Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 11 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 11/01/2024
à :Me Sébastien DUFAY


Copie exécutoire délivrée 
le :11/01/2024
à :Me Arthur BARBAT DU CLOSEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé
 
N° RG 23/08988 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3K3P

N° MINUTE : 4/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 janvier 2024


DEMANDERESSE
SCI DU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Arthur BARBAT DU CLOSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0301


DÉFENDEUR
Monsieur [F] [G], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sébastien DUFAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0265


COMPOSITION DU TRIBUNAL
[S] [H], juge des contentieux de la protection
assistée de Véronique FRADIN, Greffière,


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 décembre 2023


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 janvier 2024 par [S] [H], juge des contentieux de la protection assistée de Véronique FRADIN, Greffière,

Décision du 11 janvier 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/08988 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3K3P

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 18 mars 2011, la SCI [Adresse 1] a donné à bail à la SELARL [5] un appartement de 4 pièces à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4].

Ce bail, soumis aux dispositions du Code civil, a été conclu pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3385 € outre 170 € de provision sur charges, afin de loger le gérant de la SELARL [5], 

Par jugement du 29 décembre 2016, le tribunal de commerce de Paris a ouvert un encontre de la SELARL [5] une procédure de redressement judiciaire et a désigné Maître [T] en qualité de mandataire judiciaire, un plan de redressement d’une durée de neuf ans [H] [S] [Numéro identifiant 3]
[H] [S] [Numéro identifiant 3]
[H] [S] [Numéro identifiant 3]
[H] [S] [Numéro identifiant 3]
a été arrêté par jugement du tribunal de commerce de Paris du 5 avril 2018.

La SCI [Adresse 1] a adressé par courrier du 25 février 2019 une mise en demeure de payer les loyers à la SELARL [5].

Par jugement du 21 janvier 2021, le plan de redressement a été prolongé d’un an par le tribunal de commerce de Paris.

Par exploit de commissaire de justice du 20 mars 2023, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer un congé à la SELARL [5] un commandement de payer visant la clause résolutoire tendant à obtenir le paiement de la somme de 37 015,37 € dans un délai de 15 jours suivant décompte arrêté au 28 février 2023.

Par jugement du 29 juin 2023, le tribunal de commerce de Paris a placé la SELARL [5] en liquidation judiciaire et a désigné Maître [U] [T] en qualité de liquidateur judiciaire

Par courrier du 27 juillet 2023, Maître [U] [T] a fait savoir à la SCI [Adresse 1] qu’elle n’entendait pas poursuivre le bail civil conclu entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, la SCI [Adresse 1] a assigné M. [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d'expulsion immédiate du défendeur devenu occupant sans droits ni titre à la suite de la résiliation du bail par la société preneuse, avec le concours de la force publique, et de condamnation en paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer à compter de la résiliation jusqu'à libération des lieux, la somme de 16.780 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 28 juillet 2023 au 12 novembre 2023, et de celle de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, la SCI [Adresse 1] se fonde sur l'article 544 du code civil et fait valoir que la société locataire ayant donné congé du bail, M. [G] se maintient dans les lieux sans droit, ni titre et porte atteinte à son droit de propriété.

A l'audience du 11 décembre 2023, la SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 20.975,00 euros, arrêtée à la date d’audience, échéance de décembre incluse. Elle précise ne pas s’opposer aux délais de quitter les lieux au 31 janvier 2024 et demande à ce que les délais de paiement soient ramenés à 6 mois au lieu de 12 mois.

M. [G], représenté par son conseil, indique qu’il est privé d’emploi depuis la mise en liquidation judiciaire de la SELARL [5]. Il précise qu’il a retrouvé un emploi rémunéré 5000 € par mois en tant que pharmacien salarié et sollicite un délai au 31 janvier 2024 pour quitter les lieux et demande à payer la dette selon un échéancier de 12 mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la demande d'expulsion

Aux termes de l’article 1183 ancien du code civil, applicable au litige, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation, et remet les choses dans le même état que si l’obligation n’avait pas existé.

En l’espèce, les conditions générales du bail souscrit entre la SCI [Adresse 1] et la SELARL [5] ont prévu à l’article 3.1 que le preneur pouvait résilier le bail à tout moment, moyennant le respect d’un préavis de trois mois.

En application de ces dispositions, le liquidateur de la SELARL [5] a procédé à la résiliation du bail par courrier du 27 juillet 2023.

Par sommation des lieux et de restituer les clés en date du 23 octobre 2023, la SCI [Adresse 1] a rappelé à Monsieur [G] que le contrat avait pris fin et qu’il devait restituer les clés du logement au plus tard le 27 octobre 2023.

Le bail s'est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet du congé le 27 juillet 2023 et a pris fin le 27 octobre 2023.

M. [F] [G], qui s'est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 27 octobre 2023 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, M. [F] [G] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 28 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Bien que n’étant pas locataire en titre du logement, le contrat ayant été conclu avec la société [5], il ressort des débats que M. [F] [G] se reconnaît débiteur de la somme de 20.975 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 11 décembre 2023, échéance de décembre incluse.

M. [F] [G] sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [F] [G] sollicite un délai de 12 mois pour apurer la dette locative.

Au soutien de sa demande, il justifie percevoir un salaire de 3.500 euros nets par mois.

M. [F] [G] établit que sa situation financière le met en capacité de respecter l’échéancier de paiement proposé. Il sera en conséquence fait droit à sa demande de délai conformément aux termes du dispositif.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. 

En l’espèce, la SCI [Adresse 1] ayant consenti à ce que M. [F] [G] se maintienne dans les lieux jusqu’au 31 janvier 2024, il convient de faire droit à la demande de délais formée par le défendeur.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il est inéquitable de laisser au demandeur la charge de ses frais irrépétibles. Il lui sera alloué une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATONS que le bail conclu le 18 mars 2011 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1]) a été résilié par courrier du liquidateur de la SELARL [5] du 27 juillet 2023 et que le bail a pris fin le 27 octobre 2023 ;

CONSTATONS que depuis le 28 octobre 2023, M. [F] [G] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 4],

ORDONNONS en conséquence à M. [F] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés au plus tard le 31 janvier 2014 ;

DISONS qu’à défaut pour M. [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DU [Adresse 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [F] [G] à verser à la SCI [Adresse 1] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 28 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [F] [G] à verser à la SCI [Adresse 1] la somme provisionnelle de 20.975 euros arrêtée au 11décembre 2023, correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayées, échéance de décembre 2023 incluse,

AUTORISONS M. [F] [G] à s’acquitter de cette somme en 11 mensualités de 1.747 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu'en cas de non paiement d'une seule mensualité, l'intégralité du solde de la dette sera automatiquement exigible ;

CONDAMNONS M. [F] [G] à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [F] [G] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


La greffière, La juge des contentieux de la protection