous-estimation de la provision pour charges



La bailleresse, appelante principale, demande l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions, faisant valoir qu'elle est de bonne foi, que le montant de la provision fixée dans le contrat de bail correspondait aux régularisations antérieures sans sous-évaluation substantielle, et qu'il y avait même eu un réajustement à la hausse de 20 euros; elle fait valoir qu'elle a fourni aux locataires des explications sur les consommations d'eau retenues et sur les procédés de comptages qui ont été vérifiés, sans qu'aucune fuite ne soit relevée dans le logement.



M. et Mme [M] font valoir, comme devant le premier juge qu'ils ont subi un préjudice financier et moral du fait d'une sous-évaluation fautive et d'une réévaluation tardive des provisions pour charges au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; ils soutiennent qu'ils ont été ainsi dans l'incapacité de prévoir le coût réel de leur location et d'adapter leur budget en conséquence, qu'ils auraient pu choisir un autre logement, cette sous-évaluation ayant été faite pour rendre attractive l'offre de location.

Leur demande d'indemnisation correspond au montant des régularisations opérées pour les années 2016 à 2018.

Leur préjudice moral découle selon eux du fait qu'ils ont dû saisir la commission départementale de conciliation et ont fait face à un prélèvement du bailleur de 3.150 euros sans être prévenus ce qui a suscité du stress et de l'angoisse.

Ils demandent à la cour d'infrmer le jugement en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts octroyés et d'augmenter la somme allouée.



L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son alinéa 6 que "Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. "



La sous-estimation fautive des provisions pour charges peut justifier l'octroi de dommages-intérêts en réparation du préjudice certain et direct causé au locataire, qu'il appartient à celui-ci de démontrer.



En l'espèce, s'agissant de la fixation initiale des provisions pour charges, il est constant que les charges résultant des relevés individuels pour l'année 2014 étaient de 236,20 euros par mois; que pour l'année 2015 le relevé disponible pour la période du 1er janvier au 2 octobre de cette année établissait le montant mensuel des charges à 221,05 euros par mois ; que ces relevés individuels comprennent bien les consommations d'eau chaude et d'eau froide, quand bien même les compteurs individuels n'auraient pas encore été posés, cette circonstance ne permettant pas pour autant, en soi, à la bailleresse d'anticiper un changement de consommation d'eau justifiant de surélever la provision ; qu'ainsi le différentiel entre la provision fixée au contrat, de 200 euros par mois , et celle résultant des résultats antérieurs, existe mais est d'une ampleur très limitée.



À cet égard, il n'est pas contesté que la provision fixée pour les anciens locataires était de 180 euros par mois de sorte que la provision fixée en l'espèce pour les intimés avait déjà été augmentée, ce qui contribue à témoigner de la bonne foi de la bailleresse.



Il en résulte qu'aucune faute ne peut être reprochée à ce titre à la bailleresse, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge et à ce que soutiennent les locataires, aucune manoeuvre ou mauvaise foi particulière de la société n'étant démontrée.



Aucune sous-estimation fautive ne résulte donc de la fixation de la provision lors de l'établissement du contrat de bail.

Surabondamment, il n'est pas établi par les locataires que le léger différentiel observé ci-dessus leur aurait causé un préjudice justifiant l'octroi de dommages-intérêts, étant observé qu'ils ne démontrent pas que sans ce différentiel ils se seraient abstenus de louer l'appartement litigieux, ou auraient préféré louer un autre logement, ni qu'ils n'étaient pas ou ne sont pas en capacité de payer cette somme.

 

S'agissant du réajustement de la provision pour charges en cours d'exécution du bail, le premier juge a exactement relevé, à l'instar de la commission départementale de conciliation, qu'un certain nombre de dysfonctionnements des compteurs a été observé entre 2015 et 2017, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté; l'entreprise de plomberie mandatée rapidement par la société, dès le 6 novembre 2018, en réponse aux contestations des locataires par courriel du 16 octobre 2018, a toutefois constaté, le 13 novembre 2018, que les compteurs fonctionnaient normalement sous réserve d'une part d'une difficulté pour la lecture du compteur d'eau froide de la cuisine qui n'était pas accessible, et, d'autre part du constat que le compteur d'eau chaude sanitaire était bloqué; aucune fuite n'a été détectée ; ces éléments ont été indiqués dès le 19 novembre 2018 aux locataires.



Par courriel du 12 avril 2019, un tableau reprenant les consommations qui auraient dû être facturées aux locataires lors des régularisations de charges de 2015 à 2017, celles qui avaient été facturées et le correctif, leur a été adressé, avec des explications complémentaires relatives aux erreurs de prélèvement effectuées, les informant qu'il en résultait au final un solde à rembourser de 398,66 euros. 

Comme le retient exactement le premier juge, malgré cette rectification, le montant des charges mensuelles justifiées demeurait encore supérieur de 123 euros aux 200 euros mensuels demandés à titre de provision, ce qui justifiait la réévaluation de la provision.



La cour observe que la régularisation des charges et l'exactitude, au final, des consommations d'eau facturées ne sont pas contestées par les intimés. Il résulte toutefois des courriers échangés entre les locataires et la bailleresse, qu'avant que les vérifications soient effectuées concernant l'existence de fuites ou d'un dysfonctionnement des compteurs, M. et Mme [M] contestaient le montant même de la régularisation des charges et de leur consommation d'eau. 

C'est donc à juste titre que la bailleresse objecte qu'une réévaluation de la provision pour charges était prématurée tant que les vérifications nécessaires pour répondre aux demandes d'explications des locataires sur la réalité de leur consommation d'eau n'étaient pas faites. 



Néanmoins, les difficultés concernant le fonctionnement des compteurs étaient connues dès fin novembre 2018 et la régularisation des consommation d'eau n'a été effectuée que 5 mois plus tard, sans que la bailleresse ne s'explique sur ce délai et sur l'absence d'explications invoquée par M. et Mme [M] pendant cette période. 

La Commission départementale de conciliation, dans son avis du 17 septembre 2019, a demandé au bailleur une réévaluation des provisions tenant compte des charges réelles. 



Il est constant que la bailleresse a réajusté la provision pour charges à la somme de 340 euros mensuels en janvier 2020 seulement, ce qui est tardif au regard des circonstances précitées, compte tenu des interpellations légitimes des locataires et des appels importants et répétés de régularisation de charges.



De plus ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, la bailleresse, malgré les difficultés constatées qui résultaient de sa responsabilité, a appelé de façon brutale une somme de 1.694,16 euros le 21 octobre 2019 au titre de la régularisation des charges pour l'année 2018, et a encore tenté de prélever en une seule fois sur leur compte la somme de 3.750,29 euros en décembre 2019, sans répondre à la demande d'échelonnement amiable des locataires.



La responsabilité de la bailleresse est dont engagée.



Toutefois, les locataires sont tenus au paiement des charges récupérables et en l'espèce le montant des régularisations nécessaires n'apparait ni contestable ni contesté, ainsi qu'il a déjà été dit ; M. et Mme [M] ne démontrent pas l'existence d'un préjudice financier directement causé par le comportement de la bailleresse et leur demande à ce titre sera donc rejetée, étant rappelé qu'ils résident toujours dans l'appartement litigieux ce dont il se déduit que les charges, même après réévaluation de la provision en cours de bail, ne les dissuadent pas de se maintenir dans les lieux.



En revanche, la sous-évaluation, en l'espèce, de la provision mensuelle pour charges pendant l'exécution du contrat de bail lors de la période précitée, qui a suscité une difficulté pour adapter leur budget, et la régularisation brutale qui s'en est suivie, leur ont causé un stress et une anxiété constitutifs d'un préjudice moral qu'il convient d'évaluer à la somme de 2.000 euros.



Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ces deux points. 





Sur l'article 700 du code de procédure civile



Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de procédure de première instance.



S'agissant de l'instance d'appel il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne les dépens et frais de procédure de première instance,



Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,



Rejette la demande de dommages-intérêts de Mme [H] [X] épouse [M] et M. [I] [M] au titre du préjudice financier ;



Condamne la société OPPCI Vivaldi à payer à Mme [H] [X] épouse [M] et M. [I] [M] la somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Dit que les dépens d'appel seront partagés pour moitié entre les parties,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière La Présidente