Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 9 janvier 2024

09/01/2024



ARRÊT N°



N° RG 21/04921 

N° Portalis DBVI-V-B7F-OQQQ

JCG / RC



Décision déférée du 18 Novembre 2021 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, 

JCP de TOULOUSE (20/00193) 



MME TAVERNIER

















[W] [P]





C/



[H] [S]

[J] [T] épouse [S]

S.A.S. CABINET BEDIN





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANT



Monsieur [W] [P]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représenté par Me Yan FRISCH, avocat au barreau de TOULOUSE



INTIMES



Monsieur [H] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté par Me Jean-paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [J] [T] épouse [S]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Jean-paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocat au barreau de TOULOUSE



S.A.S. CABINET BEDIN 

Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 327 843 546, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, avocat plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

Représentée par Me Anne LEPARGNEUR, avocat postulant, avocat au barreau de TOULOUSE





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



C. ROUGER, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller



Greffier, lors des débats : A. ASDRUBAL



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.



EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE



Par acte d'huissier en date du 04 décembre 2019, M. [W] [P] a fait assigner M. [H] [S] et Mme [J] [T] épouse [S] devant le tribunal de grande instance de Toulouse afin d'entendre, au visa de l'article 1583 du code civil, 

- dire que la vente à M. [P] de l'immeuble appartenant à M et Mme [S] sis [Adresse 3] au prix de 630.000 € , dont 30.000 € au titre des honoraires du mandataire, était parfaite au 26 juin 2019 ;

en conséquence,

- ordonner la publication de la décision valant acte authentique au service de publicité foncière ;

- condamner M et Mme [S] à lui payer la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M et Mme [S] aux dépens en ce compris ceux de la publication au service de la publicité foncière.



La SAS Cabinet Bedin est intervenue volontairement à l'instance suivant conclusions signifiées le 20 mars 2020.



Par jugement contradictoire du 18 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :



- débouté M. [W] [P] de sa demande en exécution forcée de la vente ; 

- débouté M. [W] [P] de ses demandes en dommages et intérêts à l'encontre de [H] et [J] [S] et de la Sas Cabinet Bedin ;

- débouté la Sas Cabinet Bedin de sa demande en paiement de ses honoraires à l'encontre de [H] et [J] [S] ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné M. [W] [P] à payer la somme de 3.000 euros à [H] et [J] [S] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne M. [W] [P] aux entiers dépens de l'instance ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 



Pour statuer ainsi, après avoir rappelé que l'accord des parties devait être distingué des avant-contrats et qu'en matière de vente d'immeuble le simple accord sur la chose et sur le prix ne constituait pas nécessairement une vente parfaite notamment lorsqu'étaient prévues des conditions dont la mise en oeuvre restait à préciser, le tribunal a constaté que plusieurs conditions suspensives avaient été listées sans qu'aucune précision n'ait été apportée (délai d'obtention du permis de construire, nature des recours qui devaient être purgés, montant et conditions du prêt auquel il devait être recouru) et que ces événements extérieurs, listés dès le stade de l'offre d'achat mais sans aucune précision, devaient être regardés comme des éléments essentiels pour la formation du contrat de vente. Il a jugé en conséquence que l'offre du 26 juin 2019 n'était pas devenue, par son acceptation, une vente parfaite au sens de l'article 1583 du code civil mais un simple accord de principe organisant la conclusion du contrat de vente. La promesse synallagmatique de vente n'ayant pas été régularisée, il a débouté M. [P] de sa demande en exécution forcée de la vente.



Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [P] contre M et Mme [S] aux motifs que l'offre acceptée du 26 juin 2019 n'étant qu'un accord de principe, M et Mme [S] n'avaient aucune obligation contractuelle de vendre, que seule une rupture abusive des pourparlers pouvait justifier l'octroi de dommages et intérêts, que le préjudice dont M. [P] sollicitait la réparation n'était pas indemnisable dans le cadre d'une action en réparation d'une rupture abusive des pourparlers, et qu'en tout état de cause le caractère abusif de la rupture des pourparlers n'était pas caractérisé. 



La demande de dommages et intérêts formée par M. [P] contre l'agent immobilier a également été rejetée au motif que les fautes du mandataire n'étaient pas caractérisées.



Enfin, la demande en paiement des honoraires de l'agent immobilier requalifiée en demande de dommages et intérêts a été rejetée au motif que la vente n'avait pas été effectivement conclue.





Par déclaration en date du 14 décembre 2021, M. [W] [P] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il l'a : 



- débouté M. [W] [P] de sa demande en exécution forcée de la vente ; 

- débouté M. [W] [P] de ses demandes en dommages et intérêts à l'encontre de [H] et [J] [S] et de la Sas Cabinet Bedin ;

- débouté M. [W] [P] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [W] [P] à payer la somme de 3.000 euros à [H] et [J] [S] en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [W] [P] aux entiers dépens de l'instance. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 18 mars 2022, M. [W] [P], appelant, au visa des articles 1217, 1240, 1583 et 1992 du code civil, demande à la cour de : 



A titre principal

- infirmer dans toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau, 

- juger que la vente de l'immeuble appartenant à M. et Mme [S] sis [Adresse 3] au prix de 630.000 euros, dont 30.000 euros au titre des honoraires du mandataire était parfaite au 26 juin 2019 ;

En conséquence

- ordonner la publication de la décision valant acte authentique au service de publicité foncière 

- condamner Mme et M. [S] aux dépens qui comprendront ceux de la publication au service de la publicité foncière, outre la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



A titre subsidiaire

- juger que M. et Mme [S] n'ont pas exécuté leur obligation de vendre ; 

- condamner M. et Mme [S] à lui payer la somme de 341.999 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des conséquences de l'inexécution de leur obligation de vendre consistant en la perte de la marge sur l'opération envisagée ;

- condamner M. et Mme [S] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ; 



A titre infiniment subsidiaire

- juger que la Sas Cabinet Bedin a commis une faute en ne s'assurant pas que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la promesse de vente ;

- condamner la Sas Cabinet Bedin à lui payer la somme de 341.999 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des conséquences de l'inexécution de leur obligation de vendre consistant en la perte de la marge sur l'opération envisagée ;

- condamner la Sas Cabinet Bedin à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 

- condamner la Sas Cabinet Bedin à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.



M. [P] expose que le 13 juin 2019, M et Mme [S] ont donné mandat non exclusif au cabinet Bedin de vendre un immeuble leur appartenant situé [Adresse 3] au prix de 630.000 € dont 30.000 € de rémunération du mandataire, que le 26 juin 2019 il a formulé une offre ferme d'acquisition au prix demandé, que M et Mme [S] ont expressément accepté cette offre qui leur a été transmise le jour-même, que par courrier recommandé du 31 juillet 2019, le cabinet Bedin a écrit à M et Mme [S] s'inquiétant de ce que les mesures nécessaires pour la signature du compromis de vente n'aient pas encore été prises et a confirmé l'intention d'achat de M. [P], que par courriel du 25 septembre 2019, le notaire des vendeurs a informé le notaire de l'acheteur que les vendeurs ne souhaitaient pas donner suite à l'offre d'achat, que par la suite M et Mme [S] ont été vainement mis en demeure de formaliser la vente devant notaire.



Il soutient que la vente est parfaite au sens de l'article 1583 du code civil dès lors que l'offre de vente était ferme et précise, que son offre d'achat était parfaitement claire et concise et qu'elle a été signée par M et Mme [S].



Il fait valoir que les conditions suspensives contenues dans une offre d'achat ne constituent pas un obstacle à la bonne formation du contrat de vente, que de plus le mandat de vente prévoyait expressément que les conditions suspensives ordinaires telles que celles inscrites à l'offre d'achat ne nécessitaient pas un accord particulier des vendeurs, qu'en outre M et Mme [S] ont également donné leur accord sur les conditions suspensives stipulées dans l'offre et enfin qu'ils ne peuvent se prévaloir de conditions suspensives stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur pour se soustraire à leur obligation de vendre.



A titre subsidiaire, M. [P] soutient que M et Mme [S], qui sont de mauvaise foi et ont adopté un comportement fautif à son égard, engagent leur responsabilité délictuelle. Il demande qu'ils soient condamnés à réparer les conséquences de l'absence de vente en lui payant la somme de 341.999 € au titre de la perte de marge sur l'opération immobilière envisagée, telle que chiffrée par son expert-comptable.



A titre infiniment subsidiaire, il fait valoir qu'il appartenait à la société Cabinet Bedin, rédactrice de l'offre de vente, de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de le vente. Dans le cas où la Cour viendrait à juger la vente non formée, il demande que la société Cabinet Bedin soit condamnée à lui payer la somme de de 341.999 € à titre de dommages et intérêts. 



Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 7 avril 2023, Mme [J] [T] épouse [S] et M. [H] [S], intimés, au visa des articles 1114, 1118, 1198, 1240 et 1583 du code civil et 700 du code de procédure civile, demandent à la cour de :



- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Toulouse le 18 novembre 2021 en ce qu'il a : 

* débouté M. [W] [P] de sa demande en exécution forcée de la vente ;

* débouté M. [W] [P] de ses demandes en dommages et intérêts à l'encontre de [H] et [J] [S] et de la Sas Cabinet Bedin ;

* débouté la Sas Cabinet Bedin de sa demande en paiement de ses honoraires à l'encontre de [H] et [J] [S] ;

* débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

* condamné M. [W] [P] à payer la somme de 3.000 euros à [H] et [J] [S] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

* condamné M. [W] [P] aux entiers dépens de l'instance ;

- condamner, in solidum, M. [P] et le Cabinet Bedin au paiement de la somme de 5.000 euros aux consorts [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Ils exposent que Mme [S], seule propriétaire de l'immeuble litigieux, a conféré le 20 décembre 2018 à la Sas Aquitaine Consulting Immobilier un mandat de vente exclusif tacitement reconduit jusqu'au 20 juin 2019, que le 13 juin 2019 le Cabinet Bedin leur a fait signer un mandat de vente sans exclusivité alors qu'il n'ignorait pas l'existence du mandat de vente exclusif toujours en cours à cette date et qui ne pouvait pas être résilié avant le 27 juin 2019, que le mandat de vente signé le 13 juin 2019 était donc parfaitement irrégulier ; que le 26 juin 2019, le Cabinet Bedin leur a présenté une offre d'achat exclusive pour le compte de M. [P] valable jusqu'au 27 juin 2019 à minuit, alors qu'à cette date l'agent immobilier ne disposait pas d'un mandat de vente valable ; que cette vente était soumise à des conditions suspensives énumérées de manière pour le moins laconique, par exemple 'obtention du crédit' sans autre précision ; que Mme [S] s'est ensuite rendue compte que cette offre n'était pas assez précise et ne comprenait pas réellement les termes de son engagement, et qu'elle n'a donc pas souhaité y donner suite.







A titre liminaire, M et Mme [S] insistent sur les circonstances dans lesquelles est intervenue la signature du mandat de vente alors qu'ils étaient âgés de 81 et 87 ans et sur les pressions dont ils ont fait l'objet de la part du Cabinet Bedin.



Sur le mal fondé de la demande d'exécution forcée de la vente, ils invoquent tout d'abord l'absence de mandat de représentation permettant au Cabinet Bedin d'engager les vendeurs ;



Ils font ensuite valoir que pour être parfaite entre les parties, la vente nécessite la rencontre d'une offre et d'une acceptation et qu'en application de l'article 1114 du code civil l'offre se distingue de l'invitation à entrer en négociation en ce qu'elle comprend les éléments essentiels du contrat projeté ; qu'en l'espèce, ils ont accepté l'offre de M. [P] sans qu'il soit possible de déterminer si elle était encore valable ; qu'en tout état de cause, c'est à juste titre qu'il a été relevé dans le jugement dont appel que 'des événements extérieurs, listés dès le stade de l'offre d'achat mais sans aucune précision, doivent être regardés comme des éléments essentiels pour la formation du contrat de vente' et que l'offre du 26 juin 2019 n'est pas devenue par son acceptation une vente parfaite au sens de l'article 1583 du code civil mais un simple accord de principe organisant la conclusion du contrat de vente. Ils ajoutent que le bien litigieux a été vendu à M. [D] [O] par acte authentique du 24 novembre 2020 publié au fichier immobilier le 1er décembre 2020 et que M. [P] n'est en conséquence pas fondé à solliciter que la vente soit déclarée parfaite en application des dispositions de l'article 1198 du code civil.



Sur la demande subsidiaire de M. [P], ils font valoir qu'en présence d'un simple accord de principe organisant la conclusion du contrat de vente, l'appelant n'est aucunement fondé à solliciter l'indemnisation de la perte du gain espéré et qu'en toute hypothèse leur comportement fautif n'est pas démontré.



Enfin, ils sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qui concerne le rejet de la demande de la société Cabinet Bedin.





Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 1er septembre 2023, la Sas Cabinet Bedin, intimée et appelante incidente, au visa des articles 1583 et suivants du code civil, demande à la cour de :



- le déclarer recevable et bien fondée en son appel incident ;

- infirmer le jugement dont appel en ce que refusant de faire droit à la demande de vente forcée de M. [P], le tribunal a débouté la Sas Cabinet Bedin Immobilier de sa demande en paiement des honoraires prévus au mandat du 13 juin 2019 ;

- condamner en conséquence M. [P] à lui payer la somme de 30.000 euros au titre de ses honoraires ;



Subsidiairement, si la cour refusait de faire droit à la demande de vente forcée de M. [P],

- infirmer le jugement dont appel en ce que le tribunal l'a déboutée de sa demande subsidiaire tendant à l'application de la clause pénale prévue au mandat du 13 juin 2019 ;

- condamner en conséquence M. et Mme [S] à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- infirmer le jugement dont appel en ce que le tribunal l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner en conséquence M. et Mme [S] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;

- confirmer en revanche et en tout état de cause la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M.[P] de sa demande en paiement de dommages intérêts et en relevé indemne présentée à titre infiniment subsidiaire à son encontre ;



Y ajoutant,

- condamner M. et Mme [S] à lui payer la somme supplémentaire de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de procédure d'appel.





La Sas Cabinet Bedin conteste les allégations de M et Mme [S] concernant les circonstances dans lesquelles a été signé son mandat non exclusif.



Elle soutient que M et Mme [S] ne peuvent que concéder 'l'accord intervenu entre les parties' sur la chose et sur le prix le 26 juin 2019 et qu'ils le contestent d'autant moins qu'aux termes du mandat de vente, il a été expressément prévu que 'De convention expresse, le mandant donne tous pouvoirs au mandataire à l'effet de signer l'acte sous seing privé aux conditions et charges du présent mandat ou de ses avenants, en ses lieu et place, en ce compris toutes conditions suspensives ordinaires, notamment l'obtention de prêt et de permis de construire ou toute autre autorisation administrative nécessaire à la vente'.



Elle ajoute que la chose et le prix sont les seuls éléments essentiels du contrat de vente, que l'accord sur la chose et sur le prix est la condition nécessaire mais suffisante à la conclusion du contrat et que l'existence de conditions suspensives ne fait pas obstacle à la formation du contrat.



S'agissant de la vente de l'immeuble litigieux à un tiers en date du 24 novembre 2020, elle fait valoir que les nouveaux acquéreurs ont été expressément informés de l'existence de la première vente et de la procédure en cours et qu'ils ne peuvent donc être considérés comme de bonne foi au sens de l'article 1198 alinéa 2 du code civil.



Sur les honoraires dûs, la société Cabinet Bedin soutient que le mandat qui lui a été consenti est valable, que la vente conclue par son entremise est parfaite, qu'il convient d'en tirer toute conséquence à son égard et que faisant droit à la vente forcée de l'immeuble au profit de M.[P], la Cour devra condamner ce dernier à lui payer la somme de 30.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970.



A défaut de vente parfaite, elle estime que c'est à bon droit que le tribunal a considéré qu'aucune faute de l'agent immobilier ne saurait être retenue dans l'exécution de son mandat à l'encontre de M. [P] et qu'en tout état de cause ce dernier est mal fondé en sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 341.999 € correspondant à la perte de marge sur l'opération immobilière envisagée.



A l'égard de M et Mme [S], elle sollicite des dommages et intérêts à hauteur des honoraires perdus en application de la clause pénale prévue au mandat de vente du 13 juin 2019. Elle insiste sur le fait qu'elle ne disposait pas en l'espèce d'un simple mandat d'entremise mais d'un véritable mandat de représentation lui conférant le pouvoir de signer l'acte de vente en lieu et place de son mandant, et qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir mis en oeuvre la clause l'autorisant à procéder à la signature du compromis nonobstant le refus de M et Mme [S] de poursuivre la vente.





MOTIFS 



Sur le caractère parfait de la vente



L'article 1583 du code civil dispose que la vente 'est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé'.



L'article 1113 du code civil dispose que 'Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur'.



L'article 1114 du code civil précise que 'L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation'.







En l'espèce, l'offre d'achat signée par M. [P] le 26 juin 2019 est ainsi libellée :



' Par la présente, nous nous engageons à acheter ce bien au prix de :

630 000,00 € (six cent trente mille euros), honoraires d'agence inclus à la charge de l'acquéreur d'un montant de 30 000,00 € 



Financement : A l'aide de prêts bancaires et assimilés



La signature d'un sous-seing privé sera réalisable à la date prévue ci-après sous les conditions suspensives suivantes :

Obtention du permis de construire 

Recours purgés

Obtention du crédit

Montant du dépôt de garantie versé au jour de la signature du compromis de vente : 0 € 

Notaire choisi : [Y] [L] [Localité 1]

Date de disponibilité pour la signature du acte sous seing privé : 05/07/2019

La jouissance des lieux sera acquise le jour de la réitération de la vente par acte authentique.



DUREE DE L'OFFRE D'ACHAT

Cette offre est valable jusqu'au 27/06/2019 minuit. En cas de non réponse ou de refus dans ce délai, la présente offre sera caduque.

A compter du jour de l'acceptation de cette offre par le vendeur, la transaction devra avoir lieu aux conditions ordinaires et de droit, et nous nous engageons par conséquent à ratifier la vente par la signature d'un compromis de vente (sous seing privé) au plus tard le 11/07/2019, délai non extinctif de droits dont le dépassement n'entraîne pas la caducité de la vente formée au sens de l'article 1583 du code civil, reprenant les conditions de la présente offre d'achat et notamment (...) '



Il apparaît que les conditions suspensives figurant sur cette offre d'achat ne sont mentionnées qu'à titre d'information et que l'offre ne comporte aucune précision sur leur contenu, qu'il s'agisse de la nature de la construction devant faire l'objet d'un permis de construire ou du délai d'obtention de ce permis, du délai dans lequel les recours devront être purgés, du montant et du taux du crédit sollicité, informations fondamentales pour le vendeur susceptible de voir son bien immobilisé pendant une longue période.



Ces divers points constituant des éléments essentiels du contrat envisagé étaient destinés à l'évidence à faire l'objet de négociations entre les parties avant d'être formalisés dans le compromis de vente sous seing privé dont la signature était prévue dans l'offre. 



Cette offre constituait donc seulement une invitation à entrer en négociation qui a été acceptée par M et Mme [S].



M. [P] et la société Cabinet Bedin invoquent la clause du mandat selon laquelle 'de convention expresse, le Mandant donne tous pouvoirs au mandataire à l'effet de signer l'acte sous seing privé aux conditions et charges du présent mandat ou de ses avenants, en ses lieu et place, en ce compris toutes conditions suspensives ordinaires notamment d'obtention de prêt et de permis de construire ou toute autre autorisation administrative nécessaire à la vente', mais cette clause est sans incidence sur le litige dès lors que l'acte litigieux ne comporte aucune condition suspensive mais le simple rappel de la nature des conditions suspensives susceptibles d'être stipulées au profit de l'acquéreur.



Le jugement dont appel doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a jugé que l'offre du 26 juin 2019 n'était pas devenue, par son acceptation, une vente parfaite au sens de l'article 1583 du code civil mais un simple accord de principe organisant la conclusion du contrat de vente et, plus précisément, l'acceptation d'une invitation à entrer en négociation, et que, la promesse synallagmatique de vente évoquée dans cette offre n'ayant pas été régularisée, la demande en exécution forcée de la vente ne saurait être accueillie.









Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [P]



A) A l'encontre des vendeurs



M. [P] soutient que M et Mme [S] sont de mauvaise foi et ont adopté un comportement fautif à leur égard, ce qui engage leur responsabilité délictuelle sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil.



Il leur reproche de ne pas avoir transmis les pièces permettant d'établir l'acte sous seing privé dans les délais prévus dans l'offre, de ne pas avoir demandé de renseignements et de précisions sur les conditions suspensives prévues dans l'offre, et d'avoir soutenu que la vente n'était pas parfaite alors qu'ils avaient donné leur accord exprès sur la chose, sur le prix et sur les conditions suspensives.



Il est jugé ci-dessus que l'acceptation de l'offre du 26 juin 2019 ne constituait qu'un accord de principe sur l'ouverture de négociations. Il ne saurait donc leur être reproché de ne pas avoir respecté leur obligation de vendre l'immeuble litigieux.



Seule une rupture abusive des discussions pourrait justifier l'octroi de dommages et intérêts mais un tel abus n'est pas invoqué par M. [P] qui se limite à soutenir que la vente était parfaite et il n'est en toute hypothèse pas caractérisé dès lors qu'il ne justifie pas quant à lui avoir transmis aux vendeurs la moindre information quant au contenu des conditions suspensives qu'il entendait stipuler dans l'acte sous seing privé.



Le rejet de cette demande doit être confirmé.



B) A l'encontre de la Sas Cabinet Bedin



L'article 1992 du code civil dispose que 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion'.



M. [P] reproche à la Sas Cabinet Bedin, rédactrice de l'offre de vente signée le 26 juin 2019, de ne pas s'être assurée que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la vente. Il demande qu'elle soit condamnée à réparer les conséquences dommageables de l'absence de cette vente en lui versant la somme de 341.999 € correspondant à la perte de marge sur l'opération immobilière envisagée.



Le premier juge a justement relevé qu'aucune des stipulations du mandat de recherche liant M.[P] à la Sas Cabinet Bedin ne mettait à la charge de cette dernière l'obligation de rédiger une offre permettant de retenir le caractère parfait de la vente dès l'acceptation de celle-ci.



En pratique, la Sas Cabinet Bedin a établi une offre permettant aux parties d'entrer en négociation et ce n'est pas de son fait que ces négociations n'ont pas abouti à la signature du compromis de vente évoqué dans l'offre.



Enfin, M. [P] ne saurait utilement lui reprocher d'avoir appuyé son action en soutenant également que la vente était parfaite.



Le rejet de cette demande de dommages et intérêts doit être confirmé.



Sur la demande en paiement des honoraires de l'agent immobilier



A) A l'encontre de M. [P]



La Sas Cabinet Bedin demande que M. [P] soit condamné à lui payer la somme de 30.000 € au titre de ses honoraires dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande de vente forcée de l'immeuble. 



Cette demande doit être rejetée dès lors que le rejet de la demande en exécution forcée de la vente est confirmé par le présent arrêt.



B) A l'encontre de M et Mme [S]



La Sas Cabinet Bedin soutient que la violation de leurs engagements par M et Mme [S] la prive des honoraires convenus au mandat en rémunération de ses diligences.



A titre principal, dès lors que le caractère parfait de la vente est reconnu, elle sollicite le paiement des honoraires prévus au mandat à hauteur de 30.000 €.



Cette demande doit être rejetée dès lors que le caractère parfait de la vente n'est pas reconnu par le présent arrêt.



A titre subsidiaire, elle sollicite des dommages et intérêts à hauteur des honoraires perdus en application de la clause pénale prévue au mandat de vente : 'A défaut de respecter les obligations visées expressément aux présentes, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale en vertu des articles 1221 et 1231-5 du code civil, à la charge exclusive du mandant, ainsi qu'il accepte expressément, d'un montant égal à celui de la rémunération toute taxe comprise du mandataire prévue au présent mandat'.



Elle rappelle que les vendeurs se sont engagés 'à signer à bref délai aux prix, charges et conditions convenues, tout compromis ou promesse de vente, même assorti des conditions suspensives ordinaires nécessaires à la réalisation de la vente, notamment une demande de prêt et/ou de permis de construire, avec tout acquéreur présenté par la mandataire' et qu'il a été également convenu que 'de convention expresse, le mandant donne tous pouvoirs au mandataire à l'effet de signer l'acte sous seing privé aux conditions et charges du présent mandat ou de ses avenants, en ses lieu et place, en ce compris toutes conditions suspensives ordinaires, notamment d'obtention de prêt et de permis de construire ou toute autre autorisation administrative nécessaire à la vente'.



Mais il apparaît de manière incontournable que la Sas Cabinet Bedin s'est contentée d'établir une offre d'achat mentionnant que la signature d'un acte sous seing privé serait réalisable sous diverses conditions suspensives (obtention du permis de construire, recours purgés, obtention du crédit) sans préciser le contenu de ces trois conditions ainsi dénuées de toute portée et qu'elle n'a par la suite pu aboutir à la signature d'un compromis de vente comportant lesdites conditions suspensives, et ce sans aucune faute des vendeurs, étant relevé qu'elle n'a quant à elle pas entendu exercer les pouvoirs reçus de ses mandants de régulariser le compromis de vente en leur nom.



Sa demande subsidiaire de dommages et intérêts a donc également été rejetée à juste titre par le premier juge.





Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



M. [P], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel, ces derniers in solidum avec la Sas Cabinet Bedin, appelante incidente déboutée de l'ensemble de ses demandes.



M. [P] et la Sas Cabinet Bedin se trouvent redevables à l'égard de M et Mme [S] d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d'appel. 



Ils ne peuvent eux-même prétendre à une indemnité sur ce fondement. 







PAR CES MOTIFS, LA COUR,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 18 novembre en toutes ses dispositions.



Y ajoutant,



Condamne M. [P] et la Sas Cabinet Bedin in solidum aux dépens d'appel.



Condamne M. [P] à payer à M et Mme [S] la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la Sas Cabinet Bedin à payer à M et Mme [S] la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Rejette toutes autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 



Le Greffier Le Président













N. DIABY C. ROUGER

.