Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 11 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 11/01/2024
à :Me Vianney BOUVET-LANSELLE


Copie exécutoire délivrée 
le :11/01/2024
à :Me Jean-Louis RAMPONNEAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé
 
N° RG 23/07549 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23GW

N° MINUTE : 1/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A.R.L. 201, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-Louis RAMPONNEAU, avocat au barreau de GRASSE, 


DÉFENDEUR
Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Vianney BOUVET-LANSELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P35



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection
assistée de Véronique FRADIN, Greffière,


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 décembre 2023


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 janvier 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Véronique FRADIN, Greffière

Décision du 11 janvier 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/07549 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23GW

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 12 octobre 2022, la SARL 201 a donné à bail à M. [P] [V] un appartement meublé à usage de résidence secondaire situé [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de 6 mois, du 1er novembre 2022 au 30 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2023, la SARL 201 a assigné M. [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d'expulsion immédiate du preneur devenu occupant sans droit ni titre avec le concours de la force publique s'il y a lieu, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance et pour une durée de 6 mois, et de condamnation en paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer à compter du 1er août jusqu'à libération des lieux, de la somme de 13.531 euros au titre des loyers échus au 30 avril 2023 et des consommations électriques arrêtées au 24 avril 2023, de la somme de 20.000 euros au titre des indemnités d’occupations dues du 1er mai 2023 au 1er août 2023 et la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l'audience du 11 décembre 2023, la SARL 201, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 5.000 euros. Elle expose que le bail a pris fin le 30 avril 2023 et n’a pas été renouvelé. Elle ajoute que M. [P] [V] ne peut se prévaloir des dispositions de la loi de 6 juillet 1989, le bail ayant précisé que l’appartement était loué à titre de résidence secondaire et que de surcroît le défendeur ne justifie pas l’occuper à titre de résidence principale, ce d’autant que de son côté, elle apporte la preuve que le défendeur a établi son activité professionnelle de restaurateur dans l’appartement.

M. [P] [V], représenté par son conseil, a sollicité le rejet des demandes de la SARL 201 et sa condamnation à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il expose qu’il a été autorisé à se maintenir dans les lieux de sorte que le bail s’est tacitement reconduit à son échéance. Il invoque une contestation sérieuse tirée de l’absence de délivrance d’un congé par la bailleresse en application des articles 25-7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la demande d'expulsion

Selon l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat conclu entre les parties précise à son article 2 intitulé – DUREE – qu’à l’issue du terme fixé en première page, soit 6 mois, le bail cessera de plein droit, sans qu’il soit besoin de donner congé.

Il apparaît donc que le défendeur ne peut faire grief à la bailleresse de ne pas lui avoir donné congé à l’issue du bail dès lors que le contrat exclut expressément la nécessité de délivrer congé à son issue.

Par ailleurs, M. [P] [V] est mal fondé à se fonder sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux baux meublés dès lors que l’article 1er du bail précise que la location est conclue à titre de résidence secondaire et précise que le contrat est soumis aux dispositions du code civil et non aux dispositions de la loi susvisée.

Dès lors que la volonté des parties a été de conclure un contrat de location à titre de résidence secondaire, il importe peu que M. [P] [V] ait occupé par la suite le logement à titre principal.

Il apparaît ainsi que le bail conclu le 1er novembre 2022 pour une durée de 6 mois est arrivé à échéance le 30 avril 2023, le défendeur n’apportant aucun élément permettant de considérer que le contrat a été renouvelé à son échéance, l’échange de messages du mois de janvier 2023 avec le mandataire de la bailleresse ne permettant pas de conclure au renouvellement de la location, la demanderesse produisant plusieurs messages postérieurs indiquant précisément que la bailleresse n’était pas disposée à renouveler le contrat de location, en raison notamment de l’impayé locatif.

Le bail s'est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable lorsqu’il est arrivé à échéance le 30 avril 2023.

M. [P] [V] qui s'est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er mai 2023 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.







Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieux habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l’espèce, M. [P] [V] qui se maintient dans les lieux alors qu’il n’effectue aucun paiement peut être considéré comme un occupant de mauvaise foi.

Dans ces conditions, il y a lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, M. [P] [V] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er mai 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse, non contesté par le défendeur, que la dette locative s’élève à la somme provisionnelle de 53.531 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour la période arrêtée au 11 décembre 2023, échéance de décembre comprise.

M. [P] [V] sera condamné au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il est inéquitable de laisser au demandeur la charge de ses frais irrépétibles. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATONS que le bail conclu le 12 octobre 2022 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3] a pris fin le 30 avril 2023 ;

CONSTATONS que depuis le 1er mai 2023, M. [P] [V] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 3] ;

ORDONNONS en conséquence à M. [P] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [P] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL 201 pourra dès la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

PRECISONS que les dispositions que le délai de deux mois de l’article L.412-1 du même code n’a pas vocation à s’appliquer ;
 
CONDAMNONS M. [P] [V] à verser à la SARL 201 une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er mai 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [P] [V] à verser à la SARL 201 la somme provisionnelle de 53.531 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour la période arrêtée au 11 décembre 2023, échéance de décembre comprise ;

CONDAMNONS M. [P] [V] à verser à la SARL 201la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [P] [V] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection