Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 11 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [G] [B]
Monsieur [X] [Y]
Madame [W] [Y]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05358 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GIK

N° MINUTE : 






JUGEMENT 
rendu le jeudi 11 janvier 2024



DEMANDERESSE
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP)
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS
Madame [G] [B]
demeurant chez Mme [D] [Y] - [Adresse 3]
comparante en personne

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Madame [W] [Y], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 25 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 janvier 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 11 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05358 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GIK





Suivant acte sous seing privé en date du 9 décembre 2014, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] (RIVP) a consenti à Madame [G] [B] un bail portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1].

La RIVP a reçu une requête de la part de Monsieur [X] [Y], fils de la locataire, ce dernier souhaitant dorénavant que les loyers soient prélevés sur son compte. De ce fait, la RIVP a souhaité vérifier les modalités d'occupation du logement. 

Le commissaire de justice n'a pas pu rencontrer les personnes vivant l'appartement, dans le cadre de la sommation interpellative du 11 avril 2023. En revanche, cette occupation a été confirmée par un constat de commissaire de justice autorisé par ordonnance du 21 avril 2023, concluant que le logement était désormais habité par Monsieur [X] [Y], fils de Madame [B], et Madame [W] [Y]

Par acte d'huissier en date du 8 juin 2023, la RIVP a fait assigner Madame [G] [B], Madame [W] [Y] et Monsieur [X] [Y] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inoccupation des lieux et cession 
- ordonner l'expulsion immédiate de Madame [G] [B] et tous occupants de son chef, et notamment de Madame [W] [Y] et Monsieur [X] [Y] et, ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou de la signification du jugement, liquider l'astreinte après 3 mois et y faire droit à nouveau, se réserver la liquidation de cette astreinte
- dire et juger que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution
- supprimer le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution 
- condamner solidairement ou à défaut in solidum Madame [G] [B], Madame [W] [Y] et Monsieur [X] [Y] à lui verser des indemnités d'occupation égale au montant du loyer et des charges majoré de 30 % à compter du prononcé du jugement et jusqu'à la libération effective. 
- Ordonner la capitalisation des intérêts 
- condamner solidairement ou à défaut in solidum Madame [G] [B], Madame [W] [Y] et Monsieur [X] [Y] à lui verser une indemnité de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant la sommation interpellative et le constat d'huissier

A l'audience du 25 octobre 2023, la RIVP, représentée par son conseil, a réitéré les demandes de son assignation, sauf à ajouter qu'aucune dette n'est à déplorer. La RIVP ajoute que la locataire en titre a été poussée à partir par son fils, Monsieur [X] [Y], et l'épouse de ce dernier, Madame [W] [Y], qui souhaitaient disposer des lieux. 
 

Madame [G] [B], assistée par son petit-fils, confirme qu'elle ne vit plus dans son appartement depuis un long moment, son fils s'y étant installé à sa place. Elle explique vivre chez sa fille et fournit sa nouvelle adresse. Elle ne souhaite pas réintégrer le logement.

Madame et Monsieur [Y] ne sont pas présents, ni représentés. 
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, le 11 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu'en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation et 6.5 des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes et après information préalable du bailleur. 

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation et 6.1 et 6.2 du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment. Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur.

Il n'est pas contesté par la locataire qu'elle a quitté les lieux, contrainte par son fils qui souhaitait s'y installer. Force est de constater que son fils et sa compagne y résident effectivement, tel que cela résulte des constatations de la sommation interpellative et du constat du commissaire de justice. 

Il en ressort une violation manifeste de la locataire de ses obligations, violation suffisamment longue et grave pour justifier de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à compter de ce jour. 

Le preneur, Madame [G] [B], n'a pas délivré congé des lieux, devenant ainsi sans droit ni titre. Il convient ainsi d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, en l'espèce son fils et sa compagne, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution 

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution et le recours à la force publique est suffisamment dissuasive. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte .

Il sera rappelé que la notion de voie de fait est un critère objectif de différenciation et qui tend à distinguer d'une part les personnes entrées dans les lieux en bénéficiant d’un titre d’occupation délivré par le propriétaire et d'autre part les personnes entrées dans les lieux sans avoir jamais eu l'accord du propriétaire ni avoir été titulaires d'un titre quelconque sans avoir été induit en erreur ou abusé sur l'étendue de leurs droits, même en l'absence d'effraction ou de dégradation des locaux occupés. Par ailleurs, au vu des déclarations faites à l'audience, la mauvaise foi est caractérisée. 

En l'espèce, en ce que Madame [W] [Y] et Monsieur [X] [Y] ne justifient aucunement avoir eu l'accord d'une personne ayant eu l'apparence du propriétaire du local ni avoir conclu verbalement un contrat de location, la voie de fait est constituée et il sera constaté que Madame [W] [Y] et Monsieur [X] [Y] n'ont pas vocation à bénéficier du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le locataire est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, et dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cotitularité du bail de droit au sens de l'article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil. Il n'a pas été constaté l'existence d'une dette. 

En revanche, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s'il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l'occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

Les explications données à l'audience attestent le fait que Madame [B] n'a pas averti son bailleur de son départ des lieux. Toutefois, au vu des explications apportées à l'audience et non contestées sur les circonstances de son départ, il convient de relever qu'il a été contraint, Madame [B] s'exprimant, par ailleurs, avec difficultés en français. En ces conditions, elle ne sera pas tenue au paiement de l'indemnité d'occupation, qui sera due in solidum, par Madame [W] [Y] et Monsieur [X] [Y], à compter de ce jour et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, aucune justification n'étant apportée pour solliciter une majoration. 

La RIVP sera déboutée de sa demande de capitalisation des intérêts, l'anatocisme ne pouvant s’appliquer que pour des intérêts échus, et donc, ne le pouvant pas sur des intérêts futurs ou non échus.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat d'huissier et la sommation interpellative.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum. 

Le jugement est assorti de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 9 décembre 2014 entre la RIVP et Madame [G] [B] portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] aux torts de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés et, qu’à défaut, la RIVP pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier, Madame [W] [Y] et Monsieur [X] [Y], avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la RIVP de sa demande d'astreinte. 

SUPPRIME le délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [Y] et Monsieur [X] [Y] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la RIVP de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation et de sa demande de capitalisation des intérêts

CONDAMNE in solidum Madame [G] [B], Madame [W] [Y] et Monsieur [X] [Y] à verser à la RIVP la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [B], Madame [W] [Y] et Monsieur [X] [Y] aux dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative et du constat d'huissier;

RAPPELLE que le jugement est assorti de l'exécution provisoire.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection

Décision du 11 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05358 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GIK