Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 12 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/00949 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XXQ6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 JANVIER 2024
MINUTE N° 23/04056
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 20 novembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :



ENTRE :

La Société GENEPIERRE représentée par leur société de gestion AMUNDI IMMOBILIER,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître François-Genêt KIENER de l’AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 098 (Postulant), Me Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON (Plaidant)



ET :

La Société MABENTO EVENT,
dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 4] et dans les locaux loués au [Adresse 6] sis [Adresse 1]

représentée par Me Khoukha MOSTEFAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L21 et Me Fabrice SCHMITT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L21

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2020, modifié par un avenant signé les 15 et 16 juin 2021, la SCPI GENEPIERRE a donné à bail à la société MABENTO EVENT des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5]. 

Par acte du 9 juin 2023, la SCPI GENEPIERRE a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société MABENTO EVENT pour faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, l'autoriser à compenser la dette locative avec le montant du dépôt de garantie, et obtenir l'expulsion de la société MABENTO EVENT, l'enlèvement du mobilier et sa condamnation à lui payer à titre provisionnel : 
une somme de 56.598,63 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 11 avril 2023,une indemnité annuelle d'occupation de 136.738,56 euros, due jusqu'à la libération effective des lieux, une somme de 30.470,40 euros au titre de la clause pénale stipulé au bail, une somme de 68.369,28 euros à titre d’indemnité compensatrice du préjudice résultant de l’absence de locataire, outre une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens, frais d’actes extra-judiciaires, frais d’exécution forcée, émoluments et honoraires de justice exposés. 
Après un renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 novembre 2023. 

A l'audience, la SCPI GENEPIERRE sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en portant à 4.000 euros la somme réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En réplique aux moyens soulevés en défense, elle explique qu'il ne saurait lui être reproché une quelconque mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer, dès lors qu'elle a été compréhensive avec sa locataire lors de la crise sanitaire et la période de fermeture administrative de son commerce, puisqu'elle lui a accordé une remise partielle des sommes dues et a accepté un échéancier de paiement. Sur les provisions dont elle demande le paiement, elle indique qu'il s'agit de sommes fondées sur l'exécution des clauses du contrat et que le juge des référés est compétent pour les examiner.

Sur la demande reconventionnelle en délais, elle fait valoir que la défenderesse ne justifie pas être en mesure de rembourser sa dette en 24 mois.

En défense, la société MABENTO EVENT demande au juge des référés de :
débouter la SCPI GENEPIERRE de toutes ses prétentions ;dire nul le commandement de payer délivré le 8 mars 2023 ;à titre subsidiaire, lui octroyer un échéancier de 24 mois pour apurer sa dette de 66.963,48 euros ;condamner la SCPI GENEPIERRE à lui verser une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, qui pourront être recouvrés directement dans les mains du cabinet SCHMITT & ASSOCIES, en application de l’article 699 du code de procédure civile. 
Elle expose que :
le commandement de payer est nul pour avoir été délivré de mauvaise foi, au mépris des difficultés liées à la pandémie, que la bailleresse ne pouvait ignorer, et des efforts qu'elle a réalisés pour régler les loyers des années 2020, 2021 et 2022 ;la demande de conservation du dépôt de garantie ne relève pas du pouvoir du juge des référés, en ce que la clause qui prévoit cette mesure doit être analysée en une clause pénale ;elle ne conteste pas la dette à hauteur de 66.963, 48 euros ;son prévisionnel laisse présager une évolution favorable de sa trésorerie.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
Il est également rappelé qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire. Tout au plus, un moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés, la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement pouvant consister en un tel moyen. Par ailleurs, la démonstration de la bonne foi du bailleur n’est pas conditionnée à sa proposition de différer le règlement du loyer. 

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte du 8 mars 2023, la société GENEPIERRE a fait signifier à la société MABENTO EVENT un commandement de payer la somme en principal de 84.793,01 euros en principal, visant la clause résolutoire du contrat.

La société défenderesse soutient que ce commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par la société bailleresse.

Or, il convient de relever qu'aucune des pièces produites ne permet de caractériser cette mauvaise foi, étant précisé que la circonstance que le preneur ait rencontré des difficultés de paiement durant la crise sanitaire et que la bailleresse en ait eu connaissance est insuffisante à l'établir.

Le commandement du 8 mars 2023 délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte inclus dans l'assignation, arrêté à la date du 4 mai 2023, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 9 avril 2023. L’obligation de la société MABENTO EVENT de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. 

Il est établi que la société MABENTO EVENT reste devoir à la société GENEPIERRE la somme de 66.963,48 euros, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse et paiement de 17.092,32 euros du 27 juillet 2023 déduit.

L’obligation du preneur de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de 66.963,48 euros.

Compte tenu des efforts de paiement de la défenderesse, qui démontrent son intention de régulariser sa situation, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le cas échéant, et dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux de la défenderesse, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

La majoration de l'indemnité d'occupation, la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par la bailleresse en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et celle visant à l'indemniser du délai de relocation du bien s'analysent en des clause pénale pouvant être modérées par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de ces obligations n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé relativement à ces demandes.

La société MABENTO EVENT sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCPI GENEPIERRE l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies, et la résolution du bail à compter du 9 avril 2023 ;

Condamnons la société MABENTO EVENT à payer à la SCPI GENEPIERRE la somme provisionnelle de 66.963,48 euros, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse et paiement de 17.092,32 euros du 27 juillet 2023 déduit ;

Autorisons la société MABENTO EVENT à se libérer de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes mensuels de 2.790 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser le 1er jour de chaque mois, en plus des loyers et charges courants, le premier versement devant intervenir le mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que les effets de la clause résolutoire ne produiront pas effet si la société MABENTO EVENT se libère de sa dette selon ces modalités ; 

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société MABENTO EVENT et de tous occupants de son chef hors des lieux loués, la société MABENTO EVENT devra payer mensuellement à la SCPI GENEPIERRE à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et taxes, jusqu'à complète libération des lieux ;
Condamnons la société MABENTO EVENT à payer à la SCPI GENEPIERRE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société MABENTO EVENT à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ; 

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 12 JANVIER 2024.

LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT