Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 9 janvier 2024

09/01/2024



ARRÊT N°



N° RG 22/04148 

N° Portalis DBVI-V-B7G-PDZA

JCG / RC



Décision déférée du 18 Octobre 2022 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,

JCP de TOULOUSE (22/03584)



MME MICHEL

















Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] 

TOLOSANES 2





C/



[L] [B]

[D] [P]





























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANT



Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] , représenté par son syndic en exercice la SAS ACANTYS IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Me Stéphanie MACE, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMES



Monsieur [L] [B]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Sans avocat constitué



Madame [D] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Sans avocat constitué









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J.C GARRIGUES, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



C. ROUGER, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller



Greffier, lors des débats : A. ASDRUBAL



 



ARRET : 



- DEFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre

OBJET DU LITIGE ET PROCÉDURE



M. [L] [B] et Mme [D] [P] sont propriétaires indivis des lots n° 40, 60, 61 et 137 dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé '[Adresse 4]" sis à [Adresse 5].



Par acte d'huissier en date du 24 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Acantys immobilier, a fait assigner M. [L] [B] et Mme [D] [P] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant selon la procédure accélérée au fond pour :



- entendre constater la déchéance du terme des provisions dues en vertu du budget prévisionnel voté par l'assemblée générale du 30 juin 2022, non encore appelées à la date des présentes, au titre du budget courant pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2022 ;

- s'entendre en conséquence condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 390,49 euros à ce titre ;

- s'entendre condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.189,50 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais de relance arrêtés au 6 juillet 2022, des frais de défense tels qu'ils résultent des ordonnances de référé des 26 octobre 2016 et 18 juillet 2019 et des dépens exposés au titre des procédures ayant donné lieu aux ordonnances de référé des 26 octobre 2016 et 18 juillet 2019 ;

- s'entendre condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- s'entendre condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Assignés par actes déposés en l'étude de I'huissier, M. [L] [B] et Mme [D] [P] n'ont pas comparu, ni personne pour les représenter.



Par jugement réputé contradictoire du 18 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :



- condamné M. [L] [B] et Mme [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 9.850,44 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3ème trimestre 2022 ;

- condamné M. [L] [B] et Mme [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence Les Terrasses Tolosanes, la somme de 390.49 euros au titre du 4ème trimestre 2022, devenue exigible à la suite de la mise en demeure du 08.07.2022 ;

- condamné M. [L] [B] et Mme [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence Les Terrasses Tolosanes, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- condamné M. [L] [B] et Mme [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence Les Terrasses Tolosanes de ses demandes plus amples ou contraires ;

- condamné M. [L] [B] et Mme [D] [P] aux dépens. 



Pour réduire à la somme de 9850,44 € les sommes dues par M. [B] et Mme [P], le premier juge a estimé que les frais visés dans l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'étaient pas mentionnés par l'article 19-2 et qu'en conséquence il y avait lieu de déduire du montant de la réclamation formulée par le syndicat des copropriétaires les frais de relance facturés par le syndic, les dépens des précédentes procédures et les condamnations prononcées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire au motif qu'il n'était pas démontré que la solidarité résulterait de la loi ou de la convention des parties.



Par déclaration en date du 1er décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence Les Terrasses Tolosanes 2 a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :



- condamné Monsieur [L] [B] et Madame [D] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la copropriété de la résidence [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 9 850,44 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3ème trimestre 2022,

- débouté le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété de la résidence les Terrasses Tolosanes de ses demandes plus amples ou contraires.



PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la Sas Acantys immobilier, appelant, demande à la cour, de :



Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

- recevoir le syndicat des copropriétaires en son appel ;

- réformer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de condamnation solidaire et en conséquence prononcer les condamnations à intervenir à l'encontre de Monsieur [B] et Madame [P] in solidum ;

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation conjointe de Monsieur [B] et Madame [P] à la somme de 9 850,44 € ; 

Et en conséquence, 

- condamner in solidum Monsieur [B] et Madame [P] au paiement de la somme de 11.189,50 € arrêtée au 1er juillet 2022 au titre des charges échues impayées, frais de relance, frais de défense et dépens exposés à l'occasion des procédures de référé déjà engagées à l'encontre des débiteurs ;



A titre subsidiaire, si la cour estime qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris quant au

montant des sommes allouées :

- condamner in solidum Monsieur [B] et Madame [P] au paiement d'une somme de 1133,06 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait de leur défaillance ;



En toute hypothèse,

- condamner in solidum Monsieur [B] et Madame [P] au paiement d'une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [B] et Mme [P] sont propriétaires indivis des lots 40, 60, 61 et 137 dépendant de la copropriété et qu'à ce titre ils sont tous deux coobligés à l'égard du syndicat pour le paiement des charges. Il demande en conséquence que la condamnation au paiement des charges soit prononcée in solidum entre eux.



Il expose que les sommes échues impayées au titre des exercices approuvés en assemblée générale comprennent :

- des appels de fonds impayés au titre des charges courantes et travaux, 

- des frais de recouvrement dont le montant a été facturé conformément aux dispositions des contrats de syndic signés à l'issue des assemblées générales, 

- des frais de défese et dépens exposés à l'occasion des procédures de référés.



Il soutient que la déduction de sommes au seul motif qu'elles ne sont pas mentionnées dans l'article 19-2 est injustifiée dès lors qu'il ne sollicite pas l'exigibilité anticipée de ces sommes,mais que celles-ci sont englobées dans les comptes des exercices antérieurs, approuvés en assemblée générale, antérieurs au budget prévisionnel dont l'exigibilité anticipée est visée. 

M. [L] [B] et Mme [D] [P], intimés, ont régulièrement reçu signification de la déclaration d'appel et des conclusions du syndicat des copropriétaires par acte d'huissier en date du 6 janvier 2023, à personne pour M. [B] et à domicile pour Mme [P]. Ils n'ont pas constitué avocat. En application des dispositions de l'article 474 alinéa 2 du code de procédure civile le présent arrêt sera rendu par défaut.



MOTIFS 



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue par ce texte.



L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :

'Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur'.



L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale'.



L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

' A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles'. 



En l'espèce, la preuve de la propriété de M. [B] et Mme [P] dans la copropriété de la résidence Les Terrasses Tolosanes est rapportée par la production aux débats du relevé de propriété.



L'assemblée générale des copropriétaires en date du 20 juin 2019 a, entre autres dispositions, approuvé les comptes de l'exercice 2018 (pièce 14 du syndicat des copropriétaires).

L'assemblée générale des copropriétaires en date du 5 octobre 2020 a, entre autres dispositions,

approuvé les comptes de l'exercice 2019 (pièce 15 du syndicat des copropriétaires).

L'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2021 a, entre autres dispositions, approuvé les comptes de l'exercice 2020 (pièce 16 du syndicat des copropriétaires).

L'assemblée générale des copropriétaires en date du 30 juin 2022 a, entre autres dispositions, approuvé les comptes de l'exercice 2021, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022 et 2023, et donné mandat au syndic de mettre en oeuvre la saisie immobilière des lots appartenant à M. [B] et Mme [P] (pièce 17 du syndicat des copropriétaires).



Par courrier recommandé visant l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, adressé le 8 juillet 2022, revenu avec la mention 'avisé et non réclamé', le syndic a mis en demeure M. [B] et Mme [P] de payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.189,50 €.



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait de compte en date du 6 juillet 2022 faisant état d'un solde restant dû d'un montant de 11.189,50 € , 3ème trimestre 2022 inclus. 



Les appels de fonds impayés sont justifiés par les états de répartition de tous les exercices concernés (pièce 10) .(pièce 18).



Le décompte de la créance comprend des frais de recouvrement devant être mis à la charge de M.[B] et Mme [P] en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, facturés conformément aux dispositions des contrats de syndic signés à l'issue des assemblées générales susvisées.



Enfin, le décompte de la créance comprend une somme de 550 € correspondant aux frais de défense et dépens exposés à l'occasion des procédures de référé (ordonnances des 26 octobre 2016 et 18 juillet 2019), afin que ces sommes soient constatées par un titre exécutoire ayant autorité de la chose jugée au fond.



Les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des frais de relance, dépens et frais de défense, ont été intégrées aux comptes approuvés des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021, et correspondent donc à des 'sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes' au sens de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.



M. [B] et Mme [P] doivent en conséquence être condamnés au paiement de la somme de 11.189,50 € arrêtée au 1er juillet 2022. Le jugement dont appel doit être infirmé en ce qu'il a limité cette condamnation à la somme de 9850,44 €.



Il n'y a pas de solidarité entre les coïndivisaires pour le paiement des charges. Chacun d'eux est donc tenu d'acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l'indivision, sauf inclusion dans le règlement de copropriété d'une clause instituant une solidarité en vue de permettre au syndic de demander à l'un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues.



En l'espèce, à défaut de justification de la stipulation d'une telle clause de solidarité, c'est à juste titre que le premier juge n'a pas prononcé une condamnation solidaire ou in solidum à l'égard des copropriétaires défaillants.



- - - - - - - - - - 



M. [B] et Mme [P], parties principalement perdantes, doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.



Ils se trouvent redevables d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d'appel. 





PAR CES MOTIFS, LA COUR,



Statuant dans les limites de sa saisine,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 18 octobre 2022 sauf en ce qu'il a condamné M. [L] [B] et Mme [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 9.850,44 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3ème trimestre 2022.



Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,



Condamne M. [L] [B] et Mme [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 11.189,50 euros arrêtée au 1er juillet 2022 au titre des charges échues impayées, frais de relance, frais de défense et dépens exposés à l'occasion des procédures de référé déjà engagées à leur encontre.



Condamne M. [L] [B] et Mme [D] [P] aux dépens d'appel.



Condamne M. [L] [B] et Mme [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses Tolosanes 2 la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier Le Président











N. DIABY C. ROUGER

.