Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 12 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/00370 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XKX5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 JANVIER 2024
MINUTE N° 23/04059
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 20 novembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet PICKERING REAL ESTATE,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]

représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869


ET :

Monsieur [K] [Y],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]

représenté par Me Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E0483


La Société MY NEM,
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 6]

représentée par Maître Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0739


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 9 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 2], a assigné en référé devant le président de ce tribunal Monsieur [K] [Y] et la société MY NEM, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, afin de voir :
constater que la société MY NEM exploitant le restaurant à enseigne commerciale «NEM SHOP» a, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et en violation du règlement de copropriété de l’immeuble, effectué les agissements suivants :installation d’un climatiseur situé sous la terrasse partie commune et devant l’entrée du restaurant ;enlèvement des barreaux de sécurité de la fenêtre partie commune donnant sur la cour de l’immeuble et mise en place d’un cache en vue de l’obstruer ;dépôt de fûts d’huile et de conteneurs pleins de déchets dans la cour de l’immeuble, provoquant des nuisances olfactives et des problèmes d’hygiène ;fortes nuisances olfactives générées par le restaurant laissant ses portes ouvertes en permanence ;dire que Monsieur [K] [Y], en sa qualité de propriétaire du local commercial concerné, est responsable des atteintes aux parties communes de l’immeuble ainsi que des troubles de voisinage commis par son locataire, la société MY NEM ;dire que les agissements de la société MY NEM constituent des troubles manifestement illicites dont il est fondé à solliciter la cessation ;en conséquence :
condamner in solidum Monsieur [K] [Y] et la société MY NEM, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de huit jours après signification de l’ordonnance de référé à intervenir, à : déposer le climatiseur situé sous la terrasse partie commune et devant l’entrée du local commercial dont il est propriétaire ;remettre en état la fenêtre partie commune sur cour obstruée par son locataire et dont les barreaux ont été sciés ;condamner in solidum Monsieur [K] [Y] et la société MY NEM à lui payer la somme de 2.000 euros par infraction, constatée par huissier de justice, à : l’interdiction pour la société MY NEM de générer des nuisances olfactives portant préjudices aux autres copropriétaires et résidents de l’immeuble ;l’interdiction pour la société MY NEM de déposer ses déchets et ses fûts d’huile dans la cour commune ;condamner in solidum Monsieur [K] [Y] et la société MY NEM à lui payer à titre provisionnel la somme de 713,31 euros à titre de dommages intérêts, pour le préjudice lié au branchement illicite sur l’installation électrique des parties communes de l’immeuble, et à la surconsommation d’électricité qui en est résulté ;condamner Monsieur [K] [Y] à lui payer à titre provisionnel la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts, pour résistance abusive ;condamner in solidum Monsieur [K] [Y] et la société MY NEM à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum Monsieur [K] [Y] et la société MY NEM aux entiers dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat avec photographies établi par Maître [S] [F] le 2 mars 2022, le 20 mai 2022, le 27 juin 2022 et le 4 octobre 2022. 
A l'audience du 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires maintient ses prétentions en les actualisant ainsi :
il demande au juge des référés de constater que la société MY NEM a, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et en violation du règlement de copropriété de l’immeuble, effectué les agissements suivants :enlèvement des barreaux de sécurité de la fenêtre partie commune donnant sur la cour de l’immeuble ; dépôt de fûts d’huile et de conteneurs pleins de déchets dans la cour de l’immeuble, provoquant des nuisances olfactives et des problèmes d’hygiène ; fortes nuisances olfactives générées par le restaurant laissant ses portes ouvertes en permanence ;dégradation du porche du local ;modification de l’enseigne apposée sur la devanture de l’immeuble ;il demande au juge des référés de condamner in solidum Monsieur [K] [Y] et la société MY NEM, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de huit jours après signification de l’ordonnance de référé à intervenir, à : remettre en état la fenêtre partie commune sur cour dont les barreaux ont été déposés ;remettre en état le porche du local ;déposer l’enseigne sur la devanture du local ;mettre fin aux nuisances olfactives ;il demande au juge des référés de condamner in solidum Monsieur [K] [Y] et la société MY NEM à lui payer la somme de 2.000 euros par infraction, constatée par huissier de justice, à : l’interdiction pour la société MY NEM d’installer un climatiseur à l’entrée du local commercial sans autorisation préalable de la copropriété ;l'interdiction de porter atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation préalable de la copropriété ; l’interdiction pour la société MY NEM de générer des nuisances olfactives portant préjudices aux autres copropriétaires et résidents de l’immeuble ;l’interdiction pour la société MY NEM de déposer ses déchets et ses fûts d’huile dans la cour commune ;l’interdiction de porter atteinte au porche du local commercial ;il demande au juge des référés de condamner in solidum Monsieur [K] [Y] et la société MY NEM à lui payer à titre provisionnel la somme de 626,31 euros à titre de dommages intérêts, pour le préjudice lié au branchement illicite sur l’installation électrique des parties communes de l’immeuble, et à la surconsommation d’électricité qui en est résulté ;il demande au juge des référés de condamner in solidum Monsieur [K] [Y] et la société MY NEM à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
En réplique, la société MY NEM sollicite du juge des référés qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes et le condamne à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais du commissaire de justice. 
Elle explique :
sur la fenêtre côté parking : qu'elle constitue une partie privative en ce qu'elle donne sur une partie privative et n'éclaire pas les escaliers, couloirs et autres parties communes ; que le règlement de copropriété prévoit que sont des parties privatives les barres d'appui des fenêtres, les garde-corps des balcons, terrasses loggias et assimilés ; qu'elle a procédé au retrait des barres afin de remplacer l’intégralité du châssis de la fenêtre, qu’elle a procédé au rebouchage des trous présents dans le mur et va faire poser par une société spécialisée de nouvelles barres d’appui à cette fenêtre ;sur les nuisances olfactives : que ce trouble n’a été qu’occasionnellement constaté et a manifestement disparu dès le mois de juin 2022 ; que les attestations produites en demande émanent de propriétaires ne résidant pas dans l’immeuble et relatent des faits qu’ils n’ont pas eux-mêmes vécus, alors que les locataires, véritables occupants des appartements en cause attestent ne subir aucune nuisance olfactive ; que rien n'établit avec certitude que les odeurs de friture alléguées par le commissaire de justice dans ses constats des 20 mai 2022 et 30 août 2023, et présentes selon lui dans la cage d’escaliers et à chaque étage, proviennent du restaurant plutôt que de l’un des appartements, dans lesquels les locataires cuisinent nécessairement ; qu'il a fait installer un système de ventilation, d’extraction des fumées et une hotte aspirante afin d’exercer son activité de restauration sans occasionner une quelconque nuisance au voisinage ; que cette installation a été vérifiée et nettoyée par un professionnel habilité dans le cadre d’un contrat de maintenance à deux reprises en janvier et juillet 2023, et aucun incident n’a été relevé ;sur la demande en paiement liée à une surconsommation électrique : qu'il n'est pas apporté la preuve que les réglettes aient été installées par elle, ni qu'elle se soit raccordée à l’installation électrique des parties communes de l’immeuble ;sur le porche : qu’il est réservé à son seul usage et qu'aucun élément n’est produit par le syndicat des copropriétaires permettant au juge des référés, juge de l’évidence, de considérer qu'il constitue une partie commune, outre qu'elle démontre à l’appui de photographies versées à la procédure que le porche est en bon état ;sur la modification de l'enseigne : les simples changements d’enseigne réalisés n’entraînent pas une modification illicite des parties communes de la copropriété, ceux-ci concernant le local commercial proprement dit lequel est une partie privative.
Monsieur [K] [Y] demande au juge des référés de constater qu'il a procédé aux diligences nécessaires à la cessation des atteintes aux parties communes de l'immeuble ainsi qu'aux troubles anormaux de voisinage, et en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes. Il sollicite en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l’instance.
Il explique qu'il n'y a pas lieu d'engager sa responsabilité , dès lors qu'il n'a nullement contribué à la survenance des nuisances et qu'il a tout fait pour remédier à la situation, notamment en répercutant à sa locataire les réclamations et injonctions du syndicat des copropriétaires.

La société MY NEM a été autorisée à produire en délibéré la facture relative à la pose de nouvelles grilles de défense sur la fenêtre se situant au niveau de la cour arrière de l'immeuble, ce qu'elle a fait le 24 novembre 2023.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS

Il sera préliminairement rappelé qu'au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à une constatation ou à un donner acte ou à voir dire et juger ne constituent pas des prétentions auxquelles il appartient à cette juridiction de répondre.

Sur les obligations de faire

En application de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer. Il peut notamment résulter d'une violation des règles légales définissant les règles de la copropriété mais peut également être caractérisé par un trouble anormal de voisinage. 

En l'espèce, la demande du syndicat des copropriétaires porte sur quatre points :

la remise en état de la fenêtre sur cour dont les barreaux ont été déposés
Le demandeur soutient que la dépose des barreaux est irrégulière en ce qu'elle n'a pas été autorisée par le syndicat des copropriétaires alors que le règlement de copropriété prévoit que les travaux « concernant les façades et l'aspect extérieur des logements ou locaux devront recevoir […] l'agrément du syndicat des copropriétaires ».

Toutefois, le règlement de copropriété indique également que constituent une partie privative « les barres d'appui des fenêtres, les garde-corps des balcons, terrasses loggias et assimilés ». Outre que la société MY NEM, qui ne conteste pas avoir déposé les barreaux, produit une facture de remplacement des dits barreaux du 7 novembre 2023.

Ces circonstances démontrant l'absence d'un trouble manifestement illicite, la demande formée à ce titre est rejetée.

la remise en état le porche du local
Le règlement de copropriété prévoit que constitue une partie commune « les entrées, passages, voies de circulation, et dégagements pour piétons et pour voitures à l'intérieur de la propriété », outre « les fenêtres châssis, ou parois translucides éclairant les escaliers, couloirs et autres parties communes, les porches et portes d'entrée de l'immeuble ».

Dans le procès-verbal de constat établi par Maître [S] [F], commissaire de justice à [Localité 6], le 31 août 2023, il est mentionné que « les lames du faux-plafond sont sales, déformées et laissent voir des fils électriques volant côté mur, outre un boîtier de dérivation électrique volant lui aussi ».

Il en résulte que si l'état de certaines lames du faux-plafond semble en lien avec des travaux électriques réalisés dans l'intérêt du restaurant, leur état de saleté et certaines déformations apparaissent plutôt liées à un défaut d'entretien imputable au seul syndicat des copropriétaires s'agissant de parties communes. 

A cet égard, le constat dressé par Maître [R] [X], commissaire de justice à [Localité 7], le 21 février 2023, relève le défaut d'entretien de toute la façade, pas uniquement devant le restaurant, et le mauvais état général de l'accès à la copropriété.

Dès lors, à défaut de pouvoir clairement distinguer l'origine des dégradations, afin de pourvoir répartir la charge de leur remise en état entre les parties, la demande formée à ce titre est rejetée.

la dépose de l’enseigne sur la devanture du local
Il a déjà été rappelé que le règlement de copropriété prévoit que les travaux « concernant les façades et l'aspect extérieur des logements ou locaux devront recevoir […] l'agrément du syndicat des copropriétaires ».

Par ailleurs l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». 

En l'espèce, il n'est pas contesté que la société MY NEM a installé une enseigne sans avoir sollicité l'autorisation du syndicat des copropriétaires. Que toutefois, cette enseigne apparaît de dimension identique à celle installée par le précédent restaurant ayant occupé le local (dont le demandeur n'indique pas qu'elle avait été critiquée à l'époque de sa pose) et il n'est pas démontré que son caractère lumineux porte en lui même atteinte aux droits des autres copropriétaires. 

Ces circonstances démontrant l'absence d'un trouble manifestement illicite, la demande formée à ce titre est rejetée.

les nuisances olfactives
Il est rappelé que l'existence et l'effectivité de la liberté du commerce et de l'industrie imposent que les atteintes portées au droit d'établissement et d'installation du commerçant soient strictement proportionnées à l'objectif poursuivi ; que chaque copropriétaire est libre d'user et de jouir librement de ses lots commerciaux, le règlement de copropriété ne pouvant imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient strictement justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation.

A cet égard, le règlement de copropriété prévoit que le local du rez-de-chaussée de l'immeuble est à usage exclusivement commercial et qu'il ne pourra pas être exploité dans les locaux « d'établissement dangereux ou insalubres ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l'immeuble ».

En l'espèce, dans son constat précité du 31 août 2023, Maître [S] [F] mentionne : « je me suis rendu dans la cage d'escalier où au rez-de-chaussée, je n'ai pas remarqué d'odeur de cuisine alors qu'elles sont sensibles dans la cour ». Il indique également avoir rencontré un occupant d'un appartement du 2ème étage, lui ayant déclaré « ne plus supporter les odeurs de cuisine qui remontent par la ventilation mécanique contrôlée de la cuisine et de la salle de bains », sans qu'il ait toutefois précisé s'il s'agissait de celles provenant du restaurant.

Dans un constat du 4 octobre 2023, Maître [F] indique avoir rencontré 4 occupants de l'immeuble, situés au 1er et 2ème étage, se plaignant des odeurs de cuisine empêchant notamment l'ouverture de certaines fenêtres en raison des odeurs de cuisine de la cour. 
Il est également versé aux débats des attestations émanant de propriétaires non occupants, mais ayant reçu des plaintes de leur locataire se plaignant d'odeurs émanant du restaurant.

Il est produit en défense les attestations de trois occupants de l'immeuble d'appartements situés au 1er, 2ème et 3ème étage, indiquant ne pas ressentir de gêne particulière quant à des odeurs émanant du restaurant. Il résulte en outre du constat précité dressé par Maître [R] [X] le 21 février 2023 qu'il règne « une odeur de crasse » dans les parties communes de l'immeuble

Il est écarté les constats établis avant 2023, non probants, compte tenu de leur ancienneté, à l'appui d'une demande d'obligation de faire.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'il émane du restaurant des odeurs de cuisine particulièrement identifiables dans la cour de l'immeuble, et ce en violation du règlement de copropriété.

Il sera donc ordonné à la société MY NEM de mettre fin à ces nuisances olfactives, sous astreinte, dans les conditions précisées au dispositif.

Sur les demandes de provision (surconsommation électrique et résistance abusive)

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l'espèce, il n'est d'abord pas démontré que la société MY NEM s'est raccordée sur l’installation électrique des parties communes de l’immeuble.

Par ailleurs, il est relevé que Monsieur [Y] a accompli des démarches à l'égard de sa locataire en la mettant en demeure de se conformer aux dispositions du contrat de bail et du règlement de copropriété, de sorte que la résistance abusive invoquée n'est pas justifiée.

Les demandes formées à ces deux titres est donc rejetée.

Sur les demandes d'interdiction de commettre des infractions au règlement de copropriété 

Cette demande porte sur des griefs régularisés, ou traités par la présente décision, de sorte qu'il n'est plus justifié les concernant d'un trouble manifestement illicite actuel.

Sur les demandes accessoires

La société MY NEM, seule succombante, supportera la charge des dépens qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat de Maître [F] des 31 août et 4 octobre 2023.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

En revanche, il est équitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ; 

Ordonnons à la société MY NEM de cesser toute nuisance olfactive dans les parties communes, et en particulier dans la cour de l'immeuble, et ce dans le mois suivant la signification de cette décision ;

Disons que passé ce délai, elle sera condamnée au paiement d'une astreinte provisoire de 1.000 euros par infraction, dans la limite de 10 infractions ;

Disons qu'il appartiendra au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 2], de faire constater l'état par un commissaire de justice qui devra opérer le constat dans un lieu permettant d'imputer les odeurs au seul restaurant ;

Réservons la liquidation de l'astreinte au juge des référés ;

Rejetons toute autre demande ;

Condamnons la société MY NEM aux dépens qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat de Maître [F] des 31 août et 4 octobre 2023 ; 

Condamnons la société MY NEM à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 2], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. 


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 12 JANVIER 2024.



LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT