Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 11 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 11 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15097 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEHQB



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2021 - Tribunal de proximité de VILLEJUIF - RG n° 11-20-0012





APPELANTE

 

Madame [F] [R] [Z] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Me Alejandra LE GOADEC-THIMON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 131

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/039004 du 01/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMEE 



VALDEVY O.P.H. venant aux droits d'OPALY



[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Florence TARDY-DORIC, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 174







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, présidente

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Marie MONGIN, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par contrat du 17/05/2004, [Localité 4] Habitat OPH, devenu Opaly, a donné à bail à Mme [F] [R] [Z] [C] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] moyennant un loyer moyen mensuel de 906,80 euros charges comprises.



Des loyers étant demeurés impayés, Opaly a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 19/07/2019 puis a fait assigner Mme [F] [R] [Z] [C] devant le tribunal de proximité de Villejuif par acte d'huissier du 30/09/2020 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.



A l'audience du 29/04/2021, Opaly a demandé de constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de Mme [F] [R] [Z] [C], d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de la défenderesse et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 8173,17 euros, d'une indemnité mensuelle d'occupation, de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Opaly ne s'oppose pas à l'octroi de délais.





Par jugement contradictoire entrepris du 24 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a ainsi statué :



Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17/05/2004 entre Mme [F] [R] [Z] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 19/09/2020 ; 

Condamne Mme [F] [R] [Z] [C] à verser à Opaly la somme de 8173,17 euros selon décompte arrêté au 30/04/2021 ; 

Autorise Mme [F] [R] [Z] [C] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal ; 

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; 

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; 

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; 

Dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Mme [F] [R] [Z] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Opaly puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [F] [R] [Z] [C] soit condamnée à verser à Opaly une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne Mme [F] [R] [Z] [C] à verser à Opaly une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [F] [R] [Z] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; 

Ordonne l'exécution provisoire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 30 juillet 2021 par Mme [F] [R] [Z] [C],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 octobre 2021 par lesquelles Mme [F] [R] [Z] [C] demande à la cour de :



Déclarer recevable et bien fondée Mme [F] [R] [Z] [C] en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2004 entre la société Opaly et Mme [F] [R] [Z] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] ne sont pas réunies à la date du 19 septembre 2020 ;

Infirmer le jugement rendu le 24 juin 2021 par le tribunal de proximité de Villejuif en toutes ses dispositions ;

Condamner la société Opaly à rembourser à Mme [F] [R] [Z] [C] les sommes versées en supplément du loyer au titre des délais de paiement accordés depuis le mois de juillet 2021;

Condamner la société Opaly à verser à Mme [F] [R] [Z] [C] la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 septembre 2023 au terme desquelles Valdevy venant aux droits d'Opaly demande à la cour de :



Constater que Valdevy vient aux droits d'Opaly;

Dire et juger Mme [F] [R] [Z] [C] mal fondée en son appel;

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions en précisant que la dette locative s'élève à la somme de 2667,82 euros au 21 septembre 2023, loyer d'août 2023 inclus;

Condamner Mme [F] [R] [Z] [C] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Par message RPVA du 1er décembre 2023, la cour a adressé aux parties une demande de note en délibéré, invitant le conseil de Valdevy à fournir tous éléments d'explications sur la prise en compte dans le décompte locatif de la somme de 3032,28 euros versée par la CAF en novembre 2019 au titre du rappel d'APL pour la période du 1er janvier au 30 novembre 2019.

Le conseil de Valdevy y a répondu par note en délibéré du 7 décembre 2023 adressée par RPVA.





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la dénomination du bailleur



Par arrêté préfectoral du 24 décembre 2021, le changement d'appellation de l'Office public de l'habitat d'Opaly en Valdevy Office public de l'habitat a été autorisé.



Il convient dès lors de constater que Valdevy Office Public de l'Habitat vient aux droits d'Opaly.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Mme [R] [Z] [C] soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 juillet 2019 pour la somme principale de 4.348,78 euros serait nul, en ce qu'il n'aurait pas pris en compte tous les règlements effectués par elle, ni les sommes versées par la CAF au titre de l'allocation personnalisée au logement.



* S'agissant des versements de Mme [R] [Z] [C]



Valdevy expose dans ses écritures que les paiements de la locataire ont pu être fractionnés sur l'arriéré, ces imputations étant repérables par leur date identique.



Mme [R] [Z] [C] soutient que 4 paiements ne figurent pas dans le décompte locatif :

- le paiement du 23 mai 2018 pour 497,79 euros,

- le paiement du 18 juin 2018 pour 497,79 euros,

- le paiement du 18 décembre 2018 pour 500 euros,

- le paiement du 18 mars 2019 pour 500 euros.



Valdevy justifie par le décompte locatif annoté que : 



- le paiement du 23 mai 2018 de 497,79 euros a été imputé en 3 écritures comptables à la date du 14 mai 2018, soit 107,32 euros imputés sur l'échéance du 31 mai 2017, 116,91 euros imputés sur l'échéance du 31 août 2017 et 273,56 euros imputés sur l'échéance du 30 septembre 2017 ; 



- le paiement du 18 juin 2018 de 497,79 euros a été imputé en 2 écritures comptables à la date du 13 juin 2018, soit 264,96 euros imputés sur l'échéance du 30 septembre 2017 et 232,83 euros imputés sur l'échéance du 31 octobre 2017 ; 



- le paiement du 18 décembre 2018 de 500 euros a été imputé en 3 écritures comptables à la date du 23 décembre 2018, soit 84,29 euros imputés sur l'échéance du 30 novembre 2017, 39,67 euros imputés sur l'échéance du 31 décembre 2017 et 376,04 euros imputés sur l'échéance du 31 décembre 2018; 



- le paiement du 18 mars 2019 de 500 euros a été imputé le 3 avril 2019 sur l'échéance du 31 janvier 2019.



* S'agissant des rappels APL 



Mme [R] [Z] [C] justifie par les pièces produites avoir bénéficié d'un rappel APL de 3342,67 euros pour la période visée par le commandement de payer, somme versée en février 2019 au titre du rappel sur la période du 1er janvier au 31 décembre 2018.



Valdevy justifie par le décompte locatif annoté que le rappel d'APL de 3342,67 euros a bien été pris en compte à la date du 28 février 2019, mais a été imputé de manière fractionnée, soit : 

- 426,59 euros imputés sur l'échéance du 31 janvier 2018,

- 803,13 euros imputés sur l'échéance du 28 février 2018,

- 806,79 euros imputés sur l'échéance du 30 avril 2018,

- 806,79 euros imputés sur l'échéance du 31 mai 2018,

- 257,37 euros imputés sur l'échéance du 30 juin 2018,

- 242 euros imputés sur l'échéance du 31 juillet 2018.



Il convient dès lors de juger que le commandement délivré le 19 juillet 2019 n'est pas nul, en ce que les sommes versées par Mme [R] [Z] [C] et les rappels d' APL ont bien tous été pris en compte dans le décompte.



Il n'est pas contesté que Mme [R] [Z] [C] ne s'est pas libérée de la dette dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2004 entre Opaly et Mme [F] [R] [Z] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] étaient réunies à la date du 19 septembre 2020.



Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif



Valdevy produit plusieurs décomptes locatifs, incluant un décompte actualisé, outre les avis d'échéance pour la période du 1er juin 2016 au 3 janvier 2022, et sollicite la condamnation de Mme [R] [Z] [C] au paiement de la somme de 2667,82 euros arrêtée au 21 septembre 2023, terme d'août 2023 inclus.



* S'agissant des versements de Mme [R] [Z] [C]



L'étude des décomptes locatifs produits permet d'établir que les versements allégués par Mme [R] [Z] [C] dans ses écritures ont tous été pris en compte par Valdevy, à l'exception de 3 versements de 550 euros chacun les 13 septembre, 14 octobre et 18 novembre 2019.



Valdevy souligne à juste titre que les trois versements allégués consistent, dans les relevés bancaires du fils de Mme [R] [Z] [C] produits, en 3 'achats CB la Poste', et qu'il n'est dès lors pas possible de déterminer qu'ils ont été affectés au paiement du loyer, tandis que les autres paiements, tous pris en compte, consistent en des paiements par chèque, par retraits en espèce ou par 'achat CB OPH de [Localité 4]'.



En conséquence, il convient de juger que ces trois paiements ne sauraient être déduits du montant de la dette locative, faute pour Mme [R] [Z] [C] de prouver qu'ils ont été affectés au paiement du loyer.



* S'agissant des rappels APL 



Mme [R] [Z] [C] justifie par les relevés CAF produits avoir bénéficié des paiements suivants, directement versés au bailleur : 



- 3032,28 euros en novembre 2019 au titre d'un rappel APL sur la période du 1er janvier au 30 novembre 2019 ; 

- 276,48 euros au titre de l'APL pour le mois de décembre 2019 ; 

- 1298,65 euros en mai 2020 au titre d'un rappel APL sur la période du 1er janvier au 31 mai 2020 ; 

- 259,73 euros mensuels au titre de l'APL versée pour les mois de juin à août 2020 inclus.



Valdevy justifie par les pièces produites que :



- la somme de 276,48 euros a bien été déduite de l'échéance de décembre 2019 ;

- la somme de 3032,28 euros a été prise en compte entre les avis d'échéance de décembre 2019, où le solde antérieur est de 5477,77 euros, et l'avis d'échéance de janvier 2020, où le solde antérieur est de 1845,49 euros, soit une différence de 3632,28 euros, incluant le montant de 3032,28 euros d'APL, outre la somme totale de 600 euros (550 + 211,94 - 161,94 au titre du terme de décembre 2019) versée par la locataire ; 

- la somme de 1298,65 euros a été déduite de l'échéance de juin 2020 ; 

- les sommes mensuelles de 259,73 euros ont bien été déduites des échéances de juin, juillet et août 2020.



Le dernier décompte produit prend en compte les versements mensuels de 200 euros effectués par la locataire depuis août 2021 pour apurer la dette, en exécution du jugement entrepris lui ayant octroyé lesdits délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire.



Il convient toutefois de déduire du montant de 2667,82 euros exigible au 21 septembre 2023 la somme de 200,90 euros facturée le 14 décembre 2020 au titre de 'frais de poursuite' qui ne relèvent pas de la dette locative, et dont le détail n'est au demeurant pas justifié.



En conséquence, il convient de condamner Mme [R] [Z] [C] au paiement de la somme de : 

(2667,82 - 200,90 ) = 2466,92 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 21 septembre 2023, terme d'août 2023 inclus, modifiant le jugement entrepris sur le montant de la dette locative ainsi réactualisée. 

 

Sur les demandes de Mme [R] [Z] [C]



* Le remboursement des sommes versées en supplément du loyer au titre des délais de paiement accordés depuis le mois de juillet 2021



La dette locative étant avérée, et le respect des délais de paiement octroyés par le premier juge ayant contribué à l'apurer, tout en laissant subsister une somme de 2466,92 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 21 septembre 2023, terme d'août 2023 inclus, il ne saurait être fait droit à la demande de Mme [R] [Z] [C] tendant à ce que les sommes versées au titre des délais de paiement lui soient remboursées.



Le jugement entrepris sera au contraire confirmé en ce qu'il a octroyé ces délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire à la locataire, Valdevy ne s'y opposant pas.



* Les dommages et intérêts 



Mme [R] [Z] [C] ne précise pas le fondement juridique de sa demande, et n'articule aucun moyen au soutien de celle-ci.



Il convient dès lors de l'en débouter.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 de première instance.



Mme [R] [Z] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Constate que Valdevy Office Public de l'Habitat vient aux droits d'Opaly,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à actualiser le montant de la dette locative,



Et statuant à nouveau,



Condamne Mme [F] [R] [Z] [C] à payer la somme réactualisée de 2466,92 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 21 septembre 2023, terme d'août 2023 inclus,



Et y ajoutant,



Déboute Mme [R] [Z] [C] de sa demande de remboursement des sommes versées en supplément du loyer au titre des délais de paiement accordés depuis le mois de juillet 2021 et de sa demande de dommages et intérêts,



Condamne Mme [F] [R] [Z] [C] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière La Présidente